Процентная ставка ипотечных кредитов для населения не должна быть высокой. Это требует от кредитора поиска адекватных источников финансирования ипотеки. В противном случае, если банки будут финансировать долгосрочные кредиты по ипотеке за счет краткосрочных пассивов, они неминуемо столкнутся с проблемой недостаточной ликвидности собственных активов, что при отсутствии принятия срочных мер, связанных с балансировкой активов и пассивов, обычно приводит к банкротству.
К источникам, с помощью которых возможно финансирование ипотеки, можно отнести несколько.
Собственные средства банка. Безусловно, банк может финансировать ипотечные кредиты из собственных средств, но из-за их ограниченности потенциал портфеля таких займов будет минимальным, не позволяя расширять ипотечные программы до объема, соответствующего спросу на них.
Привлеченные средства. Кратко- и среднесрочные пассивы являться источником обеспечения ипотечных кредитов банка не должны. Но с другой стороны, долгосрочные варианты депозитов, как правило, имеют наиболее высокую доходность, хоть и встречаются относительно редко. Поэтому использование подобных депозитов в качестве источника финансирования ипотеки может привести к относительно высокой процентной ставке по таким кредитам, это будет означать определённую потерю спроса на них, что может усилить неконкурентоспособность ипотечного кредитования.
Для решения подобной проблемы на рынках развитых стран используется одна особенность ипотеки – её высокая надежность обеспечения. Применяются в таком случае два варианта действий: перепродажа кредитов созданным специально для этого институтам или секъюритизация таких кредитов самим банком. При секъюритизации банк-кредитор, который обладает портфелем однородных активов (тех же кредитов), эмитирует обеспеченные этими активами ценные бумаги. При этом продажа (переход прав требования) этих активов не происходит, то есть они остаются на балансе кредитора. Такая сделка позволяет ему выручить средства от размещения на фондовом рынке ценных бумаг, повторно направив их в оборот.
Привлечение заемных средств для финансирования ипотеки под залог прав требования – дело труднореализуемое в массовом масштабе, поскольку обеспечение этого права в виде залога по ипотечным кредитам недостаточно надёжно из-за правовой сложности наложения взыскания на такое обеспечение. Ведь в случае неплатежей по кредиту необходима государственная регистрация договора переуступки прав одновременно с переуступкой прав на основное обязательство (кредитный договор).
Что касается закладных, рассматриваемых как самостоятельные ценные бумаги, то, судя по отзывам посетителей сайта, сколько-нибудь широкое развитие оборота этих бумаг маловероятно.
Понятие ипотеки. Участники процесса ипотечного кредитования
Одной из наиболее серьезных проблем, возникающих при развитии рынка недвижимости, является необходимость создания эффективного механизма финансирования сделок с недвижимостью. В условиях дефицита инвестиционных ресурсов такая проблема становится очень актуальной. Чаще всего, в качестве механизма финансирования рынка недвижимости выступает ипотека. В последнее время отношения ипотеки получают все большее развитие и в России.
Рассмотрим основные понятия, связанные с ипотекой.
Ипотека – залог недвижимости.
Юридическое содержание ипотеки состоит в обременении имущественных прав собственности на объекты недвижимости при их залоге.
В экономическом отношении ипотека – это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.
Рынок ипотечного капитала – часть финансового рынка, на котором перераспределяется заемный капитал, обеспеченный залогом недвижимости, в качестве ценных бумаг на рынке ипотечного капитала выступают закладные.
Закладная – юридический документ, гарантирующий кредитору получение платежей по кредиту, а также возможность возврата вложенных средств при невыполнении заемщиком своих обязательств за счет реализации объекта залога.
На рынке ипотечного капитала присутствуют следующие участники:
Первичный рынок ипотечного капитала состоит из кредиторов, которые непосредственно предоставляют кредит заемщику под залог недвижимости.
Вторичный рынок ипотечного капитала – охватывает процесс купли-продажи закладных, выпущенных на первичном рынке. Главная экономическая задача вторичного рынка – обеспечить первичных кредиторов возможностью продать первичную закладную, а на полученные средства предоставить другой кредит на местном рынке.
