Важный момент: более поздняя редакция закона отменила требование об обязательности нотариального заверения ипотеки. Теперь поход к нотариусу не является неотъемлемой частью сделки, но многие заемщики все же предпочитают пользоваться его услугами.
Прогресс в области цифровых технологий и хранения больших объемов данных сделал работу Росреестра значительно более удобной, быстрой и прозрачной. С 15 июля 2016 года отменили выдачу свидетельств о собственности, теперь для подтверждения права собственности на жилое или нежилое помещение требуется только выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).
В 2017 году Росреестр объединили с базой Государственного кадастра недвижимости.
Сегодня узнать о том, кто является владельцем конкретного объекта недвижимости, можно даже с помощью смартфона. Порядок действий в этом случае такой:
Стоимость справочной информации в online режиме зависит от характера необходимых сведений, срок предоставления данных в среднем составляет около недели. Если вам эти сведения нужны быстрее, вы можете заказать выписку на стороннем сервисе, который работает с Росреестром, и получить нужную информацию в электронном виде в тот же день.
Если в Росреестре отсутствуют данные по конкретному объекту, обратитесь в БТИ, скорее всего, именно там вы сможете получить нужную информацию.
Именно в БТИ хранятся данные всех объектов, которые еще не вошли в Росреестр.
Иногда у заемщика возникает желание дополнительно обезопасить свою ипотечную недвижимость от противоправных действий третьих лиц. Для этого вы можете воспользоваться еще одной дополнительной услугой Росреестра и наложить запрет на совершение любых регистрационных действий с объектом залога без вашего личного участия. Это защитит вас от несанкционированных действий со стороны банка в случае форс-мажорной ситуации. Заявление о вашем намерении нужно подать в Росреестр или МФЦ уже после того, как в ЕГРП появиться запись о регистрации ипотечного договора.
Заемщик может защитить недвижимость от односторонних действий банка.
С юридической точки зрения существует ипотека в силу договора и ипотека в силу закона. Ипотека в силу договора возникает после заключения сторонами договора об ипотеке. Ипотека в силу закона (залог) имеет место в следующих случаях:
- ипотечная недвижимость является залогом с момента появления записи в ЕГРП;
- недвижимость, построенная по программе военной ипотеки, является залогом с момента сдачи объекта в эксплуатацию;
- объект покупается в кредит (рассрочку);
- земельный участок, который оформлен в собственности застройщиком, обременен правами дольщиков (участников долевого строительства);
- плательщик ренты за пользование земельным участком имеет право залога на данный участок.
Регистрация договора ипотеки в силу закона и регистрация ипотеки в силу договора требуют одинаковый пакет документов.
Чтобы государственная регистрация договора ипотеки прошла как по маслу, необходимо собрать все бумаги, сделать их копии, пригласить всех лиц, участие которых подразумевает данная процедура, и обратиться в МФЦ либо по месту проживания заемщика, либо по месту нахождения приобретаемой недвижимости.
Интересный нюанс: если вы заверили договор у нотариуса, то вам необязательно лично отправляться в МФЦ для подачи документов.
Эту работу за вас может выполнить сам нотариус, разумеется, за отдельную плату. Это уменьшит срок регистрации ипотечного договора на 2-3 рабочих дня, в определенных ситуациях этот факт играет немалую роль.
Итак, вам потребуются следующие документы для регистрации договора ипотеки в Росреестре:
Так выглядит основной перечень документов для регистрации ипотеки.
Отметим, что в качестве залога может выступать любое имущество, а залогодателем может выступать не только сам заемщик, но и третье лицо.
Есть и дополнительные документы, без которых регистрация ипотечного договора может затянуться:
- если вместо вас при подаче заявления присутствует представитель (риэлтор, родственник или иное доверенное лицо), необходимо предоставить нотариально заверенную доверенность на представление ваших интересов и ее копию. То же самое касается представителя юридического лица (банка);
- оригинал и копия официальной оценки объекта недвижимости оценщиком, аккредитованным в вашем банке. Оценка нужна для оформления закладной на недвижимость в банке. В некоторых случаях при регистрации вместе с закладной в Росреестре вам потребуется оригинал оценочного документа;
- если вы состоите в браке, от вашего супруга потребуется нотариально заверенное согласие на заключение договора ипотеки. Или вам необходимо будет предъявить доказательство того, что залоговая квартира (дом, земельный участок, нежилое помещение) не является вашей совместной собственностью;
- если одним из совладельцев залоговой квартиры является несовершеннолетний, регистрация ипотечного договора невозможна без соответствующего разрешения органов опеки и попечительства на распоряжение имуществом несовершеннолетних;
- паспорт объекта культурного наследия, если предметом ипотеки является недвижимость, имеющая соответствующий статус.
