Ипотечные кредиты в России после долгого периода снижения их стоимости разворачиваются в обратном направлении.
Первой ласточкой стал ВТБ, который с нового года поднял ставку по жилищным кредитам на 0,6%.
Вторым стал Сбербанк, поднявший на 1,2% ставку для заемщиков, которые не могут внести хотя бы 20% downpayment — первичного взноса.
Уже сейчас (на конец 2018 года) общая сумма задолженности увеличилась на 8,25% по сравнению с концом 2017-го. Это 6,5% от объема ВВП России.
Для тех людей, кто не потянет ипотеку ни под каким видом, все эти колебания ставок — что мертвому припарка. А общая экономическая ситуация в стране такова, что число людей, имеющих возможность влезть в долг со сроком выплаты в десять и более лет, становится все меньше, — сказала она.
Для девелоперов эта ситуация тоже неприятная и к тому же непредсказуемая.
Большинство таких проектов всегда запускается в каком-то смысле „на авось“, чтобы поскорее освоить выделенные под застройку площадки. Но строительство дома — процесс многолетний, и никто не может предсказать, каков будет спрос к моменту сдачи многоэтажки, — говорит эксперт.
В таких проектах создается своего рода круговая порука: все инвесторы превращаются в заложников друг друга, а компания-застройщик — в заложника собственников еще не построенного жилья.
В хорошее время девелоперы до 30% площадей продавали на стадии котлована, обеспечивая тем самым неплохую „подушку безопасности“. Но сейчас о таком застройщики не могут даже мечтать. А если девелопер повышает цену метра в процессе строительства, многие покупатели забирают деньги и уходят к конкурентам, которые находятся еще на стадии котлована. То есть на каждой стадии строительства с дистанции сходит какое-то количество „бегунов“, и к моменту сдачи дома их может оказаться ниже той критической черты, за которой для застройщика весь проект становится убыточным, — объясняет Словесникова.
Эти опасения возникли не на ровном месте: в России набирает силу феномен, когда заемщики, чтобы получить у банка ипотечный кредит, сперва берут (иногда в том же самом банке) кредит потребительский и используют его как первый взнос по ипотеке.
Проблема для клиента в том, что эти деньги надо отдать за 2—5 лет, а не за 15—20 лет, как за ипотеку. Но люди идут на риск невозврата этого кредита вовремя, даже если по ипотеке они смогут платить исправно.
Конечно, заемщики идут на формирование первоначального взноса по ипотеке за счет потребительских кредитов лишь при невозможности накопить на первоначальный взнос самостоятельно.
Но именно для таких, самых бедных, заемщиков банки и повысили сейчас процент по ипотеке.
И это делается не для того, чтобы увести у таких людей мечту из-под носа, а наоборот — чтобы обезопасить их от последствий, которые они сам могут сперва не осознавать, говорит президент Национальной лиги ипотечных брокеров Владимир Лопатин.
Например, глава АИЖК Александр Плутник заявлял в 2017 году, что средняя ставка по ипотеке снизится до 7% к 2023 году. (Хотя, если окажется, что нынешний рост стоимости кредитов — не тренд, а явление временное, не исключено, что прогноз Плутника к 2023 году сбудется.)
МОСКВА, 14 декабря. /ТАСС/. Решение Банка России увеличить ключевую ставку на 0,25 базисных пункта приведет к росту ставок по ипотечным кредитам. Такое мнение ТАСС в пятницу высказал заместитель министра строительства и ЖКХ России Никита Стасишин.
«Ипотечные ставки находятся в прямой зависимости от ключевой ставки, поэтому ее повышение неминуемо приведет к росту ставок по ипотеке. К сожалению, Минстрой России на это никак не может повлиять», — сказал Стасишин.
В банке ВТБ ТАСС сообщили, что условия по ипотечным продуктам будут пересмотрены после решения ЦБ. «Повышение ключевой ставки вынуждает банки пересмотреть условия по низкомаржинальным продуктам. Например, ВТБ планирует увеличить ставки по ипотеке. В части кредитных и сберегательных продуктов мы будем анализировать ситуацию и принимать решение с учетом действий других игроков», — пояснили в пресс-службе банка.
Подорожание ипотеки может привести к снижению спроса на новостройки примерно на 10%, заявил ТАСС коммерческий директор девелоперской компании А101 Дмитрий Трубников.
«Повышение ключевой ставки. в ближайшее время потянет за собой повышение всеми банками, включая основных игроков, средней ипотечной ставки. Рост может составить 0,5-0,75 п.п. По нашим оценкам, это приведет к росту ипотечных ставок на 1% и снижению спроса на 10%. На рынке возникает ситуация, когда доступность жилья снижается за счет сразу всех ключевых факторов», — резюмировал Трубников.
