Сегодня мы с вами разберем очень важный момент, интересующий большинство граждан, которые обращаются или которые когда-либо планирующие обращаться в банк за ипотечным кредитом. Какие причины могут быть для принятия банком отрицательного решения, и какие основные отрицательные решения могут быть вынесены банком?
Отрицательное решение службы безопасности банка
Наиболее частые причины отрицательных решений банков можно сегментировать на несколько групп. Первая и основная причина, на мой взгляд, это отказ службы безопасности. Что за этим кроется? Служба безопасности это первая структура банка, которую проходит заемщик (или заемщики, если несколько человек участвуют в заявке).
Соответственно, если вы не проходите службу собственной безопасности банка, то дальнейшее рассмотрение заявки не имеет смысла. Что кроется за отказом службы безопасности? Речь идет о рассмотрении следующих моментов. Были ли у вас когда-нибудь незакрытые судебные производства? Были ли проблемы с налоговой инспекцией? Были ли судимости – уголовные или даже административные?
Высокий риск невозврата ипотеки
Второй причиной отказа в ипотеке может быть высокий риск невозврата кредита. Что заключается в этом пункте? Это значит, что банк не готов предоставить вам ипотечный кредит в силу того, что, по его мнению, вы не в состоянии вернуть денежные средства, которые вы планируете занять у банковской организации.
Такая ситуация может быть связана с вашей дополнительной финансовой нагрузкой. То есть у вас уже есть какие-то кредитные карты, дополнительные потребительские кредиты, вы являетесь поручителем у кого-то из своих друзей, родственников и знакомых. Все это тоже для вас дополнительная финансовая нагрузка.
В результате вашего дохода на покрытие всех обязательств будет недостаточно при предоставлении банком вам запрашиваемого кредита на данный момент. Основные ошибки клиентов, обращающихся либо в отделение банка, либо к специалисту, заключаются в том, что они не сообщают о том, что у них уже есть открытые карты, взятые кредиты. Об этом лучше сказать заранее и сразу.
Плюс, если у вас есть кредитные карты с беспроцентным льготным периодом, которые сейчас очень широко распространены в нашей стране, но вы ими не пользуетесь и они вам не нужны, то настоятельно рекомендую обратиться в банк, где открыта данная карта, и написать заявление на ее закрытие. Потому что в бюро кредитных историй эта карта будет отражаться, и при подаче заявки на ипотечный кредит банк будет считать эту карту дополнительной финансовой нагрузкой для вас.
Негативная кредитная история
Немаловажной причиной для отрицательного решения банка является ваша негативная кредитная история. Банк проверяет кредитную историю заемщика за последние пять лет. Поэтому если вы знаете, что у вас были просрочки по какой-либо карте или кредиту более 60, а то и 90 дней, то целесообразнее об этом сообщить депозитному специалисту, к которому вы обратились за помощью.
Для чего это нужно? Чтобы на стадии подачи и обработки документов можно было исключить какие-то негативные факторы. Повторюсь, что это тоже также возможно. Но если вы сами все говорите заранее. Чтобы не было, как говориться, сюрпризов.
Ненадежная организация работодателей
Также важным фактором в принятии положительного решения банком в вашу сторону является ваша организация работодателя. Да, не удивляйтесь. Вы можете быть кристально чистым заемщиком, но если у вашей организации были даже небольшие проблемы или с пенсионным фондом, или с налоговой, то банк чаще всего принимает отрицательное решение по вашей заявке.
Причина в том, что банк вправе считать, что организация нечистоплотна, может быть закрыта, вы как заемщик окажетесь без работы и будете не в состоянии выплачивать кредит. Поэтому если вдруг какой-то из банков принял по вам отрицательное решение, то советую вам не расстраиваться.
Обычно, когда клиенты обращаются к нам, то обычно я всегда ориентирую клиентов на несколько ключевых, основных банков-партнеров для подачи заявки. Для чего это делается? Во-первых, это ваша же экономия времени. У каждого банка свои критерии рассмотрения, свои требования для каждого конкретного заемщика.
Поэтому, если, например, Сбербанк принимает отрицательное решение, то чаще всего ВТБ24 или Банк Санкт-Петербург принимает положительное решение. То есть ставить на себе крест, только из-за отказа Сбербанка или ВТБ, или кого-то другого банка не советую.
По опыту, могу сказать, что если одни банки одобряют один и тот же кредит, то другие отказывают. То есть при рассмотрении каждого конкретного человека в каждом конкретном банке могут быть свои требования.