Аналогом нотариально заверенной доверенности является заявление в электронном виде, завизированное усиленной электронной подписью.
Это очень удобно и может сэкономить вам время и деньги. Ведь за оформление электронной подписи вы платите однажды, а за услуги нотариуса — каждый раз.
Часто возникает вопрос, что заключается в первую очередь: договор купли-продажи или ипотечное соглашение с банком. Особенно это волнует продавцов, которые получают деньги за недвижимость только после государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость. Для избежания недоразумений и умышленного обмана на этой почве необходимо четко прописывать условия расчета по договору, чтобы после появления записи в ЕГРП и получения денег от банка новый собственник исправно выполнил свои обязательства перед продавцом.
Условия расчета по сделке купли-продажи в ипотеку должны быть четко прописаны.
В основном списке необходимых документов мы упомянули о том, что регистрация ипотечного договора облагается пошлиной. Оплатить ее можно непосредственно в МФЦ. Стоимость регистрации договора ипотеки:
- государственная регистрация права собственности на квартиру или отдельно стоящий дом обойдется физическому лицу в 2000, юридическому в 22000 рублей;
- регистрация права собственности физического лица на земельный участок категорий СНТ, ДНП, ЛПХ и ИЖС, а также регистрация участия в ДДУ стоит 350 рублей;
- регистрация доли в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире стоит 200 рублей для всех.
Срок регистрации договора ипотеки в Росреестре аналогичен сроку регистрации договора купли-продажи и составляет от 5 до 12 рабочих дней в зависимости от ситуации.
Одновременно с ипотекой регистрируется и право собственности заемщика на недвижимость.
Ипотека возникает с момента внесения записи в ЕГРП.
Стандартный порядок регистрации ипотечной сделки между банком и заемщиком, как правило, не вызывает вопросов. Вам нужно только собрать документы, и в установленные сроки регистрация ипотечного договора будет осуществлена в Росреестре. Но что делать, чтобы на каждом этапе ипотеки быть уверенным в своих действиях?
- личного помощника и квалифицированного специалиста;
- освобождение от бумажной волокиты;
- лучший выбор свежих предложений по ипотеке, низкие ставки и гарантированное одобрение в любой ситуации.
Ипотека — удобный и доступный способ улучшить жилищные условия или приобрести нежилую недвижимость.
➕ нет необходимости копить необходимую для покупки сумму;
➕ доступны различные программы кредитования, которые отличаются условиями выплаты кредита и требованиями к заемщику;
➕ можно установить комфортный ежемесячный платеж для погашения задолженности.
При оформлении ипотеки стороны подписывают ипотечный договор. Про особенности этого документа и где регистрируется договор ипотеки расскажем в статье.
Договор ипотеки — официальный документ, который подтверждает получение средств под залог недвижимости, фиксирует условия соглашения и порядок погашения займа. Стороны по договору ипотеки — кредитор, который по условиям соглашения является залогодержателем, и заемщик — залогодатель.
В качестве залогового имущества выступает недвижимость, которую приобретает заемщик, или которая уже находится в собственности самого заемщика, его поручителя или залогодателя. Например, можно не только купить квартиру в ипотеку, но и получить деньги под залог собственного жилья, или жилья родственников.
