Порою случается так, что без получения самой выгодной ипотеки никак не обойтись. Молодая семья длительное время не может обзавестись отдельным жильем или срочно необходимо приобрести рабочий автомобиль, а возможности нет.
В такой ситуации семья вынуждена задуматься о кредите, поскольку время идет вперед, а достаток заметно не повышается. При этом жить в своей квартире хочется уже сегодня, а не на старости лет.
Итак, вы решились на кредит в коммерческом или государственном банке. Первое, что вам следует сделать, продумать все за и против, взвесить выгоду и убытки.
Поскольку в кредит обычно приобретают товары длительного пользования или недвижимость по высокой стоимости, а переплачивать не хочется никому, нужно испробовать все возможные варианты получить самую выгодную ипотеку.
Каждый заемщик ищет в ипотеке свою выгоду. Для одного жизнь с постоянным осознанием долга нетерпима, поэтому человек пытается выплатить ипотеку и проценты по ней раньше срока.
Для другого заемщика ежемесячный платеж является немалым ударом для семейного бюджета, поэтому в приоритете разбивка суммы кредита на максимально возможное количество месяцев.
Независимо от банка, выбранного вами в качестве кредитодателя, тщательно рассмотрите следующие вопросы:
- Процентная ставка. Если говорить об ипотеке на жилье, средняя процентная ставка уже в течение нескольких лет составляет от 12% и выше. Но некоторые новообразованные коммерческие банки в погоне за клиентами и в борьбе с конкуренцией понижают процентную ставку до 11 или даже 10% годовых.
- Дополнительные платежи по кредиту. Многие банки включают в сумму ипотеки оплату за страхование кредита, комиссию за оформление и обналичивание и другие расходы.
В период снижения покупательской активности потребителей банки предлагают акции и бонусы клиентам или снижение процентной ставки.
Таким образом, детально изучив предложения разных банков можно сэкономить на оформлении кредита.
- Возможность рефинансирования кредита. Состояние валютного рынка и экономики страны постоянно меняется. По этой причине банки меняют свои процентные ставки день от дня.
Если вы нашли банк, готовый предложить вам более выгодную процентную ставку по вашему кредиту, вы можете обратиться к его представителям с целью выкупа вашей ипотеки новым кредитором у старого.
Это возможно лишь в случае отсутствия моратория на досрочное закрытие кредита. А также, если в договоре кредитования прописаны соответствующие условия разрешения на рефинансирование.
- Система погашения кредита – аннуитетная или дифференцированная. Первая предполагает гашение кредита равными долями ежемесячно. Во втором варианте сумма взноса будет меняться пропорционально тому, как вы будете расплачиваться с долгом.
- Расчет суммы ежемесячного платежа. Любой заемщик мечтает побыстрей избавиться от долга и закрыть кредит. Тщательно рассчитайте размер ежемесячного взноса. Он не должен бить по карману семейного бюджета и лишать вас самых необходимых вещей.
В идеале, его сумма не должна превышать 45-50% размера месячного дохода семьи. В таком случае, вы сможете легко расплатиться в срок или даже досрочно, сэкономив на чем-нибудь другом. При этом вся семья будет оставаться сытой и довольной.
Не все могут похвастаться экономическим образованием. Более того, некоторые даже сумму покупок в магазине не просчитают наперед. Но когда дело касается огромной суммы займа, даже самый беззаботный простофиля становится внимательным и дотошным. И не зря. Детальное планирование платежей, знакомство с предложениями банков и изучение условий договоров приносит свои плоды.
Начнем с процентной ставки. Нередко крупные банки-лидеры на рынке предложат своим заемщикам получить самую выгодную ипотеку, поскольку кредитование населения не является их основной графой дохода. Они ведут эту деятельность для поддержания своей репутации и статуса, поэтому стараются идти на уступки физическим лицам.