Плюсы для положительного ответа
Для принятия решения в вашу сторону для банка будут плюсом это высокий подтвержденный доход, и это наличие хорошей кредитной истории. Если кредитной истории у вас как таковой нет, то это будет нулевым фактором и при равной ситуации, скорее всего, ваш нулевой фактор будет склоняться к минусу.
Поэтому для того, чтобы зафиксировать хоть какую-то кредитную историю, могу посоветовать обратиться в любой магазин той же самой бытовой техники, взять какой-нибудь телефон, телевизор, чайник у них в кредит на один месяц. Сделать один-два платежа и закрыть этот кредит досрочно. Таким образом, вы создадите себе уже положительную кредитную историю, по которой банк сможет оценить вас как благонадежного заемщика.
Также при предоставлении дополнительных документов, таких как свидетельство о праве собственности на квартиру либо на автомобиль, либо на земельный участок тоже будет являться приоритетом. Наличие высшего образования это будет тоже вступать плюсом при принятии решения.
Правильное поведение
Все основные ключевые факторы, которые мы смогли обсудить, конечно, складываются воедино. Поэтому призываю вас быть предельно честными, искренними при подаче заявления и общения с ипотечным специалистом. Тогда нам с вами не нужно будет волноваться за принятие банком того или иного положительного решения.
Хотелось добавить, что если у вас негативная кредитная история, или вы переживаете, что у вас где-то в каком-то кредите могло что-то не так отразиться, то есть дополнительные услуги у некоторых категорий банков, по которым за символическую сумму в размере 1-1,5 тысяч рублей вам делают официальную выписку из Бюро кредитных историй, которая на данный момент в нашей стране единая.
Именно в этой выписке за последние 5 лет отражаются все ваши взятые, закрытые, действующие, погашенные и непогашенные кредиты со всеми прошлыми, бывшими или действующими просрочками.
Имея десятилетний опыт работы в банке, и продолжая сотрудничать с ключевыми банками в нашей стране, могу сказать, что всегда можно найти выход из любой сложившейся ситуации, в каждой конкретной ситуации подобрать то или иное условия того или иного банка, даже, в казалось бы, очень запутанной ситуации.
На моей практике были такие случаи, когда в ипотеке отказывало порядка пяти-четырех банков, а пятый и шестой давали положительное решение. В результате правильная политика делала свое дело, и клиенты покупали именно ту квартиру, о которой мечтали.
Каждый потенциальный заемщик, перед тем, как подать заявку на оформление кредита на жилье, задумывается о том, по какой причине ему банк может дать отказ в ипотеке, тем более, что чаще всего, финансовая организация отказывает в выдаче займа без лишних объяснений. В нашей статье мы осветим основные причины отказов в ипотеке и как в дальнейшем заслужить доверие банка.
Как уже писалось раньше, ипотечное кредитование представляет собой программу покупки объекта жилой недвижимости под залог приобретаемого имущества. Однако, вместе с отличной перспективой быстрого переезда в собственную квартиру, потенциальный заемщик может оказаться в затруднительной ситуации, когда банк отказывает в выдаче займа. Примечательно, что финансовые организации не раскрывают причины, по которой был получен отказ по кредиту, в частности это касается таких моментов, когда у заемщика уже имеется отрицательная кредитная история, недостаточная платежеспособность или неподтвержденные данные, указанные в заявке. Для подачи заявки специалисты рекомендуют потенциальным заемщикам обращаться сразу в несколько финансовых организаций, и в случае получения отказа как минимум в трех банках, стоит искать причину в уже в самом клиенте.
Ниже мы рассмотрим основные причины отказа в ипотеке банковскими организациями.
1. Отказ в ипотеке службой безопасности банка.
Стоит отметить, что отказ в ипотеке вследствие принятия решения службой безопасности банка является довольно распространенной ситуацией. Собственно, заявка гарантировано не будет одобрена, если сотрудник службы безопасности просто не дозвонится ни по одному из указанных в заявке номеров телефонов. Поэтому, в первую очередь, в процессе подачи заявки потенциальному заемщику рекомендовано указывать время, когда непосредственно он сам, а также, его работодатель может выйти на связь.
Следующим моментом, при проверке клиента банка службой безопасности, является подтверждение анкетных данных. Во время общения с заемщиком сотрудник СБ может задать несколько перекрестных вопросов для того, чтобы выяснить насколько информация, поступившая от клиента, правдива, в частности, это касается вопросов о размере дохода, сведения о работодателе или непосредственно о себе. Примечательно, что таким образом, даже не имея никакого мошеннического умысла, можно случайно попасть в межбанковскую базу клиентов, предоставляющих о себе ложную информацию.
