Для тех, кто планирует брать кредит на квартиру, настали непростые времена: цена квадратного метра упала, ставки низкие, и вот-вот завершится программа господдержки ипотеки. Казалось бы, надо брать, но эксперты в один голос уверяют, что через год-два ставки станут еще ниже, а значит, можно сильно переплатить. Получается как у Жванецкого: либо те большие по пять, но вчера, либо эти маленькие по три, но сегодня, а у тебя и рубля нет.
Программа-локомотив
Согласно статистике Центробанка, в августе объем выданных ипотечных кредитов оказался максимальным с марта. По сравнению с предыдущим месяцем объем выдачи вырос на 13%, а по итогам восьми месяцев банки увеличили выдачу ипотечных кредитов на 37,8% год к году.
В сентябре московское управление Росреестра неожиданно отчиталось о двукратном росте сделок на первичном рынке относительно сентября прошлого года. Аналитики ГК «Метриум Групп» подсчитали, что общий объем сделок с квартирами в новостройках Москвы по итогам третьего квартала этого года вообще стал рекордным за всю историю столичного рынка: 9170 договоров долевого участия (ДДУ).
По количеству выданных ипотечных кредитов третий квартал также поставил своеобразный рекорд, потому что превысил квартальные объемы выдач конца 2014 года, когда была ажиотажная скупка недвижимости, а банки выдали по итогам года около миллиона кредитов на сумму 1,76 трлн руб. Не сказать что сейчас наблюдается та же картина, но у людей то ли кончился кризис, то ли терпение: одни ждут, что вырастут цены на недвижимость, другие — что случится очередной обвал курса рубля.
«По моим ощущениям, на рынке вообще нет покупателей с живыми деньгами»,— заметил в неофициальной беседе с корреспондентом «Денег» один из застройщиков. То, что денег нет, подтверждает статистика Минэкономики. По оценкам МЭР, в августе реальные располагаемые доходы населения сократились на 8,3%, это антирекорд последних семи лет.
Денег нет, а купить квартиру на падающем рынке очень хочется. Видимо, поэтому из статистики Объединенного кредитного бюро следует, что выросли и средняя сумма кредита — с 1,51 млн руб. в 2014-м до 1,58 млн руб. в этом году, и средний платеж по кредиту — с 24,7 тыс. руб. до 30,1 тыс. руб. «Спрос на ипотечные кредиты растет, и главным образом это связано со снижением ставок»,— объясняет заместитель председателя правления «ДельтаКредит» Ирина Асланова. Так, по данным ЦБ, средневзвешенные процентные ставки по ипотеке еще в августе уменьшились до 12,66%.
Еще более ощутимо снизились ставки по ипотеке, предоставленной под залог прав требования по ДДУ. В июле они были на уровне 11,84%, а в августе — 10,87% годовых. Это связано с реализацией госпрограммы по субсидированию ипотечных ставок, которую исполнительный директор и начальник отдела развития залогового кредитования Сбербанка Алексей Трубников называет одним из основных драйверов ипотечного кредитования. «Реальная ставка по ипотеке с господдержкой сейчас 11,5-12% годовых. В совместных программах банков с застройщиками ставки еще ниже»,— согласен с ним старший вице-президент, директор департамента ипотечного кредитования ВТБ24 Андрей Осипов. И действительно, например, Абсолют-банк предлагает по такой программе ставку 9,2% годовых, а Райффайзенбанк — 8%.
По словам банкиров, у людей есть реальная возможность купить квартиру за небольшие деньги с точки зрения ежемесячного платежа. «Сейчас в Московском регионе в пяти километрах от МКАД можно купить квартиру меньше чем за 2 млн руб. Такое сложно было себе представить еще три года назад»,— напоминает Андрей Осипов.
При нынешних ставках 11,5-12% годовых, покупая такую квартиру в кредит, придется платить в месяц около 16-17 тыс. руб. Первоначальный взнос составит 400 тыс. руб., кредит — 1,6 млн руб. Получается, ежемесячный взнос вполне вписывается в бюджет среднестатистического россиянина.
Для Москвы, правда, эти красивые цифры пока недостижимы. Здесь нужно умножать все как минимум на два. По словам Ирины Аслановой, средняя сумма ипотечного кредита по РФ — 1,6 млн руб., но Москва и Московская область в этих расчетах не учитываются. «В Москве средняя сумма — 4,3 млн руб., в МО — 2,75 млн руб.»,— говорит она. Впрочем, цены на новостройки в Москве сейчас почти фантастические: в пределах границ старой Москвы можно купить однушку от 4 млн руб. в пяти минутах от метро.
