Этот калькулятор поможет Вам определиться и сделать непростой выбор: снимать квартиру или купить собственную, с помощью ипотечного кредита.
Этот калькулятор поможет Вам определиться и сделать непростой выбор: снимать квартиру или купить собственную, с помощью ипотечного кредита.
-Соотношение арендной ставки и ежемесячного платежа по квартире (стоит учесть повышение арендной ставки в будущем).
-Соотнести общую сумму выплат по аренде и по кредиту, по окончании срока кредита.
-Следует иметь в виду, что большинство банков, выдающих ипотечные кредиты, требуют застраховать приобретаемую недвижимость, а также Вашу жизнь на сумму кредита, что может дать ощутимую прибавку к ежегодным выплатам по кредиту.
-Если у Вас подтвержденный доход, с которого Ваша компания платит налоги, то Вы можете рассчитывать на налоговые вычеты в размере 260 тыс рублей плюс 13% от всех платежей по процентам.
По итогу можно прикинуть, сколько бы вы смогли накопить, откладывая деньги в банк или инвестируя средства на более выгодных условиях, и сравнить эту сумму с конечной стоимостью квартиры. Для чистоты эксперимента, мы будем каждый месяц прибавлять к сумме начальных накоплений разницу между ежемесячными выплатами по кредиту и арендной ставкой, как будто бы Вы относили эту сумму в банк с целью накопить на квартиру в будущем. Например, если сумма ежемесячных выплат по кредиту будет 30000, а арендная ставка = 20000, то 10000 ежемесячно будут прибавляться к накопительному депозиту. И наоборот, если арендная ставка перерастет ежемесячный взнос, будем вычитать разницу из накоплений)
Я рассмотрел два варианта — на 5 и 10 лет. Просьба отметить мои неточности и прокомментировать.
Начальный счёт a = 1 000 000 руб.
Ставка по ипотеке b = 13,5%
Доходность инвестиций c = 13%
Стоимость съёма жилья в год d = 400 000 руб., постоянная
Стоимость квартиры e = 4 000 000 руб.
Ежегодные сбережения f = 600 000 руб.
Откладываем по 50 000 в мес, начальная сумма 1000 000 руб., в течение 5 лет, 13% годовых с ежемесячной капитализацией, получаем:
Итоговая сумма выплат: 6 000 000 руб.
в том числе %: 2 000 000 руб.
Расход на съем жилья:
= d * g = 400 000 * 5 = 2 000 000 руб.
Итог за 5 лет = 6 — 2 = 4 000 000 руб. наличными
Время на погашение = 5 лет
Сумма кредита 3 000 000 (1 000 000 своих, за 4 000 000 берем квартиру в ипотеку)
Ежемесячный платеж 70 000 руб.
Сумма переплаты 1 100 000 руб.
Итог за 5 лет = 4 000 000 руб. в виде квартиры
Результат одинаковый, но при ипотеке ежемесячный платеж будет 70 тыс, а не 50 тыс, как при накоплении.
Кроме этого, при ипотеке в течение 5 лет, мы будем жить в квартире на окраине Москвы, хотя и в своей.
При аренде мы будем жить где хотим за 34 тыс руб в мес. Больше свободы. Можно жить рядом с метро. Но квартира не своя. Если жить рядом с метро, жить приятнее, работать легче, ездить меньше.
Начальный счёт a = 1 000 000 руб.
Ставка по ипотеке b = 13,5%
Доходность инвестиций c = 13%
Стоимость съёма жилья в год d = 400 000 руб., постоянная
Стоимость квартиры e = 5 000 000 руб.
Ежегодные сбережения f = 600 000 руб.
Откладываем по 50 000 в мес, начальная сумма 1000 000 руб., в течение 10 лет, 13% годовых с ежемесячной капитализацией, получаем:
Итоговая сумма выплат: 15 000 000 руб.,
в том числе %: 8 000 000 руб.
Расход на съем жилья:
= d * g = 400 000 * 10 = 4 000 000 руб.
Итог за 10 лет = 15 — 4 = 11 000 000 руб. наличными
Время на погашение = 10 лет
Сумма кредита 4 000 000 (1 000 000 своих, за 5 000 000 берем квартиру в ипотеку)
Ежемесячный платеж 61 000 руб.
Сумма переплаты 3 300 000 руб.
Итог за 10 лет = 5 000 000 руб. в виде квартиры
Если цена на квартиру не изменится, то мы получаем квартиру за 5 000 000 руб. + 5 000 000 доп. дохода. Так как 1 000 000 у нас уже был.
При этом проценты принесли в 2 раза больше, чем полный расход на аренду.
Также, квартиру за 5 миллионов можно будет приобрести раньше, чем через 10 лет. Так как за 10 лет мы получаем 11 млн, а не 5 необходимых.
