| Банк | % и сумма | Заявка |
| Банк Открытие ипотека | от 9,3% До 150 млн. руб. |
Прямая заявка |
| Сбербанк России ипотечный кредит | от 8,2% до 70 млн. руб. |
Подробнее |
| ВТБ 24 ипотечный кредит | от 9,2% до 60 млн. руб. |
Подробнее |
| ГАЗПРОМБАНК ипотека | от 9,5% до 42,5 млн. руб. |
Подробнее |
| Банк | % и сумма | Заявка |
| Восточный больше шансов | От 9,9% До 3000000 руб. |
Оформить |
| Ренессанс Кредит самый быстрый | От 9,9% До 700000 руб. |
Оформить |
| Хоум кредит стоит тоже попробовать | От 9,9% До 1000000 руб. |
Оформить |
| Открытие Большая сумма | От 9,9% До 5000000 руб. |
Оформить |
Родственные связи теоретически не влияют на суть оформления ипотеки. Недоступен заем лишь участникам льготных госпрограмм, где запрашивается субсидирование. Все дело в том, что жилищный кредит в кругу семьи предусматривает лишь переход права собственности от одного человека к другому, а средства останутся в руках одной семьи.
Этот подход противоречит сути преференций для граждан России, есть большой риск обналичивания государственных денег. Еще один неприятный нюанс – отсутствие налогового вычета.
Все операции с недвижимостью при участии кредитной организации ведутся через расчетные счета, что будет обязательно подтверждать наличие первоначального взноса. Другими способами сей факт никак не проверить.
Между родными и банком сделки с недвижимостью обладают следующими плюсами:
- При нехватке денег на оплату первоначального взноса, можно договориться по-дружески отложить оплату на некоторое время.
- Никто не запрещает вносить часть аванса людям из одной семьи долями. На деле переводы можно делать несколько раз, перекидывая одни и те же деньги. Но это только в том случае, если кредитор будет согласен.
- Банковская ячейка и аккредитив будет необязателен, ведь своим больше доверяешь, чем людям с улицы. Но риски для банка тогда возрастут, так что лучше действовать по процедуре отделения.
Финансовые учреждения перед тем, как ссудить рубли на приобретение жилья, тщательно проверят всех участников купли-продажи. И при наличии подозрений – откажут. Часть отделений пойдут на такие риски, если будущий заемщик является ВИП-клиентом или плательщиком с хорошей кредитной историей.
Ряд кредитных учреждений в договоре или в условиях на получение займа указывают, что жилье покупать у родных запрещено. Вот в правилах АИЖК это написано, именуя родных – связанными лицами.
Но если этой оговорки нет, все равно процент отказа велик. Никто не выдаст ссуду на покупку квадратных метров у законных супругов (если только они не оформили развод, и вторая половина не пытается выкупить 1/2 недвижимости). Дети, допустим, могут оформить операцию с родителями, если только квартира у последних не будет считаться единственным жильем.
Главное опасение руководства банка – наличие мошеннического умысла у семьи. То есть заемщик приобретает дом у свата, брата или бабушки для получения наличных денег, которые после пустятся на личные нужды. Ведь для таких моментов есть другие программы – заем под залог существующего имущества.
Тогда расходы будут меньше, как и налоги. А вот ипотекодателями выступят родственники, владеющие недвижимостью. Вот только проценты на пару пунктов выше, чем в кредите на жилье.
Отказ будет звучать и в том случае, если заемщик захочет воспользоваться благами маткапитала. Это не решение банка, а ответ Пенсионного Фонда. Первоначальный взнос на ипотеку между близкими родственниками придется брать из личных накоплений.
Также будет принято негативное решение на подобную сделку у участников госпрограмм по жилью:
Не нужно скрывать правду от менеджера отделения. Степень родства может и выявиться, и тогда клиент заочно получит отказ с занесением негативной информации в кредитное дело БКИ. В итоге все организации узнают, что человек смошенничал. Часто подобные операции необходимо провести при дележе имущества.
Допустим, брат планирует выкупить жилье в 100% собственность, чтобы в будущем на метры не смогли претендовать другие родственники. В этом случае все логично, это не мошенническая сделка.
Больше шансов получить одобрение от банковского отделения, если родители владеют не одним жильем, и прописаны по иному адресу. Тогда менеджеру достаточно показать все подтверждающие документы.
Ведь родственные отношения иногда далеки от идеала, и есть реальные ситуации, когда приходится покупать метры у собственной семьи.
И если часть банков категорически против кредитных сделок по квартире между родственниками, то крупные игроки рынка, как Сбербанк, ВТБ, Газпромбанк дают добро. Но если шансы на заем невелики, то лучше использовать потребительский кредит под залог существующей недвижимости. Когда отдать нужно небольшую сумму, то и залог передавать в ипотеку не придется.
Проведение сделки купли-продажи недвижимого имущества между родственниками — очень распространенный вид сделки.
Продажа квартиры или дома между супругами не регистрируется в Росреестре, так как в этом случае человек передает имущество самому себе. Такие сделки признаются ничтожными, даже если недвижимость была приобретена вне брака. Это значит, что продать недвижимость мужу или жене не получится.
Родственной сделкой считается сделка между родственниками второго порядка — родителями и детьми, братьями и сестрами. Прослеживается она на основе очевидных родственных связей. Часто она бывает в форме выкупа последней доли в объекте.
Например, две сестры имеют доставшуюся им по наследству квартиру и хотят разъехаться. Одна из них может выкупить долю другой. Читайте подробнее о выкупе последней доли в ипотеку.
