Но вопросы все равно возникают: как правильно вносить средства, кому отдаются деньги, платятся ли они до заключения договора или после, куда идет взнос при взятии ипотечного кредита, можно ли вернуть его в случае чего? В настоящей статье мы постараемся дать на них исчерпывающие ответы.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !
Передача первоначального взноса — предпоследний этап в процедуре выдачи ипотечного займа. Она осуществляется после:
изучения банком документов заемщика, выяснения его платежеспособности;- выдачи предварительного одобрения кредита;
- изучения бумаг выбранной недвижимости — кадастрового паспорта, отчета о проведенной оценке и так далее;
- подписания предварительного соглашения между банком и заемщиком.
На этом этапе заемщик должен перевести денежные средства банку, после чего принимается окончательное решение об условиях ипотеки. Передача первого взноса до подписания договора нужна банку потому, что, если переданная сумма окажется меньше регламентированной, у банка будет время и возможность пересмотреть свое отношение к заемщику, к его платежеспособности и так далее.
Именно поэтому окончательный договор об ипотеке подписывается после передачи взноса.
Порядок и сроки передачи первоначального взноса в обязательном порядке указаны в предварительном соглашении между банком и заемщиком. Там должно быть указано, каким именно способом передается взнос; также в предварительном соглашении должно быть указано, переводятся ли деньги банку или же продавцу напрямую.
Как только с банковским руководством появилась договоренность о том, кому оплатить средства — продавцу напрямую или банку, — необходимо выбрать наиболее подходящий вариант передачи средств. Их существует несколько:
- Перевод денег на банковский счет. Счет, на который совершается перевод, всегда открыт в том банке, где заемщик берет ипотеку; реквизиты для перевода выдает или банк, или продавец, в зависимости от договоренности.
- Передача денег наличными. Обычно так поступают в том случае, если по соглашению деньги должны быть переданы напрямую продавцу. Тогда между ним и покупателем (заемщиком) заключается договор, где прописана сумма и цель передачи средств, а после передачи денежных средств составляется расписка на получение, подтверждающая факт передачи.
Чаще всего данную операцию проводят через банковскую ячейку, т. к. за достаточно скромную плату участники сделки получают полную безопасность перевода, а также исключают форс-мажорные обстоятельства.
Через аккредитивный счет. Стоимость способа передачи довольно большая (от 10 000 до 40 000 рублей), однако, он обеспечивает наивысшую степень защищенности для всех сторон сделки. Данный вид счета открывается в удобном для покупателя и продавца банке, после чего покупателем вносятся средства, а продавец фиксирует факт передачи денег.
Аккредитивный счет лучше всего открывать в банке, который уже выдал заемщику предварительное одобрение ипотечного займа.
После передачи денег участники сделки составляют расписку. Она необходима обеим сторонам для исключения возможных в будущем претензий друг к другу — без расписки, в случае судебных тяжб, одна из сторон может безосновательно получить преимущество в судебном процессе, т. к. подтвердить чьи-либо слова документально не будет возможности ни у одной из сторон.
Впрочем, участники сделки могут и не заполнять данный документ, т. к. в качестве подтверждения факта сделки может выступать приходной чек или платежное поручение.
Расписку о получении первого взноса по ипотеке составляет продавец, при этом необходимо как минимум два экземпляра — для продавца и покупателя; иногда требуют дополнительный третий экземпляр для банка. В документе должны быть указаны:
- паспортные данные (реквизиты) участников сделки;
- полная сумма первоначального взноса, передаваемого продавцу или банку;
- технические характеристики жилплощади с опорой на официальные документы (кадастровый паспорт, отчет о проведенной оценке и т. п.);
- точная дата, когда будет произведен окончательный расчет, а также фиксация даты проведения сделки.
После этого с банком подписывается окончательный договор об ипотеке и начинается процесс переоформления собственности в Росреестре.
Для ответа на этот вопрос нужно понимать сам механизм сделки. Дело в том, что по правилам банка, если приобретаемое жилье оформляется в качестве залога, ипотечный займ не может быть выдан на сумму, превышающей 80% от стоимости жилья. Это значит, что при стоимости квартиры в 5 млн рублей, максимальная выданная в рамках ипотеки сумма не может превышать 4 млн рублей.
