2014-й год стал кошмаром для многих валютных ипотечников и их кредиторов. В одночасье долги граждан увеличились в 2 и более раз из-за обесценивания рубля. Люди вышли на улицы и требовали решения своих проблем. Кто-то пошел на крайние меры, не видя выхода из сложившейся ситуации.
Совместными усилиями кредитных организаций, государства и заемщиков, договорившихся о мерах поддержки, трудности постепенно удалось преодолеть. Но проблема валютной ипотеки по-прежнему остается актуальной. Большинство банков отказались от предоставления кредитов, но в стране еще остались финансовые организации где можно взять займ на покупку жилья.
Что же такое валютная ипотека? Какие банки предлагают услугу в 2019 году и на каких условиях? Что делать, чтобы не столкнуться с проблемами, которые произошли с прежними заемщиками?
Валютная ипотека – предоставление кредита на приобретение жилья в иностранной валюте – долларах, евро, йенах, франках.
Пик востребованности услуги пришелся на 2007 год. Впоследствии интерес заемщиков к такому типу ипотечного кредитования неуклонно падал. Ставки по таким займам были меньше рублевых на 2-3%. Именно этот показатель играл ключевую роль для большинства.
Всех всё устраивало до той поры, пока не наступил 2014 год и люди не узнали, что такое валютная ипотека и какие риски она несет. Ведь возникновение негативных последствий для экономики страны мало кто мог предсказать.
Впоследствии сотни заемщиков допустили вторую ошибку – не предприняли мер при первых ростах курса иностранных валют.
Основной риск валютной ипотеки – возможность изменения курса рубля по отношению к валюте, в которой получен займ, что и произошло.
Для примера: в январе 2014 года кредиты предоставлялись по курсу 32 рубля за доллар, 45 рублей за евро. Годом ранее – по 30 и 40 рублей. С февраля 2014 курс неуклонно рос – +2$ и +2 евро в среднем каждый месяц. К концу года за 1 доллар давали 49 рублей, за евро – 60 рублей.
Несложно посчитать, насколько увеличились переплаты по кредитам и ежемесячный платеж, воспользовавшись калькулятором.
Валютную ипотеку выгодно брать в 2 случаях:
- Если человек получает зарплату в валюте и уверен в стабильности выплат на годы вперед;
- Если рубль вырастет по отношению к иностранной валюте.
В ближайшем будущем не ожидается существенный рост рубля, поэтому брать ипотеку не рекомендуется. А после 2008 года и тем более – 2014-го, интерес к такому типу кредитования совсем упал. За 2017 год выдано всего 11 кредитов.
Проблемы в заемщиками и нестабильная ситуация на рынке привели к отказу большинства финансовых организаций от выдачи ипотечных кредитов, плюс ЦБ ввел повышенный коэффициент риска.
Сейчас такую услугу предлагают:
- Энерготрансбанк (8.5%);
- МФК (Международный финансовый клуб – от 2%);
- J&T банк (8%);
- Москоммерцбанк (9.5%).
Реструктуризация валютной ипотеки – шаг, на который согласились несколько тысяч заемщиков. Банк заинтересован в возврате средств, поэтому предлагает более мягкие условия для тех, кто испытывает временные трудности с выплатами.
Основаниями для реструктуризации долга могут быть:
- Потеря работы, снижение заработной платы и т.д.;
- Срочная военная служба;
- Утрата трудоспособности;
- Отпуск по уходу за ребенком.
Варианты реструктуризации долга:
- Конвертация валютного займа в рублевый;
- Увеличение срока кредитования и следующее за этим уменьшение ежемесячной выплаты;
- Отсрочка платежа (льготный период, на протяжении которого нужно вносить минимальную сумму на счет).
Процедура проходит в 3 этапа:
- Сбор документов;
- Подача заявления;
- Подпись документов.
Перечень документов:
- Паспорт или его копия при подаче заявки онлайн;
- Один из документов о доходах за предыдущие 3 месяца (2-НДФЛ/налоговая декларация/справка из ПФ РФ о размере пенсии);
- Один из документов, подтверждающий наличие работы (выписка из трудовой или ее оригинал если человек находится в увольнении/ копия договора – для тех, кто трудится в 2-х или более организациях/справка о занимаемой должности и размере оплаты труда/свидетельство о госрегистрации в качестве ИП или адвоката, нотариусам – приказ о назначении/лицензии на определенный вид деятельности.
Обратите внимание, что в случае документального подтверждения заемщиком отсутствия у него трудовой деятельности – документы о его финансовом состоянии не требуются.
Чтобы увеличить шансы на положительный исход дела, валютные ипотечные заемщики должны предоставить дополнительные документы: приказ, в котором говорится об изменении условий оплаты труда/листок нетрудоспособности/уведомление о сокращении и т.д.