Схемы ипотечного кредитования при кредитах различного
Назначения
1. Ипотечный кредит на приобретение уже существующего объекта – выдается, как правило, единовременно, одной валовой суммой на длительный срок и погашается равномерными платежами в течение всего срока кредита.
2. Ипотечный кредит для осуществления нового строительства. Особенность: кредит не имеет обеспечения (кроме участка земли), отсюда повышенный риск и для кредитора и для заемщика. Кредит на строительство выдается по этапам с последующим погашением в конце срока кредита одной валовой суммой (с учетом начисленных процентов). Краткосрочный кредит на строительство погашается за счет долгосрочного кредита, выдаваемого под залог построенного объекта.
Обычно применяется одна из трех схем взаимоотношений между участниками процесса ипотечного кредитования:
— кредит на строительство выдается только в том случае, если заемщик-строитель уже имеет на руках договор с долгосрочным кредитором о финансировании завершенного объекта (договор выхода);
— строительный кредитор одновременно является и долгосрочным кредитором;
— кредитор и заемщик осуществляют проект на свой страх и риск, не найдя долгосрочного кредитора до завершения строительства.
3. Ипотечные кредиты для освоения земли. Особенность: максимальная степень риска, который связан с неопределенностью степени полезности объекта залога. На данном рынке существует два основных вида деятельности – инвестиционная и девелоперская.
Инвестиционная деятельность предполагает покупку неулучшенногого массива земли, удержание его в течение определенного периода времени и последующую продажу в момент роста цен.
Девелоперская деятельность предполагает получение основной массы прибыли от подготовки земли к дальнейшему использованию, внесения в нее улучшений.
Обычной практикой ипотечного кредитования земли является финансирование долгосрочным кредитом 50-75% стоимости собственности, 20-40% стоимости собственности финансирует продавец, кредитуя покупателя, поскольку он осознает неопределенность перспектив и рыночной полезности своего товара и трудности финансирования покупки.
4. Ипотечные кредиты с участием – кредитор получает кроме платежей по кредиту определенную часть регулярного дохода или часть суммы от увеличения стоимости собственности, либо и то и другое. Таким образом, кредитор косвенно страхует себя от возможных потерь при высоких темпах инфляции, заемщик выигрывает за счет установления более низкого процента по кредиту.
5. Финансирование недвижимости продажей в рассрочку – способ финансирования объекта недвижимости, предполагающий распределение платежа по сделке купли-продажи во времени. При этом продавец избегает значительных налоговых выплат в год продажи, путем распределения основной суммы платежа на несколько периодов. Используя платежи по рассрочке в качестве обеспечения, продавец может взять кредит, получая таким образом всю сумму сделки при продаже и не платя налогов.
6. Ипотечные кредиты с перезакладываемым залогом – предполагают получение нескольких кредитов под одно и тоже финансовое обеспечение, при этом объект перезакладывается под более высокий процент. В качестве обеспечения последующих кредитов выступают платежи, уже осуществленные заемщиком по предыдущим кредитам.
Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском:
Отключите adBlock!
и обновите страницу (F5)
очень нужно
Все финансовые ресурсы, используемые банками для выдачи ипотечных кредитов, приходят из следующих источников:
- 1) собственный капитал банка, что характерно для большинства государственных и негосударственных коммерческих банков;
- 2) капитал акционеров и спонсоров, привлеченный нерыночным способом;
- 3) капитал, привлеченный под государственные гарантии (АИЖК).
Однако для создания массовой ипотеки этих источников не достаточно. Даже при самых благоприятных обстоятельствах они не смогут обеспечить объем оборотного капитала, необходимый для выполнения задач, намеченных Национальной ипотечной программой. Практически единственным решением этой проблемы является создание массовых схем и структур, которые смогут привлечь в ипотеку инвестиционный капитал с вторичного рынка [25, с. 50].
