В двух томах Том I
Учебно-методическое пособие Издание 2-е, исправленное и дополненное
Раздел I. Организация нотариата
Раздел II. Правила совершения отдельных видов нотариальных действий
Глава 6. Общие условия удостоверения сделок
§ 3. Правоспособность и дееспособность граждан, участвующих в сделке
§ 4. Правоспособность юридических лиц
§ 5. Оформление сделок от имени лиц, признанных банкротами
Глава 7. Удостоверение договоров об отчуждении недвижимого имущества
§ 1. Понятие недвижимости. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество
§ 2. Общие сведения, которые должны содержаться в тексте сделки
§ 3. Основные правила оформления договоров об отчуждении недвижимого имущества
§ 4. Исполнение договоров об отчуждении недвижимого имущества
Примерные образцы договоров отчуждения недвижимого имущества
Глава 8. Земельное право в нотариальной практике
§ 1. Общие вопросы регулирования земельных правоотношений
§ 2. Формы собственности на землю
§ 3. Иные вещные права на землю
§ 4. Особенности совершения сделок с земельными участками
§ 5. Особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения
Примерные образцы договоров отчуждения земельных участков
Глава 9. Удостоверение договоров ренты и пожизненного содержания с иждивением
§ 1. Удостоверение договоров ренты
§ 2. Договор пожизненного содержания с иждивением
§ 3. Документы, необходимые для нотариального удостоверения договора ренты и пожизненного содержания с иждивением
Примерные образцы договоров ренты и пожизненного содержания с иждивением
Глава 10. Удостоверение договоров залога
Глава 11. Удостоверение договоров об ипотеке
Глава 12. Удостоверение сделок с автотранспортными средствами
Глава 13. Удостоверение завещаний
Глава 14. Удостоверение доверенностей
§ 1. Доверенность как гражданско-правовая сделка
Примерные образцы некоторых видов доверенностей
Глава 15. Удостоверение договора поручительства
§ 1. Договор поручительства
Глава 16. Удостоверение договоров доверительного управления имуществом
§ 1. Договор доверительного управления имуществом
Методы ипотечного кредитования недвижимости
Особенности и основные участники системы ипотечного кредитования
Понятие залога недвижимости и ипотеки
КРЕДИТОВАНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ
Залог – имущество или другие ценности, которые служат обеспечением займа.
Предметы залога:
1. движимое и недвижимое имущество;
2. имущественные права (объективные права участников взаимоотношений, связанные с владением, пользованием и распоряжением имуществом, а также с имущественными требованиями, которые возникают между участниками экономического оборота по поводу распределения этого имущества и обмена товарами, услугами, ценными бумагами);
3. имущество, не существующее на момент заключения договора (будущий урожай или здание, которое предстоит построить за счет кредита, обеспечением которого оно выступает).
Основные принципы залога:
1. Гласность – доступность информации о нахождении в залоге имущества для всех заинтересованных лиц.
2. Конкретность – имущество, переданное в залог должно по своим характеристикам точно совпадать с данными, которые оно имеет в качестве объекта государственной регистрации.
3. Доверие – стоимость и ликвидность имущества гарантирует возврат долга.
С точки зрения отношения сторон к заложенному имуществу выделяются следующие основные виды залога:
— классический залог– имущество остается у залогодателя;
— заклад – имущество передается залогодержателю во владение;
— твердый залог – имущество остается у залогодателя с нанесением на него знаков, свидетельствующих о залоге.
Закладная –это ценная бумага, определяющая требование в отношении заложенного имущества, предоставляемого залогодателем с целью обеспечения кредита. Она может быть с фиксированной процентной ставкой (самоамортизирующиеся кредиты); с плавающей процентной ставкой (норма процента привязывается к другой рыночной процентной ставке и корректируется в соответствии с ее изменениями); с дифференцируемыми платежами (предусматривается постепенное увеличение или уменьшение платежей); а также являться гарантированной закладной (необходим страхователь ипотечного кредита).
Ипотека – это залог недвижимости как способ обеспечения обязательств.