Рефинансирование валютной ипотеки – выдача нового кредита для погашения предыдущего но на более выгодных условиях. Банки, предоставляющие услугу, получают новых клиентов и увеличивают прибыль, заемщики – пониженную процентную ставку и меньший объем выплат.
Этапы рефинансирования:
- Оформление заявки (заполнение анкеты);
- Сбор документов и подача их онлайн или через отделение банка;
- Принятие банком решения;
- Подписание документов.
Перечень документов:
- Заявление-анкета;
- Паспорт с действующей регистрацией;
- СНИЛС;
- 2-НДФЛ или декларация за предыдущий год (необязательны для зарплатных клиентов);
- Копия трудовой книжки или выписка из нее;
- Военный билет (не достигшим возраста 27 лет);
- Выписка из онлайн-банка о состоянии задолженности;
- Договор купли-продажи;
- Договор страхования.
Семьи, использовавшие материнский капитал в ходе заключения сделки, должны обратиться в органы опеки для получения согласия на залог недвижимости.
Причины отказа в рефинансировании:
- Наличие просроченной задолженности за последний год в том числе на месяц подачи заявки;
- Время до окончания договора – менее 3 месяцев;
- Время, прошедшее с момента заключения договора – менее полугода;
- Имел место перерасчет валютной ипотеки в рублевую или иной метод реструктуризации.
После подачи заявки сотрудник финансовой организации связывается с потенциальным заемщиком в течение нескольких часов. Далее нужно обратиться в банк с подготовленными документами, после чего ждать решения в течение 2-3 дней.
Судебная практика помнит случай, когда суд впервые встал на сторону должника по валютной ипотеке.
Клиент безрезультатно пытался добиться пересмотра условий договора путем рефинансирования или реструктуризации, но банк отказывал, ссылаясь на то, что заемщик сам виноват и организация не несет ответственности.
В итоге все разрешилось удачно – сумма платежа была пересчитана по курсу, который был на момент заключения договорных отношений.
Статья, на основании которой выносилось решение – ст. 451 ГК РФ (значительное изменение обстоятельств, предшествующих заключению договора). В том же году было принято постановление о помощи заемщикам от государства.
Отдельные категории граждан в 2015 году получили возможность снизить долговую нагрузку на бюджет. На реализацию программы выделили 4.5 млрд. руб. и еще несколько миллионов в дальнейшем.
Господдержка оказалась своевременной. Максимальная сумма возмещения по одному ипотечному договору составляла 30% или 1.5 млн. руб., за некоторыми исключениями.
На данный момент программа не действует, последняя дата для подачи заявления на реструктуризацию – 1 декабря 2018 года.
Правда о валютной ипотеке оказалась горькой и жестокой. В стремлении сэкономить люди пошли на большие риски и получили дополнительные проблемы.
Многие из них пропустили и момент, когда доллар равнялся 50-ти рублям и можно было делать реструктуризацию пусть по более высокой ставке, но по этому курсу.
Вариант все бросить – тоже не лучший. Банк вправе инициировать процедуру банкротства физического лица и, как показывает судебная практика, ничего хорошего заемщикам она не сулит.
Поэтому рефинансирование и реструктуризация – наиболее выгодные услуги, которыми нужно воспользоваться.
Валютные ипотечные кредиты были распространенным явлением до конца 2014 года. Они брались заемщиками в следующих валютах:
Проценты были ниже, чем при аналогичной ипотеке в рублях, и составляли в среднем 11,5%, в отличие от усредненных 13% при рублевых займах. Брали ее не только лица, получающие зарплаты в иностранной валюте, но и граждане, которые имели исключительно рублевые доходы. Валютное кредитование использовалось для приобретения и готовых объектов недвижимости, и находящихся в стадии строительства. Аккредитованные застройщики кредитных организаций принимали платежи в долларах.
Курс доллара напрямую влияет на ипотечные выплаты для тех, кто за получаемые рубли покупает валюту, чтобы оплатить ипотеку. Сумма затрачиваемых рублей на покупку валюты, меняется вместе с курсом. Каждый месячный платеж всегда отличается от предыдущего.
До 2014 года эти колебания были незначительными и не сильно отражались на ежемесячных выплатах валютных заемщиков.