Трудный выбор ипотечника
Госпрограмма по субсидированию ипотечных ставок с нового года прекращает действовать, и, видимо, те, кто мониторил рынок на предмет покупки жилья, решили больше не ждать. «После отмены программы господдержки ставка стабилизируется на уровне 13-13,5% годовых, то есть приблизится к средней ставке по кредитам на вторичное жилье. На мой взгляд, это высоковато для рынка»,— говорит Андрей Осипов. При этом он предполагает, что в обозримой перспективе ставки будут снижаться, но в течение года люди вряд ли смогут взять ипотечный кредит на тех же условиях, что и сегодня. «Либо сейчас, либо через год-полтора, и при условии развития экономики без внешних шоков»,— указывает Осипов.
По оценкам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), к 2018 году ставки по ипотеке в России могут дойти до уровня 10% и даже опуститься еще. Условием для достижения такого результата в АИЖК считают снижение ключевой ставки ЦБ и выход на уровень инфляции 4%. Значит, взяв сейчас ипотеку под фиксированные 12% годовых, при среднем сроке кредитования 15 лет заемщики сильно рискуют потерять именно на процентах. По статистике Объединенного кредитного бюро (ОКБ) и самих банкиров, фактический срок выплаты по ипотеке — в среднем семь лет, но даже в этом случае переплата может оказаться неоправданно большой.
«Если сейчас без ипотеки никак купить нельзя, а купить надо срочно, то и ипотеку надо брать сейчас, а потом уже смотреть: если ставки уйдут сильно вниз и надолго, у заемщиков наверняка будут варианты реструктуризации и рефинансирования в той или иной форме»,— считает завлабораторией финансовых исследований ИЭП имени Гайдара Михаил Хромов. Сами банки на этот случай обычно добавляют в стандартный ипотечный договор пункт о том, что банк может менять ставку в одностороннем порядке в сторону понижения.
Кроме того, если есть возможность купить сейчас нужную квартиру в кредит, ждать снижения ставок довольно рискованно. «А вдруг не удержат инфляцию, случится девальвация. Здесь слишком много факторов»,— говорит Михаил Хромов.
Загадка квадратного метра
В ретроспективе ставка по ипотеке 12% годовых не так уж и велика. «Например, в 2007 году среднегодовая ставка была 13,6%, в 2008-м — 12,9%»,— напоминает Михаил Хромов. В 2011-2012 годах среднегодовая ставка составляла 11,9%, а последние три года ипотека предлагается под 13-14%.
Главным препятствием в деле покупки жилья до сих пор была цена квадратного метра, а не стоимость ипотеки.
«Людям ипотека вообще не нужна. Людям нужны квартиры»,— говорит Андрей Осипов. Ипотека — лишь один из инструментов для ее покупки. Есть еще варианты рассрочки и, на худой конец, альтернативных сделок.
Что будет с ценами на жилье в новом году, тоже никто не знает. С нового года для застройщиков существенно изменятся условия бизнеса. Принятые в этом году поправки в 214-ФЗ «О долевом строительстве жилья», по словам экспертов, могут коренным образом изменить картину на первичном рынке жилья.
«Основными моментами являются внедрение счетов эскроу и внесение дополнительных требований к размеру уставного капитала застройщиков»,— говорят в Рейтинговом агентстве строительного комплекса (РАСК). На строительном рынке поправки яростно критикуют: утверждают, что они не решают своей основной задачи по защите средств дольщиков, зато разорят небольших региональных застройщиков. Это, в свою очередь, приведет к созданию монополий и олигополий на региональных рынках и росту цен на жилье на 20-30%.
Банки тоже вовсе не мечтают брать на себя риски строительства. Там хоть и говорят о программе госсубсидирования как о драйвере ипотечного рынка, но кредиты дают в основном на покупку жилья на вторичном рынке. По словам Алексея Трубникова, Сбербанк с января по август выдал таких ипотечных кредитов на 276 млрд руб.— это на 26% больше относительно того же периода прошлого года. «На фоне этого объемы ипотеки по строящемуся жилью падают — на 11% в январе—августе (147 млрд руб. в 2016 году и 166 млрд руб. в 2015-м)»,— говорит он.
