Ипотека в силу договора что это такое


Многие граждане РФ понимают ипотеку только как процедуру оформления жилья в кредит; однако это ошибочное мнение.

Ипотека выступает залогом жилплощади, которая будет обременена в соответствии с договором займа, рассрочки или иными предусмотренными законом обязательствами.

Об особенностях ипотеки в силу договора и отличии данного вида сделки от ипотеки в силу закона пойдёт речь далее.

Ипотека с юридической точки зрения представляет собой залог объекта недвижимости. Переданное в залог имущество гарантирует обеспечение обязательств заёмщика перед кредитором, и, в случае их невыполнения, кредитодатель будет вправе её реализовать, а полученные деньги использовать для погашения задолженности клиента.

Действующее законодательство РФ предусматривает 2 вида оснований для возникновения ипотеки:

  • Ипотека в силу закона.
  • Ипотека в силу договора.


Основанием для оформления такой ипотеки служит заключение между банком и заёмщиком/созаёмщиком договора залога объекта недвижимости. Данный договор заключается совместно с кредитным договором и не является автономным обязательством.

Отличительной особенностью ипотечного кредита в силу договора является обязательная передача в залог имеющейся в собственности заёмщика недвижимости.

Если при ипотеке в силу закона жилищный кредит является целевым и может быть использован исключительно для покупки недвижимости, то при договорной ипотеке заёмщик вправе потратить заёмные средства так, как того пожелает.

Ипотека в силу договора возникает на основании договора об ипотеке (ст. 1 п. 2 ФЗ — №102). Иными словами, возникновение договорной ипотеки становится возможным только при наличии договорённости сторон о залоге.

Ипотека в силу договора возникает, когда покупатель-заёмщик:

К примеру, заёмщик берёт целевой кредит на покупку жилого помещения под залог уже имеющегося жилья.

Оформляя договорную ипотеку, банк рискует: до того момента, пока ипотечный договор не будет зарегистрирован, кредитодатель формально не будет иметь никаких прав на приобретённую в рамках кредитования недвижимость.

Для снижения риска банки обычно выдвигают требование к заёмщику о привлечении поручителей на тот период времени, пока квартира не будет передана в залог. В качестве поручителей привлекаются физические или юридические лица, готовые поручиться за заёмщика.

Читайте также:  Может ли банк продать ипотечный кредит другому банку

Помимо того, банки ещё и завышают на этот период процентную ставку по кредиту. Именно из-за большого риска лишь немногие банки РФ практикуют оформление договорной ипотеки.


Таким образом, ипотека в силу договора может быть оформлена в 2 вариантах:

  • В качестве залога выступает объект недвижимости, уже имеющийся в собственности у заёмщика;
  • Если у заёмщика нет своей недвижимости, то после оформления кредита он получает право собственности, а уже потом предоставляет банку это имущество в качестве залога.

Именно второй вариант является для кредиторов наиболее рискованным, поскольку они не получают до оформления недвижимости гарантии возврата средств.

После заключения кредитного договора заёмщику предоставляется 3-хмесячный срок для переоформления жилья на себя, затем он должен оформить залог на это жильё.

Получается, что официально недвижимость в этот период не обременена, и банк не сможет никак доказать факт выдачи жилищного кредита; даже в суде отстоять своё право собственности кредитору не удастся.

Договорная ипотека регистрируется не совместно с договором купли-продажи недвижимости, как это принято при законной ипотеке, а отдельно, на основании специального ипотечного договора.

Государственная регистрация осуществляется на основании заявлений залогодателя и залогодержателя. Если ипотека возникла на основании нотариально удостоверенного ипотечного договора, то регистрация может быть выполнена по заявлению нотариуса, удостоверившего данный договор (п. 1 ст. 20 ФЗ — №102).

Для государственной регистрации договорной ипотеки в Росреестр должны быть представлены:

  • договор об ипотеке (оригинал и копия);
  • документы, обозначенные в договоре как приложения;
  • квитанция об уплате госпошлины;
  • договор купли-продажи;
  • закладная на недвижимость;
  • акт приёма-передачи;
  • отчёт по оценке имущества.

Договорная ипотека отличается от законной следующими нюансами:

При планировании ипотеки следует знать, что в силу закона возможно оформить кредит только на покупку жилого помещения. Если же вам необходимо приобрести в ипотеку гараж или помещение под офис, то основанием для возникновения ипотеки может стать только договор залога.

Ипотека в силу договора менее выгодна для заёмщика, поскольку ставка по кредиту в данном случае всегда повышена, как минимум, на 1 пункт.

Законная ипотека выгоднее в финансовом плане, так как за её оформление не берётся госпошлина и она не требует дополнительной регистрации. Однако данный вид ипотеки имеет свои недостатки. Так, например, снять обременение с недвижимости довольно проблематично и тоже потребует затрат.

Читайте также:  Можно ли подать заявку на ипотеку через интернет

Итак, выбор варианта оформления ипотеки зависит от того, какую недвижимость необходимо приобрести, имеется ли у потенциального заёмщика недвижимость для предоставления залога, а также от других нюансов.

В любом случае ипотека – это большая ответственность для заёмщика. И это нужно понимать, оформляя жилищный кредит.

Adblock
detector