В зависимости от документов, на основании которых оформляется соглашение между заемщиком и кредитором, в международной практике разделяется ипотека:
в силу договора;
в силу судебного акта (отсутствует в РФ).
| В силу закона | В силу договора |
|---|---|
| Возникает в случае покупки недвижимости в ипотеку или рассрочку. В первом случае возникает обременение в пользу банка, во втором — в пользу продавца, которое будет снято после полного расчета. | Возникает на основании соглашения, которое заключается между участниками ипотечной сделки. |
| Договор закрепляет права кредитора — залогодержателя, которому предоставляется преимущественное право взыскать данную сумму займа за счет должника (залогодателя). |
Ипотека в силу судебного акта. Оформляется по решению суда и, в большинстве случаев, предполагает передачу прав на имущество должника кредитору в счет уплаты выданного ранее займа. В российском законодательстве такой вид ипотечных соглашений не предусмотрен, но существует в ряде европейских стран, в частности, во Франции.
Оформление соглашения и регистрация ипотеки в силу договора проходит по желанию сторон в любое время. Ипотека в силу закона — самая распространенная форма ипотеки. Сейчас в России более половины всех сделок по покупке недвижимости относят к этой категории.
Все виды ипотечного кредитования разработаны для достижения единой цели — обеспечить возможность получения кредитных средств под залог имущества.
кредитора и заемщика;
общей сумме займа, размере ежемесячного платежа, процентной ставке и сроках погашения ипотечного кредита;
предмет ипотеки — наименование, расположение и описание объекта, которое необходимо для его идентификации (например, ипотечный договор при покупке квартиры должен включать полный адрес объекта, общую площадь жилья и количество комнат);
право залогодателя распоряжаться имуществом в качестве залога — выписка из документов на право собственности;
стоимость залогового имущества — взятая из заключения об оценке недвижимости, выраженная в денежном эквиваленте;
срок исполнения обязательств заемщика.
Если обязательство подлежит исполнению по частям, то в ипотечном договоре прописывают периодичность и размер платежей, которые идут на погашение задолженности.
Заемщик имеет доступ и может использовать залоговое имущество на протяжении всего срока действия соглашения.
В некоторых случаях банк может запретить использовать залог для получения дополнительных кредитов, прописать других людей в квартире, сдавать жилье, в некоторых случаях — проводить перепланировку и переустройство помещений.
Заключается в письменной форме, в соответствии со статьей 432 ГК РФ не может быть заключен, если кредитор и заемщик не пришли к соглашению по всем пунктам сделки.
До 2014 года государственная регистрация договора ипотеки в Росреестре была обязательным условием оформления сделки. 1 июля 2014 года в законодательство РФ были внесены поправки, которые изменили порядок регистрации залога и переход прав кредитора к другому лицу. Все ипотечные сделки, которые оформляются после 2014 года, не подлежат госрегистрации. Вместо этого, в органы Росреестра проводят соответствующую процедуру по отношению к недвижимости, которая передается в ипотеку.
Процедура регистрации прав на недвижимость в Росреестре — это юридический акт, который подтверждает факт обременения на имущество. Правовые основы регистрации зафиксированы в законе № 367-ФЗ «О внесении изменений в часть первую ГК РФ и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) РФ.
Кроме отмены регистрации ипотечного договора, процедура претерпела следующие изменения:
✅ дополнительные соглашения по сделке не подлежат регистрации;
✅ госпошлина оплачивается по каждой регистрационной операции, а значит по каждому объекту недвижимости, который включен в сделку;
✅ факт госрегистрации подтверждает соответствующая отметка в ипотечном договоре, а при проведении кредитной операции в силу закона — в документе, который подтверждает право собственности на недвижимость;
✅ для оформления согласие супруга залогодателя не требуется.
При покупке квартиры на этапе строительства новостройки вы становитесь участником долевого строительства и подписываете договор долевого участия — ДДУ. В этом случае, в качестве залога выступают права требования к застройщику.
Регистрация этого документа и оплата государственной пошлины — обязательное условие при заключении договора долевого участия. Если договор ДДУ не зарегистрирован , сделка не имеет юридической силы и ваши права в качестве дольщика не защищены.
Оригинал подписанного ипотечного договора и его копия;
договор купли-продажи недвижимости;
акт приема-передачи имущества;
документы, которые подтверждают право собственности на объект;
заявления установленного образца от заемщика и кредитора;
квитанция об уплате госпошлины;
при наличии, документы-приложения к основному тексту договора.
Важно! Без квитанции об уплате госпошлины, органы Росреестра не примут заявление и пакет документов на регистрацию.
