Не осталось людей, которые не слышали об ипотеке. Это слово у одних ассоциируется с мечтой о собственном жилье, у других – с годами, проведенными в оковах банковского рабства.
Оно как джин, вырвавшийся на свободу из лампы: может исполнить желание хозяина или превратить его жизнь в кошмар.
Прочитав статью, узнаете: что такое ипотека, зачем она нужна, как сделать правильный выбор и не остаться у разбитого корыта.
Кредитор неуверен, что с ним расплатятся. Потому берет в залог объект недвижимости, принадлежащий заемщику. Если заемщик не исполнит обязательства в установленный срок, то кредитор получает право реализовать объект и забрать деньги себе.
Пока недвижимость в залоге, должник может проживать в ней, сдавать в аренду, ремонтировать. А вот продавать или дарить без разрешения заимодавца — не вправе.
Договор ипотеки проходит обязательную государственную регистрацию в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).
Если нечистый на руку заемщик попытается продать заложенную квартиру, то сделку просто не зарегистрируют. Как только долг будет погашен, обременение снимают.
Залог приобретаемого жилья. Средства выдаются под покупку конкретного объекта недвижимости. Ни на что другое деньги потратить нельзя. Это целевой ипотечный кредит.
Залог уже имеющейся в собственности недвижимости. У человека есть квартира, но ему нужны деньги. Банк выдает кредит, а в качестве гарантии возврата, оформляет обременение на жилье. Эти деньги разрешается тратить на что угодно.
Денежные средства предоставляются не бесплатно. За использование нужно вносить ежемесячный платеж.
Чем выше процентная ставка и меньше срок ипотечного кредита, тем больше приходится платить. Ставка измеряется в процентах годовых.
Например, берем 2 миллиона рублей по ставке 10 процентов. Это значит, что за год мы переплатим 200 тысяч рублей.
Платежи делятся на 2 вида:
- Аннуитетные. Весьма любимы банками, потому что заемщик в основном оплачивает проценты. Только небольшая часть идет на погашение займа. Платежи не меняются на протяжении всего срока.
- Дифференцированные. Размер платежей снижается со временем. При прочих равных такие выплаты наиболее выгодны для заемщика.
На него наносились данные о прошлых и будущих платежах должника. Это обеспечивало полную гласность и открытость: любой человек оценивал кредитную историю владельца земли, просто посмотрев на столб. Пока hypotheka стояла на участке, должник и не помышлял о продаже.
Позднее столбы заменили на ипотечные книги, информация из которых была доступна лишь тем, кому полагалось знать. Например, потенциальным покупателям.
В Древнем Риме существовал залог под названием hypotheca legalis. Он максимально близок по принципу работы к современным реалиям.
Предмет залога оставался во владении должника и передавался кредитору только в случае невозврата денег. Однако, информация никуда не записывалась, что зачастую вело к мошенничеству: должник закладывал землю сразу нескольким людям, которые и не догадывались о существовании друг друга.
В России ипотека имела свою специфику: предметом залога выступала не только земля, но и крепостные, которые на ней трудились.
С приходом к власти коммунистов, залоговое кредитование ушло из жизни людей. Новый расцвет ипотеки начался почти сразу после развала СССР и продолжается по сей день.
Допустим, мы хотим приобрести небольшую однокомнатную квартиру — 40 квадратов. Несложно подсчитать, что она обойдется в 7 560 000 рублей. Значит, за 8 лет среднестатистический москвич способен накопить на квартиру с нуля. Конечно, если сможет не есть и не пить. Не тратить деньги на съемное жилье, транспорт и одежду. А еще придумает способ остановить инфляцию и не допустить роста цен на недвижимость.
В общем, задача не кажется легкой. Ипотека же реализует мечту о благополучном решении жилищного вопроса. Мы получаем квартиру уже сейчас, а платим за нее потом.
Средства от ипотечного кредита расходуются на:
- квартиру в новостройке;
- квартиру на вторичном рынке;
- коммерческую недвижимость;
- приобретение частного дома;
- покупку участка земли;
- строительство дома на своей земле.
Это извечный повод для дискуссий. Разобраться в вопросе поможет сравнительная таблица:
| Новостройка | Вторичный рынок | |
| Ипотечные ставки | ниже | выше |
| Свобода выбора | только квартиры от одобренных банком застройщиков | любые объекты |
| Риски | если дом не достроят, что в последнее время не редкость, то есть все шансы остаться без квартиры, но с ипотекой | отсутствуют |
| Рентабельность вложений | при необходимости можно продать дороже, чем купил | недвижимость дешевеет с каждым годом |
| Возможность использования | придется ждать, пока дом достроится, потом делать ремонт, а все это время вносить ипотечные платежи | можно сразу заезжать и жить |
Кроме стандартной ипотеки, банки предлагают специализированные программы со льготными условиями, но воспользоваться ими могут не все.
Выделим 3 продукта:
Банки придирчиво изучают потенциального заемщика, ведь речь идет о кредите на большую сумму, которая выплачивается в течение долгих лет.
Примерный пакет документов такой:
- паспорт гражданина РФ;
- заверенная копия трудовой книжки;
- справка 2-НДФЛ с места работы;
- документы, подтверждающие наличие дополнительных источников дохода или владение активами;
- копия военного билета для мужчин призывного возраста.
Иногда просят иные бумаги и справки. Все зависит от правил работы конкретного банка.
Конкуренция на рынке ипотечного кредитования просто дикая. Банки до последней капли крови сражаются за каждого платежеспособного клиента, предлагая все более запутанные программы льгот и скидок. От такого изобилия у заемщика просто взрывается мозг.
Как выбрать оптимальный вариант и не прогадать? Можно воспользоваться услугами брокеров — организаций, предоставляющих услуги по подбору выгодных ипотечных продуктов. Или же самому вооружиться ручкой, блокнотом и здравым смыслом, чтобы проанализировать плюсы и минусы всех предложений.
Мы дадим 7 советов тем, кто отважится на самостоятельное путешествие сквозь эти джунгли:
Теперь вы знаете, что такое ипотека на жилье. Это удобный финансовый инструмент, который позволяет за счет будущих ресурсов уже сегодня получить желаемый результат. Главное — использовать его с умом.