Статья 25. Погашение регистрационной записи об ипотеке (в ред.
Федерального закона от 22.12.2008 N 264-ФЗ) 1.
В обиходе ее называют договором пожизненного содержания. По его условиям человек получает квартиру собственность в обмен на обязательство содержать пожилого человека. Под содержанием в этом случае подразумевается и внесение периодических рентных платежей.
Покупателю может достаться и квартира с арендой.
Однако, сделки продажи недвижимости для продавца тоже являются сделками, сопряженными с рядом рисков. Риск 3. Риск неисполнения покупателем своей обязанности по оплате недвижимости. Наиболее выигрышным для продавца будет условие о предварительной оплате товара, когда оплата недвижимости покупателем производится до передачи ему недвижимости продавцом.
При регистрации права собственности на Покупателя квартиры (нового правообладателя) в рег.плату не был предоставлен документ подтверждающий окончательный расчет с Продавцом жилого помещения.
Рег.палата по мимо права собственности на Покупателя зарегистрировала ипотеку в силу закона на Продавца квартиры и на Заимодавца (на заимодавца, в силу того, что в договоре купли продажи указано, что квартира приобретается в т.ч.
Уведомление, направленное Покупателю с перечнем обременений (как можно сделать в случае ипотеки объекта недвижимости – ст. 12 Закона об ипотеке)
Наиболее частым вопросом, задаваемым заявителями при государственной регистрации договора купли-продажи является возникновение ипотеки в пользу продавца (как обеспечение выполнения условий оплаты по договору).
В соответствие с п.
5 ст. Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до полной оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения покупателем его обязанности по его оплате.
Соответственно, государственный регистратор обязан внести в Единый государственный реестр прав запись о возникновении залога не на основании условий заключенного сторонами, а в силу положений применимого российского права (так называемый залог в силу закона).
Таким образом, договор купли-продажи содержащий условие о возникновении ипотеки в пользу продавца до полной оплаты, влечет обращение сторонами сделки после полной оплаты по договору для погашения регистрационной записи об ипотеки.
В случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.
В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.
Управление Росреестра по Чувашской Республике напоминает гражданам, что если продавец и покупатель договорились между собой о продаже недвижимости в рассрочку, то возникает ипотека в силу закона в пользу продавца. При этом покупатель будет являться залогодателем, а продавец — залогодержателем.
Есть одно исключение из этого правила, когда стороны в договоре специально указали, что ипотека в силу закона возникать не будет.
Что же происходит, если такого особого условия в договоре нет, а есть рассрочка платежа? Тогда в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) будет внесена запись об ипотеке в силу закона на основании заявления залогодателя или залогодержателя. Такая регистрация производится без уплаты государственной пошлины. Причем госрегистрация такой ипотеки осуществляется одновременно с госрегистрацией права собственности покупателя.
Многие участники сделки забывают о такой записи в ЕГРН и вспоминают о существующем ограничении только, когда хотят продать эту недвижимость. Хорошо, если покупатель квартиры сможет найти прежнего владельца, тогда, договорившись между собой, они без труда смогут снять это обременение. А бывают случаи, когда найти прежнего владельца не удается и тогда снять обременение можно будет только в судебном порядке.
Как же снять ипотеку?
Запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в Управление совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо решения суда о прекращении ипотеки.
Для погашения регистрационной записи об ипотеке представление иных документов не требуется. Таким образом, после полного расчета между продавцом и покупателем, стороны договора должны обратиться в МФЦ с совместным заявлением о погашении записи об ипотеке. Лучше всего это сделать сразу и не откладывать на потом. Очень часто в Управление поступают письма граждан с просьбой снять или погасить такую ипотеку с приложением документов о произведенном расчете (расписки, платежные документы, и т.п.). Вместе с тем, законодательством не предусмотрено погашение записи об ипотеке на основании обычного письма и документов о расчете.
Кроме того, заявление о прекращении обременения в виде ипотеки и иные документы, необходимые для совершения соответствующих действий, представляются заявителем лично или посредством почтового отправления с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении.
Если документы отправлены почтой, то подлинность подписи заявителей на заявлении должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке.
Буквально на днях в Управление поступило письмо от молодой семьи, в котором они просят погасить запись об ипотеке, поскольку расчет с продавцом произведен и последний уже не заинтересован в подаче совместного заявления о погашении ипотеки. В данном случае можно только рекомендовать обратиться в суд, с требованием к продавцу о погашении в ЕГРН регистрационной записи об ипотеке. Запись о прекращении ипотеки в ЕГРН будет внесена только на основании заявления с приложением судебного акта.