В пятницу ЦБ второй раз за год принял решение об увеличении ключевой ставки на 0,25 базисных пункта, до 7,75%. По мнению регулятора, эта мера позволит предотвратить закрепление инфляции на уровне существенно выше целевого. Прошлое повышение ключевой ставки (впервые за четыре года) произошло в сентябре 2018 года, тогда она увеличилась с 7,25 до 7,5%. Как сообщалось, после этого российские банки повысили ставки по ипотеке, максимальный рост составил 1,5 п.п.
Больше половины покупателей московских новостроек используют ипотеку. Но, если падающие ставки работали как драйвер рынка, то могут ли «дорожающие деньги» остановить продажи и спровоцировать коллапс? Своим прогнозом на сей счет с сайтом «РИА Недвижимость» поделилась управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
В последние три года ипотека была главным стимулятором спроса на новостройки. Государство и Центробанк «подарили» входной билет на рынок недвижимости сотням тысяч россиян, которые долгие годы приходили в ужас от ставок по кредитам в 14% годовых. Весь последний год ставки уверенно падали, продажи — росли, и в августе средневзвешенная ставка по выданным кредитам достигла минимума за всю историю рынка — 9,42%.
«Черная метка» российской экономики
Необходимость повышения ставки весьма сомнительна: ни в Китае, ни тем более в США или Европе нет такого значительного разрыва между темпами инфляции и ключевой ставкой регулятора, как в России.
Дорогие деньги — это уменьшение потребительской и инвестиционной активности, что в условиях стагнирующей экономики — все равно что лечение анорексии голоданием.
То же справедливо и для ипотеки. После четырехлетнего падения реальных доходов россияне недолго наслаждались «доступными» жилищными кредитами: в сентябре банки увеличили базовые ставки на 0,25-0,5 процентного пункта. Что дальше?
Очевидно, что на рынок ипотеки влияют трудно прогнозируемые факторы. Девальвация рубля в 2018 году по-своему необычна. Она была вызвана политическими решениями, принятыми в другой стране, а не объективным изменением экономической конъюнктуры, как, скажем, в 2014 году, когда за год цены на нефть упали в два раза. Соответственно, прогнозировать, как дальше будет меняться жизнь, практически невозможно: придется дождаться очередного законопроекта американского конгрессмена. Острота реакции российской экономики тоже непредсказуема, так как она зависит от скорости и масштабов бегства международных спекулянтов из российских финансовых активов. Чем страшнее «черная метка» российской экономике от Конгресса США, тем пессимистичнее реакция.
На этом фоне ставки по ипотеке могут резко вырасти, как это было в начале 2015 года, когда за два месяца они увеличились сразу на 2 процентных пункта. Впрочем, даже если нас не ждет шоковый сценарий, предпосылок к снижению ставок пока нет из-за повышения НДС, а также роста расценок на промежуточные товары и услуги.
Покупатель беднеет и уходит
Сценарий растянутого во времени удорожания ипотеки более благоприятен для жилищного строительства. В этом случае рынок кредитования будет медленно «остывать». Далеко не все потенциальные покупатели успели сориентироваться в ситуации с ипотекой и осознать, что даже 9,5-10% — это неплохая ставка по российским меркам.
Последние месяцы эти граждане заняты поиском средств на первоначальный взнос. Его размер составляет 300-600 тысяч рублей в провинции и 1-1,5 миллиона рублей в Москве. Как только покупатели соберут эти суммы, они придут на рынок ипотеки и поддержат позитивную динамику, как минимум, до конца 2018 года.
Правда, покупателей, рассчитывавших на ставки 8,5-9%, мы уже не увидим, во всяком случае в ближайшие месяцы, пока они копят деньги на жилье. Соответственно, приток новых клиентов (менее обеспеченных) постепенно ослабнет, замедляя темпы роста ипотечного рынка.
При прочих равных условиях катастрофы на ипотечном рынке ждать не следует, но разворот ставок к повышению — это негативный сигнал. Для повышения доходности и устойчивости девелоперского бизнеса необходимо больше потребителей. Не следует забывать и о планах властей добиться ежегодного ввода 120 миллионов «квадратов» нового жилья.
В этом контексте остро стоит вопрос: для кого строить, если средняя зарплата в России (567 долларов) уже ниже, чем в Ираке (570 долларов)?
Если восстановление доходов населения не возобновится, то без ипотечной инъекции рынок жилищного строительства развиваться не сможет. Отложенный спрос, воодушевленный ставками 9-10% годовых, рано или поздно иссякнет. При растущей доходности финансовых активов (которая повышается вместе с ключевой ставкой ЦБ) и снижении рентабельности строительства, девелоперы рано или поздно задумаются о смене сферы инвестирования.