Ипотека на дома и квартиры в чем разница

На рынке жилой недвижимости выделяют два крупных сегмента.

Новостройки или строящееся жилье. Это объекты недвижимости, право собственности на которые еще не было получено физическим или юридическим лицом. В многоквартирных домах такое жилье приобретается по договору долевого участия. Застройщики согласно 214-ФЗ имеют право привлекать средства дольщиков от момента получения разрешения на строительство до сдачи дома в эксплуатацию. Сегодня порядка 80-90% жилой недвижимости на рынке приобретаются по договору долевого участия.

Отсутствие предыдущих собственников, новые инженерные коммуникации, современные планировки, приличные соседи, которые могут позволить себе купить, а не унаследовать квартиру и т. д.

Низкая стоимость квадратного метра жилья. Квартиры в строящихся объектах на порядок дешевле, чем в домах, которые уже сданы в эксплуатацию.

Доходность вложений и высокая ликвидность жилья. Покупку квартиры в новостройке можно рассматривать как выгодное инвестирование. Стоимость жилья в новом доме после его сдачи резко возрастает. К тому же продать такую квартиру не составит труда.

Выгодные условия ипотеки. Для банка кредитование квартиры в строящемся доме — не самое выгодное вложение, поскольку всегда существует риск того, что объект не будет достроен. Кроме того, в качестве залога до оформления права собственности заемщик оставляет лишь право требования по договору долевого участия. Поэтому если застройщик обанкротится, банк рискует потерять средства.

Низкая скорость оформления сделки. В строящееся жилье сразу въехать не получится. Дом сначала должен быть сдан в эксплуатацию, и хорошо, если застройщик успеет это сделать в соответствии с заявленными сроками, а то и вовсе не обанкротится. Кроме того, сама сделка по приобретению квартиры в строящемся жилье сложнее, поскольку сначала регистрируется договор долевого участия и лишь после сдачи дома — право собственности.

Весь этот процесс может занимать от пары месяцев до нескольких лет.

Выбор объектов, аккредитованных банком. При ипотечном кредитовании новостроек приходится выбирать среди тех объектов, что были одобрены банком. Не всегда в этом списке может оказаться дом, который вам приглянулся.

Финансовые вложения. Ремонт небольшой квартиры в новом доме даже по самым скромным подсчетам может стоить более 1 млн рублей.

Не стоит забывать и про то, что до заселения в новую квартиру нужно где-то жить, арендовать жилье, что влечет за собой дополнительные расходы.

Риски. Несмотря на предпринимаемые меры по снижению рисков дольщиков и изменения в 214-ФЗ, это не поможет спасти застройщика от банкротства. Для заемщика (даже при условии компенсации вложенных средств) это означает потерянные время и силы.

Возможность заехать сразу после заключения договора. В готовое жилье, если это не квартира без отделки в новом доме, которую застройщик не успел продать на этапе строительства, можно заехать сразу после сделки.

Риск наличия обременения прав третьих лиц. При покупке недвижимости, уже бывшей в собственности, есть риск, что права на квартиру имеют третьи лица, например дети и другие родственники продавца. В таком случае сделку могут признать незаконной, деньги в таком случае вернуть очень сложно.

Процесс получения ипотечного кредита в зависимости от выбранного типа жилья, использования материнского капитала, государственных субсидий и других условий может сильно отличаться. Однако можно выделить ряд основных этапов:

Первичное обращение в банк. Консультация у кредитного специалиста;
Сбор документов. Принятие решение специалистами банка по кредитованию;
Поиск/одобрение объекта недвижимости;
Подготовка сделки;
Сделка.

Сделка по получению ипотеки на новостройку сложнее. Связано с это необходимостью сначала регистрировать договор долевого участия, а затем право собственности, и в целом требует большего участия заемщика в подготовке документов.

Выбор банка-кредитора зависит от множества факторов. Как правило, гораздо легче получить кредит в банке, в котором у клиента зарплатная карта. Тем не менее, следует внимательно изучить все ипотечные программы.

При выборе квартиры в ипотеку в новостройке следует ориентироваться на банки, у которых аккредитован застройщик. Не всегда понравившийся вам объект может быть одобрен вашим банком.

Спрос на покупку домов с участками непрерывно растет. В связи с этим ипотечное кредитование на приобретение или строительство жилья такого типа становится все более доступным.

До недавнего времени займы выдавались исключительно на приобретение городских квартир в современных постройках (см. Квартира в ипотеку). Такая политика мотивировалась, в первую очередь, низкой степенью ликвидности недвижимости: частный сектор пользовался невысоким спросом, и в случае возврата ипотеки реализация его была очень проблематичной.

В настоящее время широко развивается программа ипотечного кредитования домов. Однако получение такого займа сопряжено с определенными трудностями, ознакомиться с которыми лучше заранее.

Первый пункт в оформлении займа — правильная оценка как дома, так и земельного участка под ним. Покупатель определяет для себя эту сумму и заявляет финансовому учреждению. Кроме заемщика, оценка недвижимости проводится непосредственно банком и страховой компанией, участвующей в проведении сделки.

Второй пункт – юридическая экспертиза продающей стороны. Сюда входит проверка права собственности продавца по следующим пунктам:

право собственности на земельный участок;
наличие разрешения на строительство дома;
использование земельного участка по назначению.

На данном этапе выявляется много нарушений. Как правило, это несанкционированные постройки.

Чтобы получить согласие банка на ипотеку, объект загородной недвижимости должен соответствовать следующим аспектам:

Материал, используемый для строительства – показатель долговечности. Кирпичным и каменным строениям с заглубленным плитным или литым фундаментом предпочтение отдается в первую очередь. По понятным причинам деревянные или саманные постройки вряд ли будут одобрены экспертной комиссией.

