ниже: В совместной собственности супругов каждый из них имеет равные права на квартиру, если иное не установлено брачным контрактом .
К совместной собственности супругов применяются правила Общей совместной собственности.
были приняты законы о собственности в СССР и РСФСР.
А с 1991 началась приватизация, которая пополнила долю частной собственности в жилом фонде.
Естественно, потребовалось внесение изменений в законодательство и налаживания механизмов регуляции жилищных отношений.
Сразу оговоримся, что Ч астная собственность – это форма собственности, означающая абсолютное, защищенное законом право определенного лица на конкретное имущество.
Частной собственностью на жилье считается недвижимость в жилищной сфере, находящаяся в собственности физических и юридических лиц.
В любом случае, у владельца доли в общей долевой собственности существуют права по управлению и распоряжению частью принадлежащего ему имущества.
Такие собственники называются сособственниками.
Однако в отношении общей долевой собственности существуют свои особенности по совершению сделок с долями, принадлежащими разным лицам, и ограничивающие их права по распоряжению такого имущества.
Прежде всего, необходимо разделять следующие понятия общей собственности: общая долевая собственность и общая совместная собственность.
Общая долевая собственность
При таком режиме владения недвижимостью определена точная доля каждого из участников в праве собственности.
Когда имущество поступает в собственность нескольких лиц, наступает общая долевая собственность.
Такое имущество нельзя разделить.
Долевая собственность может быть применима к любой недвижимости, которая находится в пределах России.
В качестве основания для образования долевой собственности могут выступать: сделки с недвижимостью, в которых участвуют граждане, фирмы (имеется в виду заключение договоров дарения, мены, купли-продажи, ренты); признание права собственности по решению суда; наследование права собственности по закону или завещанию.
Во всех этих вопросах может возникнуть необходимость в получении юридической консультации.
209 ГК РФ. и предполагает наличие у собственника беспрепятственных прав владения .
пользования и распоряжения своим имуществом ( в данном случае – квартирой ).
При условии, если действия собственника не нарушают закон и права других людей.
Фактом наличия у кого-либо права собственности на квартиру является электронная запись в Едином государственном Реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП).
Такие действия имеют отрицательную сторону при оформлении имущественного вычета: Потеря половины имущественного вычета (для тех, кто получил право на вычет до 1 января 2014 года).
При покупке недвижимости до 1 января 2014 года имущественный вычет в размере 2 млн.
рублей предоставляется на ОБЪЕКТ приобретения, а не каждому собственнику.
Если имуществом владеют несколько человек, то вычет распределяется пропорционально доли каждого, а возможность добрать остаток вычета при следующей покупке отсутствует.
Если оформить право собственности на квартиру после свадьбы, будет ли это являться совместно нажитым имуществом или нет?
Каким образом можно оформить долевое право собственности?
19 Августа 2014, 14:06 Любовь, г.
Москва Ответы юристов (21)
Город не указан Конечно, после регистрации брака ипотечная квартира будет входить в режим совместной собственности супругов, поскольку денежные средства на погашение кредита будут изыматься из совместного бюджета.
Я не понимаю, зачем при оформлении квартиры в собственность в договоре был указан только один человек.
Отличия долевой и совместной собственности — этот вопрос довольно часто задают простые граждане. В чем особенности оформления, какой из режимов предпочтительнее, а также в чем разница между совместной и долевой собственностью — об этом расскажем в нашей консультации.
В соответствии с положениями Гражданского кодекса РФ, общая долевая и совместная собственность подразумевает, что у одного конкретного объекта имущества (недвижимости, транспорта и прочих материальных ценностей) может быть несколько полноправных собственников, хоть целая компания.
Простыми словами, законодательство не предусматривает индивидуальных характеристик и определений к каждому из терминов. По действующим правовым нормам никакой разницы нет, долевая или совместная собственность. По закону это одно и то же понятие. Однако, несмотря на одинаковую трактовку, оба термина имеют свои характерные отличия.
Определение общего долевого режима предполагает определение круга правообладателей и размеров их долей на начальном этапе. Например, при покупке квартиры сразу определяется, какая часть жилья по этому адресу принадлежит конкретному собственнику.