В банках вообще дипломатично умалчивают, каких кредитов запрашивается больше — для вторичного рынка или новостроек. А застройщикам важно, чтобы продавалось строящееся жилье. В ближайший квартал они постараются максимально отыграть историю с завершением госпрограммы субсидирования ставок.
В марте этого года РАСК опубликовало результаты исследования, в котором оценило экономический эффект в случае субсидирования ставки по ипотеке до уровня 7%. Вычислив средний аннуитетный платеж по стране при ставке 13% годовых — 21 тыс. руб.,— специалисты выяснили, что это составляет 65% средней зарплаты по России. «Ипотечные кредиты при таком уровне ставок доступны газовикам, банкирам, финансистам, но недоступны остальному населению страны, которое как раз больше всех и нуждается в ипотечных программах. В особенности для «бюджетных» сфер, таких как образование и здравоохранение»,— написали в исследовании эксперты агентства.
При снижении ставки до 7% годовых, подсчитало РАСК, среднемесячный платеж по ипотеке уменьшается до 15 тыс. руб. «Это увеличивает число потенциальных заемщиков в три раза, а привлечение денег в строительство — до 6 трлн руб. ежегодно»,— резюмировали аналитики.
Если это произойдет, ипотека, похоже, окончательно перестанет быть признаком достатка в семье. Скорее это будет верным знаком, что у заемщика совсем нет денег.
МОСКВА, 9 фев — ПРАЙМ, Анна Подлинова. Ипотека стала одним из основных драйверов роста потребительского спроса в 2017 году, россияне брали ее охотно. Согласно данным ЦБ, рост выдачи кредита был рекордным – на 37,2% за год – и составил 2 триллиона рублей. Плюс к этому, плательщики ипотеки являются наиболее обязательными клиентами: доля просроченной задолженности по сегменту к 1 января снизилась до 1,3% с 1,6% годом ранее.
Правительство, наблюдая за ростом спроса на ипотеку и ее высоким возвратом, приняло решение и дальше стимулировать заемщиков: в скором времени в стране заработает госпрограмма, по которой семьям, где с 2018 по 2022 год включительно родится второй или третий ребенок, будет предоставлена возможность взять ипотечный кредит под 6% годовых.
Данная мера должна оказать позитивное влияние на строительную отрасль, немного повысить спрос на жилье, говорят аналитики, опрошенные агентством «Прайм». Однако совсем не факт, что это выгодная, на первый взгляд, субсидия для россиян. В предложении есть ряд подводных камней, предостерегают эксперты.
Доступности станет больше, но какой эффект
Снижение ставок по ипотечным продуктам позволяет сделать жилье в целом доступнее для более широкого круга покупателей, говорит руководитель рейтинговой службы НРА Татьяна Ковалева. «Низкая ставка для такой категории заемщиков также может позволить принять положительное решение об увеличении площади приобретаемого жилья, поскольку позволит увеличить максимальную сумму кредита при сохранении размера ежемесячного платежа», — поясняет она.
Запуск новой ипотечной программы может привести к росту общего объема выдаваемой ипотеки, поскольку она нацелена на основной потенциальный сегмент ипотечных заемщиков – молодые семьи с детьми, говорит она. «Однако резкого всплеска спроса все же ожидать не стоит, поскольку данное предложение не затрагивает весь рынок», — отмечает эксперт, добавляя, что кроме роста спроса на ипотеку, вероятно, увеличится и доля желающих рефинансировать свои действующие кредиты с высокой ставкой, воспользовавшись данной программой.
Не следует преувеличивать возможный эффект для рынка недвижимости от внедрения льготной ипотеки, считает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая. Большинство многодетных семей в России живут за пределами крупных городов, в сельской местности, а также в сельскохозяйственных регионах, где большая часть населения решает жилищный вопрос посредством строительства собственного дома, объясняет она. В крупных городах, где сосредоточен наибольший объем предложения в новостройках, многодетных семей мало. «В частности, в Москве удельный вес таких домохозяйств составляет всего 1-2% от общего числа семей», — говорит она.
Ограничители роста
В настоящее время ситуация на рынке недвижимости по России характеризуется замедлением динамики спроса на новостройки на фоне продолжающегося роста предложения, рассказывает Ковалева. «Льготная ипотека может увеличить спрос на новое жилье, что, в свою очередь, помогло бы устранить текущий профицит на рынке новостроек», — полагает она. Однако основным сдерживающим фактором для роста спроса сейчас являются не ипотечные ставки, а низкие реальные доходы населения, замечает эксперт.