Состояние. Определяется необходимостью ремонтных работ – капитальных или косметических. То есть, суммой, которая потребуется для приведения здания в жилое состояние. Ветхие и заброшенные дома не внушают доверия банковским экспертам.

Месторасположение. Предпочтение отдается домам, расположенным в ближнем пригороде, коттеджных поселках, таунхаусах, нежели в отдаленных или труднодоступных деревнях. Первостепенное значение играют подъездные пути, развитая инфраструктура, престижность.

Коммуникации. В первую очередь рассматриваются дома с проложенными коммуникациями (газ, электричество, водопровод, наличие стоков). Отсутствие удобств, таких как электричество и вода, может стать причиной отказа в ипотеке. При этом автономный генератор электричества может стать альтернативой централизованному подключению.

Исходя из вышеизложенного, можно сделать вывод: выбирая загородную недвижимость для приобретения в ипотеку, не следует спешить с задатком, так как даже при кажущихся идеальных условиях банк может не одобрить выбор заемщика.

Банк тщательно проверяет обе стороны предстоящей сделки. Для покупателя подтверждение платежеспособности — важный фактор для получения займа является.

При этом в расчет берутся следующие факторы:

официальный доход;
совокупный доход семьи;
неофициальный доход из дополнительных источников;
перспективы и карьерный рост плательщика;
репутация как заемщика, так и работодателя.

Возрастной ценз. подходящим для получения ипотечного кредита считается возраст 35-45 лет, хотя это и не прописано в правилах банков. В этот промежуток человек, как правило, достигает пика карьерного роста, приобретает определенный статус, репутацию. В этом возрасте проще найти новое место работы. Наконец, это период расцвета, когда человек прилагает максимум усилий для достижения целей.

Созаемщики и совладельцы. В тех случаях, когда уровень собственных доходов не достигает необходимого, к кредитованию можно привлечь созаемщиков. При этом доходы суммируются и учитываются банком.

Созаемщиками могут быть как родственники, так и другие лица и даже организации (работодатель).

Поскольку загородная недвижимость нераздельно связана с земельным участком, приобретая право собственности на дом, покупатель одновременно получает в придачу и землю, на которой он находится.

Во-вторых, немаловажно, кто является собственником земельного участка. Если продавец арендует его, то в процессе сделки проводится переоформление аренды на нового владельца. Но и здесь есть свои подводные камни, способные расстроить сделку.

В некоторых случаях земля принадлежит общине: иногда строительство в поселках ведется без индивидуального дележа, и земля в таких случаях — общая собственность.

Сумма ипотечного кредитования достаточно велика, в связи с этим обязательное условие — обеспечение залогового имущества. Оценочная стоимость залога должна превышать сумму займа на 10-15%.

Многие планируют брать кредит под залог приобретаемого объекта. Такой вариант допускается, если банк посчитает объект недвижимости высоколиквидным.

Для усиления гарантий кредитор вправе потребовать привлечение поручителя на случай потери платежеспособности заемщиком. Поручителей может быть несколько, особенно если сумма ипотечного займа велика.

Загородные дома, как и городские квартиры, — объекты недвижимости, однако банки куда охотнее кредитуют покупку городского жилья.

Нежелание давать кредиты под частный сектор мотивировано возможным отсутствием прибыли. И причины тому следующие:

заемщик становится неплатежеспособным;
финансовое учреждение, согласно договору, возвращает себе залоговое имущество.

Для возврата собственных денежных средств недвижимость выставляется на продажу. И вот тут стоит напомнить о ликвидности объекта: квартира в городе – высоколиквидный товар, в то время как частные дома пользуются небольшим спросом.

Несовершенное законодательство, касающееся земельной собственности, вновь ставит свои препоны. Продажа загородного дома, особенно если он расположен не в элитном районе, не обладает массой достоинств, становится проблематичным.

Для оформления займа на городское жилье требуется намного меньше справок и документации, нежели на частное жилье. Для различных категорий граждан разработаны специальные программы кредитования квартир.

На юридическую проверку жилья, проведение оценочной экспертизы и проведение сделки купли-продажи квартиры уходит намного меньше времени, чем при оформлении займа на дом.

Отличия кредитования можно сформулировать следующим образом:

Для получения ипотечного займа на дом необходим первый взнос в размере 15-20% от оценочной стоимости объекта либо внесение залога.
Оценочная экспертиза дома намного сложнее квартирной и опирается на такие факторы, как характер строительных материалов, наличие коммуникаций, удаленность от города, транспортные развязки.

Рейтинг: 8.0/8 (1 голос)

На рынке жилой недвижимости выделяют два крупных сегмента.

Достоинства ипотеки на новостройки

Недостатки ипотечного кредитования на первичном рынке
Низкая скорость оформления сделки. В строящееся жилье сразу въехать не получится. Дом сначала должен быть сдан в эксплуатацию, и хорошо, если застройщик успеет это сделать в соответствии с заявленными сроками, а то и вовсе не обанкротится. Кроме того, сама сделка по приобретению квартиры в строящемся жилье сложнее, поскольку сначала регистрируется договор долевого участия и лишь после сдачи дома — право собственности.

Весь этот процесс может занимать от пары месяцев до нескольких лет.

Особенности заключения сделок ипотечного кредитования
Процесс получения ипотечного кредита в зависимости от выбранного типа жилья, использования материнского капитала, государственных субсидий и других условий может сильно отличаться. Однако можно выделить ряд основных этапов:

1. Первичное обращение в банк. Консультация у кредитного специалиста;
2. Сбор документов. Принятие решение специалистами банка по кредитованию;
3. Поиск/одобрение объекта недвижимости;
4. Подготовка сделки;
5. Сделка.