Термин «ипотека» появился в Греции в начале VI в. до н.э. и был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями. В Афинах залоговым обеспечением служила личность должника, которому в случае невыполнения обязательства грозило рабство. При этом на границе принадлежащего заемщику земельного участка ставился столб с надписью о том, что указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора. На таком столбе, называемом «ипотека» (греч. hypotheka — подставка, подпорка), отмечались все долги собственника земли. Позже для этой цели стали использовать ипотечные книги.
В Римской империи в I-II вв. н. э. начали создаваться ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам, было разработано особое законодательство для ипотечных банков.
Становление классического института ипотеки было связано с ослаблением рабовладельческого хозяйствования и массовой передачей земель арендаторам. При ипотеке имущество оставалось во владении должника, а кредитор получал право истребовать закладываемую вещь с последующей ее продажей с торгов и компенсацией из вырученной суммы остатка долга заемщика. Примерно в таком виде институт залога существует до настоящего времени. Наряду с ипотекой, возникавшей на основании договоренности сторон, вводились различные легальные ипотеки, действовавшие на основании закона.
Первые акты о залоге в России относятся к XIII-XIV вв. Первые законодательные нормы относятся к концу XIV – началу XV в. В это время появляется имущественное взыскание, но передачи заложенного имущества во владение кредитора еще не требовалось.
В середине XVII в. в русском праве появилась новая форма залога, обеспечивающая гарантиями кредиторов и позволяющая использовать заложенное имущество вместо начисления процентов на кредит. В конце XVII в. в России складывается система ипотечного кредитования дворянства.
В конце XIX — начале XX вв. активно шел процесс кредитования под залог земельных участков, которые собирался приобрести ссудополучатель. Этот процесс развивался при содействии крестьянских поземельных банков, которые были созданы практически во всех губерниях России.
С 1922 по 1961 г. в России действовал Гражданский кодекс РСФСР, который определял залог как право требования, позволяющее кредитору при невыполнении должником обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (движимого и недвижимого). Института ипотеки не существовало.
Предметом ипотеки могут быть:
1) земельные участки, кроме находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также тех, площадь которых меньше размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и органов местного самоуправления;
2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
3) жилые дома, квартиры и их части, состоящие из изолированных комнат;
4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
5) воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
Ипотека здания (сооружения) допускается только с одновременной ипотекой земельного участка, на котором оно находится, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.
На принадлежащее залогодателю право пользования земельным участком, на котором находится предприятие (здание, сооружение), право залога не распространяется. При обращении взыскания на такой объект лицо, приобретающее имущество в собственность, получает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества.
Ипотечное кредитование — это предоставление кредита под залог недвижимости.
Кредитование через банки является классической схемой ипотечного кредита.
Преимущества ипотечного кредитования для банков заключаются
— снижение риска, так как кредиты обеспечиваются недвижимостью (если заемщик не вернет кредит, кредитор имеет право распорядиться недвижимостью по своему усмотрению);
— долгосрочность кредитования исключает частные переговоры с клиентами;
— ипотечные кредиты обеспечивают банку вполне стабильную клиентуру;
— закладные могут обращаться на вторичном рынке, что позволяет банку диверсифицировать свой риск, продав закладную после выдачи кредита.
Недостатки ипотечного кредитования для банков:
— необходимость держать в штате специалистов – оценщиков недвижимости, которую представляют в залог, что увеличивает издержки банка;
— долгосрочное отвлечение денежных средств;
— большой срок кредитования – угроза предстоящей прибыли банка из-за трудности долгосрочного прогнозирования динамики рыночных % ставок.
Отношение суммы кредита к стоимости недвижимости, используемой в качестве залога, обычно не превышает 70%. Рекомендуемая величина отношения платежей по кредиту к сумме доходов заемщика — не более 30% чистого дохода заемщика. Кредиты предоставляются при условии наличия у заемщика первоначального капитала в размере примерно 30-50% от рыночной стоимости приобретаемого жилья (соответствует рекомендуемой величине первого взноса при покупке жилья и может меняться). В качестве первоначального капитала могут выступать депозитные вклады или наличные средства, которые перед предоставлением кредитных средств должны быть размещены заемщиком в банке на депозитном счете.