Литинецкая в свою очередь добавляет, что максимальный размер кредита по госпрограмме сильно ограничен: в столичных агломерациях заем не превысит 8 миллионов рублей, а по России – 3 миллионов. «При этом наиболее востребованные многодетными семьями трехкомнатные квартиры зачастую стоят очень дорого. К примеру, в Москве средний бюджет покупки готовой трехкомнатной квартиры в новостройке составляет 15,6 миллиона рублей. При минимальном взносе 20% покупателю потребуется взять в кредит не 8 миллионов, а 12,5 миллиона рублей», — объясняет она.
В регионах ситуация немного лучше. «В 13 крупнейших городах средняя стоимость такого объекта достигает 4,2 миллиона рублей. То есть клиенту понадобится взять кредит размером 3,4 миллиона рублей. Таким образом, далеко не все многодетные семьи смогут воспользоваться государственной помощью в виде субсидированной ипотеки», — говорит Литинецкая.
Скорее всего, многим придется накопить больше денег, чтобы участвовать в программе. Кроме того, напоминает она, субсидированная ставка 6% действует ограниченный период (максимум – 8 лет), тогда как средний период кредитования в России – 15 лет. «То есть после завершения льготного периода расходы на обслуживания кредита у многодетной семьи резко возрастут», — отмечает Литинецкая.
Рост ипотеки по количеству выданных кредитов в 2017 году по сравнению с 2016 годом составил 30%, напоминает генеральный директор аналитического центра НАФИ Гузелия Имаева. «Новый цикл господдержки ипотеки для семей с детьми поддержит двузначной динамику роста ипотечных кредитов в 2018 году», — говорит она. По ее мнению, выгода от господдержки для отдельно взятой семьи очевидна, но размер экономии во многом зависит от ее финансового плана и финансовой дисциплины.
Полные условия
В рамках госпрограммы заемщики могут взять льготный кредит на покупку квартиры в новостройке или готового жилья у застройщика, а также рефинансировать уже существующий кредит, оформленный ранее на покупку жилья в новостройке. Господдержка предусматривает сниженную ипотечную ставку 6% годовых в течение трех лет при рождении второго ребенка и пяти лет при рождении третьего ребенка. В случае, если в период действия льготной ставки в семье родится третий ребенок, то общий льготный период будет достигать 8 лет. По истечении льготного срока ставка по кредиту будет установлена на уровне ключевой ставки Банка России на дату заключения кредитного договора, увеличенной на 2 процентных пункта.
Минимальный первоначальный взнос по программе составляет 20%. Максимальная сумма кредита для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области составляет 8 миллионов рублей, для других регионов — 3 миллиона рублей, срок кредита от 3 до 30 лет. В рамках программы заемщики могут использовать материнский капитал.
По словам замглавы Минфина Алексея Моисеева, правительство РФ утвердило лимит на выдачу ипотеки с господдержкой в 600 миллиардов рублей, увеличивать его не планируется, хотя уже сейчас министерство получило заявки суммарно на 1 триллион рублей.
Государство не планирует продлевать программу субсидирования ипотеки. Это означает, что вскоре жилищные кредиты подорожают на 1-2 процентных пункта. У покупателей недвижимости остаются всего пять недель, чтобы успеть оформить займ по минимальной ставке.
Для поиска самых выгодных предложений использовался калькулятор ипотеки Сравни.ру, который подсчитывает ежемесячный платёж и стоимость кредита за все годы выплат. Предполагалось, что заёмщик имеет в качестве первоначального взноса 2 млн руб., а недостающие 1,7 млн руб. (средний размер ипотеки в России) занимались на 10 лет. Поиск происходил среди предложений топ-100 банков по размеру активов. Не рассматривались специальные программы кредитования отдельных домов или жилых комплексов.
