Практически все ипотечные договоры содержат положение о праве заемщика досрочно погасить кредит. Раннее погашение может осуществляться в форме:
- увеличения ежемесячных платежей по сравнению с обязательными выплатами. (Минимальный платеж указан в договоре);
- закрытия долга одноразовым платежом.
При этом текст соглашения не содержит положений о возможности сокращения сроков своего действия.
При возникновении финансовых сложностей, заемщик вправе обратиться в банк с просьбой изменения условий ипотеки. Вопрос может быть им поставлен:
- в рамках Постановлений Правительства РФ о помощи отдельным категориям заемщиков. (Постановления 373 и 961)
- в индивидуальном порядке, если заемщик под условия программ помощи не подпадает.
В первом случае банк может:
- уменьшить ипотечный кредит максимально на 30% от оставшейся суммы долга
- предоставить возможность платить ипотеку на понижение ежемесячного платежа за счет выплаты только процентов без основного долга. Такая возможность предоставляется на срок до одного года включительно.
Во втором случае, это предмет договоренностей между заемщиком и банком. Здесь у кредитного учреждения нет никаких обязательств перед заемщиком. При этом банки предпочитают решать вопросы с тем, чтобы получить обратно выданные деньги, и готовы обсуждать условия.
На практике банковские учреждения сокращают платеж за счет введения моратория на выплату основного долга. Заемщик платит только проценты. Срок льготы, как правило, не более шести месяцев. Дополнительно банком предлагаются различные формы рефинансирования. В отличие от лиц, имеющих право на помощь, индивидуальные заявители должны иметь хорошую кредитную историю, и не допускать перед обращением за реструктуризацией просрочки платежей.
Во всех случаях без исключения первоначальный платеж по ипотечному договору должен быть сделан заемщиком в полном объеме из своих личных средств.
Если заемщик подпадает под правительственную программу помощи, то об уменьшении периода договора не может идти речи, поскольку оно законодательно для этой категории граждан запрещено. Они могут претендовать только на снижение размера ипотеки на 20-30% и на мораторий на выплату основного долга на определенный период времени.
Заемщики, не входящие в круг лиц, имеющих право на помощь, не могут рассчитывать на снижение суммы кредита. Сокращение срока кредитования вполне возможно. Но это автоматически приведет к увеличению ежемесячных платежей. Для людей с финансовыми проблемами такое изменений условий договора неприемлемо.
За исключением увеличения платежей по кредиту и за счет этого снижение размера процентов, все остальные вопросы, связанные с изменением условий по ипотеке, решаются только с банком.
При наличии денежных средств, заемщик может снизить сумму кредита только одним способом. Можно взносом уменьшить долг по ипотеке и, соответственно, ежемесячные платежи.
Заемщики имеют возможность просить банк об оплате только процентов на определенный период времени. Это значительно сокращает сумму ежемесячных платежей.
Понизить выплаты по ипотеке возможно:
1. Для заемщиков, подпадающих под правительственную программу, если
- банк уменьшил сумму ипотеки ;
- производится оплата только процентов.
2. Для лиц, у кого материальное положение ухудшилось, но под условия программы помощи они не подпадают, возможно:
- снизить ежемесячный платеж за счет оплаты только процентов.
Поменять размер ипотеки только по основанию уменьшения зарплаты заемщика, невозможно.
На сегодняшний день максимальный срок погашения ипотеки, который декларируется банками, составляет:
| Сбербанк | ВТБ 24 | РайффайзенБанк | ЮниКредит Банк | Абсолют Банк |
| до 30 лет | до 50 лет | до 25 лет | До 30 лет | До 15 |
Наиболее реальным сроком является период от 15 до 20 лет.
Увеличить количество лет по ипотеке возможно только при согласии на это кредитора. Если ипотека оформлена закладной, сделать это будет сложнее. Также вопрос увеличения срока зависит от возраста заемщика, срока, на который была выдана ипотека и объекта залога. Если этот срок является максимальным для банка, который выдал кредит, то его продление невозможно.