Если вы получаете заработную плату на карточку определенного банка, обратите внимание на их акции и бонусные программы для существующих клиентов. Новые коммерческие банки также торопятся наработать клиентуру за счет несколько заниженных процентных ставок. Не спешите оформлять ипотеку в первом ближайшем банке.
Попасть впросак можно и погнавшись за срочностью. Наши соотечественники отличаются импульсивностью решений. Но когда дело идет о покупке дорогостоящей квартиры или автомобиля, несколько дней ничего не решат.
Лучше обратиться в банк, который оформляет самую выгодную ипотеку медленно, чем получить кредит в срочном порядке с завышенной ставкой. Элементарные математические подсчеты дадут вам понять, что даже несколько десятых процента годовых превращается в тысячи долларов ежегодно.
Большинство банков в настоящий момент предлагают заемщикам аннуитетный способ погашения – оплату равными долями ежемесячно, куда входит и часть долга, и проценты.
Но все же, при крупных займах продолжают практиковать дифференцированную систему погашения – суммы первых взносов больше, чем последующих, и состоят в основном из процентов.
Это происходит за счет того, что в процессе погашения ипотеки проценты начисляются на остаток суммы ежемесячно, поэтому размер платежа неодинаков. Для получения такого кредита платежеспособность клиента должна быть несколько выше, чем при аннуитетном.
Первый вариант условий погашения удобен для семей с ограниченным бюджетом – размер платежа фиксирован и разбит на максимально маленькие доли. Второй больше подойдет при оформлении кредита с первоначальным взносом.
Однозначно, оформление ипотеки имеет смысл, поскольку цены на товары растут. Откладывая деньги многие годы, вы можете так и не приблизиться к желаемой квартире из-за постоянного роста цен. Оформление ипотеки позволит вам жить отдельно в комфортных условиях уже сегодня, постепенно погашая долг.
Современные государственные программы по ипотечному жилищному кредитованию помогают гражданам приобщиться к той или иной программе банка-партнера и получить самую выгодную ипотеку на льготных условиях, если:
- у вас есть постоянная занятость в определенных сферах;
- вы – обладатель стабильного дохода;
- вы в состоянии внести первоначальный взнос от 10% стоимости жилья.
Проще всего на этих условиях получить кредит на жилье для военнослужащих, молодых ученых и учителей.
Вывод : Из статьи вы смогли извлечь несколько полезных советов по правильному расчету выгодности кредита и платежеспособности семьи. Надеемся, что благодаря представленной информации погашение кредита будет досрочным и незатруднительным.
О своих секретах получения самой выгодной ипотеки вы можете поделиться в комментариях.
Теперь вы знаете о том, как получить самую выгодную ипотеку.
С уважением, команда сайта 100druzey.net
- Главная
- О кредитах для людей
- Ипотека
- Секреты получения ипотечного кредита
В прошлом году в России более одного миллиона объектов жилой недвижимости были куплены с использованием кредитных средств. Ипотека сегодня стала реальным инструментом, который дает возможность обзавестись собственным жильем прямо сейчас. В то же время каждый потенциальный заемщик должен понимать, что ипотека – это длительное и серьезное обязательство и прежде чем брать его на себя, необходимо взвесить все за и против.
Согласно нормам Гражданского Кодекса, кредитор должен ознакомить клиента с полной стоимостью кредита. Это та сумма, которую вы в итоге отдадите банку по завершению действия договора. Однако, к сожалению, некоторые банки это требование не соблюдают. Нередко можно встретить кредитные программы с низкими процентами, которые предусматривают скрытые комиссии и дополнительные платежи. В итоге оказывается, что такая ипотека обойдется вам намного дороже, чем кредит в другом банке под более высокий процент. Еще на этапе рассмотрения того или иного предложения старайтесь выяснить полную стоимость кредита. Так вы сможете выбрать наименее дорогостоящий вариант.