Соответственно, первоначальный взнос — это оставшиеся 20% от стоимости жилья. На рассмотренном выше примере это означает, что минимальный первоначальный взнос равняется 1 млн рублей.
Если клиент перестанет вносить платежи по ипотеке, банк начнет получать убытки; тогда единственным вариантом для него является продажа недвижимости (именно поэтому она и оформляется в залог), а чтобы продать быстро, необходимо дополнительно стимулировать спрос — например, снизить цену на 10% от среднерыночной. В таком случае банк сможет быстро продать собственность и вернуть затраченные средства, тем самым компенсировав убытки, причиненные неблагонадежным заемщиком.
При этом необходимо отметить, что в некоторых ситуациях первоначальный взнос идет на погашение именно суммы кредита, а не на оплату самого жилья. Так, например, если приобретаемая недвижимость не оформляется в залог, некоторые банки все равно потребует первоначальный взнос, но уже по другим причинам: сумма нужна банку не для возможной компенсации в случае вынужденной быстрой продажи недвижимости, а для подтверждения платежеспособности и серьезных намерений клиента.
Именно поэтому, если на недвижимость не составляются залоговые документы, минимальный размер первоначального взноса по ипотечным программам резко возрастает — от 30%, а в некоторых банках от 40%.
О том, нужен ли первоначальный взнос по ипотеке и каким он может быть, мы писали тут, а здесь рассказано о том, какой размер взноса выгоднее -5, 10, 10 или 50%.
Да, это возможно. Процедура возврата средств значительно упрощается и ускоряется, если окончательный договор с банком еще не был подписан — тогда заемщику необходимо лишь отдать банковским сотрудникам письменное заявление об отказе от ипотечного займа. Тогда банковское руководство рассмотрит заявление, а затем переведет средства обратно заемщику: в подписанных предварительных соглашениях между банком и заемщиком обязательно должен быть указан пункт о возврате средств в определенных ситуациях.
Ситуации, дающие повод для возврата средств, тоже должны быть прописаны в предварительных соглашениях.
Таким образом, необходимость внесения первоначального взноса — это нужное банку и продавцу, но достаточно неприятное для покупателя обязательство. Однако, если разобраться, зачем нужно передавать деньги и, самое главное, как их передавать, процедура уже не покажется сложной и тем более отпугивающей.
Нужно лишь выбрать наиболее приемлемый для всех сторон сделки вариант, тщательно вычитывать и проверять составляемые документы, относиться серьезно к процедуре и самому займу. Тогда все три стороны сделки — банк, продавец и покупатель — будут полностью удовлетворены как началом, так и характером их общего сотрудничества.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
+7 (499) 938-46-18 (Москва)
Это быстро и бесплатно !
Далеко не каждый гражданин нашей страны способен позволить себе покупку жилья без помощи ипотечного кредита.
Многим приходится прибегать к займам.
И в этой ситуации все равно требуется накопить средств на взнос.
Их придется выплатить за квартиру, а уже остаток средств выдаст вам банк.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-51-36 . Это быстро и бесплатно !
Обычно, такой взнос достигает отметки 10-50% от общей стоимости недвижимости.
Если у вас есть требуемая сумма, то вы можете уже планировать приобретение жилья и новоселье.
То, каким будет взнос, зависит от определенного финансового учреждения.
Величина взноса напрямую воздействует на кредитные проценты. Обычно, чем выше взнос, тем меньше получается ставка.
Выдача ипотеки – это всегда высокий риск. Зачем нужна банку такая непростая схема? Сроки выплат здесь достаточно длительные, да и суммы внушительные.
А возможности предугадать, как сложится судьба заемщика в течение десятилетий, нет.
Дабы не потерять собственные средства, банковское учреждение требует различные гарантии возврата средств по кредиту:
- оценку квартиры или дома;
- оформление залога;
- страховку.
Для снижения рисков, банки стараются уменьшить суммы займов на жилье, выдавая ипотеки в размере 85-90% от стоимости квартиры или дома. При такой ситуации даже в первые сутки выдачи займа, кредитор может возмещать собственные расходы путем реализации залога.