Топ-20 самых дешёвых ипотечных кредитов
| № | Банк – название продукта | Ставка, % | Минимальный ежемесячный платеж | Минимальная стоимость кредита (руб.) |
| 1 | Югра – Стандарт | 10,9 | 27 436,91 | 1 291 298,02 |
| 2 | Интеркоммерц – С государственной поддержкой | 10,9 | 27 436,91 | 1 291 298,02 |
| 3 | Росэнергобанк – С государственной поддержкой | 10,9 | 27 436,91 | 1 291 298,02 |
| 4 | Газпромбанк – Квартира, таунхаус | 11 | 27 550,00 | 1 304 847,13 |
| 5 | Московский индустриальный банк – Под ключ | 11 | 27 550,00 | 1 304 847,13 |
| 6 | Банк Москвы – Новостройки | 11,15 | 27 720,09 | 1 325 224,82 |
| 7 | Райффайзенбанк – С господдержкой | 11,15 | 27 720,09 | 1 325 224,82 |
| 8 | Возрождение – Квартира 2015 | 11,25 | 27 833,79 | 1 338 846,02 |
| 9 | Абсолют банк – Новостройки с государственной поддержкой | 11,25 | 27 833,79 | 1 338 846,02 |
| 10 | Россельхозбанк – Жилищный | 11,3 | 27 890,73 | 1 345 667,39 |
| 11 | Сбербанк России – С государственной поддержкой | 11,4 | 28 004,79 | 1 359 331,49 |
| 12 | ВТБ 24 – С государственной поддержкой | 11,4 | 28 004,79 | 1 359 331,49 |
| 13 | Промсвязьбанк – Новостройка с господдержкой | 11,4 | 28 004,79 | 1 359 331,49 |
| 14 | Ханты-Мансийский банк Открытие – Новостройка | 11,4 | 28 004,79 | 1 359 331,49 |
| 15 | СКБ-банк – С государственной поддержкой | 11,4 | 28 004,79 | 1 359 331,49 |
| 16 | Зенит – Новостройка с субсидированной процентной ставкой | 11,5 | 28 119,09 | 1 373 024,34 |
| 17 | Связь-банк – С государственной поддержкой | 11,6 | 28 233,63 | 1 386 745,71 |
| 18 | Инвестторгбанк – Фундаментальный | 11,7 | 28 348,41 | 1 400 495,42 |
| 19 | Ак Барс – Программа с субсидированием ставки | 11,8 | 28 463,43 | 1 414 273,64 |
| 20 | Российский капитал – С государственной поддержкой | 11,9 | 28 578,69 | 1 428 080,05 |
В Газпромбанке ипотека на новостройки стоит 11%, в Банке Москвы – 11,15% годовых. Сбербанке России и ВТБ 24 предлагают кредиты по ставке 11,4%, по которым ежемесячно нужно возвращать 28 тыс. руб., а переплатить в итоге – 1,36 млн руб.
Далеко не у всех россиян есть большие накопления для покупки жилья в кредит с большим первоначальны взносом. В ряде случаев он не понадобится. Квартиру можно приобрести даже при наличии 500 тыс. руб. Если покупать недвижимость за 3 млн руб., а недостающие 2,5 млн руб. занять на 10 лет, то ежемесячный платёж составит не меньше 37,3 тыс. руб. Самый выгодный вариант – в Бинбанке.
Топ-5 ипотек с минимальным первоначальны взносом (выборка из топ-50 банков)
| № | Банк – название продукта | Ставка, % | Минимальный ежемесячный платеж | Минимальная стоимость кредита (руб.) |
| 1 | Бинбанк – Квартира на вторичном рынке | 13 | 37 327,68 | 1 977 248,85 |
| 2 | Возрождение – Новостройка 2015 | 13,75 | 38 441,70 | 2 110 644,08 |
| 3 | Райффайзенбанк – Квартира в новостройке | 13,9 | 38 666,43 | 2 137 550,69 |
| 4 | Татфондбанк – Стандартная | 14,49 | 39 556,53 | 2 244 108,99 |
| 5 | Дельтакредит – Квартира или доля | 15 | 40 333,74 | 2 337 138,75 |
Средняя ставка по ипотеке в топ-10 банках
Сравни.ру изучил среднюю стоимость жилищный займов в топ-10 банков (по размеру активов), которые кредитуют граждан. Согласно полученным данным, ипотека предлагается в среднем под 13,2% годовых. За кредит в новостройках нужно платить по 12,76%, а по займам для покупки жилья на вторичном рынке – 14,44%. Занять на загородную недвижимость стоит в среднем 14,46%.
Самые низкие ставки в рамках специальных предложений у Россельхозбанка (7%), Райффайзенбанка (8%) и Газпромбанка (10,6%). Наибольшие верхние показатели стоимости у Московского кредитного банка (21,5%).
Государственная программа субсидирования ипотеки должна закончиться 1 марта 2016 года. Если правительство не продлит её или не разработает других мер поддержки рынка, то с наступлением весны жилищные кредиты могут подорожать на несколько процентных пунктов, которые ранее компенсировались из бюджета.