Подавляющее большинство экспертов в сфере кредитования рекомендуют брать кредиты в той валюте, в которой формируются ваши доходы. В противном случае валютная ипотека превращается в азартную игру, где вы можете, и выиграть, и серьезно проиграть. Многие валютные заемщики впервые ощутили на себе этот эффект в 2008 году, когда после нескольких лет стабильного укрепления рубль резко подешевел относительно остальных мировых валют.
Вторым уроком стала девальвация рубля конца 2014 года. В отдельные моменты курс достигал почти 70 рублей за доллар. Долг тех заемщиков, которые брали ипотеку, когда доллар стоил 30 рублей, без какого-либо влияния с их стороны вырос более чем в два раза. Во столько же раз вырос и ежемесячный платеж. Все это вынудило многих валютных заемщиков митинговать под зданием Центробанка, с требованием пересчитать кредиты в рубли по льготному курсу.
Если вы не желаете играть в кредитную рулетку, не умеете предсказывать курс отечественной валюты на несколько лет вперед и не получаете свои доходы в иностранной валюте, то лучше выбирайте ипотеку в рублях.
В подавляющем большинстве финансовых организаций от периода кредитования зависит процентная ставка по ипотеке. Чем короче период кредитования, тем меньший процент заплатит заемщик за пользование заемными деньгами. Многие стремятся взять ипотеку на минимально возможный срок, определяя для себя ежемесячный платеж на пределе своих возможностей. Однако такая экономия может обойтись вам слишком дорого. Разница в процентах в зависимости от количества лет кредитования не так уж и велика, а вот риск не справиться с большим ежемесячным платежом, более чем реален.
Рассчитывая максимальную сумму кредита банки придерживаются правила: ежемесячный платеж не должен превышать 30%-40% от суммарных доходов семьи. Заемщики приглашают созаемщиков, завышают доходы и иными путями стремятся обойти это ограничение. Однако именно такой предел ежемесячного платежа не станет чересчур обременительным для семейного бюджета и вам стоит прислушаться в этом отношении к логике банка.
Выплачивая посильную сумму, вы сможете создать резерв на случай временной нетрудоспособности или иных жизненных форс-мажоров. Потому лучше возьмите кредит на несколько лет дольше, чтобы регулярный платеж был более доступным. Если у вас будут финансовые возможности, то вы всегда можете погасить кредит досрочно, благо сегодня это без каких-либо комиссий или санкций позволяют сделать почти все банки.
На этот фактор немногие обращают внимание, но значимость его сложно преувеличить. Особенно если вы прислушаетесь к совету из предыдущего пункта и возьмете кредит не на тот период, за который вы планируете выплатить кредит, а на больший. Банки предлагают две схемы кредитования:
- аннуитетные платежи;
- дифференцированные платежи.
В первом случае вы будете платить одну и ту же сумму весь срок кредитования. Изменяться будет лишь структура процентов и тела кредита в этом платеже (сначала погашаются проценты, а затем тело кредита). Во втором случае в первое время ежемесячный платеж будет самым высоким, постепенно понижаясь по мере выплаты кредита. Суть дифференцированной схемы в том, что каждый месяц заемщик гасит фиксированную сумму тела кредита, а проценты насчитываются на остаток долга. При аннуитетных платежах проще планировать семейный бюджет. Разницу между этими двумя схемами вы сможете наглядно увидеть на расчете полной стоимости кредита. Также стоит учитывать, что с дифференцированными платежами работают далеко не все банки.
Размер первоначального взноса также оказывает заметное влияние на процентную ставку и соответственно стоимость кредита. Но здесь есть два главных ограничения:
- минимальный размер первоначального взноса, установленный банком (сегодня у большинства кредиторов это 20%);
- размер накоплений, которые имеются в наличии у потенциального заемщика.
Какой размер первоначального взноса вы выберете для себя – решать вам, но учтите, что если вы отдадите все свои сбережения, то у вас может не хватить денег на проведение ремонта и другие необходимые расходы на обустройство своего жилья. Потому прежде чем останавливаться на какой-то сумме, следует все просчитать.