Соответственно, потенциальный клиент банка, который хочет оформить ипотечный кредитный договор, должен быть готов к предоставлению ответов на вопросы о возникновении первоначального взноса, возможной регистрации на приобретаемой по ипотеке жилплощади членов семьи или третьих лиц, вид деятельности и стаж на текущем месте работы, должностные обязанности и другое. На практике встречаются случаи, когда банк отказывает в ипотеке по вине работодателя: не дозваниваются до руководителя, не дают точную информацию о сотруднике и его заработной плате.
2. Отказ банка в ипотеке по причине плохой кредитной истории у заемщика.
Условно банковская организация разделяет заемщиков на две категории: те, кто знает наверняка о существовании просрочек по кредитам и те, кто не предполагает того, что у него может быть плохая кредитная история. Отчет НБКИ, включающий в себя точные сведения о непогашенных кредитных займах и имеющихся по ним просроченных платежей, также содержит информацию о количестве запросов в Бюро кредитных историй за последние 30 дней. Соответственно, если на потенциального заемщика было подано более десятка запросов на получение кредитной истории из разных банковских организаций, значит, скорее всего, он получает отказ в выдаче займа, что в свою очередь, заставляет присмотреться к клиенту более пристально.
Справедливости ради стоит отметить, что даже если у потенциального заемщика в прошлом были просрочки по кредитам, но за последние несколько лет он получал и выплачивал своевременно займы, он имеет шансы на одобрение банком ипотечного кредита. Также возможно получение одобрения банком ипотеки даже при наличии мелких просрочек по кредитным картам, но при отсутствии нарушений по внесению платежей по крупным потребительским займам. Клиент будет считаться добросовестным до того момента, пока срок мелких просрочек не переступит порога 30 дней.
Важно! Сбербанк России и Банк ВТБ однозначно откажут клиенту в ипотеке, если у него будут просрочки по любым кредитным займам свыше 30 дней.
В случае, если потенциальный заемщик не подозревает о наличии просрочек, а банк все равно выдает отказ в ипотеке, скорее всего, причина кроется в наличии незначительных просрочек по кредитным картам, причем стоит заметить, что даже за недействующей кредитной картой может числиться несущественная задолженность. Также причиной могут стать какие-либо технические ошибки НБКИ, в этом случае кредитная история может быть исправлена через личное обращение в Бюро, с предоставлением заявления и квитанций, подтверждающих оплату в полном объеме.
Примечательным моментом является тот факт, что разные кредитные организации подают сведения в разные Бюро кредитных историй, соответственно, банк, куда была подана заявка на ипотеку, может не знать о наличии просрочки в другой финансовой организации. Так, к примеру, в НБКИ не подаются сведения о клиентах банка Хоум кредит и Сбербанка России, соответственно, для заемщика это минус, поскольку при полностью погашенном кредите положительную кредитную историю придется подтверждать справкой.
Сегодня распространено ошибочное мнение о том, что шансы одобрения по ипотеке можно увеличить посредством получения и своевременного погашения небольшого займа. Однако, как показывает практика, по большей части это банальное навязывание абсолютно ненужного кредитного продукта для заемщика, имеющего стабильный ежемесячный доход.
Еще одна категория потенциальных клиентов, которые могут получить отказ банка в ипотеке – заемщики, выплачивающие небольшие кредитные суммы в 30-50 тысяч рублей длительное время. Учитывая то, что выплаты по ипотечному кредиту в среднем составляют более 30 тысяч в месяц, у банка обязательно возникнут сомнения по вопросу выплат такого большого займа. Поэтому специалисты чаще советуют лучше не оформлять никаких небольших сомнительных кредитов, если стоит вопрос о подаче заявки на ипотеку.
Стоит отметить, что положительным моментом при формировании кредитной истории является наличие кредитных карт с большим лимитом, выданных крупными банковскими организациями. На период подачи заявки на получение ипотеки и проверки информации о заемщике баланс кредитных карт должен быть положительным.
3. Отказ банка в ипотеке по финансовым причинам.
Как правило, потенциальный заемщик оценивается по нескольким критериям: проверяются предоставленные сведения, кредитная история, рассчитывается его платежеспособность. Анкета-заявка на ипотеку содержит в себе все доходы и расходы клиента, при проверке учитывается только доход, подтвержденный справкой, выданной в соответствии с требованиями банка. Стоит заметить, что в каждой банковской организации действуют свои индивидуальные методы расчета платежеспособности клиента, однако в большинстве случаев все указанные расходы вычитаются из суммы подтвержденных доходов, помимо этого к статье расходов добавляются прожиточный минимум на заемщика и иждивенцев.
