Все больше россиян при решении проблем с жильем прибегают к ипотечному кредитованию. Процедуры подачи заявок на жилищный кредит сегодня в большинстве банков весьма просты, могут быть проведены даже без визита в отделение. Но вот, клиенту предварительно одобрили ипотеку. Что делать дальше? Если гражданин сотрудничает с риэлтором в деле покупки квартиры, ему не придется озадачиваться этим вопросом – специалист произведет все необходимые действия. Ну а тем, кто решил провести сделку самостоятельно, чтобы не платить комиссию агентам, рекомендуем внимательно изучить нашу статью.
Ситуация разбирается на примере Сбербанка. У других кредиторов могут быт незначительные отклонения по срокам и нюансам оформления сделки.
Ипотечный заем относится к категории займов с обеспечением. Одобрение по нему производится кредиторами в два этапа:
- Оценивается материальное положение будущего заемщика, принимается решение о выдаче ему кредита и расчет допустимой суммы.
- Оценивается ликвидность приобретаемой квартиры (объекта залога). На основании этого корректируется допустимая сумма займа.
При подаче предварительной заявки условия одобрения ипотеки минимальны:
- наличие первоначального взноса;
- определенный уровень дохода клиента;
- хорошее кредитное реноме и отсутствие закредитованности.
Базовые данные о заемщике банки рассматривают обычно в течение 2-3 дней. Принятое решение сообщается клиенту по телефону, через СМС или в кабинете веб-банкинга.
Предварительное одобрение действует 3 месяца, в течение которых заемщик должен подписать ипотечный договор и выйти на сделку.
Если предварительную заявку клиента отклонили, он может либо подать документы в другую банковскую организацию, либо выждать 2 месяца, и снова отправить анкету в банк. Но что делать после одобрения ипотеки в Сбербанке? Разберем этот вопрос подробнее.
После одобрения кредитором предварительной заявки клиент знает, на какой объем займа он может рассчитывать. Исходя из этой информации, можно начинать подбирать жилье для покупки. При выборе объекта, следует обращать внимание на такие его параметры, как:
- общая стоимость;
- процент износа;
- наличие коммуникаций (вода, отопление, канализация);
- год постройки;
- наличие в собственниках несовершеннолетних детей.
Эти параметры могут повлиять на принятие выбранной квартиры/дома банком как объекта залога. Впрочем, если Сбербанк отклонит одну из предложенных квартир, будущий заемщик может подать документы на другую (третью, пятую и т.д.). Главное, уложиться в трехмесячный срок, пока действует одобрение кредита.
Рекомендуем присматривать объекты для покупки параллельно со сбором документов для предварительной заявки. Это позволит сэкономить немало времени после одобрения.
Когда квартира найдена, необходимо собрать на нее определенный пакет документов, дабы банк смог оценить ее ликвидность. Рассмотрение пакета бумаг на квартиру обычно производится кредиторами в срок от 3 до 7 дней.
Ряд бумаг, необходимых для покупки в ипотеку, не нужен для проведения обычной сделки купли-продажи. В связи с этим продавцы не оформляют их заранее. Покупателю придется либо подыскивать квартиру с готовым набором документом, либо вносить доплату за их оформление в короткие сроки из собственных средств.
Какие бумаги потребуются? У Сбербанка в перечне базовых указаны следующие документы:
- правоустанавливающие (договоры или свидетельства, ставшие причиной возникновения собственности на помещение у нынешних владельцев);
- правоподтверждающие – обычно свидетельство государственного образца о праве собственности;
- выписка из ЕГРП;
- отчет об оценке;
- выписка из домовой книги;
- технический паспорт (либо кадастровый паспорт и экспликация помещения);
- в зависимости от семейного положения продавца – согласие супруга на сделку или брачный договор.
В зависимости от типа недвижимого объекта могут потребоваться и иные документы. Полный список следует уточнить у ипотечного менеджера Сбербанка.
Обязательным документом для принятия банком решения об одобрении залога является отчет об оценке на квартиру. Его оформление, как правило, оплачивается покупателем недвижимости. Заказать оценку можно в любой из специализированных компаний. Но лучше всего подавать документы в те организации, которые сотрудничают с кредитором. Их перечень также можно узнать у специалиста по ипотеке.
Для составления отчета об оценке потребуется:
- предоставление в оценочную компанию базового пакета документов на недвижимость;
- визит специалиста на объект с целью его осмотра.
Кроме того, в процессе составления отчета оценщик проводит мониторинг рынка, сравнивая цены на объекты, сходные по характеристикам с будущим предметом залога, анализирует район, в котором расположена квартира с точки зрения его инфраструктуры и транспортной доступности и т.д. На все эти операции уходит от 3 до 7 рабочих дней. Срок действия готового документа составляет 6 месяцев с момента выдачи.