Помимо непосредственно выплаты ежемесячных взносов по кредиту на этапе оформления вам необходимо будет оплатить:
- страховку объекта ипотеки, а также (по выбору заемщика) жизни и работоспособности заемщика;
- нотариальное оформление документов и соответствующие госпошлины;
- услуги риэлтора, кредитного брокера и других посредников, если вы планируете воспользоваться их услугами;
- независимую оценку жилья;
- единоразовая комиссия за рассмотрение заявки и/или выдачу кредита (правда, в большинстве банков эти комиссии уже не взимаются).
Расходы по страхованию вам придется нести на протяжении всего срока кредитования. Каждый год вам необходимо будет продлять действие страхового полиса, внося соответствующую сумму. Страхование рисков, связанных с объектом ипотеки в пользу банка является обязательным этапом получения ипотечного кредита. А вот страхование жизни и трудоспособности является добровольным выбором заемщика, к которому банк подталкивает его небольшим снижением процентной ставки.
На самом деле такая страховка выгодна, и банку, и заемщику. Банк не потеряет свои деньги, если вдруг с заемщиком что-то случится. Разумеется, у него в залоге находится жилье, которое в случае невозможности обслуживания кредита можно продать и закрыть остаток долга. Но на практике все может быть сложнее: в квартире может быть прописан ребенок, которого банк не имеет права лишить жилья по закону или текущая стоимость жилья не покрывает остаток долга. А при наличии страховки деньги банку вернет страховая компания.
Заемщик же, приобретая полис, обеспечивает возможность сохранить жилье за собой или за своей семьей в случае каких-либо трагических событий. При наступлении страхового случая страховая компания выплатит банку остаток долга, а заложенное жилье останется за заемщиком или его наследниками. Эту страховку также необходимо будет продлять каждый год.
Перед тем, как отправляться в банки за кредитными предложениями, рекомендуем вам проверить свою кредитную историю. Даже если вы никогда не допускали просрочек, в ней может быть ошибочная информация, которая не понравится вашим потенциальным кредиторам. Один раз в год вы можете бесплатно запросить свое досье в бюро кредитных историй, в котором оно хранится. Если в вашей кредитной истории есть ошибки, то вам стоит позаботиться об их устранении заранее.
Все прекрасно знают, что получая кредит от банка, нужно отдать не только занятые средства, но и выплатить проценты. Потребительские кредиты, кредитные карты с достаточно высокими процентами. На этой строится бизнес.
На какие только ухищрения не идут банки, чтобы заставить нас платить больше и больше.
Особняком стоит ипотека. С одной стороны условия по ней более выгодные. Процентная ставка ниже в несколько раз, по сравнению с потребительским кредитом.
Но опасность в том, что быстро с таким кредитом не рассчитаться. И берут люди ипотеку на несколько долгих лет и даже десятилетий.
Для тех, кто только планирует брать ипотечный кредит, советую прочитать статью: 11 способов уменьшить расходы и переплаты по ипотеке.
В этой статье я пальцах объясню ловушки ипотечного кредитования. И почему даже при более низких процентных ставках, ипотечный кредит особенно выгоден банкам.
Немного под другим углом, чем мы привыкли. И как всегда с примерами из жизни.
Сразу оговорюсь, все цифры, проценты и расчеты будут приблизительными. Цель статьи — донести до вас общий смысл, а не углубляться в математику.
Для начала давайте представим такую ситуацию.
В некотором царстве жил был Иван, недалекого ума. Его так все и звали — Иван-дурак.
Он встретил Василису Прекрасную. Полюбили они друг друга и решили пожениться.
Срочно нужно было строить новые хоромы для молодой жены. Подарки, съездить в чужеземные страны, сыграть свадьбу и закатить пир горой.
Для этого потребуются деньги — 100 золотых. И причем сразу.
Иван-дурак идет к Кащею-бессмертному и просит одолжить ему искомую сумму.