Чем больше сумма первого взноса, тем выше шансы при неспособности заемщика платить ипотеку, что средств, которые получатся от реализации квартиры, будет достаточно на погашение всего кредита.
Кроме того, большая часть дефолтов приходится именно на ипотеки с нулевыми взносами. Многие финансовые учреждения считают, что низкие требования по первому взносу повышают риски ипотечного портфеля.
Для чего нужен первоначальный взнос при ипотеке человеку, который берёт кредит?
При кредитовании работает принцип: чем ниже банковские риски, тем больше выгода займа.
Именно по такой причине тем, кто хочет воспользоваться ипотекой, следует накопить сначала денег.
Экономия при выплате более крупной суммы своих средств складывается из разных компонентов:
- уменьшение процентной ставки по причине снижения суммы кредита;
- скидка от снижения процентной ставки. При первом взносе 30-50%, вместо 10-15%, ставка по кредиту может быть на 0,5-2,5 пункта меньше;
- снижение базы для расчета цены личного страхования. За год страховка жизни обходится в 1-2% от общего размера займа.
отсутствует официальное место работы;- нет документального подтверждения достаточного уровня дохода;
- нет хорошей кредитной истории.
Обязателен ли первый взнос при ипотеке?
Нет,его нельзя назвать необходимым, существуют предложения и без него.
Но наличие личных средств для взноса по ипотеке немало повышает шансы на ее одобрение.
Итак, представим, что вы уже определились с выбором жилья, возможно, не на 100%, но представляете его среднюю стоимость. Теперь вам требуется изучить рынок банков с ипотеками. В банке вам скажут, какую сумму, на какой срок и под какие проценты вам могут дать. Дальше эта сумма вычитается из общей цена на жилье, а остаток – это ваш первоначальный взнос.
К примеру, вы планируете приобретение квартиры за 5 млн. рублей. Банк согласился выдать 3 миллиона на 10 лет.
В этой ситуации вам требуется собрать сумму в 2 миллиона для покупки желаемой квартиры, что являет собой 40% от общей стоимости.
Размер первого взноса колеблется в пределах 0-30% от цены квартиры, он зависит от программы банка.
Для примера следует взять ипотеку от Сбербанка, которая рассчитана на покупку готовой квартиры в рублях со сроком на 2 десятка лет.
Предположим, что чистый средний доход заемщика достигает 30 тыс. рублей.
Ставки на основе размера первого взноса выглядят так: 10-30% – 15% в год, 30-50% – 14,5% в год, а свыше 50% – 13,75% в год.
Если до кризисных времен предложений по ипотечным кредитам без первого взноса было много, то сегодня отыскать их не так-то просто. Банки не желают рисковать, выдавая ипотеки тем, кто не способен сам накопить первоначальный взнос.
Важно помнить, что проценты по ипотеке будут гораздо выше, если вы берете кредит без первого взноса.
Есть предложения от банков без личных взносов, но часто оформляют их под залог имеющегося жилья. Не каждый решается на подобные условия, ведь при варианте с невыплатой денег, заемщик может утратить не только новую квартиру, но и ту, что предоставил в залог.
Мало того, что заемщику потребуется иметь другую недвижимость, но подобный подход требует немало дополнительных расходов:
заключение второго договора;- уплата всех сборов и пошлин;
- проведение оценки недвижимости экспертом;
- страхование залога в пользу банка.
Кредиты на жилье без первых взносов выдают многие российские банки. Среди них: ВТБ 24, Транскапиталбанк, Нико-Банк, Сбербанк, РусЮгБанк, БинБанк и другие. Рассмотрим несколько примеров:
- банк ВТБ 24 дает ипотеку без взноса только при условии использования материнского капитала, в качестве рефинансирования и под залог другой недвижимости. Ставка минимум 12,15% на 50 лет максимум. Суммы – от 1,5 млн. руб. до 90 млн. руб.
- Нико-Банк выдает ипотечные кредиты под залог недвижимого имущества без первого взноса с минимальной ставкой 11,5%. Максимальная сумма – 4 млн. рублей на срок до 30 лет.
- Предложение РусЮгБанка – это 20% годовых, требуется залог в виде недвижимости. Максимальный срок ипотеки – 3 года, а сумма – до 10 млн. рублей.