Все перечисленные выше документы предоставляются кредитору для определения ликвидности объекта залога. Если банк решает, что квартира подходит под ипотеку, он сообщает об этом клиентам, и те начинают готовиться к сделке. Действия после одобрения залога состоят в следующем:
- оформляется страховка недвижимости и титула;
- страхуется сам заемщик (жизнь и здоровье);
- предоставляются документы, подтверждающие наличие у заемщика первоначального взноса.
Оформление страховых полисов, в принципе, необязательно. Но в большинстве банков данная услуга позволяет снизить итоговую ставку по договору. Заемщик может приобрести страховку только на первый год пользования ипотекой. Но здесь необходимо уточнить, не будут ли пересчитаны проценты по займу, если полис не будет продлен.
Что касается первоначального взноса, его можно подтвердить следующим образом:
- внесением необходимой суммы на счет в банке;
- предоставлением расписки от продавца о том, что сумма получена им наличными;
- предоставлением государственных сертификатов (военный сертификат, материнский капитал, программа помощи молодым семьям и т.д.).
Данный вопрос, как правило, решается покупателем до того, как получить одобрение на ипотеку. Кстати, в некоторых банках размещение первого взноса на счете до момента заключения договора позволяет не только повысить шанс на одобрение займа, но и снизить итоговую процентную ставку. Но у Сбербанка в данный момент такой возможности нет.
После того, как объект залога одобрен, покупатель квартиры может подписывать кредитный договор. Обычно эта процедура заранее согласовывается по времени с банком. На подписании должны присутствовать:
- покупатель недвижимости;
- продавец квартиры;
- представитель кредитора.
Если у какой-то из сторон имеется риэлтер, он также имеет право участвовать в этом процессе. Кстати, можно совместить подписание договора с оформлением страхового полиса.
Если в ипотечном кредите участвует несколько созаемщиков/поручителей, то все они должны присутствовать на подписании кредитного документа.
После подписания договора о займе стороны сделки подают документы в Росреестр на ее регистрацию. Это можно сделать как в режиме онлайн – через портал Росреестра или посредством сервисов Сбербанка – так и традиционным способом.
Регистрация требует обязательной уплаты государственной пошлины каждой из сторон сделки. Продавец платит за снятие права собственности, покупатель – за вступление в право, а также за наложение обременения на квартиру. Суммы пошлин стандартны в каждом регионе. При подаче документов стороны получают квитанции от Росреестра, оплатить которые нужно сразу же – через кассу организации или банк-посредник. Если клиент заказывает электронную регистрацию в Сбербанке, ему придется дополнительно оплатить эту услугу.
Регистрация сделки занимает 5 рабочих дней. По истечению этого срока покупатель получить документы о праве собственности, которые нужно будет предъявить в банк. Затем продавцу будут перечислены деньги в размере стоимости жилья, указанной в договоре.
Этапы работы со сделкой по ипотеке после оформления первоначальной заявки довольно просты. Как правило, на их реализацию покупателю бывает достаточно двух месяцев. Напомним, что если изначально подобранную недвижимость банк по каким-то причинам отклонил, заемщик вправе подать на рассмотрение другую квартиру, если срок одобрения кредита еще не истек.
После того, как банк согласился заключить договор ипотеки, владелец будущей недвижимости располагает 3 месяцами для оформления всех документов. Если срок превышен, необходимо будет запустить новую процедуру согласования ипотечного кредитования. Как правило, одобрение заявки проходит с предварительно выбранным вариантом квартиры. Объект застройщика должен быть в обязательном порядке подтвержден финансовым учреждением – чтобы избежать случаев банкротства. Какая следующая последовательность покупки квартиры в ипотеку?
Проводится только оценщиком, имеющим сертификацию финансового учреждения. Результат экспертизы подтверждает точную стоимость объекта недвижимости.
Все формальные действия, связанные со сбором документов, выполняются будущим владельцем квартиры. Менеджер банка готовит список документов и подтверждает их степень готовности для последующей регистрации сделки. Итак, ипотека одобрена квартира найдена что дальше делать? – готовить документы, и заключать договор.
- Пакет ипотечного договора (готовится менеджером банка);
- Выписка из реестра недвижимого имущества на приобретаемую квартиру (предоставляет застройщик или риелтор);
- Правоустанавливающий документ компании застройщика или паспорт физического лица (если недвижимость приобретается на вторичном рынке);
- В случае, если сторона договора по ипотеке находится в браке – нотариально заверенное согласие супруга или супруги на заключение сделки;
- Для вторичного фонда – справка об отсутствии долгов;
- Технические документы (план квартиры и этажа);
- Заключение договора.
Весь пакет документов может быть собран в срок не больше недели. Менеджер банка проверяет их соответствие и назначает дату заключения сделки. Будьте внимательны, если ипотека была согласована на условиях оформления страховки – цена может отличаться. Покупатель может добровольно отказаться от оформления страхового продукта – но тогда конечная цена с процентной ставкой вырастет на 1%-1,5% в год.
Одновременно с договором, регистрируется залог на квартиру. Прекращение обязательства возникнет после исполнения условий ипотечной сделки или если стороны приняли решение о рефинансировании недвижимости.
