Краткое содержание:
Однако здесь имеются и определенные риски, причем этот риск присутствует для обеих сторон сделки, то есть и для покупателя, и для продавца.
Но если квартира (дом) находится в собственности продавца менее 5 (пяти) лет, это потребует и уплаты повышенного подоходного налога.
На примере это будет выглядеть так: продавец купил квартиру 3–4 года назад за 1 миллион рублей. Продавая ее, он увеличил стоимость на сумму сделанного ремонта и установил цену в 1 200 000 рублей. Но покупатель оформляет ипотеку с завышением, и при этом сумма составляет 2 миллиона рублей, которая и будет значиться в договоре купли-продажи.
В этом случае продавец должен уплатить подоходный налог, так как он владел недвижимостью менее 5 (пяти) лет в размере 13 %. Однако суммой, с которой высчитывается налог, является не стоимость продажи, а разница между суммой, за которую продавец сам купил квартиру, и суммой нынешней продажи. То есть в указанной ситуации продавец должен будет заплатить 13 % от 1 миллиона, а именно 130 000, вместо 26 000, которые он уплатил бы с 200 000, которые добавил к стоимости.
Конечно, если этот вопрос заранее обговорить с покупателем и урегулировать, закрепив расписками на бумаге, можно соглашаться на подобные сделки, но лишь в том случае, если покупатель готов компенсировать сумму налога (его превышения).
В любом случае продавец тут рискует мало, так как покупатель не сможет его обмануть, ведь банк самостоятельно переведет на счет продавца всю стоимость сделки, указанную в договоре, и уже сам продавец будет отдавать покупателю лишнюю часть суммы.
Перед оформлением любой сделки с завышением суммы покупатель и продавец оформляют расписки о том, что покупатель передал продавцу сумму, равную первоначальному взносу по оформляемой ипотеке.
Имея такую расписку, покупатель (теоретически) может обратиться с нею в суд, а значит, возникает риск.
Конечно, на практике такое встречается лишь в единичных случаях, но для подстраховки составляется две расписки. В одной из них сказано, что покупатель передал продавцу определенную сумму, а в другой – что продавец передал покупателю необходимую сумму. Одна расписка прикладывается к договору купли-продажи, а вторая остается на руках в качестве страховки.
Основным риском для покупателя при оформлении ипотеки с завышением является то, что банк переводит на счет продавца сразу всю сумму сделки, указанную в договоре купли-продажи, в том числе и ту часть суммы, которая является завышением.
В данном случае риск заключается в том, что продавец может не отдать покупателю лишнюю часть суммы, оставив ее себе. Чтобы это предотвратить, необходимо заранее составить расписку с продавцом на определенную сумму.
У покупателя не хватает денег на первоначальный взнос. Покупатель оформляет сделку через агентство (но это не суть важно). Агент говорит, что подавляющее большинство сделок с помощью ипотеки оформляется именно с завышением, вроде как даже банк в курсе. При этом агент предлагает на сделке в банке даже озвучить завышение банковскому специалисту, вроде как все знают, вариант обкатан, рисков нет.
Я — продавец.
Банк — Сбербанк
Город небольшой, поэтому покупатели в очереди не стоят.
Агентству на такую схему я сразу сказал нет, но они настойчиво предлагают и, если честно, поколебали мою решимость, сказав что банк в курсе.
Отсюда вопросы:
1) Какие подводные камни могут быть?
2) Какие риски есть у меня?
Со специалистом банка я пообщаюсь, без агента. Но все же интересно, действительно схема рабочая, или нет
кроилово ведет к попадалову.
Риски — отмена ДКП. вам возвращают вашу квартиру (и скорее всего далеко не в том состоянии), а вы возвращаете завышенную цену.
Опять же муть какая-то (или я не понимаю чего).
Первоначальный взнос по ипотетке как правило оговаривается в %. Например 50% от стоимости объекта.
Если у покупателя на нормальную цену не хватает денег на первоначальный взнос, то откуда у него будут средства на завышенный взнос?
Последний раз редактировалось Sanim; 03.11.2015 в 13:43 .
Схема действительно мутная, она мне сразу не понравилась, и поэтому агенту отказал.
Но понять, чем грозит, все же хочется.
А расчеты — следующие:
Квартира стоит Хр, покупатель должен первоначальный взнос 0.3Х. Этих денег у него нет, поэтому в договоре квартира будет стоить Х + 0.3Х. То есть банк будет считать, что квартира стоит 1.3Х, при этом на руки покупатель получит Х денег (банк думает, что 0.3Х покупатель уже отдал).
