Как банк оценивает платежеспособность по ипотеке

Платежеспособность – способность клиента выполнять свои обязательства по обслуживанию и погашению кредитной задолженности в соответствии с условиями предоставленного кредита, наличие у него денежных средств, необходимых и достаточных для выполнения этих обязательств.

Традиционный подход к оценке платежеспособности клиента, предполагает, что расчет максимально возможной суммы кредита производится на основании подтвержденных данных о доходах и заявленных /установленных данных о расходах клиента, с учетом информации полученной из Бюро кредитных историй.

Для целей расчета максимальной суммы кредита к доходам клиента могут быть отнесены следующие виды подтвержденных доходов:

1. зарплата по основному месту работы;
2. премии и бонусы, носящие постоянный характер;
3. пенсия;
4. зарплата от работы по совместительству;
5. доход от сдачи имущества в аренду;
6. другие доходы.

О том, какой дополнительный доход можно заявить банку, можете ознакомиться тут.

При оценке дохода, указанного в пунктах 1,2,4, банком может быть учтена информация, полученная при звонке работодателю. При этом также может быть учтен средний уровень дохода специалистов данной сферы деятельности, квалификации, образования, опыта работы и т.д.

Доходы, указанные в пунктах 3,5,6 могут быть учтены по усмотрению банка и только при их подтверждении.

При расчете платежеспособности Клиентов, работающих в государственных учреждениях, по их основному месту работы учитывать только официальный доход, т.е. заявить доп.доход виде неофициальных бонусов и премий не получится.

В случае отказа бухгалтерии фирмы – работодателя клиента подтверждать доход (при условии подтверждения факта работы/ выдачи справки о доходах) доход может определяется на основании экспертного мнения, сформированного сотрудником банка на основании информации, полученной в ходе проверки, в том числе на основе анализа сайтов по подбору персонала, для определения среднерыночных заработных плат в данной сфере деятельности. Но, чтобы подобного не случалось, желательно заблаговременно согласовать с работодателем возможность предоставления и разглашения сотрудникам банка по телефону Вашей персональной информации (при необходимости написать соответствующее заявление в отделе кадров и бухгалтерии).

В случае если долговая нагрузка клиента превышает максимально допустимый уровень, то для ее снижения Вам могут быть предложены следующие варианты:

• увеличить срок кредитования, т.о. увеличится конечная сумма переплаты по кредиту и одновременно уменьшиться обязательный ежемесячный платеж.
• увеличить первоначальный взнос (по автокредитам).
• предложить погасить действующее обязательство/обязательства (с обязательным документальным подтверждением).
• затребовать документы, подтверждающие Ваш дополнительный доход.

Усредненно, уровень долговой нагрузки можно представить как 50/50, т.е. Ваши обязательства (обязательные ежемесячные платежи) не должны превышать половины от уровня Вашего ежемесячного дохода.

При определении уровня допустимой долговой нагрузки банки учитывают:

• уровень Вашего ежемесячного дохода (более высокий уровень з/п позволит Вам получить кредит даже при более чем 50% закредитованности);
• наличие/отсутствие положительной кредитной истории (в случае отсутствия положительной КИ допустимый уровень долговой нагрузки снижается, т.е. Вам одобрят меньшую сумму кредита чем одобрили бы при наличии положительной КИ);
• иные факторы, в т.ч.: сфера деятельности организации и занимаемая должность, место жительства, наличие собственности, наличие иждивенцев и их количество и т.д.

Наличие Вашего поручительства по кредиту другого человека, многими банками может быть расценено, как Ваше обязательство и учтено при расчете платежеспособности.

Ипотека является самым дорогостоящим видом кредитования, и, соответственно, самым рискованным. Банк дает в долг очень серьезную сумму и может не получить ее обратно, а клиент может попасть в настоящую долговую яму. Поэтому банки тщательно выбирают своих клиентов и предъявляют требования к заемщику по ипотеке.