Покупка жилья за счет средств материнского капитала. В таком случае покупатели сразу должны выделить имущественные доли супругов и доли их несовершеннолетних детей. Размеры выделенных долей могут быть равными. К примеру, если семья из четырех человек (супруги в официальном браке и двое детей), то распределяют доли по одной четвертой на каждого члена семьи. Однако доли могут быть и неравными. Причем порядок выделения общей совместной и долевой части в имуществе определяется самостоятельно.
Обоюдное управление имуществом супругов не требует изначального определения размера имущественных долей. То есть объект не делится на части при покупке. Собственники управляют имущественным активом совместно, опираясь на принцип добросовестности.
Только по желанию супругов либо с подачи третьей стороны доли могут быть выделены. Доли имущества, выделенные в результате такой процедуры, являются уже частями общедолевой собственности.
Супруги Букашка Александр и Коровкина Глафира приобрели в 2015 году квартиру. Доли при покупке не выделялись. Через два года в семье родилась дочь. После рождения наследницы супруги решили выделить имущественные доли в 2018 году: по одной третьей квартиры на каждого из членов семьи. Следовательно, до 2018 года квартира находилась в совместном управлении, а уже после выделения долей — в общей долевой собственности.
Отметим, что неразделенные права супругов возникают на основании договорных условий, а не на основании законодательных норм. То есть муж и жена попросту договариваются между собой. К примеру, заключают брачный контракт либо прописывают свое решение в договоре на приобретение жилья — это дело одной минуты.
Несмотря на схожесть понятий, есть и нюансы. К таковым следует относить:
- Доля — это не только права, но и обязанности. Иными словами, право на объект — это не только финансовый актив, который можно реализовать в любой момент, но и который накладывает обязанности по его содержанию. Следовательно, когда размеры имущественных долей не определены (общая, а не долевая собственность), ограничить круг обязанностей проблематично.
- Стоимость имущества. По большей части камнем преткновения становится недвижимость именно из-за высокой стоимости объектов. Траты супругов на содержание (покупку, ремонт, реконструкцию) этого имущества могут отличаться по объему. Этим и обосновано выделение имущественных долей.
- Налоговое обременение. При выделенных долях обязанность по уплате имущественных налогов ложится на всех правообладателей. То есть имущественный, земельный и транспортный налоги придется платить всем собственникам. Причем размер налогового обременения будет зависеть от стоимости доли. Правда, и налоговый вычет они тоже смогут получать все.
- Нотариальное согласие. Ключевое различие долевой и совместной собственности — это необходимость оформления согласия второго супруга на сделки с имуществом. Условие касается только недвижимости. Простыми словами, если доли не выделены, то, к примеру, перед продажей квартиры (дома, дачи, земли) супруг обязан оформить согласие своего спутника у нотариуса.
Все эти различия по большей части можно отнести только к недвижимому имуществу. В остальном законодатели определили, что управление неразделенными активами производится на основании принципа добросовестности.
Чем отличается совместная собственность от долевой, мы разобрали. Разберемся, какой из режимов выбрать в той или иной ситуации.
Ключевое отличие совместной собственности от долевой — это наличие долей, конкретный размер которых закреплен за каждым из собственников. То есть в совместной их попросту нет, супруги управляют активами совместно.
Какой из режимов предпочтительнее, зависит от вида и стоимости имущества:
- Для недвижимости (домов, квартир, дач, земельных участков) лучше выбрать общую долевую собственность. Такой режим обезопасит супругов от лишних разногласий. Также исключит ущемление прав при разделе на доли или продаже долевого имущества и исключит возможность мошенничества.
- Для транспортных средств предпочтительнее совместная собственность. Упростит оформление и эксплуатацию автомобиля обоими супругами. Однако если стоимость авто высока, то допустимо определить доли.
- Для прочего имущества (драгоценности, мебель, бытовая техника и так далее) выделять доли нет смысла. Управление осуществляется на принципе добросовестности.
