Основания возникновения ипотеки — под этим словосочетанием понимаются факторы в следствии наступления которых возникает один из следующих видов ипотеки:
- Ипотека в силу закона.
- Ипотека в силу договора.
Простыми словами: ипотека в силу закона — это когда купленная за кредитные средства квартира оформляется в собственность покупателя-заемщика и когда эта же квартира становится залогом по взятому займу (что есть стандартная схема предоставления ипотечного кредита).
Пример: заемщик берет целевой кредит в банке на покупку квартиры, которая становится залоговым обеспечением по этой ссуде.
Российским законодательством предусмотрены следующие основания возникновения законной ипотеки:
- Ипотека жилых домов и квартир . Жилое помещение (жилые дома и квартиры) купленное или построенное с использованием кредитных средства банка (или любой другой кредитной организации) находится в залоге у кредитора с момента государственной регистрации ипотеки (п. 1 ст. 77 Закона N 102-ФЗ). Тоже самое касается покупки земельных участков (п. 1 ст. 64.1 Закона N 102-ФЗ), а также приобретения и строительства нежилых помещений (ст. 69.1 Закона N 102-ФЗ).
- Продажа в кредит . Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, то проданный в кредит товар с момента его передачи покупателю и до его оплаты, признается находящимся в залоге у продавца (п. 5 ст. 488 ГК РФ). Те же правила действуют в отношении продажи товара в кредит, с условием о рассрочке платежа (п. 3 ст. 489 ГК РФ).
- Рента (пожизненное содержание с иждивением). При передаче под выплату ренты какого либо недвижимого имущества, получатель ренты в качестве обеспечения обязательства плательщика приобретает право залога на это имущество (п. 1 ст. 587 ГК РФ).
Законная ипотека регистрируется на основании заявления залогодержателя (заемщика) или залогодателя (кредитора), или нотариуса удостоверившего договор который привел к возникновению данного вида ипотеки (п. 2 ст. 20 Закона N 102-ФЗ). Подробнее о регистрации ипотеки читайте здесь.
Обратите внимание! За госрегистрацию ипотеки возникшей в силу закона — пошлина не взимается (пп. 6 п. 3 ст. 333.35 НК РФ).
Ипотека в силу договора (договорная ипотека) возникает на основании договора об ипотеке (ст. 1 п. 2 Закона N 102-ФЗ). Иначе говоря, возникновение такой ипотеки становится возможным только при наличии специальной договоренности сторон о залоге.
Простыми словами: ипотека в силу договора — это когда покупатель-заемщик:
Пример: заемщик берет целевой кредит на покупку недвижимости под залог уже имеющегося жилья.
Соглашаясь на договорную ипотеку, банк сильно рискует . Ведь вплоть до того момента, пока договор ипотеки не будет зарегистрирован, кредитор (банк) формально не будет иметь никаких прав на купленную в рамках ипотечного кредитования недвижимость. Выход из такой ситуации кредитные организации находят в поручителях. На тот период времени, пока жилплощадь не будет передана в залог, они требуют от заемщика предоставить несколько физических или юридических лиц готовых поручиться за него. Одновременно с этим, на тот же отрезок времени, банки обычно завышают процентную ставку по кредиту.
Ипотека в силу договора регистрируется не вместе с договором купли-продажи квартиры, как это происходит при законной ипотеке, а отдельно, на основании отдельного ипотечного договора.
Государственная регистрация ипотеки в силу договора осуществляется на основании совместного заявления залогодержателя и залогодателя. В случае если ипотека возникла в силу нотариально удостоверенного договора об ипотеке, то регистрация может быть осуществлена на основании заявления нотариуса, удостоверившего сей договор (п. 1 ст. 20 Закона N 102-ФЗ). Подробней о регистрации ипотеки можно узнать здесь.
Итак, чем же ипотека в силу закона отличается от ипотеки возникающей в силу договора:
Как подобрать идеальный кредит не потратив на это и 10 минут?