К сожалению, многие банки могут отказать в кредитовании, если вы покупаете объект недвижимости у родственников целиком.
Во многих случаях банки опасаются финансовых махинаций со стороны заемщиков.
Например, если заемщику нужны наличные средства на другие цели. Он может взять ипотеку у своих же родителей, которые передадут ему полученные средства. Ипотечный кредит платить, конечно, придется, но ставка по нему ниже, чем, например, на весомый кредит наличными. но банкам такое не выгодно.
Второе опасение банков — намеренное завышение стоимости квартиры продавцом. Вступая в сговор с родственником-покупателем, продавец может завысить цену на сумму первоначального взноса, таким образом, обходя первый взнос по ипотеке. Это возможно в том случае, если оценка производится не независимым оценщиком.
Реализация сделки подразумевает обязательное наличие у продавца недвижимости альтернативного жилья или другой прописки, не в продаваемом объекте недвижимости.
Обязательным условием при кредитовании в этом банке является наличие у покупателя первоначального взноса 15%, который необходимо показать на счету. Банк переводит первоначальный взнос из суммы кредитных средств на счет продавца.
• Банки АИЖК и БЖФ
Такие же условия, как у ВТБ 24.
Не требует никаких условий для реализации кредитования.
Правильный выбор банка определяет возможность купли-продажи недвижимости между родственниками.
Близкие родственники – Семейный кодекс Российской Федерации в статье 14 прописывает лиц, являющих таковыми. Близкими родственниками – это родственники, по прямой восходящей и нисходящей линии: родители, дети, бабушки, дедушки и внуки, полнородные и не полнородные (имеющих общих отца или мать) братья и сестры. Кроме того, супруги, родители, усыновители, полнородные и не полнородные братья и сестры, опекуны, попечители и подопечные, являются взаимозависимыми лицами для целей налогообложения.
Члены семьи – проживающие совместно с собственником жилого помещения супруг, дети и родители. Кроме того, членами семьи собственника жилого помещения признаются и другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане, если они вселены собственником в качестве членов семьи (Жилищный кодекс РФ статья 31).
Супруги — лица, состоящие в зарегистрированном браке между собой. Личные и имущественные права и обязанности супругов определяются семейным законодательством.
Сделка – действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (Гражданский кодекс РФ статья 153).
Мнимая сделка – сделка, совершенная для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (Гражданский кодекс РФ статья 170 пункт 1).
Притворная сделка – сделка, совершенная с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна (Гражданский кодекс РФ статья 170 пункт 2).
Договор – это соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (Гражданский кодекс РФ статья 420).
В отношении других сделок, совершаемых между родственниками, все не однозначно, так как ситуации бывают разными и возможны варианты, при которых данные сделки будут считаться правомерными и юридически чистыми.
Кроме законодательных требований к залогу, существуют внутренние правила банков, регламентированные своими стандартами, и возможность покупки жилого помещения у родственников зависит от решения, принятого банком в каждой отдельно взятом случае. Но стоит отметить, что если проведение таких сделок по гражданской ипотеке вполне реализуемое действие, то именно по программе Военная ипотека, банки заботясь о чистоте своей репутации и кредитного портфеля зачастую выдвигают повышенные требования, в связи с тем, что в сделке задействованы бюджетные средства.
Также банки не всегда положительно относятся к сделкам между бывшими супругами. Предоставление кредита по Военной ипотеке на покупку жилья у бывшего супруга, без возникновения дополнительных вопросов со стороны залогодержателя, возможно в случаях, если:
— на момент подписания договора купли-продажи законодательно осуществлен раздел совместно нажитого имущества, а с самого раздела прошло как минимум три года;
— до момента подписания договора купли-продажи заключен брачный договор, в соответствии с которым недвижимость, рассматриваемая в качестве залога, является собственностью супруга-продавца;
— будущий предмет залога получен супругом-продавцом в дар либо в порядке вступления в наследство;
— будущий предмет залога бывшим супругом приобретен после расторжения брака.
Совершение таких сделок не является противозаконным при соблюдении все тех же принципов отсутствия признаков мнимой, притворной сделки.
Проведение сделки по Военной ипотеке также вызовет у банка настороженность, если продавцом выступает взаимозависимое лицо и/или член семьи военнослужащего. Именно в связи с тем, что член семьи, является лицом, совместно проживающим с военнослужащим, имеющие общие расходы по ведению совместного хозяйства, и признаки, свидетельствующие о наличии семейных отношений. В данной ситуации также рассматривается вопрос о мнимости сделки, так как подразумевается, что основным намерением является именно получение средств федерального бюджета, а не сам факт приобретения жилого помещения.
Военнослужащий, зарегистрирован и проживает в частном доме родителей своей супруги, собственником которого является теща. По сути, между и тещей, и военнослужащим отсутствует родственная связь, но при этом юридически военнослужащий является членом семьи собственника жилого помещения. Приобретение такой недвижимости по Военной ипотеке может расцениваться как фиктивная сделка, сделка с пороками содержания, совершенная с противоправной целью, в частности с целью получения накоплений с именного накопительного счета, без факта приобретения жилья.
Когда же проведение сделки покупки недвижимости по Военной ипотеке у родственников может быть осуществлено без подозрения на махинацию с бюджетными средствами? Тогда, когда действия сторон сделки направлены на реальную реализацию прав военнослужащего на жилищное обеспечение, и данные факт имеет неопровержимые подтверждения.