Вторичный рынок ипотечных кредитов — совокупность отношений между участниками ипотечного рынка, обеспечивающих формирование совокупного кредитного портфеля ипотечной системы за счет трансформации закладных в ипотечные ценные бумаги и размещения их среди инвесторов. Функционирование вторичного рынка ипотечного кредита обеспечивает ликвидность капитала ипотечных банков, связывает денежную массу в обороте; способствует перераспределению капитала по районам страны и экономическим сферам интеграции финансового рынка и рынка недвижимости и земли, стабилизирует процентные ставки по кредитам.
Банки, занимающиеся ипотечным кредитованием, в этих условиях не так ограничены кредитными ресурсами, поскольку, осуществляя операции на вторичном рынке, имеют возможность дополнительно мобилизовать необходимые средства, которые пускают в оборот, выдавая новые кредиты. Эффективная работа данной системы предполагает наличие развитого вторичного ипотечного рынка [9, c. 487].
Необходимо сказать, что финансирование ипотечного жилищного кредитования осуществляется через механизм эмиссии корпоративных облигаций АИЖК, обеспеченных государственной гарантией. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию рефинансирует ипотечные кредиты, выданные и обслуживаемые в соответствии с определенными требованиями, предоставляет межрегиональную ликвидность и фактически выводит денежные потоки по ипотечным кредитам на рынок капитала [19, c.33]. Государственная гарантия по облигациям АИЖК (Агентство по ипотечному жилищному кредитованию) в полном объеме покрывает основную сумму долга и купонные платежи. Выданная держателям облигаций, она является безотзывной и не может быть изменена. Гарантия внесена в книгу внутреннего долга Российской Федерации и фиксируется в госбюджете как федеральное внутреннее заимствование. Однако в случае дефолта эмитента гарантия не предусматривает немедленного получения держателем облигаций их средств, а обеспечивает их выплату только с определенной отсрочкой и только в случае надлежащего соблюдения требований процессуального характера [10, c.250-251]. Минимизация риска дефолта АИЖК достигается тщательным оценкой кредитоспособности и платежеспособности потенциального заемщика, а также качества предмета залога [18, c.43]), определенными стандартами и проверкой закладных, выкупаемых у региональных операторов.
Также следует отметить, что помимо финансирования за счет внутренних заимствований, финансирование ипотечного жилищного кредитования возможно за счет внешних источников. Международная финансовая корпорация (IFC), инвестиционное подразделение группы Всемирного банка, объявила об официальном запуске проекта «Развитие первичного рынка ипотечного кредитования в России». Проект нацелен на развитие системы ИЖК, увеличение ее инвестиционной привлекательности и эффективности, повышение доступности ипотеки для заемщика.
В странах с развитой рыночной экономикой финансирование ипотечного кредитования в основном обеспечивается посредством размещения ипотечных ценных бумаг, номинированных в национальной валюте. Основными инвесторами в такие ценные бумаги традиционно являются страховые компании и пенсионные фонды, заинтересованные во вложении средств в высоконадежные и долгосрочные финансовые инструменты.
В России же финансирование ипотеки пока осуществляется за счет ресурсов банковской системы, что представляется не столь эффективным, учитывая низкую капитализацию банковской системы и ее ограниченный доступ к долгосрочным финансовым ресурсам в контексте значительной общей потребности экономики в кредитных ресурсах [15, c.24].
Для решения наиболее серьезных проблем развития ипотечного кредитования — недостаточности длинных ресурсов в пассиве большинства российских банков — необходимо привлечь на российский ипотечный рынок, в том числе и на рынок ипотечных ценных бумаг, долгосрочные финансовые ресурсы институциональных инвесторов; вовлечь в действующую унифицированную систему рефинансирования ипотечного кредитования большее число банков; постоянно увеличивать уставный капитал АИЖК и его региональных операторов, а также объемы предоставляемых гарантий РФ по обязательствам АИЖК и гарантий субъектов РФ по обязательствам региональных операторов; и, наконец, сформировать новый механизм государственной поддержки развития ипотечного кредитования.