Число банков, готовых кредитовать приобретение жилья при переуступке прав, будет расти. При этом в фавориты в данном сегменте выбьются банки с максимальным числом аккредитованных новостроек.
Покупателю квартиры по переуступке нужно быть готовым, что застройщик потребует определенную сумму за свое согласие на операцию. Но дополнительные расходы окупятся. Ведь цена на саму квартиру окажется ниже, чем у застройщика.
Доля таких сделок будет расти
Эксперты петербургского рынка недвижимости, оценивая долю инвестиционных сделок, называют разные цифры. Обычно в пределах от 5 до 20% от общего объема продаж на первичном рынке.
При этом у участников рынка нет единого мнения, приведет ли всплеск продаж к последующему массовому единовременному выбросу этих объектов на рынок.
В то же время председатель правления Северо-Западной палаты недвижимости Павел Созинов констатирует, что сейчас объемы предложения уже превышают спрос. Есть угроза затоваривания первичного рынка и роста числа нераспроданных объектов в недавно сданных в эксплуатацию жилых комплексах.
То есть ипотечный бум января-апреля может обернуться ростом предложения в ограниченный отрезок времени. Проще говоря, доля квартир, продаваемых по переуступке, в обозримом будущем вырастет.
Правовая база
Согласно статьям 382 ГК РФ и 11 № 214-ФЗ, дольщики имеют право уступить права на недвижимое имущество другому лицу с момента регистрации договора долевого участия (ДДУ) до подписания передаточного акта. При этом сторонами должен быть соблюден ряд условий.
Уступка допускается только после выплаты дольщиком всей предполагаемой договором суммы. Что подтверждается полученным от застройщика соглашением о зачете взаимных требований.
Кроме того, покупателю понадобится письменное согласие застройщика, если это требуется по договору. Уточним: текущее законодательство такого согласия не предусматривает. Однако застройщики обычно стремятся вписать данное условие в договор. И есть прецеденты, когда суд признавал переуступку недействительной из-за нарушения данного пункта в договоре. Кстати, включается этот пункт в договоры во многом потому, что за свое согласие на переуступку застройщики хотят получать плату. До 3% от стоимости квартиры.
С другой стороны, подобрать банк, дающий ипотеку на уступку прав по ДДУ, сегодня особой трудности не составит. Тем более что список готовых работать по такой схеме кредитных организаций постоянно пополняется. В частности, региональный директор банка петербургского филиала DeltaCredit Ирина Илясова рассказала БН, что в начале апреля ее филиалом была завершена первая сделка с переходом прав требования на залоговую квартиру в строящемся доме.
Советы от профи
Руководитель Ипотечного центра Est-a-Tet Алексей Новиков к заметным игрокам сегмента добавляет Промсвязьбанк, ВТБ24 и Банк Москвы.
При переуступке прав от физического лица, нужно учитывать следующий момент. Как правило, продавец реализует квартиру по большей, чем он покупал, цене. Но, чтобы не платить налог, разница между первоначальной и последующей стоимостью объекта в договоре уступки не указывается. При оформлении ипотеки этот нюанс играет существенную роль, поскольку банк будет учитывать ту стоимость квартиры, которая указана в договоре уступки. Соответственно покупателю необходимо иметь наличные средства на покрытие этой разницы и внесение первоначального взноса.
Впрочем, приобретение жилья в кредит по переуступке имеет и ряд плюсов. Например, появляется возможность сэкономить на оценке объекта. Кроме того, клиент, приобретающий квартиру по данной схеме, принимает все условия кредитования ранее подписанного договора. И если договор оформлялся в период, когда ипотечные процентные ставки снижались, клиент получает кредит со ставкой ниже среднерыночной.
Ну и главное: квартиру, на которую еще не оформлено право собственности, обычно владелец продает дешевле, чем застройщик.
- Можно ли оформить переуступку права по ДДУ если объект ДДУ в залоге банка по ипотеке?
- Переуступка ипотеки
- Договор переуступка дду
- Договор ипотеки дду
- Дду и ипотека
- Переуступка квартиры в ипотеку
1. Можно ли оформить переуступку права по ДДУ если объект ДДУ в залоге банка по ипотеке?
1.1. Если объект в залоге (ст.334 ГК РФ), у банка, то переуступка возможна только с согласия банка. Согласно п.2 ст.346 ГК РФ нужно согласие залогодержателя для распоряжения предметом залога
Статья 346. Пользование и распоряжение предметом залога
1. Залогодатель, у которого остается предмет залога, вправе пользоваться, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа залога, предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы.
2. Залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.
В случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351, подпунктом 2 пункта 1 статьи 352, статьей 353 настоящего Кодекса. Залогодатель также обязан возместить убытки, причиненные залогодержателю в результате отчуждения заложенного имущества.
1.2. Можно. Если с банком договоритесь. Потому что права по договору в залоге (ст. 334 ГК РФ)
А вот даст ли согласие банк зависит от того есть просрочки или нет. Кому уступаете, как будут платиться деньги и пр.
1.3. Конечно можно. Согласно ст.334 ГК РФ, ст.346 ГК РФ, если залогодержатель банк, то переуступка возможна только с его согласия. Обратитесь письменно в банк с вашим предложением и получите так же письменный ответ банка. Приложите подтверждение платежеспособности того лица, которому желаете переуступить.
1.4. Добрый день, смотрите: Уступка ипотеки означает куплю-продажу квартиры в новостройке, оформленную по договору участия в долевом строительстве (ДДУ) с привлечением ипотечного кредита. Иногда уступкой ипотеки называют куплю-продажу вторичной квартиры так же купленную с привлечением ипотечного кредита.
В отличие от договора ДДУ договор купли-продажи квартиры исполняется в короткое время и требует от покупателя уплатить покупную цену, а от продавца – передать квартиру. По ДДУ застройщик должен построить дом, ввести его в эксплуатацию и только затем передать квартиру дольщику.
Наличие ипотеки по договору ДДУ означает, что первоначальный дольщик для оплаты квартиры по договору ДДУ получил ипотечный кредит, который оформлен кредитным договором а возврат кредита и процентов обеспечен договором ипотеки (залога) квартиры.
Таким образом, уступка ипотеки означает замену первоначального дольщика на нового дольщика в нескольких договорах – 1) в договоре ДДУ, 2) в кредитном договоре, и 3) в договоре ипотеки (залога).
Причем, в каждом из договоров произвести замену дольщиков не просто.
Одновременно действует второе ограничение: По правилам Гражданского кодекса РФ замена должника в договоре (перевод долга) возможна только с согласия кредитора. После получения кредита дольщик по ДДУ становится должником банка по кредитному договору. И перемена дольщика в кредитном договоре возможна так же только с согласия кредитора – банка.
Таким образом, для совершения уступки по ДДУ с ипотекой первоначальный дольщик должен или убрать препятствия – погасить долг по кредиту и снять залог (ипотеку), или получать согласие банка на уступку и на перевод долга по кредиту на нового дольщика.
Возможен и третий вариант: За счет денег покупателя-нового дольщика гасится кредит, снимается залог (ипотека), и затем делается уступка.
Последний вариант высокорискован для покупателя, и потому покупатели его применяют неохотно. Только если на квартиру значительный дисконт.
Обычно используют вариант 2 – с согласия банка уступка прав по ДДУ и перевод долга по кредиту на нового дольщика. При этом, банк требует предварительного одобрения нового дольщика в качестве заемщика.
1.5. Можно, но только с письменного разрешения залогодержателя — в силу ст. 346 Гражданского кодекса РФ.
1.6. Существенное значение имеет вопрос а ваш договор ДУ имеет обременение (ту же ипотеку) или нет
Если договор не обременен то уступка права допускается в соответствии с требованиями ГК РФ
Если квартира приобреталась за счет средств того банка у которого дом находится в залоге то переуступка допускается с согласия залогодержателя.
2. Как можно оформить договор переуступки на долю 50%? С девушкой взял ипотеку (я титульный заемщик, она созаемщик) на строящуюся квартиру, доли 50/50 по ДДУ, хочу выкупить долю.
2.1. Заключив договор уступки на эти 1\2 доли с согласия банка.
3. В 2017 году в браке была куплена квартира в строящемся доме по договору ДДУ. Оформлена на супруга.5 мл.рублей свои средства,3 мл.военная ипотека. (2 мл.ипотека и 1 мл.накопления) В 2018 году супруг погиб. Я (жена) вступила в наследство, выплатила долг по ипотеке. Сейчас продаю квартиру за ту же сумму, какую приобрели по договору переуступки ДДУ. Нужно ли мне уплачивать налог с продажи? И в каком размере? Спасибо.
3.1. Сумма налога составит 13% от суммы свыше 1 млн. т.е. с 4 млн.