Для особо ценных активов (скажем, алмазного колье) допустимо предусмотреть порядок пользования в брачном договоре или ином соглашении.
Как и прочее имущество, землю в РФ можно оформить на нескольких человек, выделив каждому долю, пропорциональную внесенным деньгам. Земельные участки оформляют при:
- приватизации;
- вступлении в право наследования по завещанию;
- дарении своей доли земельного участка либо, наоборот, при получении доли в дар;
- оформлении сделки по покупке доли;
- совместном владении и использовании земли для сельскохозяйственных нужд.
Чтобы пользоваться землей, нужно оформить соглашение на это, которое подписывают все владельцы долей. В соглашении о совместном пользовании землями указывается, как будут их содержать и обслуживать. Отдельно прописывается возможность получать прибыль от использования земли и то, как она будет распределена между лицами, у которых она в совместной собственности. Все важные моменты, связанные с тем, как распоряжаться ею, должны быть отражены в этом документе.
Если соглашение не заключали, когда землю только оформляли в собственность, все манипуляции с ней придется обсуждать с владельцами других долей. Нельзя будет просто так продать свою часть, сдать ее или переоформить.
ГК РФ (п. 1 ст. 252) предусматривает общее правило о том, что по соглашению участников долевой собственности они могут разделить имущество. Но новые маленькие участки должны:
- быть не больше и не меньше размеров, установленных Градостроительным кодексом РФ;
- не пересекать границы населенных пунктов или муниципалитетов;
- обеспечивать возможность построить на них объекты недвижимости или использовать имеющиеся.
При выделе долей не допускается чересполосица, образование ломаных границ.
Таким образом, владение землей в долевой собственности иногда связано со сложностями. Но если ваша цель — защитить свое имущество от мошенничества или иных посягательств без привлечения суда, это ваш вариант.
Действующее законодательство предусматривает массу вариантов правовых режимов, на которых муж и жена могут владеть и распоряжаться нажитым имуществом. Один из таких вариантов – общая долевая собственность супругов на квартиру. Появляется по специальному указанию самих собственников или суда. Сегодня разберем подробнее особенности долевого владения супругов, выгодно ли это, и как рассчитывается налоговый вычет после покупки долевого жилья.
Законный режим появляется автоматически по действующему Семейному кодексу, если стороны не договорились о другом режиме. Общую собственность супруги наживают во время брака – с даты свадьбы до развода или смерти одного из супругов. К нему относятся:
- все полученные деньги (зарплаты, пособия);
- недвижимость (квартиры, дачи, дома, земля);
- движимые вещи (автомобили, мебель, бытовая техника);
- вклады, акции, интеллектуальные права и так далее.
Когда же официальные документы закрепляют доли в общей собственности супругов, говорят об общей долевой собственности.
Супруги могут изменить автоматический общий совместный режим на долевой в любой момент брака и в отношении любых вещей. Например, они могут купить долевую квартиру, а остальными вещами владеть совместно. Очень распространенная ситуация – когда квартира делится по материнскому капиталу на всех членов семьи. Супруги также могут оформить себе отдельные доли.
Имеется существенная разница между совместной и долевой собственностью. Основное, что нужно понимать при сравнении этих двух режимов:
- при общей совместной собственности один целый объект принадлежит одновременно нескольким собственникам, они выступают по отношению к этой вещи сообща;
- при общей долевой собственности объект или право на него делится на всех – и все собственники выступают отдельно друг от друга, у каждого есть свое имущество (часть квартиры или доля в праве).
Из этой разницы вытекает множество особенностей каждого режима, которые представлены ниже в таблице.
На вопрос, что лучше — совместная или долевая собственность, однозначного ответа нет. Каждая семья решает самостоятельно с учетом сложившейся ситуации. Сориентироваться помогут следующие советы:
- Если один из супругов оплатит большую часть цены квартиры за счет личных средств (например, муж заплатил из своего кармана 2 000 000 рублей, а жена – 500 000 рублей), целесообразно оформить долевую покупку. Так при разводе имущество будет распределено справедливо.
- Аналогичная ситуация – когда на приобретение жилья дарят деньги родители мужа или жены.