Эти Х покупатель и отдаст продавцу. Итого: покупатель получает Х денег, продавец имеет ипотеку на Х денег.
Банк, насколько знаю, сейчас не проверяет, отдал ли физически покупатель первоначальный взнос продавцу. В дговоре купли-продаже в порядке расчетов это описано, и продавец подпишет, что первоначальный взнос он получил
Стандартная практика завышения цены недвижимости для заемщиков. Риски конечно есть, но я не думаю что они пытаются тебя нагнуть
В сбербанк АН сделает предварительный договор, в котором будет прописано, что вы «якобы» получили первый взнос и расписка о получении вами «первого взноса», оставшуюся часть получите после регистрации права собственности на покупателя.
Тут вам решать, или продавать на их условиях, или ждать покупателя с наличкой
я проводила несколько сделок с завышением цены. У покупателя просто нет своих средств и они хотят полностью оплатить квартиру ипотечными деньгами. Что касается Сбера. договориться о завышении цены — это полдела, при ипотеке покупатель заказывает отчет об оценке, в котором указывается рыночная стоимость. Завысить на 10% можно, на 20% (минимальный первоначальный взнос у сбера, достаточно сложно), если город небольшой, то мне видится даже это проблематичным, потому как оценщики тоже не дураки и смотрят в том числе и на срок экспозиции варианта, во-вторых, и это достаточно часто встречается именно в Сбере — они могут не принять отчет об оценке с завышенной стоимостью, ссылаясь на своих аналитиков рынка. И отправят переделывать отчет. Впрочем для вас риски минимальны. Хотя возможен отказ банка прямо накануне сделки.
И конечно в последнюю очередь я бы ставила в известность банк о завышении цены, если вы конечно лично с менеджером банка не знакомы, скорее всего это будет для них показатель не очень хорошей финансовой благонадежности их будущего клиента.
Последний раз редактировалось Ариска; 03.11.2015 в 15:56 .
В приобретении недвижимости заинтересованы многие граждане Российской Федерации, однако не все могут самостоятельно накопить необходимое количество денег для покупки подходящего объекта. Существенная помощь оказывается кредиторами, которые предоставляют крупные ссуды. При кредитовании, практически всегда предусмотрено внесение первоначального взноса, но не все располагают соответствующей суммой, именно поэтому заемщики идут на такое ухищрение, как ипотека с завышением. На текущий момент завышение стоимости квартиры при ипотеке распространенная практика, бороться, с которой финансовым учреждениям достаточно сложно.
На любое недвижимое имущество, при регистрации на него права собственности владельцем, дополнительно предоставляется необходимая техническая документация. Здесь помимо определенной информации содержится кадастровая стоимость объекта. Эта величина отличается от рыночной цены по следующим моментам:
- В течение продолжительного периода времени величина не изменяется, а так и соответствует значению, прописанному в документе.
- Кадастровая стоимость объекта может быть искусственно занижена, так как исходя из этого значения, определяется налогообложение.
- Рыночная цена объекта, отражает текущее состояние имущества и устанавливается непосредственно при продаже продавцом.
- На кадастровую стоимость не оказывает влияние текущий уровень цен на недвижимость в конкретном регионе.
- Эти значения вычисляются абсолютно в разных форматах и имеют различное предназначение в отношении объекта.
Несмотря на наличие целого ряда отличий, две этих величины неразрывно связаны, так как на основании одного значения, формируется другой ценник и наоборот. Такая практика наблюдается при регистрации и последующей продаже объекта на вторичном рынке недвижимости.
Важно! Следует понимать, что искусственно значение рыночной стоимости не может быть чрезмерно занижено или завышено в несколько раз в сравнении с кадастровой ценой, установленной в соответствующем документе.
Практически все программы ипотечного кредитования подразумевают необходимость внесения первичного платежа, который составляет от 10 до 45 процентов стоимости приобретаемого имущества (некоторые банки допускают внесение до 65%). Этот обязательный взнос имеет следующие основные назначения:
- оценка кредитором платежеспособности заемщика, который заинтересован в оформлении ипотеки и делает обращение в банк;
- установленные требования Центробанка России в отношении определенных ипотечных программ кредитования;
- снижение рисков кредитора относительно несения убытков при предоставлении займа недобропорядочному заемщику;
- определенные гарантии юридической чистоты совершаемой сделки по приобретению недвижимого объекта.