Рынок начало лихорадить с весны 2014 года, когда рубль стал стремительно дешеветь и потерял в стоимости за год 58%.
| Август | Октябрь | Декабрь | Январь 2015 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Доллар – 37р. | Доллар – 43р. | Доллар – 56 р. | Доллар – 68,9
Еще раньше, начиная с 2012 года, в рост пошел швейцарский франк. В январе 2015 года он подорожал по отношению к российской валюте на 10 рублей. Один франк стал стоить 73 рубля. Вся валютная ипотека оказалась в зоне риска. Для должников увеличилась сумма ежемесячных трат по ипотеке больше, чем вдвое. Для кредиторов возросла угроза неплатежей со стороны заемщиков. По статистике ЦБ на начало 2015 задолженность по валюте составила эквивалент 120 миллиардов российских рублей. Крупные кредиторы уже в 2014 году стали отказываться от выдачи валютных ипотек:
Началась девальвация рубля. Курс доллара влиял не только на конкретного заемщика, который взял ипотеку в иностранной валюте, но на банковскую систему в целом, и на рост социальной напряженности в стране. Начались митинги ипотечных валютных должников. У банков стояли очереди. Люди требовали снижение платежей.
В середине января 2015 г. Банк России направил письма кредитным организациям с рекомендациями конвертировать «плохие» долги по валютной ипотеке в российскую валюту по курсу на первое октября 2014 г. А именно, по 39,4 рублей за доллар и 49,98 — за евро, где кредиты были в этих денежных единицах. Банки отказались заключать такие договоры, заявив, что будут работать с каждым своим должником индивидуально. Возможно, что проходила конвертация по предложенным ЦБ ставкам в исключительных случаях и по отдельным клиентам. Ипотека в иностранных денежных единицах официально запрещена не была. Но с первого апреля 2015 ЦБ увеличил коэффициент риска для банков вдвое по ипотеке в валюте. По существу это запретительный уровень. Отмечается резкое сокращение граждан, желающих брать в долг суммы в иностранной валюте. Хотя процент долларовой ипотеки ниже рублевой, риски курсовой разницы продолжают оставаться высокими, и от падения рубля никто не застрахован. Кроме того, в настоящее время снижаются ставки по рублевой ипотеке. Для отдельных категорий заемщиков она составляет 6%. На этом фоне долларовое кредитование теряет свою привлекательность, даже для тех, кто получает зарплату в долларах. Об этом свидетельствует и статистика от Банка России. За 2017 год было выдано только одиннадцать валютных ипотечных кредитов на общую сумму 544 миллионов рублей в эквиваленте. Как будет решаться вопрос, если начнет резко дешеветь доллар, и кто возьмет этот риск на себя – заемщик или кредитор покажет время.
Проблема валютной ипотеки на слуху у россиян. Около 1% наших сограждан по личному опыту знакомы с текущей ситуацией. Помимо 1% валютных ипотечных заемщиков, 13% россиян хорошо осведомлены о трудностях выплат таких кредитов на недвижимость. Каждый второй опрошенный что-то об этом слышал. Более трети россиян не в курсе данного вопроса. В основном опрошенные узнали об этой проблеме из телевизионных репортажей (83% отметили федеральные телеканалы, 26% — региональные). Каждый четвертый респондент сталкивался с данной темой в Интернете (20%) или узнавал от друзей (18%). По мнению информированных о проблеме граждан, в ситуации резкого роста выплат по валютным ипотечным кредитам ответственность лежит в первую очередь на Правительстве РФ (45%) и на Центральном банке (37%). Около трети опрошенных винят банки, которые выдавали займы в иностранной валюте. Только 22% респондентов склонны осуждать самих заемщиков. Россияне считают, что в сложившейся ситуации именно ответственные, по их мнению, стороны (Правительство — 52%, Центральный банк – 35% и банки-кредиторы – 37%) должны оказать заемщикам помощь. Инициативу, предполагающую перевод валютных ипотечных кредитов в рублевые по льготному курсу, наши сограждане в целом одобряют (76%). Среди ипотечных заемщиков доля сторонников этого законопроекта составляет 88%. Каждый десятый респондент не поддерживает подобную меру, считая ее несправедливой по отношению к налогоплательщикам и другим заемщикам. Против запрета валютных кредитов 17% россиян, и ссылаются они чаще всего на свободу выбора (77%). Также выдвинуты справедливые замечания о том, что некоторые российские граждане получают доход в валюте. Еще 16% отмечают, что порой валютные займы все равно выгоднее.
«В связи с ростом курса иностранных валют по отношению к рублю ипотечные заемщики, оформившие кредит на покупку недвижимости в иностранной валюте, столкнулись с тем, что размер долга в рублях резко возрос, приходится выплачивать сумму, значительно превышающую первоначальную. Многие из таких заемщиков оказались не в состоянии выплачивать долг.
«В настоящее время на рассмотрение в Государственную Думу РФ также внесен законопроект, который предполагает, что валютные ипотечные кредиты банки должны будут перевести в рублевые по льготному курсу.
detector |