Важно! Для того, чтобы увеличить шансы на одобрение кредита по ипотеке необходимо, чтобы расходы по обслуживанию займа составляли 1/3 часть доходов заемщика.
4. Другие причины отказа в ипотеке.
На практике существуют и другие причины отказа банка в ипотечном кредитовании. В частности, клиент может предоставить неправильный пакет документов, недостоверные сведения о себе (например возраст и состояние здоровья), наличие непогашенных задолженностей по штрафам, не относящихся к кредитам (штрафы ГИБДД, алименты, не оплаченные налоги), наличие судимости.
Если банк отказал в ипотеке по какой-либо из вышеназванных причин, скорее всего специалисты кредитной организации подскажут, как в дальнейшем исправить ситуацию и увеличить шансы для одобрения займа. Исключение составит только наличие у клиента судимости, в этом случае шансы практически равны нулю.
Возможные причины отказа в ипотеке со стороны банка интересуют практически каждого потенциального заемщика, основная причина такого интереса – кредитные учреждения этих причин не раскрывают.
В отдельных случаях кредитный консультант подскажет клиенту, что лучше подать заявку, когда стаж работы будет побольше, или, что лучше увеличить первоначальный взнос, но если дело в не подтвердившихся данных, указанных в заявке на кредит, плохой кредитной истории или недостаточной платежеспособности – банк откажет молча.
Самое интересное, что иногда отказ бывает и совершенно необоснованным, поэтому искать истинные причины не одобрения заявки на ипотечный кредит стоит лишь тогда, когда отказ получен в двух-трех банках. Если клиент не проходит по условиям банка, то заявку у него даже не примут, а вот если заявка принята и по ней получен отказ, то здесь есть в чем разобраться.
Вашу заявку будет тщательно изучать и служба безопасности банка
От этого вида отказа в ипотеке не застрахован даже самый ответственный клиент. Для того чтобы заявка не была одобрена достаточно того, что сотрудник банка не смог дозвониться по указанным в анкете телефонам, чтобы пообщаться с самим клиентом и его работодателем. Звонков будет несколько, но если на контакт выйти так и не удастся, то с ипотекой ничего не выйдет. Поэтому очень важно при работе на производстве, например, сообщать специалисту банка время, когда можно будет дозвониться.
При звонке важно, чтобы данные, указанные в анкете были подтверждены. Если клиент врет, то достаточно нескольких перекрестных вопросов, чтобы запутаться в показаниях. Можно сказать, что клиент сам виноват в получении отказа, если предоставил неточные сведения о себе, завысил доход, напутал данные, касающиеся работодателя.
Даже не имея мошеннического умысла, можно таким не хитрым путем угодить в межбанковскую базу клиентов, предоставляющих ложную информацию о себе.
Кредитный специалист не подскажет то, какие вопросы будут задаваться при контактном звонке. Но клиенту стоит быть готовым к рассказу о том, зачем он берет ипотеку, откуда появился первоначальный взнос, кого планирует прописать, каков стаж в текущей сфере деятельности, какие должностные обязанности приходится выполнять.
Редко, но бывают ситуации, когда человек несколько лет работает на одном месте, получает достаточную для обслуживания ипотеки зарплату, но отказывают именно из-за работодателя.
Профессии бывают разные, не всем близка офисная работа. Если устройство компании работодателя таково, что офис зарегистрирован в одном месте, а работы ведутся, к примеру, по городу, то сотрудник службы безопасности (при решении выезда) откажет, если офис будет закрыт. Поэтому все особенности, которые могут повлиять на решение банка лучше указывать в разделе примечаний в анкете-заявлении на ипотеку, либо сообщать специалисту банка, это позволит избежать недоразумений.
В случае если банк посчитает работодателя неподходящим, сделать ничего будет нельзя, максимум – оценить ситуацию, не в этом ли причина отказа.
Косвенной причиной (одной из причин) отказа может быть и профессия. Так, например, инкассаторы, риелторы, удаленные агенты по продажам не самые желательные клиенты по ипотеке. Деятельность одних связана с риском, другие слишком зависят от бонусов от продаж и имеют нерегулярный доход, даже если последний год был финансово успешным, никто не гарантирует этого успеха в будущем при небольших изменениях экономической ситуации.
Другая причина (наиболее коварная) отказа в ипотеке — проблемы с кредитной историей
Кредитная история проверяется банками в любом случае. Заемщиков можно условно разделить на тех, кто знает о существовании проблем с выплатой кредитов и тех, кто не в курсе сложившейся ситуации. Для последних отказ в ипотеке будет неприятным сюрпризом. (см. можно ли проверить свою кредитную историю бесплатно? )
В отчете НБКИ отражаются данные обо всех действующих и погашенных кредитах и просрочках по ним, а также сведения о запросах в НБКИ. То есть, если клиент получил отказ уже в двух десятков банков, то отчет НБКИ покажет частые запросы за последний месяц, а это уже повод присмотреться к клиенту пристальнее.
