Ипотека может быть установлена в обеспечение

• Закон об ипотеке: простыми словами основные положения
• Как взять ипотеку в банке
• Как оформить договор залога

Другое название ипотеки – залог недвижимости. Так называется способ, посредством которого обеспечиваются обязательства, когда должник предоставляет кредитору преимущество в удовлетворении своих требований из стоимости залога, каковым становится недвижимое имущество. В системе этих отношений должник выступает в качестве залогодателя, а кредитор – в роли залогодержателя.

В самом общем случае ипотека может служить обеспечением денежных обязательств разного вида. Предполагается при этом, что обязательства могут быть уже существующими к моменту заключения ипотечного договора, а могут возникнуть и в будущем. В настоящее время ипотека получила свое развитие в области предоставления займов и кредитов гражданам.

Ипотека может возникнуть как в силу закона, так и по ипотечному договору. В силу закона залог возникает, когда совершается сделка по купле-продаже недвижимого имущества без его оплаты покупателем в полном объеме. При этом продавец выступает залогодержателем, а покупатель – залогодателем. Ипотека по договору предполагает совершение письменной сделки между двумя или даже несколькими сторонами. По такому договору залогодателем становится собственник или лицо, на законных основаниях осуществляющее хозяйственное ведение объектом.

Закон об ипотеке устанавливает, что стороны, которые вступают в правовые отношения, заключают между собой соответствующий договор. По условиям этого документа одна из сторон (кредитор по обязательству), имеет право удовлетворить свои денежные требования. Их источником становится стоимость объекта, выступающего предметом залога. Договор подписывается относительно имущества, которым владеет и пользуется должник.

Указанный выше договор вызывает к жизни правоотношения по ипотеке, к которому применяются залоговые принципы. Поскольку оборот предприятий, квартир, сооружений, земельных участков допускается законом, в отношении этих объектов возможен залог.

Возможно установление ипотеки для того, чтобы обеспечить исполнения условий соглашения о займе или кредитного договора. Исходить обязательство может из фактов купли-продажи, подряда, аренды или причинения вреда.

Закон об ипотеке (залоге) вводит необходимость ведения бухучета и должнику, и кредитору, если они являются юридическими лицами.

Предмет договора должен обеспечить выплату основного долга либо в полном размере, либо в той части, которая определена соглашением сторон. Заключая сделку, стороны по договору могут внести в него условие по выплате процентов. Закон устанавливает возможность выплаты требований в виде твердой суммы; она не может превышать обязательства по договору.

Закон предусматривает иные платежи, к которым относятся:

• возмещение ущерба;
• неустойка;
• штраф при нарушении условий договора;
• возмещение судебных издержек;
• компенсация затрат при реализации объекта.

Случается, что кредитор, желая сохранить целостность имущества, вынужден расходовать деньги на его полное содержание и охрану. В этом случае ему положено возмещение издержек за счет заложенной недвижимости.

Категории объектов, которые могут стать предметом соглашения, определяются законом об ипотеке. В соответствии с гражданским законодательством, закладываться по ипотечному договору может то имущество, которое в установленном порядке зарегистрировано.

Предметом ипотечного договора могут выступать:

• земельные наделы;
• здания, сооружения, предприятия, прочие объекты капитального строительства;
• жилые дома, квартиры, равно как и их части, представляющие собой изолированные комнаты;
• гаражи, дачи, садовые дома, иные постройки потребительского назначения;
• воздушные суда, морские суда, а также космические объекты.

В ряде случаев закон об ипотеке позволяет считать предметом договора жилые дома, которые непосредственно связаны с земельным наделом. Если отсутствует регистрация на участки, государственная собственность на которые не разделена, это не может быть препятствием для формирования ипотечных правоотношений.

Согласно Гражданскому кодексу и закону об ипотеке, вещь, являющаяся предметом договора, а также ее принадлежности представляют собой единое целое. Поэтому принадлежности становятся частью общего залога, если иное не установлено соглашением сторон. Не может быть самостоятельным предметом сделки вещь, которую невозможно разделить без изменения ее основного назначения.

Требование к залогодателю состоит в том, что имущество, выступающее предметом договора, должно быть в его собственности или хотя бы в хозяйственном ведении. Если объект изъят из оборота или на него может быть обращено взыскание, обеспечение требований таким имуществом не допускается. Этот же момент касается имущества, в отношении которого не может быть проведена приватизация.

