До 7% годовых должна снизиться ставка по ипотечным кредитам в России. Когда это произойдет и как изменится рынок недвижимости?
Доступное жилье — эта фраза вместо рекламного лозунга должна стать реальностью для большинства россиян, такую задачу поставил президент Владимир Путин. В своем Послании он обозначил три ключевых направления: рост доходов, увеличение предложения на рынке недвижимости, снижение ставок по ипотечным кредитам.
Закон об ипотеке вступил в силу почти 20 лет назад — в 1998 году. С тех времен, конечно, многое изменилось. В 2001-м по всей России было выдано всего 4 тысячи жилищных кредитов. Больше половины займов выдавались в валюте, а ставка в некоторых банках доходила до 30%. А вот итоги 2017-го: число выданных кредитов перевалило за миллион, средневзвешенная ставка в рублях к декабрю опустилась ниже 10%.
Теперь президент устанавливает в качестве ориентира новый показатель: 7%. И значение фантастикой не кажется, если вспомнить динамику снижения ключевой ставки Центробанка. Еще в начале 2017-го она держалась на уровне 10%, но за год ЦБ снижал ее шесть раз. В результате ставка уменьшилась больше чем на 2 процентных пункта. И ралли продолжается.
С 12 февраля уже этого года — еще минус 25 базисных пунктов, причем взаимосвязь здесь прямая: вслед за регулятором ставки меняют и коммерческие банки.
«Мы видим, что уровень ставок в районе 8% будет достижим уже в конце этого года, а на горизонте 2 лет на рынке появятся ставки в районе 7%. В целом финансовая система России стала менее чувствительна к внешним шокам и в меньшей степени зависит от внешней конъюнктуры, поэтому даже при изменении макроэкономической ситуации, внешнеэкономической ситуации, мы видим, что предпосылки для снижения ставок по ипотеке сохранятся», — комментирует Артем Федорко, председатель правления АКБ «Российский капитал».
Ипотека постепенно становится все более прочным и привычным инструментом на рынке недвижимости. Если в 2016 году каждая четвертая квартира приобреталась с использованием такого кредита, то в 2017-м — уже каждая третья. Причем на первичном рынке с помощью ипотечных программ продается больше половины жилья.
Тенденцию подтверждают и итоги января: за первый месяц года уже выдано 78 тысяч кредитов на общую сумму в 148 миллиардов 300 миллионов рублей.
«Потенциал огромный, мы только в начале пути, за 2017 год ипотечный рынок выдал 2 триллиона рублей, в этом году мы видим и прогнозируем рост на минимум 25% до 2,5 триллиона рублей, а если ставки еще будут снижаться, то это будет уровень в 2,75 триллиона рублей», — считает Ирина Асланова, заместитель председателя правления банка «ДельтаКредит».
Ставки ставками, кредиты кредитами, но чтобы купить новую квартиру, нужно ее еще найти. Доступность жилья должно обеспечить предложение на рынке. В прошлом году жилищные условия в России улучшили три миллиона семей. Задача, которую Владимир Путин поставил в своем послании, — выйти на уровень в 5 миллионов. Для этого нужно ежегодно строить 120 миллионов квадратных метров, тогда как в последние несколько лет строят порядка 80 миллионов. Но стоит отметить: эти объемы вдвое больше показателей начала двухтысячных, выше рекордов советского времени.
В Минстрое говорят: новая задача — амбициозная, но решаемая. «Если ключевая ставка Центробанка будет снижаться поэтапно, что мы сейчас и наблюдаем, то выход на больший объем строительства жилья – а это вещи взаимосвязанные – мы планируем к 2025 году. То есть, по результатам 2024 год есть шанс выйти на объем порядка 120 миллионов квадратных метров жилья», — пояснил министр строительства и ЖКХ Михаил Мень.
Основные драйверы роста на рынке недвижимости — Москва, Московская область, Краснодарский край и Санкт-Петербург. С учетом заявленных программ развития инфраструктуры и комфортной городской среды другие регионы тоже должны нарастить объемы строительства.
И еще одна важная реформа призвана защитить средства россиян, которые вкладываются в строительство. В ближайшие три года договоры долевого участия заменят проектным финансированием. Это не значит, что квартиры нельзя будет купить на стадии строительства, но деньги поступят застройщику только после сдачи дома в эксплуатацию, а до этого будут храниться на специальных счетах. Минфин уже разрабатывает механизм их защиты на максимальную сумму до 10 миллионов рублей.
Глава Внешторгбанка Андрей Костин в интервью Первому каналу сказал, что кредитные организации ищут способы сделать ипотеку доступнее большей части граждан. В частности, Внешторгбанк уже сейчас выдает ссуды на 25 лет, а первоначальный взнос составляет всего 5 % от суммы займа. Но банк намерен пойти дальше: с 1 июля 2006 г. первоначальный взнос вообще отменяется, а процентные ставки намечено существенно снизить.
О снижении ставки рефинансирования ипотечных жилищных кредитов заявило и Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), передает пресс‑служба агентства. С 1 июля ставка по ипотечному кредиту составит от 11,5 до 14,5 % годовых в рублях (в зависимости от срока кредитования и суммы первоначального взноса).
Отвечает заместитель руководителя аналитического центра Агентст-ва ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) Андрей Бархота:
— В 2017 г. снижение процентных ставок по ипотечным кредитам составило от 1,5 до 3% в зависимости от параметров кредитования. Мы ожидаем, что эта тенденция продолжится в 2018 г. по мере снижения ключевой ставки Банка России. Однако падение процентных ставок будет более умеренным, поскольку потенциал их значительного снижения был во многом уже исчерпан. Теперь банки нацелены на повышение качества сервиса для своих заёмщиков.
АИЖК всё-таки рекомендует не откладывать покупку жилья в ипотеку, а улучшать жилищные условия сейчас, когда ставки снижаются, а цены на квартиры находятся на минимальных уровнях.