- Сбербанк дает ипотеку без первых взносов только на условиях рефинансирования с минимальной ставкой в 10,9% сроком до 30 лет и максимальной суммой в 7 млн. рублей.
- БинБанк выдает целевые кредиты под залог имеющихся квартир АИЖК со ставкой 10,5% в сумме до 20 млн. рублей и на срок не более 30 лет.
В заключении следует отметить, что сегодня есть немало адресных программ, что направлены на решение проблем с жильем для некоторых категорий. К примеру:
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
+7 (499) 938-51-36 (Москва)
+7 (812) 467-38-73 (Санкт-Петербург)
Значительная часть банковских кредитных продуктов сегодня предполагает условие уплаты первоначального взноса. Перед оформлением займа стоит понимать, с чем связано такое требование кредитных учреждений и какие предложения существуют сегодня на финансовом рынке.
Требование кредитных организаций в виде необходимости уплаты первоначальной суммы обусловлено несколькими причинами. Основной целью деятельности любого кредитного учреждения является получение прибыли, а осуществления ипотечной деятельности для многих кредитных организаций является основным источником ее получения. Для банка основные риски выдачи займа связаны со следующими моментами:
- неверная оценка надежности клиента;
- невозможность заемщика выплаты займа в будущем;
- ухудшение экономической ситуации.
Возможность оплаты заемщиком первой оплаты является для банка первым сигналом о достаточной благонадежности клиента и устойчивости его финансового положения. Наличие собственных сбережений подтверждает способность клиента к накоплению и откладыванию определенных денежных средств из получаемого дохода, что существенно повышает вероятность выплаты кредита в будущем. Подтверждением возможности уплаты суммы первого взноса выступает выписка с расчетного счета банка.
При оплате первоначальной предоплаты банк сразу получает часть выданной суммы долга. Такое требование позволяет компенсировать часть расходов кредитной организации при невозможности в дальнейшем заемщика расплатиться по кредитным обязательствам при ухудшении финансового положения или иных жизненных обстоятельств.
Специалисты финансового рынка при возможности выбора между программами кредитования с первым взносом и без, советуют останавливаться на первом варианте. Для физического лица возможность внесения первоначальной суммы позволяет получить существенные выгоды. Основными моментами считаются следующие нюансы:
- возможность получить более лояльные условия кредитования, так как ставки по таким предложениям ниже;
- чем больше сумма первого взноса, тем меньше размер ежемесячного платежа и финансовая нагрузка на бюджет заемщика;
- внесение предоплаты дает возможность рассчитаться в более короткие сроки;
- снижение размера общей суммы переплаты по кредиту.
Препятствием для многих становится невозможность накопить достаточно средств для возможности оплаты первоначальной суммы. Средний размер процента для внесения первого взноса сегодня в различных российских банках варьируется от 10% до 20%, а сумма рассчитывается от общей суммы выданного займа. С учетом стоимости недвижимости и среднего размера зарплаты для многих российских граждан возможности накопить не представляется возможным. Усугубляется ситуация происходящими сегодня в экономике инфляционными процессами, которые существенно снижают покупательскую способность сбережений
При необходимости срочно оформить займ для приобретения недвижимости и недостаточности средств накоплений для уплаты первоначального взноса, специалисты советуют рассмотреть возможность оформления потребительского кредита. Преимуществом такого варианта считается отсутствие необходимости длительного накопления. К недостаткам относят следующие моменты:
- существенная переплата и небольшой срок кредитования;
- необходимость в дальнейшем оплачивать два кредита;
- возможность отказа в выдаче ипотеке из-за недостаточности дохода для платы ипотечного и потребительского кредита.
Прибегать к такому сценарию и оформлять потребительский рекомендуется при необходимости взять небольшую сумму, так как проценты по таким кредитам существенно выше ипотечных.
Сегодня многие банки предлагают своим клиентам воспользоваться программами, в рамках которых оплата первоначального взноса может производиться за счет средств материнского сертификата. Средства государственной субсидии перечисляются в банк на основании заявления заемщика в Пенсионный фонд после получения от государственного органа разрешения. Стоит учесть, что некоторые банки разрешают погашать только часть первоначального взноса за счет средств материнского капитала и вносить определенную сумму из средств собственных сбережений.