По закону об ипотеке предметом договора может выступать право аренды, если на то имеется согласие арендодателя или лица, которое использует объект по праву хозяйственного ведения.

Ипотека на имущество, находящееся на момент заключения соглашения в общей совместной собственности, может быть установлена, если имеется согласие на это со стороны всех законных владельцев. Такое согласие должно иметь письменную форму. В случае долевой собственности лицо вправе заложить принадлежащее ему имущество, не спрашивая согласия прочих совладельцев.

В договоре о залоге следует указывать:

• предмет ипотечного договора;
• оценку такого предмета;
• существо соглашения;
• размер исполнения обязательства и его срок.

Ипотечный договор заключается в соответствии с общими правилами и принципами гражданского законодательства. В документе должны быть прописаны сведения о предмете соглашения, о его оценке, других существенных моментах исполнения обязательств. Стороны могут внести в документ конкретные условия, предусматривающие возможность обращения на имущество взыскания. Эти сведения разрешается оформить в виде отдельного соглашения.

Ипотечный договор содержит наименование объекта и место, в котором он расположен. Приводимое в документе описание должно быть достаточным для идентификации объекта. Прописывается в документе и право, на основании которого объект принадлежит кредитору. Если предметом выступает аренда, требуется указать ее срок.

Оценка предмета договора определяется выработанным его сторонами соглашением и приводится в денежном выражении. Оценка объекта незавершенного строительства осуществляется по его рыночной стоимости.

То обязательство, которое обеспечивается ипотекой, указывается в договоре вместе с основанием его возникновения и сроком, на который оно устанавливается. Договор может предусматривать, что размер денежных обязательств будет установлен позже; в этом случае необходимо прописать условия определения суммы обязательств.

Если по соглашению сторон требования могут осуществляться частично, в договор необходимо внести сроки и периодичность платежей. Если конкретный размер суммы платежей не установлен, необходимо прописать условия для их определения.

Ипотека подлежит непременной государственной регистрации. Она приобретает силу лишь с момента внесения записи в соответствующий государственный реестр. В выписке из реестра запись о залоге недвижимости отражается в виде обременения прав собственника на то или иное имущество.

Частный случай залога недвижимости – ипотека на квартиру. Эта форма залога получила широкое распространение после начала осуществления государственных программ, нацеленных на поддержку тех граждан, которые приобретают жилье. По ипотечному соглашению данного типа залогодатель передает в залог квартиру, чтобы тем самым обеспечить взятые на себя финансовые обязательства. Договор залога квартиры подписывает кредитор и собственник жилья. Регистрация договора производится в срок, который не превышает пяти рабочих дней.

Кредитор кровно заинтересован в том, чтобы полученное им в залог имущество было сохранным до полного исполнения должником его финансовых обязательств. Поэтому закон предусматривает страхование предмета ипотеки от возможных рисков повреждения или утраты. Такое страхование является обязательным. Банки нередко создают собственные страховые компании, где осуществляется страхование объектов ипотечного договора. Эти структуры порой предлагают заемщикам дополнительные виды услуг, что объективно ведет к повышению общих затрат и удорожает кредитную услугу.

Обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником, если они являются юридическими лицами, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о бухгалтерском учете.
Комментарий к статье 2
В комментируемой статье приводится примерный перечень договоров, обеспечиваемых ипотекой. Наиболее распространенным из них является кредитный договор. Общим признаком для всех этих договоров является то, что обеспечиваемое требование должно носить денежный характер. Это значит, что ипотекой не могут обеспечиваться обязательства по выполнению работ, оказанию услуг и т.д. Ипотекой может обеспечиваться исполнение и внедоговорных обязательств, в частности обязательства вследствие причинения вреда.
Первая часть комментируемой статьи предоставляет возможность устанавливать в иных федеральных законах запрет на обеспечение исполнения обязательства залогом недвижимости, что вряд ли можно считать правомерным.
Ипотечное правоотношение (как и любое залоговое) является акцессорным (дополнительным), то есть может существовать, только пока существует обеспечиваемое (основное) обязательство. При этом прекращение ипотечного правоотношения не влечет прекращение основного правоотношения.
Договор об ипотеке может быть самостоятельным, то есть отдельным по отношению к договору, по которому возникает обеспеченное залогом обязательство. Соответствующее положение об ипотеке в качестве средства обеспечения может также содержаться в основном договоре.
Основы регулирования бухгалтерского учета в Российской Федерации установлены Федеральным законом от 21.11.1996 N 129-ФЗ «О бухгалтерском учете». В соответствии со статьей 1 Закона объектами бухгалтерского учета являются имущество организаций, их обязательства и хозяйственные операции, осуществляемые организациями в процессе их деятельности.
Приказ Минфина РФ от 03.09.1997 N 65н «Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/97″ утратил силу в связи с изданием Приказа Минфина РФ от 30.03.2001 N 26н «Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01″.
Приказ Минфина РФ от 20.07.1998 N 33н «Об утверждении Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств» утратил силу в связи с изданием Приказа Минфина РФ от 13.10.2003 N 91н «Об утверждении Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств». Таким образом, законодательство Российской Федерации о бухгалтерском учете включает в себя прежде всего Федеральный закон РФ от 21 ноября 1996 г. «О бухгалтерском учете» с последующими изменениями и дополнениями, а также принятые на его основе подзаконные акты и, в частности, Положение по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» (ПБУ), утвержденное Приказом Минфина РФ от 3 сентября 1997 г. N 65н, и Методические указания по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденные Приказом Минфина РФ от 20 июля 1998 г. N 33н, Положение по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации, утвержденное Приказом Минфина РФ от 29 июля 1998 г. N 34н.
Основополагающим принципом бухгалтерского учета является его обязательность для всех юридических лиц, независимо от их организационно-правовой формы и формы собственности, которые должны вести учет своего имущества, а также всех хозяйственных операций по установленным правилам. Бухгалтерский учет ведется с момента регистрации юридического лица и до его прекращения (реорганизации или ликвидации). Учету подлежат все виды имущества без каких-либо пропусков или изъятий. Осуществляется бухгалтерский учет с помощью метода двойной записи на взаимосвязанных счетах бухгалтерского учета. Суть этого метода состоит во взаимосвязанном отражении каждой совершенной операции на двух счетах бухгалтерского учета: дебете одного счета и кредита другого.

Ипотека представляет собой один из способов обеспечения обязательств. Законом установлены конкретные правоотношения, выражающиеся в договорах, обязательства по которым могут быть обеспечены ипотекой.

Залог на недвижимое имущество может распространяться, только на законодательно определенный перечень имущества. Закон содержит ряд положений, которые конкретизируют ипотеку при покупке квартиры по договору кредита и займа.

В остальных же случаях, то есть при обеспечении обязательств по иным сделкам, в действие вступают общие правила о залоге, которые устанавливаются гражданским законодательством. Таким образом, при решении вопроса об ипотеке необходимо ориентироваться как на специальное законодательство, так и на общие положения гражданского права.

В договоре об ипотеке залогодателем может выступать и сам должник по обязательству, которое обеспечено ипотекой, а также иное лицо, не участвующее в этом обязательстве, то есть третье лицо.

Ипотека как обеспечение обязательств может устанавливаться в отношении следующих договоров:

• кредита;
• займа;
• купли-продажи;
• аренды;
• подряда.

При этом ст. 2 ФЗ № 102 не ограничивает перечень таких договоров. Также, кроме сделок, ипотека может распространяться и на обязательства, исходящие из причинения вреда, если иное не установлено федеральным законом.

По договору об ипотеке заложить возможно исключительно то имущество, которое указано в п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), то есть недвижимость.

Кроме этого, ст. 5 ФЗ № 102 устанавливает правило, в соответствии с которым право на такое имущество должно быть зарегистрировано в надлежащем порядке. Итак, в соответствии с положениями законодательства об ипотеке может быть заложено следующее имущество:

• земельные участки (за исключением тех, которые перечислены в ст. 63 ФЗ № 102);
• предприятия (например, здания и сооружения) и другая недвижимость, используемая исключительно в предпринимательских целях;
• жилые дома и квартиры, а также их части, которые состоят из одной или нескольких изолированных комнат;
• садовые дома, дачи, гаражи, а также иные строения потребительского значения;
• морские и воздушные суда, суда внутреннего плавания, а также космические объекты.