Передача недвижимости в залог (ипотеку) – это способ обеспечить исполнение обязательств залогодателя перед залогодержателем. Он заключается в том, что залогодатель (владелец квадратных метров) ограничивается в праве распоряжаться своим имуществом до момента исполнения обязательств перед залогодержателем. Для последнего же, напротив, залог означает право распоряжения имуществом при наступлении определённых обстоятельств.
Чаще всего залог недвижимости, особенно жилой, используется при выдаче банковских кредитов физлицам.
Недвижимое имущество относится к числу дорогостоящих объектов, поэтому и размер кредитов под них может достигать значительных величин. Так, Сбербанк по большинству ипотечных программ указывает только минимальную сумму кредита, а калькулятор онлайн позволяет проводить расчёты на десятки миллионов рублей.
Как правило, ипотечные кредиты выдаются под залог приобретаемых объектов недвижимости, в этом случае одновременно с переходом права к покупателю возникает ипотека в силу закона. Ведь для многих покупаемая на заёмные средства квартира является единственным активом, под который банки готовы дать деньги в долг. Но возможен и другой вариант: заёмщик берёт в том же Сбербанке нецелевой потреб под залог имеющейся недвижимости. Здесь возникает уже ипотека в силу договора, а кредитные средства используются, например, для покупки новой недвижимости или в других целях.
Согласно п.2 ст. 1 102-ФЗ, ипотека в силу закона возникает при наступлении определённых обстоятельств. Таким обстоятельством является покупка недвижимости с использованием кредитных средств. Приобретаемое имущество выступает в качестве обеспечения исполнения обязательств заёмщика перед кредитором. Эту схему можно считать типовой при оформлении ипотечных кредитов, выдаваемых банками физлицам для приобретения квартир, домов и земельных участков.
Госрегистрация ипотеки в силу закона производится одновременно с госрегистрацией сделки по переходу права на объект недвижимости, например, по договору купли-продажи.
Ипотека в силу договора возникает в результате соглашения между сторонами, когда обеспечением и, соответственно, предметом залога становится объект недвижимости. Но это может быть любая недвижимость, например, уже находящаяся в собственности заёмщика, взявшего кредит в банке. Такого рода кредиты относят, как правило, к потребительским, но ипотека здесь присутствует в обязательном порядке и подлежит госрегистрации.
Ещё одна схема, редко применяемая на практике, заключается в том, что банк выдаёт заёмщику кредит на приобретение жилья, а предмет залога появляется позднее. Покупатель приобретает жильё на заёмные средства, регистрирует договор купли-продажи и право собственности, а спустя некоторое время заключает с кредитной организацией договор об ипотеке. Только после этого у банка появляется обеспечение (в виде вновь приобретённого или имевшегося объекта недвижимости), а в госреестр недвижимости вносится запись об обременении.
| Ипотека в силу закона | Ипотека в силу договора | |
|---|---|---|
| Когда возникает | При возникновении определённых законом 102-ФЗ обстоятельств | При оформлении отдельного договора об ипотеке |
| Предмет залога | Приобретаемая на кредитные средства недвижимость | Любая недвижимость |
| Кто подаёт заявление о госрегистрации залога | Залогодатель и/или залогодержатель | |
| Особенности госрегистрации | Одновременно с регистрацией перехода права и права покупателя | Отдельное регистрационное действие |
| Госпошлина за госрегистрацию | Не взимается | Взимается |
Нужны ли обычному человеку все эти юридические тонкости? Нужны, поскольку знакомство с правовой базой, регламентирующей ипотеку, поможет избежать неприятных ситуаций и необоснованных расходов при совершении сделок с недвижимостью. Цена вопроса достаточно велика, чтобы экономить на знаниях.
Сделки по ипотеке заключаются между двумя участниками (заемщиком и кредитором). Чтобы узаконить отношения по ипотечному кредитованию, оформляется специальная документация, которая отличается для разных типов ипотеки (в силу закона и договора). Рассмотрим отличия ипотеки в силу закона и договора.
