При предоставлении участнику ЦЖЗ на уплату части цены договора участия в долевом строительстве с использованием ипотечного кредита права требования участника по договору участия в долевом строительстве до дня государственной регистрации права собственности участника НИС на жилое помещение находятся в залоге в силу закона у кредитора и у Российской Федерации в лице Учреждения с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.
Получив Свидетельство, участник НИС обращается за получением кредита в кредитную организацию (далее – кредитор), выясняет у кредитора параметры кредита и получает перечень документов, необходимых для оформления кредитного договора, после чего осуществляет подбор объекта строительства.
Выбрав объект строительства, участник НИС заключает с застройщиком предварительный договор участия в долевом строительстве, содержащий условия пункта 53 Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 15 мая 2008 г. № 370, и представляет кредитору пакет документов, необходимый для заключения кредитного договора. В случае принятия кредитором положительного решения о выдаче ипотечного кредита кредитор и участник НИС заключают кредитный договор.
Для получения ЦЖЗ при приобретении жилого помещения по договору участия в долевом строительстве с использованием ипотечного кредита участник НИС представляет в Учреждение следующие документы:
- 1) подписанный со стороны участника НИС договор ЦЖЗ, оформленный в соответствии с типовой формой договора ЦЖЗ, утвержденной приказом Министра обороны Российской Федерации от 23 декабря 2015 г. № 820 (в 3 экз.);
- 2) предварительный договор участия в долевом строительстве, отвечающий требованиям статьи 429 Гражданского Кодекса Российской Федерации и содержащий условия, предусмотренные пунктом 53 Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 15 мая 2008 г. № 370;
- 3) заверенная кредитной организацией копия договора банковского счета участника, содержащего условия о порядке возврата уполномоченному органу целевого жилищного займа без распоряжения клиента (участника) в случаях, предусмотренных Правилами;
- 4) заверенная кредитором копия договора ипотечного кредита, оформленного с учетом требований пункта 30 Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 15 мая 2008 г. № 370, с приложением к нему графика погашения ипотечного кредита;
- 5) копия паспорта гражданина Российской Федерации, являющегося участником НИС;
- 6) заверенная застройщиком копия разрешения на строительство;
- 7) документы, подтверждающие страхование гражданской ответственности застройщика или другой способ обеспечения исполнения обязательств застройщика перед участником по договору участия в долевом строительстве, предусмотренный законодательством Российской Федерации.
Учреждение в течение 30 рабочих дней со дня получения указанных документов проверяет информацию о застройщике, принимает решение о заключении договора ЦЖЗ, подписывает его, перечисляет на банковский счет участника средства ЦЖЗ для уплаты части цены договора участия в долевом строительстве и направляет участнику подписанный договор ЦЖЗ (в 2 экз.) либо, при наличии оснований для отказа в заключении договора ЦЖЗ, размещает данную информацию на официальном сайте Учреждения и доводит ее до участника посредством телефонной связи или электронной почты. Если участник (банк) в течение 20 рабочих дней со дня размещения указанной информации на официальном сайте Учреждения не устранит замечания, явившиеся основанием для отказа, Учреждение принимает решение об отказе в заключении договора ЦЖЗ и возвращает документы с указанием оснований для отказа.
После получения договора ЦЖЗ участник заключает с застройщиком договор участия в долевом строительстве и осуществляет его государственную регистрацию.
После государственной регистрации договора участия в долевом строительстве и залога права требования участника в силу закона в пользу кредитора и Российской Федерации в лице Учреждения участник представляет данный договор в кредитную организацию (банк), которая перечисляет средства ЦЖЗ (а также кредитные средства и (при наличии) собственные средства участника НИС) на банковский счет застройщика, указанный в договоре участия в долевом строительстве.
После государственной регистрации договора участия в долевом строительстве участник НИС представляет в Учреждение следующие документы:
- 1) копия договора участия в долевом строительстве, оформленного с учетом требований пункта 53 Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 15 мая 2008 г. № 370, с отметкой о регистрации залога прав требования участника;
- 2) выписка из Единого государственного реестра недвижимости о государственной регистрации залога прав требования участника в силу закона в пользу кредитора и Российской Федерации в лице Учреждения;
- 3) заверенная кредитором копия документа, подтверждающего фактическую дату предоставления участнику ипотечного кредита, сумму кредита и рассчитанный с учетом фактической даты выдачи кредита график погашения ипотечного кредита.
После рассмотрения указанных документов Учреждение предоставляет участнику ЦЖЗ для погашения обязательств по ипотечному кредиту в соответствии с графиком его погашения, при этом платежи по графику не могут быть чаще 1 раза в месяц, а ежемесячный платеж равняется 1/12 накопительного взноса на одного участника НИС, утвержденного Федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год.
В течение 6 месяцев со дня передачи застройщиком и принятия участником жилого помещения участник осуществляет действия, направленные на государственную регистрацию права собственности на это жилое помещение и представляет в Учреждение выписку из Единого государственного реестра недвижимости на приобретенное жилое помещение, содержащую ограничения (обременения) прав на жилое помещение в пользу кредитора и Российской Федерации в лице Учреждения.
Жилое помещение, приобретенное по договору участия в долевом строительстве с использованием ЦЖЗ и ипотечного кредита находится в залоге (ипотеке) в силу закона у кредитора и у Российской Федерации в лице Учреждения со дня государственной регистрации права собственности участника на указанное жилое помещение.
Программа НИС, стартовавшая в 2005 году, уже многим военнослужащим помогла обзавестись жильем. Условия данной госпрограммы с каждым годом совершенствуются, предоставляя все более широкие возможности для офицеров и солдат-контрактников. Помимо квартир вторичного рынка, сегодня можно купить по военной ипотеке и квартиру в таунхаусе, и загородный дом, и даже жилье в новостройке.