Договор об ипотеке заключается в письменной форме, а также подлежит государственной регистрации, в соответствии со ст. 10 ФЗ № 102. Кроме этого, вышеуказанный документ в обязательном порядке должен содержать следующие условия, согласно ст. 9 ФЗ № 102:

• предмет и его оценка;
• существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Ипотека при покупке квартиры с помощью кредитного договора имеет ряд особенностей, которые установлены ФЗ № 102, также она основывается и на общих положениях, описанных ранее. Таким образом, согласно ст. 77 ФЗ № 102 квартира, которая была приобретена на кредитные средства банка или иной кредитной организации, находится в залоге с момента регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

Кроме этого, вышеуказанная статья содержит некоторые особенности, связанные с получением согласия на ипотеку у органов опеки и попечительства, в случае проживания в таком жилище несовершеннолетних детей.

• размещения на первой странице кредитного договора информации о полной его стоимости;
• запрета на взимание кредитором вознаграждения за исполнение тех обязанностей, которые возложены на него в соответствии с нормативными актами, а также за те услуги, оказывая которые кредитор действует только в собственных интересах и по результатам которого не создается отдельное имущественное благо для заемщика;
• размещения той информации, которая гласит об условиях предоставления кредита, его использования и возврата в местах оказания услуг;
• предоставления графика платежей по такому кредиту заемщику.

Акимов решил оформить ипотеку при покупке квартиры по кредитному договору. Обратившись в банк, ему предложили оформить соответствующий документ. Однако, заметив то, что на первой странице сделки не было обозначено информации о полной стоимости такого кредита, а также ему не предоставили график платежей, Акимов отказался от заключения предоставленного договора. После этого он предложил банку привести в соответствии с законодательством предложенный документ и, получив отказ, решил не пользоваться услугами этого банка.

Исключительно в отношении вышеуказанных положений используется ФЗ № 353, так как он в остальном не может применяться к отношениям, возникающим в связи с предоставлением кредита, обязательства по которому обеспечены ипотекой (в соответствии с п. 2 ст. 1 ФЗ № 353).

Таким образом, вышеуказанные отношения обладают рядом специфических положений, которые отличают ипотеку при покупке квартиры по кредитному договору от иных форм такой ипотеки.

Ипотека при покупке квартиры по договору займа имеет сходства с ипотекой, которая осуществляется по кредитному договору.

1. В первую очередь, это связано со схожестью договора займа и договора об ипотеке. Так, например, в договоре займа должна быть указана полная стоимость заемных денежных средств.
2. Кроме этого, сделкой может быть установлено целевое предназначение займа (ст. 814 ГК РФ), то есть расходоваться денежные средства могут быть только на определенную цель (в этом случае покупку квартиры), а заемщик обязан предоставить заимодателю условия для осуществления контроля за этим.

Таким образом, законодательство не предусматривает особых положений об ипотеке при покупке квартиры по договору займа. Связано это в первую очередь с тем, что большинство положений об ипотеке с использованием кредитного договора применяется и в данном случае. В частности, правила, предусмотренные ст. 77 ФЗ № 102, и описанные выше актуальные и для договора займа, так как объединяет в себе правила как для кредита, так и для займа.

Поэтому договор займа может послужить альтернативным вариантом, например, в случае невозможности получения кредита по тем или иным основаниям, а также если займ представляется более выгодным в конкретных условиях.

Таким образом, сама суть указанного правоотношения не меняется, так как положения связанные с залогом, установленные ГК РФ, подразумевают под собой получение кредитором причитающихся ему денежных средств из стоимости заложенного имущества (в случае неисполнения указанного в сделке обязательства) (ст. 334 ГК РФ).

Само имущество остается во владении залогодателя. Кроме этого, согласно ст. 337 ГК РФ залог обеспечивает требование только в том объеме, какое оно имеет к удовлетворению (в частности, проценты, неустойка, возмещение необходимых расходов, а также убытки, которые причинены просрочкой исполнения).

Обеспечение обязательств ипотекой представляет собой залог недвижимого имущества и в силу ряда особенностей, положения о таком правоотношении выведены в отдельный закон, которым и следует руководствоваться. Однако в некоторых случаях ФЗ № 102 отсылает и к иным нормативно-правовым актам, которые действуют лишь в части (например, к ФЗ № 353 в отношении определения полной цены кредита или займа, обязательства по которым обеспечиваются ипотекой).

В целом ипотека может быть несколько удобнее в некоторых случаях (например, если приобретается квартира) чем обычный залог, установленный ГК РФ.