По оформлению документации, ипотечные отношения делятся на две разновидности:
- Ипотека в силу договора (когда между двумя сторонами заключается индивидуальная договоренность);
- Ипотека в силу закона (правовые условия, при которых недвижимая собственность соискателя кредита попадает в заклад без оформления любых соглашений).
Законная ипотека – это определенные в законодательстве обстоятельства, когда собственность соискателя займа на автомате попадает в заклад.
Как правило, это происходит при различных обстоятельствах:
- По контракту займа;
- По контракту о кредите;
- В других ситуациях.
В этих условиях недвижимость становится закладом без предварительных условий. Дополнительные соглашения по кредитованию при этом не обсуждаются и документация не составляется.
Ипотека в силу закона осуществляется на основании договоренности о кредите, займе или других отношениях между участниками обеих сторон, и пошлина государства за регистрацию подобной ипотеки отсутствует.
В случае, когда участок земли был куплен с использованием средств от выданного кредита или на средства от целевого займа, данная земля считается состоящей в закладе у кредитного института или другого юрлица, которые предоставили данный кредит. Отсчет начинается с того времени, когда заемщик официально зарегистрировал права собственника на эту землю.
Если получатель кредита покупает или строит нежилое помещение или дом с участком земли, и привлекает для этого целевые кредиты, взятые у финансовой организации, его недвижимость числится в качестве заклада у кредитующего лица. Это положение становится законным с того момента, когда объект прошел официальную регистрацию в ЕГРП.
Бывают ситуации, когда заемщик приобретает или строит (частично или полностью) помещение для жилья. Для приобретения стройматериалов и других нужд строительства он использует выданный ему целевой займ, либо кредит финансового института или другого юрлица. При этом данное помещение будет числиться находящимся в залоге у кредитной организации, выдавшей займ. Отсчет времени происходит с того момента, когда помещение было зарегистрировано в ЕГРП.
Если заемщик покупает какую-либо вещь в кредит, то по документу о покупке-продаже предмет покупки также будет числиться в закладе у продавца. Подобная договоренность начинает действовать со времени приобретения товара и до окончательного расчета по его оплате.
При взятии земли или иной недвижимости под рентовые отношения, получатель ренты становится владельцем залога этой собственности, как обеспечение обязательств плательщика ренты.
Исходя из вышеописанных ситуаций, можно сделать вывод, что базовым условием для понятия законная ипотека считается получение кредита в разных его видах на покупку определенного товара. Для оформления процедуры составляется договор законной ипотеки, после чего приобретенный предмет регистрируется на имя заемщика.
Теперь попробуем разобраться, чем договорная ипотека отличается от предыдущего вида ипотечных отношений в силу закона. Можно сказать, что понятие ипотека в силу договора будет уместно в ситуациях, где базовым условием является специально составленное соглашение между двумя сторонами, которое выступает в виде обеспечения основного документа.
Отличие также существует в составе их участников. При законных ипотечных отношениях присутствие при сделке представителя банка необязательно. Могут присутствовать лишь покупатель с документацией о получении кредита и продавец. При договорной ипотеке обязаны присутствовать: представитель от кредитующего банка, покупатель и продавец.
Предметом ипотеки считается недвижимость, прошедшая госрегистрацию, предусмотренную законодательством для подобных случаев. Документ становится законным с момента его регистрации, для чего кредитор и получатель кредита должны совместно подать заявление на регистрацию ипотеки.
К примеру, договорная ипотека будет удобна, когда у претендента на получение займа уже есть жилье, которое он может предоставить в качестве залога. Узнать про то, как оформить ипотеку под залог имеющейся недвижимости вы можете из данной статьи на нашем сайте.
Рассчитать ежемесячный платеж по ипотеке вы можете на нашем ипотечном калькуляторе.