Ежемесячный платеж 60 000 больше, чем 50 000, но даже если этим пренебречь, копить выгоднее. Почему я не учитываю 34 000 в мес на аренду, когда говорю про 60 и 50 тыс? Потому что я их учел в другом месте — когда вычитал 4 миллиона.
- Ключевые слова:
- ипотека,
- квартира,
- инвестиции
Как будет меняться стоимость аренды за 5, а тем более за 10 лет- неизвестно.
Сколько будет стоить эта квартира через 5, а тем более через 10 лет- неизвестно.
Сюда добавляем риски накоплений(за последние 30 лет в стране было несколько серьезных девальваций и гиперинфляция, то есть можно предположить, что ближайшие 5-10 лет пережить подобное мы имеем шансы в десятки процентов)
Итого все расчеты- шара. Повезет или не повезет. Выйдешь в + или в -.
SciFi, сейчас обгоняет. И тому причина- девальвация рубля в 2 раза.
А вот грубо с 2010 по 2015 годы индекс был в боковике. Инфляция за это время примерно 40%.
К слову, не думаю, что в серьезный кризис кто-то будет уезжать из столицы за более простой жизнью. Исторически Москва сосала деньги с регионов и жизнь тут была обеспеченней. Последнее время тенденции не менялись, сейчас зп среднего москвича в
2 раза выше зп среднего работника в регионе.
Самый гемор с ипотекой это работа.
Хотел однажды брать, но 20 лет это жопа. а 7 лет это по 70к месяц — не тянул.
В итоге плюнул на все, уволился с работы и ушел в предпринимательство. Набил шишек, бизнес не построил. Зато свобода 😀
А дома уже построены и заселены, прибавили в цене 700к за 3 года.. Вот так вот.
Покупали квартиру в ипотеку в марте 2011 года, новостройка. Дом сдали в декабре 2012, к маю 2013 мы сделали ремонт и заселились.
Брали кредит на 10 лет (по параметрам проходил и более короткий срок, но сознательно пошли на это, чтобы иметь свободные средства).
Благодаря небольшому ежемесячному платежу раз в 2-3 месяца устраивали досрочное погашение и в итоге выплатили полностью в октябре 2014-го (т.е. за 3,5 года).
Небольшой (по сравнению с доходами) ежемесячный платеж позволил нам не отказывать себе в привычном образе жизни — 3-4 раза в год путешествия в Европу или США, обновление техники, аренда квартиры на срок сдачи дома и ремонт.
Из неочевидных вещей хотелось бы отметить три:
— наличие обязательства перед банком дисциплинировало нас, сами мы вряд ли бы накопили эти деньги;
— существенный рост стоимости квартиры (но необходимо грамотно выбрать локацию и время входа в сделку), наша квартира подорожала ровно в 2,5 раза в рублях;
— мотивация к более высоким заработкам привела к тому, что я стал параллельно подрабатывать ещё в нескольких местах и мой доход (и так не сильно маленький) утроился.
Квартиру продали практически по максимальной рублёвой цене в мае 2015 года, но это уже совсем другая история
Делая выбор между арендой квартиры (дома) и покупкой, чаще всего человек рассматривает возможность использования кредита (ипотеки). Поэтому мы включили в модель такую возможность.
Представим себе, что у семьи есть деньги, которые составляют определенную часть стоимости квартиры. Однако семья берет квартиру в аренду (вместо покупки), а деньги инвестирует в депозит. Квартира при этом арендуется. Аренда выплачивается из прибыли от банковского вклада или происходит доплата, если прибыли не хватает. Размер арендной платы индексируется каждый год на размер инфляции.
Свободные средства используются в качестве вступительного взноса в ипотеке. Ежемесячно осуществляется платеж по кредиту в банк (аннуитетные платежи). Кроме того, среди расходов семьи — ежемесячная квартплата, состоящая из оплаты ЖКХ, воды, электричества и т.п. Размер квартплаты индексируется каждый год на размер инфляции.
Аналогично с А семья снимает квартиру, а накопления инвестируются через диверсифицированный портфель ценных бумаг. Ежегодная прибыль портфеля реинвестируется, а рента выплачивается дополнительно из других доходов. Этот сценарий более правомерно сравнивать с ипотекой, т.к. доход от увеличения стоимости квартиры (в варианте В) тоже не используется для текущих платежей по ипотеке.
Можно заметить что случаи А и В являются двумя крайностями. В А вся прибыль забирается и частично тратится на ренту (прибыль не реинвестируется). В случаях В и С прибыль реинвестируется полностью, а текущие платежи финансируются за счет других доходов. Т.е. даже без дополнительных расчетов можно сказать что А будет наиболее комфортным сценарием, так как не потребует от семьи больших ежегодных расходов. Случаи В и С потребуют дополнительных ежегодных платежей.
При расчете денежного потока в Случае В считается, что стоимость квартиры изменилась на величину накопленной инфляции. При желании читатель с легкостью самостоятельно может изменить формулу изменения цены квартиры в прилагаемом файле EXCEL согласно своему усмотрению.