— Хорошо — говорит Кащей. Ты хоть сейчас сможешь забрать необходимую сумму. Под небольшой процентик. Скажем всего 12% годовых.
— Это нормально! Согласен — отвечает Иван-дурак.
Кащей: Я буду приходить к тебе каждый месяц и ты будешь отдавать мне по 1 золотому. Осилишь?
Иван радостно соглашается. Платеж небольшой. Не нужно отдавать все деньги с зарплаты. И на жизнь будет оставаться. А здесь сразу он может забрать мешок золота и все его проблемы будут решены.
Получил свои 100 золотых. Сыграл свадьбу, построил дом. Живет в свое удовольствие. Каждый месяц отдает Кащею по монете.
Иван идет Кащею и интересуется — а сколько мне еще осталось выплатить?
Кащей отвечает: 100 золотых.
Ну как же так? Я исправно платил 8 лет по монете и за все время выплатил уже 96 золотых. И все равно должен 100 монет.
Мы же договорились, что деньги получаешь под 12% годовых. А со 100 золотых за год набегает 12 монет. И ты, Иван, как раз платил их. Если бы ты давал мне по 2 монеты каждый месяц, то как раз бы уже расплатился.
— А почему ты мне об этом сразу не сказал — спрашивает Иван-дурак.
— А зачем? Ты сам попросил денег в долг. Я предложил тебе платить по монете в месяц. Ты согласился — ответил Кащей.
Здесь у Ивана начинает что-то проясняться и он понимает, что такими темпами он будет вынужден платить хоть 20-30 лет, хоть все 100, но все равно останется должен первоначальную сумму в 100 золотых
Он будет платить всю жизнь, его дети и внуки будут выплачивать за него, но так и не смогут никогда рассчитаться с долгом.
Конечно в реальной жизни никто не согласится на такие условия. Да и закон обязывает перед выдачей ипотечного кредита предоставить заемщику график ежемесячных платежей.
Люди бы видели, что срок погашения кредита составлял …вечность!
Но банки немного видоизменив условия, оставили основной алгоритм прежним.
В итоге все заемщики уподобляются Ивану-дураку, а банки можно сравнить с Кащеем.
И самое удивительное, что всех это устраивает и никто не возмущается. И покорно несет кредитное бремя.
Сизифов труд
Идете вы в банк и просите 3 миллиона под 12% годовых. Специалист колдует у себя в программе и выдает информацию.
— Мы может дать вам кредит на 10 лет. Но платить придется по 50 тысяч в месяц.
— Если вам тяжело осилить такую сумму, можно увеличив срок кредитования, значительно уменьшить размер платежа.
— Например, растянув ипотеку на 25 лет, будете платить по 30 тысяч.
— Тридцать тысяч это тоже много, но терпимо. И все же лучше, чем платить по 50 000 — думаете вы.
Ударяете по рукам. И заключаете сделку.
Проходит год. За этот период вы внесли 360 тысяч рублей.
А теперь внимание!
Из этой суммы 340 тысяч рублей — это уплата процентов. А оставшиеся 20 тысяч идет в погашение основного долга или как его называют, тела кредита.
Взяли 3 миллиона. Выплатили за год 360 000 рублей и остались должны банку 2,98 миллиона.
За второй год, учитывая, что проценты начисляются уже не на 3 полных миллиона, а на чуть меньшую сумму — основной долг уменьшился еще на 25 тысяч. Но вы снова выплатили банку 360 тысяч.
За 2 года отдать 720 000 рублей и погасить долг только на 45 000! Как то это нечестно.
Не напоминает ли вам это историю про Ивана дурака? Платили, платили несколько лет. Внесли сотни тысяч (или миллионов), а остались должны практически ту же сумму.
Конечно, каждый год тело кредита будет сокращаться. Но не намного. Такими темпами, примерно на 20-й год, вы выйдите на равное соотношение погашения долга и уплату процентов. То есть, за год вы уже будете снижать основной долг не на 20-25 тысяч, как в начале, а на 160 000 — 180 000.