После регистрации прав на недвижимость при оформлении ипотечного займа, органы Росреестра передают копию договора в свой архив. Если в процессе сделки была выдана закладная, в архив направляют и копию оригинала закладной.
В соответствии со статьей 11 Закона N 122-ФЗ за проведение государственной регистрации любой юридически значимой процедуры взимается пошлина. Размер госпошлины зависит от того, кто участвует в сделке — юридическое или физическое лицо, а также от типа и условий самого соглашения.
В большинстве случаев тарифы для юридических лиц значительно превышают госпошлину, которая начисляется физическим лицам. Точные цифры приведены в таблице.
| Для физических лиц | Для юридических лиц | |
|---|---|---|
| Регистрация прав на недвижимости | 2 000 | 22 000 |
| Регистрация ипотеки | 1 000 | 4 000 |
| Выписка ЕГРП | 350 | 1 000 |
| Внесение изменений в ипотечную запись | 350 | 350 |
| Регистрация смены владельца закладной | 350 | 350 |
| Регистрация смены залогодержателя | 1 600 | 1 600 |
Важно! По закону предусмотрены два условия, которые освобождают от уплаты госпошлины. Первое — это возникновение ипотеки в силу закона, второе — необходимость погасить внесенную ранее регистрационную запись.
✒ Залогодатель и залогодержатель подают совместное заявление в органы Росрегистрации.
✒ К заявлению прилагается пакет необходимых документов и выписок.
✒ Проверка документов занимает от 1 дня при электронной регистрации сделки, 3 дня через нотариуса, 5 дней при передаче документов в росреестр, 7-9 дней при оформлении через МФЦ.
✒ В случае положительного решения, в регистрационную запись и на договор ипотеки вносится надпись установленного образца. Отметка о госрегистрации недвижимости содержит: полное название государственной службы, которая провела регистрацию, дату, место и номер регистрации. Данные заверяются подписью должностного лица и скрепляются печатью.
Скорость проверки заявления и документов в органах Росрегистрации от того, право собственности на какой вид недвижимого имущества необходимо заверить:
до 15 рабочих дней — при покупке земельного участка;
до 5 рабочих дней — при приобретении жилого помещения;
до 5 рабочих дней — в случае с ипотекой на основании договора.
Максимальный срок приостановки процесса госрегистрации ипотечной сделки — до 1 месяца. Такая мера вводится если:
❕ пакет предоставленных документов неполный;
❕ документы не соответствуют законодательству РФ;
❕ возникли сомнения в подлинности предоставленных бумаг и необходима дополнительная проверка.
Процедура регистрации ипотечного договора может быть приостановлена на неопределенный срок, если в ходе проверки выявлены свидетельства того, что по недвижимости идут судебные споры или наложено взыскание.
Покупка квартиры по ипотеке для многих людей является единственным вариантом решить проблему с жильём. Основное условие предоставления такого кредита – оформление залога на приобретаемый объект недвижимости. Ипотечный договор подлежит обязательной регистрации.
Регистрация договора ипотеки производится в Росреестре. Работник этого государственного органа вносит сведения в реестр недвижимости о том, что конкретный объект находится у банка в качестве залога в связи с выдачей кредита.
Данная процедура нужна для того, чтобы обезопасить банк. Собственник жилого помещения будет обязан выплачивать деньги в течение многих лет. Всё это время будет действовать обременение недвижимости.
Владелец не сможет подарить жилое помещение, продать его или сдать в аренду без согласия руководства банка. Любое из перечисленных действий нужно регистрировать в Росреестре. Если в базе данных будет значиться информация о том, что недвижимость находится в залоге, то сотрудник ведомства откажет собственнику в оформлении перехода прав другому лицу.
Если же собственник недвижимости, купленной по ипотеке, не сможет справиться с погашением кредита, то на залог будет обращено взыскание. Это значит, что имущество будет продано с публичных торгов. Выручка от сделки пойдёт на погашение обязательств перед банком. Оставшаяся часть денег будет выплачена бывшему владельцу.
Государственная регистрация ипотеки проводится только в отношении ограниченного перечня объектов. Это может быть:
- земельный участок;
предприятие или здание, используемое организацией при осуществлении коммерческой деятельности;- жилое помещение – дом, квартира, отдельная комната и часть дома, выделенная в качестве отдельного объекта недвижимости.