Важное уточнение – до подписания сделки, уточните условия рефинансирования. Вправе ли покупатель, рефинансировать ипотечный кредит в другом финансовом учреждении. Если цена на актив растет, Центральный Банк снижает ставку рефинансирования – сторона может потребовать соответствующего годового снижения своей процентной ставки. Квартиру можно пере кредитовать в другом банке, в котором будет оформлена новая ипотека взамен предыдущей. Предыдущий банк получит свое возмещение и снимет залог в пользу нового кредитора.
Одобрение ипотеки, тем более, Сбербанком – событие, ожидаемое каждым заёмщиком. Лучше этого момента может быть только тот, когда ипотека будет полностью погашена. Но до этого еще далеко и интересует пока только одно: ипотеку одобрили – что дальше?
Оповестить, что ипотека одобрена, банк может разными способами. Если клиент подавал заявку через ДомКлик, то в Личном кабинете отразится такая запись после одобрения:
Сбербанк предлагает два пути решения вопроса подбора жилья
Если в банк было личное обращение, то наиболее часто ответ приходит сообщением. И вот вам пришла СМС, что ипотека одобрена – что делать дальше?
В первую очередь, нужно порадоваться – клиенту одобрили ипотеку. А дальше начинаем искать жильё, на которое и был выдан заём.
Важно помнить, что, пусть Сбербанк одобрил ипотеку, дальше он будет продолжать выставлять ограничения. Сбербанк никогда не предоставит 100% стоимости квартиры, а также критически отнесется к найденному жилью.
Сбербанк готов рассмотреть выбранный вариант квартиры онлайн. За это клиент получает скидку на 0,3%.
Не стоит рассчитывать на выдачу ссуды, если квартира найдена в аварийном доме или в общежитии, с газовым ключом или незаконной перепланировкой (если речь идет о рынке вторичного жилья).
Выбирайте через ДомКлик квартиру в новостройках, аккредитованных Сбербанком. За это банк снизит процентную ставку.
Рассчитывая на покупку дома, стоит помнить, что деревянный дом не будет профинансирован банком, и ипотеку вряд ли одобрят.
Ипотека одобрена, квартира найдена – что дальше? После того, как пришло долгожданное СМС, следует независимая оценка указанной клиентом жилплощади.
Точное время оценки, а также имя и телефон специалиста обычно присылают дополнительно в СМС.
Банк одобрил ипотеку. Что делать дальше, когда квартира найдена, а оценка завершена? Теперь клиент может приступать к сбору документов к сделке. Сотрудник банка выдаст целый список, и вернуть ему нужно будет полный пакет, иначе сделка не будет одобрена.
Стандартно в документы для банка входят:
- документы, подтверждающие права продавца на жилплощадь;
- выписка из реестра прав собственности;
- копия гражданского паспорта продавца;
- свидетельство о регистрации брака заёмщика;
- справка, что за жилплощадью не числится задолженности (ее требуется взять во всех коммунальных услугах);
- технический план здания;
- справка, что все предыдущие жильцы выписаны.
Стандартный список документов выглядит так. Банк может изменить его по своему усмотрению.
Клиенту необходимо помнить, что ряд документов обладает ограниченным сроком действия, и потому собирать их следует быстрее. Это в его же интересах — так больше вероятно, что банк одобрит ипотеку и укажет, что дальше.
Завершающим этапом станет назначение дня сделки и подписания договора. Назначается он обычно банком, клиент уведомляется посредством СМС.
Тогда же подписываются и одобряются все страховые бумаги – страхование жизни и здоровья, и обязательный документ о страховании имущества.
В каких случаях банк в одностороннем порядке может изменить ипотечный договор:
Что делать, если от страховки нужно отказаться? Готовиться, что Сбербанк не одобрит ипотеку или поднимет процентную ставку по кредиту. Платежи по страховке в банк переводятся ежегодно. Обычно их размер стабилен и составляет 3-4% от первоначальной стоимости жилья.
В момент заключения сделки полную сумму берет на сохранение Сбербанк – и, после того, как одобрена купля-продажа квартиры, она передается продавцу.
Стоит помнить, что, даже после того, как ипотеку одобрили, а долгожданные квадратные метры перешли в пользование клиента, у него еще остаются некоторые ограничения на их использование.
Также нельзя самовольно прописать в эту квартиру нового жильца – при возникновении такой необходимости, нужно вначале подать заявление в отделение банка-кредитора, и дождаться его одобрения. Все условия прописки в ипотечной квартире третьих лиц прописываются при заключении ипотечного договора.
После того, как сделку одобрили, Сбербанк поставит в документах печать, означающую, что жилплощадь приобретена в кредит. Убрать ее можно будет после погашения задолженности.
Если одобрили ипотеку, вопрос, что делать дальше имеет пошаговое решение. Найдите жилье, покажите его банку, принесите документы, подпишите договор. По всем возникающим вопросам можно обращаться к специалистам банка, которые будут сопровождать клиента на всём протяжении заключения сделки и последующей выплаты ипотеки.