Стороны ипотечного договора по взаимному соглашению могут менять его условия, в том числе, и убрать года по ипотеке. На практике это встречается крайне редко. Состоятельный заемщик может закрыть кредит раньше без согласования с банком. Исключения составляют первые несколько месяцев (от 3-х до 6-ти), как это указано в договорах. У каждого банка свой срок. В этот период досрочное погашение не допускается. После истечения данного периода заемщик имеет полное право закрыть кредит. Для этого не требуется внесения специальных изменений в договор.
По завершению срока ипотечного кредита все платежи по нему выплачиваются полностью. Вопросы продления соглашения обсуждаются сторонами до его завершения. И в случае продления, в новом договоре указываются новые условия и ставки кредитования.
Всегда лучше закрывать кредит раньше. Сокращение сроков – это одна из таких возможностей. При снижении периода выплат увеличивается сумма погашения, а, следовательно, уменьшаются выплаты процентов в суммарном выражении. Любое увеличение сроков, увеличивает расходы заемщика на проценты.
Здравствуйте,пришли с мужем подавать заявку на ипотеку сроком на 10 лет,но сотрудница банка посоветовала подать заявку на 15 лет чтобы нам одобрили и сказала что после одобрения можно уменьшить срок ипотеки.правда это или нет?
Ответы юристов ( 2 )
- 10,0 рейтинг
- 2253 отзыва эксперт
Эльмира, здравствуйте. Вы можете, конечно написать заявление в банк на изменение условий договора в части срока кредита, и банк примет какое-то решение, возможно и положительное, законом это не запрещено. Но полагаю, что смысла в этом изменении нет, так как вы вправе погасить ипотечный кредит досрочно, в том числе и за 10 лет и даже за 5 лет. При этом проценты по кредиту уплачиваются за фактическое время пользования.
- 7,0 рейтинг
- 2556 отзывов эксперт
Согласно действующему законодательству любой заёмщик имеет право погасить досрочно ипотечный кредит. Если сумма погашения меньше остатка долга, то это будет частичное досрочное погашение, если сумма погашения кредита равна сумме остатка долга, то это будет полное досрочное погашение.
Ни один банк не имеет право ограничивать возможность частичного досрочного или полного досрочного погашения ипотечного кредита. При наличии условия о запрете досрочного погашения кредита такое условие будет считаться ничтожным.
В пункте 2 статьи 810 Гражданского кодекса РФ закреплено, что любой кредит, не связанный с предпринимательской деятельностью, можно погасить досрочно, полностью или частично. Закон требует уведомить о кредитора за 30 дней о намерении совершить досрочное погашение. Кроме того, в той же статье указано, что кредитным договором может быть предусмотрен меньший срок предупреждения банка о досрочном погашении кредита.
В пункте 4 статьи 809 Гражданского Кодекса РФ указано, что при возврате досрочно суммы кредита заёмщик обязан уплатить проценты за пользование ипотечным кредитом до дня возврата суммы кредита.
Конечно, процентная ставка по ипотеке на 15 лет будет выше, чем на 10 лет. Поэтому менеджер и предлагает Вам такой вариант. Не думаю, что срок кредитования можно будет изменить. Но уточните лучше этот момент в филиале кредитора, а не в офисе. И лучше в виде письменного обращения и получения письменного разъяснения.
Подскажите, что выгоднее.
Мне одобрили ипотеку под 12% на 5 млн.
Я планирую, взять 1 800 000 руб. и погасить его за 5 лет.
В сбербанке мне говорят, что не зависимо на какой срок я возьму ставка будет одна и та же и будет возможность досрочно погашать ипотеку по истечении 3 месяцев.
В таком случае, что выгоднее:
1. взять 1 800 000 на 5 лет и платить по 40 т.
2. взять 1 800 000 на 30 лет и платит ежемесячный платеж около 19 т.руб., но также ежемесячно досрочно погашать до той же суммы т.е плюс еще 21 000 в месяц.
Правильно ли я понимаю, что при втором варианте переплата все равно будет больше, по крайней мере так у меня получилось на ипотечном калькуляторе.