Рассмотрим особенности ипотеки в силу закона при приобретении обЪекта недвижимости за счет кредитных или заемных средств. При приобретении недвижимости вступает третье лицо — банк или иная кредитная организация, представившая кредит на покупку недвижимости. Надо заметить, что такого вида договора, как «договор купли-продажи жилого помещения за счет кредитных средств», законодательство не знает. Для продавца квартиры (жилого дома) отношения покупателя с банком безразличны. Разумеется, сторонам нельзя запретить указать в договоре источник средств на приобретение жилья, но это зависит только от их желания. А если такого указания не будет, регистрационный орган просто зарегистрирует договор купли-продажи и переход права собственности, а о возникшей ипотеке сведения в реестр так и не попадут. Для третьих лиц ипотека считается возникшей с момента ее государственной регистрации. Для банка важным является неоходимость государственной регистрации ипотеки одновременно с регистрацией договора купли-продажи и права собственности на жилое помещение, которое приобретается на кредитные средства. Основная особенность договоров заключается в том, что в подавляющем большинстве случаев расчеты по договору купли-продажи осуществляются после государственной регистрации, хотя в самих договорах указывается, что расчеты между сторонами произведены полностью. Это делается для того, чтобы не возникла ипотека в силу закона в пользу продавца квартиры. Сами же кредитные средства продавец квартиры может получить у банка только после предЪявления зарегистрированного договора и свидетельства о праве на жилое помещение, в котором в графе «обременения» будет указано: «залог в силу закона». Для банка это значит, что регистрирующий орган зарегистрировал ипотеку на данное жилое помещение в пользу банка, а банк, в свою очередь, может спокойно выдать денежные средства продавцу. Однако в некоторых банках существует другая схема. Кредитные денежные средства помещаются совместно продавцом и покупателем в сейфовую ячейку. Юридически кредит на данный момент уже выдан. Однако до регистрации ипотеки в пользу банка покупатель (он же должник) выплачивает повышенные проценты по кредитному договору. Уплата повышенных процентов обоснована банком тем, что до государственной регистрации ипотеки возврат кредита фактически ничем не обеспечен. На практике встречаются случаи, когда покупатель квартиры берет кредит в банке, находит нужную ему квартиру, подписывает договор купли-продажи и сдает весь комплект документов на государственную регистрацию. В процессе регистрации регистрирующий орган приостанавливает государственную регистрацию на месяц, поскольку на квартиру наложен арест. При этом арест не всегда получается снять. В итоге регистрационный орган отказывает в государственной регистрации. Вся процедура длится около двух-трех месяцев, а покупатель квартиры, уже получивший кредит, вынужден платить повышенные проценты. Поскольку подобные случаи не редки, очень важно чтобы опытные юристы проверили юридическую чистоту квартиры до получения кредита и до подписания договора купли-продажи.
Как же производится расчет по договору купли-продажи?
Как уже упоминалось, зачастую в договоре указывается, что расчеты произведены, хотя фактически это не так. Такая ситуация несет определенные риски для продавца квартиры, потому что фактически деньги продавцом не получены, он подписывает договор, который устанавливает, что указанные расчеты уже произведены. В большинстве случаев при подобной сделке комплект документов подготавливается сотрудниками банка. И простому обывателю тяжело разобраться во всех юридических тонкостях.
Особое внимание необходимо обратить на следующие моменты:
1. Если деньги будут переданы покупателем продавцу после государственной регистрации права собственности и договора, то в договор купли-продажи нужно включить условие о порядке и сроках расчета. Например: «Расчеты по договору будут произведены в течение пяти дней после государственной регистрации договора купли-продажи и права собственности».
2. Если продавец и покупатель решили, что расчеты будут производиться после государственной регистрации, необходимо договориться об условиях возникновения ипотеки в силу закона в пользу продавца, точнее прописать, что указная ипотека не будет возникать. При купле-продаже жилого помещения на собственные средства покупателя. Это связано с тем, что расчеты при ипотеке производятся в банке- кредиторе через сейфовую ячейку. Вся процедура проходит под контролем сотрудников банка, что внушает определенное доверие.
3. Если стороны договорились, что ипотека в пользу продавца не возникает при расчетах после государственной регистрации, в договор необходимо включить это условие.