4. В 2017 году покупали квартиру по ДДУ без ипотеки. В ДДУ прописана только супруга. Может-ли супруга путем переуступки передать мне 1/2 часть квартиры если до ввода еще 3-5 мес? Какие принципиальные условия должны быть прописаны в договоре переуступки, чтобы мы вдвоем смогли получить налоговый вычет за покупку квартиры по 260 тысяч на каждого? Есть-ли какие-то комиссии или подводные камни?
4.1. Налоговый вычет при покупке квартиры у близкого родственника, в том числе у супруги, не применяется.
Также продажа одним супругов другому имущества, и так находящегося в их собственности, может быть признана ничтожной сделкой.
5. Приобретаю квартиру по переуступке дду, квартира в ипотеке. Продавец просит погасить ипотеку в счёт средств покупки а далее снять обременение и провести регистрацию в Росреестра. Как я могу себя обезопасить заплатив остаток по его ипотеке. Спасибо.
5.1. Здравствуйте! Безопасней проводить сделку купли-продажи с участием кредитора-банка. Дело в том, что такое условие обычно прописывается в ипотечном договоре, и сделка проведенная без согласия банка, впоследствии оспаривается в суде.
6. День Добрый! Обязательно ли составлять договор переуступки ДДУ у нотариуса, заверять его? Будет браться ипотека на покупку жилья.
6.1. Добрый день! Да, это обязательно. Удачи.
7. Я купил квартиру по дду первоначально взнос 840 тыс остальное ипотека 4200000 в сбере. Как оформить переуступку чтоб не потерять что есть?
7.1. Владимир, сначала надо получить разрешение от Сбербанка на переуступку, а без разрешения говорить о чём-то бессмыслено.
7.2. Договор цессии можно заключить при согласии сбербанка. Продать право требования можете за любую сумму, однако часть денежных средств должна пойти на погашение долга по кредиту (ипотеке).
8. Квартира в ипотеке, дом ещё не сдан. Хотим продать по переуступке дду. Нашёлся покупатель, часть оплата наличными, часть мат. капиталом. Каковы наши дальнейшие действия? К кому в первую очередь обратиться нам и покупателю?
8.1. Добрый день, Гость! Советую обратиться к юристам в платную консультацию. Спорный вопрос — даст ли ПФ согласие на перечисление средств материнского капитала по договору переуступки ДДУ. По документ дом не сдан в эксплуатацию и не является вашей собственностью. Из любой ситуации всегда можно найти выход, главное — предпринять шаги для его достижения. Обратитесь к юристам с документами по делу и пусть они посмотрят с юридической точки зрения. Контактные телефоны, адреса обычно указаны под ответом юриста.
Удачи Вам и всего самого хорошего в Ваших делах. С уважением, юрист сайта 9111, Корсун Ирина Дмитриевна!
Приобретена квартира по ДДУ у застройщика А101 с первоначальным взносом в 2 млн, стоимость квартиры 6 млн 690 тыс., остаток взят в ипотеку в ВТБ, принято решение отказаться от покупки данной недвижимости. Какие существуют варианты снять кредитные обязательства (переуступка, продажа) с возвратом первоначального взноса?
Вот такие и существуют, продажа через переуступку права. Проблема в том, что эта уступка возможна только покупателю со свободными деньгами или покупателю с ипотекой ВТБ. Естественно таких покупателей будет очень мало и поэтому для решения вопроса придется демпинговать по цене. Возможно даже придется уйти в минус.
Вариант один: продать ипотечнику ВТБ или покупателю с прямыми деньгами. Перед продажей необходимо понимать где находится закладная, насколько ликвиден объект , насколько он построен, сколько составляет его рыночная стоимость на сегодня и как быстро Вам надо его продать. Также важен факт наличия/отсутствия просрочек по платежам. Сделка не простая, заниматься должен специалист с опытом продаж залоговых квартир+стоимость должна быть меньше рынка как минимум на 10%.
Спасибо за ответ! Что скажете на счёт продажи квартиры с ипотекой после подписания акта приёма-передачи? Проще ли эта сделка? Финансово выгодней продавать сейчас или после подписания акта-приема передачи?
По собственности конечно проще, но! Я Вам писал что не зная на какой стадии строительства Ваш дом, каков долг, что строится вокруг Вашего дома(например через год поблизости появится отличный мусорный полигон, удобная ночлежка для определённых лиц или прекрасный сад).. Все это надо учитывать при продаже. Ну а не зная нюансов. Это просто гадание.. Если вопрос стоит продавать сегодня или через год. Я бы продавал сегодня