Итак, если клиент знает, что в прошлом были проблемы с выплатой, уже прошло несколько лет, после этого были выплаченные без просрочек кредиты, то шансы на одобрение все равно есть. Очень много заемщиков допускают незначительные просрочки по кредитным картам, при этом, если платежная дисциплина по крупным потребительским кредитам не нарушалась, клиент считается добросовестным до тех пор, пока общее количество небольших просрочек не накопится до 30 дней. Именно тогда клиент перейдет в другую категорию заемщиков и с оформлением ипотеки могут быть сложности.
Если клиент не знает о наличии у него просрочек, а все банки отказывают в ипотеке, то стоит разобраться в причинах. Чаще всего загвоздка именно в пользовании кредитными картами, несущественная просрочка может числиться даже после того, как карта перестала действовать. Нередки и технические ошибки. Если причина в этом, то кредитную историю можно исправить, самостоятельно обратившись в бюро или к посредникам (услуга платная).
Стоит отметить, что таких бюро несколько: НБКИ, ОКБ, Эквифакс, поэтому иногда, чем самостоятельно искать данные о себе и разбираться в отчете, проще заплатить 300-500 рублей за консультацию посредника, это, как правило, кредитные брокеры. Данную услугу можно получить отдельно, не пользуясь полным сопровождением.
Полезная информация по кредитной истории:
Если выяснится, что в отчете содержится неверная информация, то ее можно оспорить, предоставив либо в банк, который подал неверные сведения, либо напрямую в бюро, заявление и подтверждающие документы (квитанции об оплате).
Наличие положительной кредитной истории довольно важный критерий для одобрения ипотеки. Распространенным ошибочным мнением является то, что чтобы увеличить шансы одобрения ипотеке нужно предварительно взять и выплатить небольшой кредит, чтобы сформировать имидж добросовестного заемщика.
В отдельных случаях это действительно работает, но в основном – это всего лишь способ навязать ненужный кредит человеку с хорошей платежеспособностью. Ни к чему, кроме дополнительных расходов это не приведет. Особенно, если кредит совсем небольшой, под высокий процент (чтобы не собирать лишних документов для формального кредита), обслуживался менее полугода и выдан банком вроде Хоум Кредита или Русского стандарта, которые подают сведения в свое бюро, и данные в НБКИ просто не отразятся.
Отдельно стоит отметить клиента, положительная кредитная история которого заключается в длительной выплате кредитов в 30-50 тысяч рублей, при платеже по потенциальному ипотечному кредиту в 50-60 тысяч рублей. У андеррайтера возникнет вопрос: как клиент будет выплачивать ипотеку, если с тем, чтобы собрать небольшую сумму, относительно кредита, возникают проблемы. Лучше полное отсутствие кредитной истории, чем небольшие сомнительные кредиты.
Положительно влияет на кредитную историю разумное использование кредитными картами с большим лимитом от крупных банков (это говорит о благонадежности заемщика), которые не должны быть в минусе на момент оформления заявки на ипотеку.
Доходы заемщика, решившего взять ипотеку — это, пожалуй, самое главное. Нет дохода — нет ипотеки
При оценке заемщика работа ведется сразу по нескольким фронтам: проверка предоставленных сведений, проверка кредитной истории, расчет платежеспособности. В анкете указываются доходы и расходы клиента, при этом учитываться будет лишь подтвержденный справками доход.
Об этом следует помнить тем, кто любит излишне откровенно указывать все свои расходы в заявке на ипотеку – стоит ограничиться минимумом. У всех кредитных учреждений разные методики оценки платежеспособности, но с большой вероятностью все указанные расходы будут вычтены из суммы подтвержденных расходов, помимо еще и прожиточного минимума на заемщика и иждивенцев.
К прочим причинам можно отнести ошибки в предоставленных документах, возраст и предполагаемое состояние здоровья заемщика (оценивается по заключению кредитного специалиста), задолженность по непогашенным штрафам не кредитного характера (алименты, ГИБДД, налоги), наличие судимости.
Решить проблему (помимо судимости – в этом случае шансов совсем мало, лишь только оформление ипотечного кредита на кого-то из родственников) можно, если знать ее причину. Сложность, как уже упоминалось выше, в том, что банк причину не уточняет. Большинство кредитных учреждений, если дело в какой-то незначительно исправимой детали, все же озвучат то, что потребуется для одобрения.