Заранее спасибо.
Подскажите, что выгоднее.
Мне одобрили ипотеку под 12% на 5 млн.
Я планирую, взять 1 800 000 руб. и погасить его за 5 лет.
В сбербанке мне говорят, что не зависимо на какой срок я возьму ставка будет одна и та же и будет возможность досрочно погашать ипотеку по истечении 3 месяцев.
В таком случае, что выгоднее:
1. взять 1 800 000 на 5 лет и платить по 40 т.
2. взять 1 800 000 на 30 лет и платит ежемесячный платеж около 19 т.руб., но также ежемесячно досрочно погашать до той же суммы т.е плюс еще 21 000 в месяц.
Правильно ли я понимаю, что при втором варианте переплата все равно будет больше, по крайней мере так у меня получилось на ипотечном калькуляторе.
Заранее спасибо.
Переплата будет больше.
Но если в течение срока пользования кредитом будет кризис или просто с работы уволят или еще по каким причинам доходы сократятся, то найти 19000 проще, чем найти 40000.
Поэтому, лично для себя алгоритм действий я выработал давно:
— взять кредит на максимальный срок;
— погасить досрочно.
(Лучше быть с квартирой и деньгами, хоть и переплатить в итоге тысяч 50 рублей, чем из-за непредвиденных обстоятельств рисковать квартирой: потерять можно больше: лучше перестраховаться).
Подскажите, что выгоднее.
Мне одобрили ипотеку под 12% на 5 млн.
Я планирую, взять 1 800 000 руб. и погасить его за 5 лет.
В сбербанке мне говорят, что не зависимо на какой срок я возьму ставка будет одна и та же и будет возможность досрочно погашать ипотеку по истечении 3 месяцев.
В таком случае, что выгоднее:
1. взять 1 800 000 на 5 лет и платить по 40 т.
2. взять 1 800 000 на 30 лет и платит ежемесячный платеж около 19 т.руб., но также ежемесячно досрочно погашать до той же суммы т.е плюс еще 21 000 в месяц.
Правильно ли я понимаю, что при втором варианте переплата все равно будет больше, по крайней мере так у меня получилось на ипотечном калькуляторе.
Заранее спасибо.
Если брать в расчет нашу инфляцию, я выбрала бы второй вариант.
Покупная способность рубля падает день за днем, интересно что можно будет приобрести на 19 000 руб лет через 10 -20 ?
Подскажите, что выгоднее.
Мне одобрили ипотеку под 12% на 5 млн.
Я планирую, взять 1 800 000 руб. и погасить его за 5 лет.
В сбербанке мне говорят, что не зависимо на какой срок я возьму ставка будет одна и та же и будет возможность досрочно погашать ипотеку по истечении 3 месяцев.
В таком случае, что выгоднее:
1. взять 1 800 000 на 5 лет и платить по 40 т.
2. взять 1 800 000 на 30 лет и платит ежемесячный платеж около 19 т.руб., но также ежемесячно досрочно погашать до той же суммы т.е плюс еще 21 000 в месяц.
Правильно ли я понимаю, что при втором варианте переплата все равно будет больше, по крайней мере так у меня получилось на ипотечном калькуляторе.
Заранее спасибо.
Варвара, Вы совершенно правы.
Если платить ровно столько, сколько и в первом случае (ежемесячно), то разницы не будет. (Если, конечно. процентная ставка по кредиту не увеличивается с увеличением срока кредитования).
Но практически такого не бывает.
Во втором случае, переплата будет больше, даже если Вы будете гасить досрочно. Просто потому, что точно такую же сумму Вы гасить досрочно не будете.
Но у Вас будет больше возможностей для маневра: Вы сами решите, что Вам лучше: внести деньги в счет досрочного погашения или потратить разницу в платежах на отдых, шубу или красивое платье.
Красивое платье сегодня и сейчас и отдых на красивом море иногда стоят больше, чем небольшая переплата по кредиту. Зафиксировав минимальный платеж, Вы получите возможность самостоятельно распоряжаться разницей.
Или Вы не хотите красивое платье?