При невозможности накопить или найти иные источники дохода для первоначального взноса у заемщика остается единственный вариант получения ипотечного кредита в виде использования банковского продукта, в рамках которого не требуется предоставления первого взноса.
Количество подобных программ кредитования ограничена и в большинстве случаев они являются результатом сотрудничества кредитных учреждений и застройщиков. Условия кредитования по таким предложениям менее лояльны и в среднем ставки процентов по ним выше на несколько пунктов по сравнению со стандартными программами.
Среди существующих ипотечных программ без первоначального взноса особую категорию составляют предложения под залог недвижимости. В этом случае в качестве обеспечения по кредиту выступает не только ипотечное жилье, но и дополнительный залог в виде имеющейся во владении заемщика имущества. В качестве последнего чаще всего выступает собственное жилье физического лица. При этом стоимость приобретаемой на ипотечные средства недвижимости должна быть на 20—30% ниже цены залогового объекта. Существенным недостатком считается высокий риск потери собственного и ипотечного жилья при невозможности заемщиком своевременно погашения займа.
Сегодня программы кредитования с условием внесения первоначального взноса составляют большую часть предложений финансового рынка. Размер первоначального взноса для большинства кредитных организаций установлен на уровне 15—20%. При этом наиболее выгодные условия кредитования получают заемщики, которые имеют возможность внести максимальную сумму первого взноса, являются зарплатными клиентами банка и заключили договор комплексного страхования. На максимальный займ вправе рассчитывать жители Московской области и Санкт-Петербурга, для остальных регионов верхний порог в большинстве банков снижен.
В линейке банковских продуктов крупнейшего российского кредитного учреждения сегодня существуют предложения, направленные для кредитования приобретения недвижимости на первичном и вторичном рынке, строительство собственного жилья. Срок кредитования вне зависимости от вида приобретаемого жилья составляет 30 лет. Особые условия в виде более низких процентных ставок предлагаются участникам акции для молодых семей.
На текущий момент сумма минимального первоначального взноса по программам начинается от 15%. Исключение составляет ситуация, когда клиент приобретает недвижимость на этапе строительства и не может предоставить официальную справку о подтверждении дохода, жилье приобретается в строящемся объекте построенным с участием средств банка. В этом случае сумма первого взноса должна составлять не менее 50%.
Минимальная сумма займа установлена на уровне 300 000 рублей. Максимальный размер при покупке строящегося или готового жилья определяется в виде 85% от цены недвижимости, в качестве базы может выступать договорная цена или оценочная стоимость.
При желании оформить кредит на цели приобретения или строительства собственного дома сумма первоначального взноса составит не менее 25% и максимальный размер кредита ограничен 75% о цены объекта или сметы. Такое же размер взноса предусматривает программа кредитования для приобретения загородной недвижимости.
ВТБ 24 является вторым по величине активов и размеру клиентской базы российским банком. Среди предложения кредитной организации представлены программы для кредитования приобретения готового и строящегося жилья. Срок кредитования в банке составляет 30 лет.
При желании оформит займ для покупки жиля на вторичном рынке заемщику необходимо иметь сумму денежных средств в размере 10% от стоимости приобретаемого жилья. Доступный для оформления размер кредитных средств варьируется от 600 000 рублей до 60 млн. рублей.
На текущий момент среди банковских продуктов существуют особые предложения для вторичного рынка, предусматривающие иные суммы первоначального взноса:
Клиенты могут воспользоваться предложением получения кредитных средств под залог недвижимости. В этом случае вместо первого взноса потребуется предоставить залоговое имущество, в качестве которого выступает квартира в многоэтажном доме в месте осуществления деятельности банка. Срок кредитования в рамках этой программы составляет 20 лет, минимальная ставка от 11,1% и максимальный размер займа составляет 5% от стоимости залогового объекта.
Внесение первоначального взноса выгодно не только кредитору, но и заемщику. Сегодня средний размер первоначального взноса варьируется от 10 до 20%, сумма которого зависит от цели кредитования. При желании оформить ипотечный займ рекомендуется обратить внимание на кредитные продукты крупнейших российских банков.