И за последние 5 лет вы сможете погасить долг столько же, сколько за предыдущие 20 лет!
Ну и конечно переплата по кредиту. Взяв в ипотечный кредит 3 миллиона, придется отдать 9,5. То есть в 3,2 раза больше!
А теперь представьте, что вы внезапно обогатились на 1,5 миллиона (выиграли в лотерею, продали дачу, машину, гараж, получили наследство).
Отлично, думаете вы. Как раз хватит на погашение половины кредита.
Вы идете в банк с целью внести досрочный платеж.
Банковская Маринка предлагает на выбор два способа:
- Уменьшить срок кредитования.
- Снизить ежемесячный платеж.
Вы в раздумьях. Что же выбрать?
Желая оказать помощь, Маринка ненавязчиво предлагает уменьшить размер платежа.
— Представляете, как это хорошо. Платили по 30 тысяч, а будете всего по 15. А сэкономленные деньги будут уже ваши. Каждый месяц.
— Наверное она права — думаете вы. Тридцатка в месяц — это слишком тяжело для меня. И соглашаетесь.
А теперь снова внимание!
Внеся 1,5 миллиона, сумма долга уменьшилась вдвое. Размер ежемесячного платежа уменьшился вдвое. Но…..и списание основного долга тоже будет происходить в 2 раза медленнее.
С 3-х миллионов за первый год уменьшали бы долг на 20 тысяч. Ну а с 1,5 — на десять.
И мы имеет абсолютно ту же схему, что и в предыдущем варианте. Вы будете первые 20 лет пахать практически на одни проценты.
Банк конечно потеряет в деньгах при внесении платежа сверх графика. Но все равно поимеет с вас по полной.
Главное, что сама схема будет работать по прежнему принципу: почти вся сумма платежа будет уходить на уплату процентов, а совсем небольшая его часть уменьшает основной долг.
У некоторых кредитных организаций, в том числе у Сбербанка, в правилах погашения даже отсутствует возможность уменьшить срок при досрочных платежах. Только ежемесячную плату по кредиту.
Не догадываетесь почему?
И многие беря кредит даже не интересуются этим. И в дальнейшем как-то не акцентируют свое внимание на невозможность уменьшения срока. Ну нет и нет. Будем снижать размер платежа при досрочном погашении.
Зная все вышеперечисленное, можно (и нужно) минимизировать влияние постоянно набегающего банковского процента и уменьшить переплату. В некоторых случаях даже в разы.
Без преувеличения — это поможет сэкономить сотни тысяч рублей.
У самого 2 закрытые ипотеки с минимальной переплатой банку.
Всегда, слышите всегда, при внесении досрочных платежей, уменьшайте срок. Люди недооценивают это отличную возможность сэкономить.
В первые несколько лет, даже внесенные сверху тысяч 50 дадут экономию в сотни тысяч рублей.
Как так происходит?
Помните, из примера выше, что за первые 2 года вы выплатили бы 720 тысяч банку. А погасили бы всего 45 000 основного долга. Внеся эти 45 тысяч сразу, можно было уменьшить срок кредитования на 2 года. Тем самым сэкономив почти 700 тысяч рублей. Нехило да?
И старайтесь в качестве досрочных платежей вносить как можно больше. Именно на первых этапах достигается максимальная эффективность.
Экономьте, зарабатывайте больше, откажитесь от излишеств. Хотя бы на первое время. Здесь как на войне. Год за два или даже за три — пять. Лучше пожить пару лет в спартанских условиях и сбросить с плеч лет десять кредитного бремени.
И не забывайте про налоговые вычеты. Только благодаря им одним можно скинуть примерно половину периода кредитования.
Желаю всем быстрее расплатиться с ипотекой!
За обновлениями в этой и других статьях теперь можно следить на Telegram-канале: @vsedengy.