Элементом ипотечного кредитования является андеррайтинг заемщика. Это процедураоценки кредитором вероятности погашения ипотечного кредита и определения его максимально возможной суммы с учетом доходов заемщика, наличия собственных средств для первоначального взноса и оценки предмета ипотеки. Для этого анализируются финансовые возможности заемщика, оценивается его стремление погасить кредит, вычисляются коэффициенты по ипотечному кредиту и оцениваются риски, после чего предоставляются рекомендации кредитному отделу. Учитывается уровень образования и квалификации клиента, профессиональный опыт, занятость в стабильно развивающемся и потенциально доходном сегменте рынка.
Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском:
Предполагая, что существующая ипотека при покупке дома сильно отличается от покупки предмета существующей ипотеки. Предполагаемый кредит всегда требует одобрения кредитора. Это потому, что вы берете на себя ответственность за ипотеку у предыдущего заемщика. Многие кредиты сегодня не являются допустимыми. Если вы возьмете ипотечный кредит, первоначальный заемщик больше не будет нести ответственность, и вы несете ответственность за платежи по кредиту, и вы станете стороной, названной в деле о выкупе.
Когда вы приобретаете имущество, подлежащее предоставлению существующего займа, первоначальный заемщик не освобождается от ответственности. Будучи покупателем, вы будете принимать платежи и, надеюсь, сделать их вовремя по мере необходимости. Если кредит станет правонарушителем, первоначальный заемщик будет указан в любом действии или последующем взыскании. Если вы приобретаете имущество, подлежащее ипотеке, и лицо, у которого вы его приобрели, сделало то же самое, первоначальный заемщик в начале цепи по-прежнему несет ответственность.
Ипотека — это то, как большинство недвижимости приобретается в этой стране. Это большой бизнес, и правительство активно участвует.
Определение: Ипотека — это долгосрочный кредит, который обеспечен стоимостью дома. Он предъявляет низкие проценты с периодом от 15 до 30 лет. Он предназначен для того, чтобы сделать собственность на жилье более доступной.
Ипотека с фиксированной процентной ставкой на протяжении десятилетий была основой индустрии ипотечного кредитования.
На протяжении многих лет отношения ссуды к стоимости колебались, и процентные ставки двигались вверх и вниз, но безопасность по ипотечным кредитам с фиксированной процентной ставкой никогда не теряла привлекательности.
Есть много причин, по которым мы сегодня получаем кредиты FHA. Кредиты FHA изначально выпадали из-за изящества на несколько лет, но с 2005 года отскочили!
Это институт, который существует уже давно, с 27 июня 1934 года. Департамент жилищного строительства и городского развития сместил Федеральную жилищную администрацию (FHA) под своим зонтиком в 1965 году.
Конгресс создал VA Loan В 1944 году, чтобы помочь возвратившимся членам службы достичь мечты о собственности на дом. С тех пор Департамент по делам ветеранов помог более 18 миллионам военнослужащих приобрести дома.
Ипотека с интересом стала популярным выбором для инвесторов в областях, в которых растущие ценности собственности сделали особенно сложным инвестирование в инвестициях с денежными потоками.
Ипотечный кредит, предназначенный только для процентов, позволяет инвестору отсрочить выплату основных платежей в течение заранее определенного периода, обычно от трех до десяти лет.
В течение этого периода времени заемщик оплачивает только проценты. По истечении первоначального периода кредит переоценивается для погашения основной суммы за оставшиеся годы.
Агенты по недвижимости работают с покупателями с различным опытом покупки домов и получения ипотечных кредитов. Впервые покупатель будет иметь большую поддержку, необходимую для объяснения различных типов ипотечных кредитов и процесса обращения к кредитору и финансирования дома. Вы также можете призвать объяснять варианты ипотеки новым инвесторам в недвижимость.
Покупатели, особенно на рынках коммерческой недвижимости, также используют ипотечные кредиты по ряду причин. Кредиторы зарабатывают деньги. Если числа работают, и они получают достаточную защиту, коммерческие кредиторы будут создавать ипотечные кредиты, используемые в инвестициях в коммерческую недвижимость.
Возможно, ваши будущие инвестиции будут лучше обслуживаться с использованием ипотечного кредита.
Это низкая ставка по ипотечным кредитам, и большинство из нас будет использовать один или несколько в нашей жизни, поэтому хорошо понять основы.