- Если супруг не устроен, ведет домашнее хозяйство или работает неофициально, то для получения максимального вычета при покупке квартиры лучше оформить недвижимость как общую совместную собственность.
ВНИМАНИЕ! Каждый случай – индивидуальный. Некоторые семьи придерживаются мнения, что брак всегда заканчивается разводом, поэтому безопаснее все оформлять долевой собственностью. Другие наоборот считают, что совместно нажитое должно быть только совместным. Получить совет по вашей ситуации вы можете у нашего дежурного юриста онлайн.
Долевая собственность появляется двумя способами:
Решение суда применяется при разводе и разделе общего имущества. Судья решает, кому какую долю присудить. Не обязательно, что мужу и жене разделят имущество строго пополам. Если у пары есть дети, судья вполне может отписать жене 2/3, а мужу – 1/3 общей квартиры, даже если она была взята в ипотеку.
Договорный способ определения долей отличается многообразием соглашений:
- перед регистрацией брака или в ходе совместной жизни супруги могут заключить брачный договор, который обязательно удостоверяется у нотариуса;
- супруги могут составить соглашение о разделе общего имущества и удостоверить его у нотариуса – такой вариант часто применяется при выделении долей по материнскому капиталу;
- муж и жена при покупке новой квартиры могут сразу составить договор с определением долей – нотариальная форма не требуется;
- соглашения иногда возникают и в ходе судебного раздела – стороны подписывают договор о разделе имущества, а суд его утверждает своим решением;
- долевая собственность возникает при приватизации муниципального жилья.
ВНИМАНИЕ! Не стоит забывать и о личной собственности супругов на недвижимость и другие вещи. Чаще всего она возникает в результате дарения или наследования одним из супругов имущества. На такую собственность у второго супруга нет никаких прав и при разводе она не делится.
Покупка супругами квартиры в долевую собственность осуществляется по стандартному договору купли-продажи, в котором на стороне покупателя выступают два человека. Прописывается:
ВАЖНО! Скачать образец договора можно на нашем сайте. Нотариальное удостоверение не требуется, если целая квартира разбивается на доли. Если же продавцов тоже несколько, то визит к нотариусу обязателен.
Сама процедура покупки долевой квартиры супругов тоже стандартная:
Регистрация прав собственников осуществляется на протяжении 3-14 дней органами Росреестра. После этого выдается выписка из ЕГРН с записью о правах собственности на квартиру.
При покупке квартиры имущественный вычет при долевой собственности также распределяется между собственниками. У каждого есть право на применение максимального вычета 2 000 000 рублей (к возврату 260 000 рублей).
- Супруги купили квартиру за 3 000 000 рублей пополам. Каждый из них может применить налоговый вычет 1 500 000 рублей к своей части, вернуть из бюджета максимально 195 000 рублей.
- Супруги купили долевую квартиру стоимостью 3 000 000 рублей: жене 1/3, мужу 2/3 доли. Вычет распределится по стоимости долей. Жена применит вычет 1 миллион рублей и вернет из бюджета 130 000 рублей, а муж – максимальный вычет и максимальный возврат 260 000 рублей.
Разница с общей совместной собственностью, что нельзя прийти к сотрудникам налоговой и подать заявление о перераспределении вычета между супругами по наиболее выгодному способу. Например, если при совместной собственности муж работает, а жена нет, выгоднее перераспределить весь вычет на мужа – т.к. он уплачивает налог. Супруг таким образом сможет вернуть 520 000 рублей. При общей долевой собственности на квартиру такая операция невозможна.
Общая долевая собственность супругов на квартиру иногда оказывается очень удобной альтернативой стандартному режиму совместного имущества. Однако сегодня большинство семейных пар выбирают законный режим общего совместного имущества.
Уважаемые читатели! В статье дана общая теоретическая информация по вопросу. Помните, что законодательство постоянно меняется и решение вашего вопроса может потребовать учета новых норм. За консультацией можно обратиться к нашему дежурному юристу через онлайн-чат.
Понравилась статья? Сохраните ее в своей соцсети и поставьте 5 звезд!