- иное строение – дача, гараж, садовый дом;
- воздушное или морское судно.
Как правило, залог оформляется на то имущество, которое приобретается за деньги, полученные в качестве займа. Однако ипотечный договор может обеспечиваться и другим объектом недвижимости, если это устраивает банк и залогодержателя. К подобной мере прибегают, если купленная ранее собственность имеет большую стоимость. Тогда можно получить более низкий процент по ипотеке.
В соответствии с российским законодательством залог недвижимости может возникать на основании закона или на основании договора.
Ипотека по закону – самый распространённый вид. Если лицо получает целевой заём или банковский кредит на покупку жилого помещения, то приобретаемая собственность будет гарантировать возврат долга в полном объёме.
Ипотека по договору – это залог по желанию сторон. Должник обеспечивает свои обязательства, подписывая ипотечный контракт, и получает более низкие процентные ставки за пользование деньгами.
Условно государственная регистрация ипотеки по закону может быть разделена на несколько этапов:
Первый этап – приобретение квартиры в собственность. Для этого будущий собственник ищет продавца, договаривается с банком об условиях предоставления кредита, подписывает необходимые документы. После того, как сделка состоялась, необходимо обратиться в Росреестр, чтобы внести соответствующую запись в базы данных о недвижимости.
Работники ведомства одновременно регистрируют переход права собственности и возникновение обременения. Такой порядок установлен в статье 20 Закона об ипотеке.
Перед обращением в Росреестр должна быть оплачена госпошлина за регистрацию договора ипотеки. В статье 333.33 НК РФ установлены следующие размеры платы работу сотрудников государственных ведомств:
- для граждан – 1000 рублей;
- для организаций – 4000 рублей.
Госпошлина за регистрацию ипотеки, возникшей на основании закона, не взимается.
Для проведения регистрационных действий в Росреестр необходимо представить следующие документы:
совместное заявление кредитора и собственника квартиры (залогодержателя);- ипотечный договор с приложениями к нему;
- договор, на основании которого были приобретены права на недвижимость;
- квитанция об оплате пошлины;
- закладная (если была оформлена).
Если от лица владельца квартиры выступает его представитель, то следует также представить доверенность, заверенную у нотариуса.Также вместо совместного заявления сторон ипотечного договора за регистрацией может обратиться нотариус, заверявший соглашение.
Регистрирующий орган не вправе требовать от заявителя представить дополнительные документы. Если для регистрации требуется получение иных сведений, то работник Росреестра может их получить через официальные запросы в другие государственные органы.
После того, как документы были представлены, следует подождать внесения записи в реестр недвижимости. Общий срок регистрации ипотеки в Росреестре составляет 30 дней. Однако для физических лиц этот период ограничен 5-ю рабочими днями. За это время специалист ведомства проставят штамп на представленном экземпляре договора и внесут сведения в базу данных.
Если срок регистрации ипотеки будет нарушен, то сотрудников государственного органа ожидает дисциплинарное взыскание. Также заинтересованное лицо может взыскать с Росреестра убытки, если затягивание срока привело к причинению материального ущерба.
Государственная регистрация ипотеки завершается выдачей собственнику его экземпляра договора, на котором будет стоять штамп о регистрации. Документ лучше всего хранить до тех пор, пока кредит и проценты не будут полностью выплачены банку. Договор может пригодиться в случае возникновения споров.
к оглавлению ↑
Кредиты на приобретение квартиры в собственность выдают на много лет. За это время могут измениться жизненные обстоятельства, что повлияет на обязательства перед банком по займу.
Если оформлялась закладная, то достаточно просто представить в Росреестр этот документ с отметкой кредитно-финансового учреждения о том, что долг полностью погашен. Присутствие представителя банка при этом не требуется.
Бывают случаи, когда ипотечная запись была погашена ошибочно. Например, в результате подделки документов, которые были представлены в Росреестр. Тогда производится восстановление регистрационной записи об ипотеке.
Восстановить запись о залоге можно только по решению суда.
Процедура государственной регистрации ипотечного договора детально регламентируется законодательством. У залогодержателя не должно возникнуть проблем с прохождением этой формальности.