Хочется добавить, что приобретенная недвижимость до погашения ипотеки предоставляет заемщику некоторые права, но в тоже время ее эксплуатация будет связана с определенными ограничениями:
- Ипотечная недвижимость не может быть подарена, и не подлежит обмену; ее нельзя продать или сделать ее залогом какого-либо уставного фонда. Подобные действия можно совершать лишь по согласованию с держателем залога, кредитором. Если на недвижимое имущество нужно оформить закладную, то это возможно, лишь при условии, что данное действие было предусмотрено в сопутствующей документации.
- В приобретенном по ипотеке жилом помещении заемщик имеет право (без предварительного согласования с кредитором) зарегистрировать себя, а также свою семью.
- Ипотечную недвижимость заемщик может сдавать в аренду без согласования этого действия с кредитором, но лишь в том случае, если это действие не запрещается условиями ипотеки. А также заемщик может безвозмездно и временно сдавать свою недвижимость на какой-то срок. Но, при этом, сдавая помещение в аренду, нужно знать, что данная жилплощадь может эксплуатироваться только по своему прямому назначению, а временной период, на который сдается имущество, не может превышать срока договора по ипотеке.
- Сдача имущества в аренду на собственных условиях заемщика считается незаконной, и чтобы не было неприятностей, об этом необходимо предварительно сообщать залогодержателю, кредитору.
Продать ипотечную квартиру заемщик не может без предварительного согласования с банком. Читайте о том, как продать квартиру в ипотеке в нашей подробной статье.
Каждая недвижимость для продажи должна быть зарегистрирована в Едином государственном реестре прав на недвижимость (ЕГРП).
Сведения о наличии обременения на недвижимость (обременением называется ограничение прав собственника жилья) можно получить через специальные организации:
Сбором необходимой документации по недвижимости обычно занимаются риелторы или хозяева жилья. Перед заключением сделки все документы проходят проверку на подлинность, и если недвижимое имущество находится в закладе, то ссуду заемщику не дадут.
Какие документы необходимы для оформления ипотеки на недвижимость, а также какие личные документы требуются от продавца и заемщика — читайте в статье по ссылке.
- При оформлении кредита заемщик подписывает определенные законодательством договоренности. Для процедуры регистрации недвижимого имущества в ЕГРН потребуется подготовить пакет документов, куда должны войти договора о кредите и по купле-продаже. Если когда-либо составлялся документ о залоге имущества (закладная), то его также потребуется приложить к остальным документам. Запись о регистрации обычно оформляется в течение месяца со дня обращения в ЕГРП.
- По желанию заемщика можно лично подать документы, а можно заказать эту услугу у нотариуса, за что придется доплатить.
- Началом действия ипотеки считается день ее регистрации. Как правило, процесс регистрации происходит в течение пяти рабочих дней, а в графе о существовании обременения ставится соответствующая отметка. Обременение с недвижимости снимается после полной выплаты заемщиком кредитных обязательств, после чего он становится полноценным владельцем своего жилья.
Узнайте подробнее о том, как проходит процедура государственной регистрации ипотеке в Росреестре.
Определить, какая из двух схем заключения сделки по регистрации ипотеки: в силу договора или закона является более удобной для клиента, довольно трудно. Обе схемы применяются в разных кредитных программах. Если законная ипотека выдается клиенту строго на приобретение недвижимости, то в случае договорной ипотеки допустимо расходовать полученный кредит по личному усмотрению.
Соискателям кредитов также будет полезно знать, что не всякая недвижимость может быть предъявлена в качестве залога при оформлении ипотеки. В законодательстве указано, что имущество, принадлежащее государству, не может считаться залоговым, и оформлять его в качестве обеспечения нельзя. Также запрещены для передачи в залог помещения, владельцами которых являются подростки, не достигшие совершеннолетия.
Вот примерный перечень тех объектов недвижимости, которые могут стать залоговым имуществом:
- Дома, гаражи, квартиры и коттеджи разных типов;
- Объекты строительства;
- Участки земли;
- Земельные участки с объектами строительства;
- Арендные права на использование зданий, различных сооружений и земельных участков.