Как это сделать, и насколько реально для военнослужащего приобрести жилье в новостройке?
Возможность приобретения по военной ипотеке жилья в новостройке теперь действительно есть. Основания для такой возможности подтверждены в постановлении Правительства РФ от 16/12/10 № 1028.
Приказом Минобороны РФ утверждена возможность приобретения жилья военными через военную ипотеку в новостройках по договору участия в долевом строительстве. Правда, вместо свидетельства о собственности военнослужащий сначала получает документы установленной формы.
- Сроки кредитования – практически без изменений.
- Ставка – более высокая.
- Ограниченные сроки сдачи объекта.
- Предоставление ссуды осуществляется на основании договора об уступке прав или договора долевого участия.
- Для жилого комплекса обязательна аккредитация в банке.
Никаких прав на квартиру у заемщика, приобретающего жилье в новостройке по военной ипотеке, по существу нет. Документов о гос-регистрации права собственности никто покупателю не выдает – право собственности появится только после возведения здания и принятия уже построенного дома в эксплуатацию, после получения жилья и оформления соответствующих документов.
То есть, пользоваться жильем покупатель новостройки может, а вот распоряжаться – нет. Банки, в свою очередь, не особо стремятся к выдаче ссуд на жилье в новостройке.
- Риск преждевременного увольнения военнослужащего из ВС РФ и последующей невыплаты долга.
- Сложный подбор жилья с учетом неполноценной информации у продавцов о программе НИС и дефиците информации у них по продаже жилья в новостройках через военную ипотеку.
- Риск внезапной утери трудоспособности, здоровья или жизни военнослужащего.
- Риск незавершения строительства.
- Риск затягивания сроков возведения дома и сдачи его в эксплуатацию.
- Риск отсутствия разрешения на строительство у застройщика (в этом случае строительство закончено не будет.
- Непредусмотренное подключение дома к необходимым коммуникациям.
Невзирая на ограничения, недвижимость в новостройках для военных выходит дешевле недвижимости вторичного рынка, в среднем, на 25 процентов.
Договор на покупку такого вида жилья заключается банком только с застройщиком, аккредитованным по соответствующей программе.
- Ведение деятельности, согласно нормам федерального закона № 214 (компания не имеет права на продление сроков по сдаче объектов).
- Безупречная чистая репутация (все компании-претенденты тщательно проверяются Росвоенипотекой).
При затягивании сроков и несвоевременной сдаче объектов компании-застройщики лишаются аккредитации и, соответственно, права на реализацию жилья по данной программе.
- ГК Мортон.
- ГК Кортрос.
- ФСК Лидер.
- ГК МИЦ.
- ЗАО Пересвет-Инвест.
- ОАО ЮИТ.
- ООО Гранель Девелопмент.
- Копии свидетельств юр-регистрации компании-застройщика.
- Договор, который подтверждает долевое участие.
- Рапорт на получение свидетельства, подтверждающего право на ссуду (на получение документа уходит около 3 месяцев).
- Выбор квартиры в новостройке или аккредитованного застройщика, соответствующих личным запросам, требованиям банка-кредитора и Минобороны.
- Открытие счета в банке, имеющем право на работу по военной программе. Именной счет открывается для средств, накопленных в процессе участия в НИС и поступающих от государства.
- Подача заявления и необходимых документов.
- Подписание 3-стороннего договора на получение целевого займа. Участники – военнослужащий, Банк и Росвоенипотека.
- Заключение ДДУ с аккредитованным застройщиком.
- Внесение 1-го взноса и регистрация ДДУ.
- Заключение договора о залоге.
- Перечисление средств на счет компании-застройщика.
- Ожидание сдачи дома.
- Подписание актапо приему/передаче недвижимости.
- Оформление техпаспорта недвижимости.
- Оценка квартиры независимым оценщиком.
- Составление закладной на объект, ее регистрация и дальнейшее заключение договора страхования жилья.
- Получение сертификата на право собственности.
Отныне аккредитацию получает объект, возведенный на 90 процентов – ранее допустимый порог составлял 70 процентов. При этом рассматриваются разные варианты готовности объектов.
1. Выполняется аккредитация жилого объекта, находящегося на стадии котлована.
В данном случае застройщику необходимо предъявить документ, в котором будет подтверждаться его надежная репутация, кроме того кредитная организация должна подтвердить, что она уверена в возможностях застройщика и способностях сдать в эксплуатацию объект в положенный срок. И еще одно требование: застройщик обязан подтвердить факт платежей в компенсационный фонд долевого строительства.
2. Выполняется аккредитация новостройки, если объем выполненных строительных работ составил 30 и более процентов.
При таких объемах застройщик должен иметь гарантийный документ, выданный в государственной структуре. В качестве госоргана может выступить Министерство строительства РФ и его региональные представительства. Также гарантийное письмо имеют право выдавать губернаторы, председатель правительства со своими заместителями в регионах. Обязательным условием к аккредитации является страхование гражданской ответственности, с целью защиты интересов участников долевого строительства (дольщиков).
Список страховых организаций, с учетом требований 214-Ф3, находится на официальном ресурсе ЦБ РФ.
3. Аккредитация новостройки, выстроенной на 90 % и более – проводится при условии, что застройщик имеет страховой договор гражданской ответственности, заключенный с одной из страховых компаний из списка ЦБ РФ.
Исходя из информации, предоставленной ВТБ, все банки России будут обязаны проводить аккредитацию объектов только с учетом новых изменений в требования по аккредитации.