На данный момент, многие кредиторы предусматривают оформление ипотеки без первоначального взноса, однако здесь устанавливаются иные требования к заемщикам, либо предусматривается обязательное наличие залогового обеспечения. В иных ситуациях, первичный платеж является обязательным условием для выдачи заемщику средств на покупку недвижимости.
На практике, при обращении в Сбербанк, либо к любому другому кредитору, требуется внесение небольшого предварительного платежа только на приобретение некоторых видов жилья. Что касается вторичного рынка (жилье чаще всего приобретается именно на вторичке), то здесь предусмотрено предварительное внесение 20 и более процентов от стоимости объекта. Именно поэтому и существует схема завышения рыночной цены объекта, когда заемщик претендует на более крупный заем, при этом вносит меньший первичный платеж. Ситуация выглядит следующим образом:
- заинтересованному в ипотеке заемщику не хватает определенной суммы денег на несение предварительного платежа;
- осуществляются определенные договоренности с продавцом, об искусственном увеличении цены недвижимого объекта;
- продавец пишет расписку о том, что ему покупатель предоставил определенную сумму аванса для последующего оформления сделки;
- в такой ситуации кредитор получает определенную гарантию, что некоторый процент средств заемщика уже принимает участие в сделке;
- далее снижается размер обязательного первоначального взноса, а кроме того увеличивается само тело кредита.
Впоследствии в договоре покупки прописываются новые значения, однако сделка между продавцом и покупателем осуществляется на тех же условиях, о которых они договорились изначально.
Важно! Такой вариант проведения сделки на практике имеет широкое распространение, однако сулит определенные риски не только для продавца, но также и для самого покупателя.
Подобное развитие событий способно привести к неблагоприятным последствиям. Здесь предусматривается определенный обман и извлечение некоторый выгоды для заинтересованных сторон. На практике, в такой сделке имеются следующие риски продавца:
- если сделка не будет одобрена, то формально продавец недвижимого имущества обязуется вернуть покупателю средства, которые он на практике не получал;
- при условии, что такая ситуация вскроется, предусматривается ответственность за соучастие в мошеннической схеме;
- такая процедура может затянуть продажу недвижимого имущества на продолжительный период времени;
- дополнительно может наблюдаться огласка, которая впоследствии не позволит продавцу выгодно реализовать свое недвижимое имущество.
Отдельно следует выделить момент, относительно последующего удержания с продавца налога в размере 13 процентов от вырученных средств с реализации квартиры или иного имущественного объекта.
Как и в случае с продавцом, заемщики, которые заинтересованы в приобретении имущества, могут столкнуться с некоторыми неприятными ситуациями. Риски покупателя следующие:
Следует понимать, что доказать в суде определенные договоренности с продавцом, которые не прописаны в документальной форме весьма проблематично, из-за чего на основании постановления заемщик может остаться должен продавцу сумму средств, прописанную в расписке. С такой ситуацией можно столкнуться, если наткнуться на недобропорядочного собственника имущественного объекта.
Важно! Дополнительно, ипотечное кредитование нередко подразумевают участие эксперта по оценке рыночной стоимости, из-за чего покупатель или продавец могут понести еще более существенные растраты, либо столкнуться с предвзятостью при процедуре.
Для того чтобы завысить оценку, необходимо пошагово выполнить целый ряд последовательных действий. Как правило, для такой схемы потребуется проделать следующее:
- Выбрать наиболее подходящий объект недвижимости (следует выбирать квартиры в свободной продаже собственниками).
- Потребуется заключить соответствующее соглашение с продавцом об условной передаче крупного аванса.
- Продавцом составляется расписка в трех экземплярах о том, что он получил от непосредственного покупателя оговоренную сумму денег.
- Один экземпляр передается в банк, где получается подтверждение того, что определенный процент стоимости имущества уже оплачен.
- Далее составляется расписка о том, что стороны не имеют друг к другу каких-либо претензий относительно денег.
- Кредитор одобряет ссуду заемщику, которая по факту будет покрывать полноценную стоимость жилья.
- Впоследствии оформляется основной договор по передаче имущественных прав покупателю на основании соглашения.
Далее останется только зарегистрировать права собственности, а после предоставить в финансовое учреждение необходимый перечень документов для подтверждения. Впоследствии предстоит выплачивать полную сумму, которую банк предоставил заемщику.
Важно! Такая махинация предполагает внесение незначительного предварительного взноса, либо полное его отсутствие, однако при ее выявлении, присутствуют некоторые риски и возможные последствия.