Список требований к потенциальному клиенту по ипотеке и вообще по всем другим видам кредитования есть у каждого банка, и банк его формирует самостоятельно. Так он хочет снизить свои риски.

Степень жесткости этих требований обычно зависит от нескольких факторов:

• суммы кредита;
• срока кредитования;
• наличия поручителей и залога.

Но стоит также понимать, что банк своими требованиями стремится не ограничить число своих клиентов и создать препятствия, а обезопасить и себя, и тех, кто потом может оказаться в ситуации невозможности выплат по кредиту. Поэтому банку врать нельзя: информацию надо подавать только самую достоверную.

Требования банков к заемщику ипотеки можно условно разделить на обязательные, без которых банк в любом случае откажет в кредите, и рекомендательные.

К обязательным требованиям относятся следующие:

• возраст от 21 до 55-60 лет: лица младше просто не могут выплачивать ипотеку, потому что у них нет такого дохода, а старший порог напрямую зависит от пенсионного возраста (55 лет для женщин и 60 лет для мужчин);
• обязательное гражданство Российской Федерации: это требование обусловлено законодательством в плане возможности права собственности и аренды для иностранных граждан;
• хорошая кредитная история и кредитный рейтинг;
• непрерывный стаж работы на последнем месте от 3-х до 6-ти месяцев: продолжительный срок трудоустройства говорит о стабильности его финансового положения и платежеспособности;
• уровень платежеспособности: согласно законодательству, выплаты по кредиту не могут превышать 50% от общей суммы доходов клиента (обычно расчет идет на месяц);
• наличие возможности внесения первоначального взноса: это снижает риски банка и уменьшает сумму кредита для клиента (обычно около 20% от стоимости жилья);
• если потенциальный клиент женат/замужем, то на подписании договора обязательно должен присутствовать супруг/супруга: это требование связано с тем, что все имущество, нажитое в браке, является общим имуществом супругов;
• если жилье оформляется на несовершеннолетнего ребенка, то на такую сделку должно быть получено разрешение органов опеки и попечительства: это требование связано с необходимостью защиты законных прав детей;
• предварительная оценка стоимости жилья специальными сертифицированными банком компаниями: без этой оценки ипотечный договор будет считаться недействительным;
• обязательное страхование приобретаемого жилья от повреждений: все имущество, которое будет оформлено в качестве залога, обязательно должно быть застраховано;
• в Росреестре обязательно должен быть зарегистрирован залог в виде приобретаемого имущества.

—>

Кроме обязательных требований для получения ипотеки, есть и рекомендательные требования. Если заемщик не соответствует какому-то обязательному требованию, то банк даже не примет заявку на ипотеку. Но в случае рекомендательных требований, заявка будет принята, но положительное решение банк не гарантирует. К таким требованиям относятся следующие:

• страхование жизни и трудоспособности заемщика;
• титульное страхование, которое поможет не остаться с кредитом и без квартиры, если вдруг в сделке были допущены какие-то ошибки;
• определенная сфера трудоустройства и деятельности заемщика: наемные сотрудники более стабильны и надежны, чем, например, индивидуальные предприниматели.

Чтобы объективно оценить потенциального клиента по ипотеке, банк обычно использует несколько способов.

Двумя самыми важными для банка характеристиками и требованиями к заемщику по ипотеке являются платежеспособность и хороший кредитный рейтинг.

Платежеспособность банк проверяют несколькими способами:

• прямым способом через изучение справок с места работы заемщика;
• косвенным способом, если клиент не может подтвердить свой официальный доход: изучение затрат, имущества в собственности, поездок за границу, благосостояния родственников и т.п.

Кредитный рейтинг банки оценивают из официальной информации по следующим критериям:

• количество просрочек по ранее оформленным кредитам;
• сколько кредитов и на какую сумму оформлено сейчас, и какова общая долговая нагрузка (чем она ниже, тем лучше);
• если ли у клиента уже погашенная ипотека или автокредит (если есть, то это станет плюсом);
• как часто клиент оформляет обычные потребительские кредиты (если очень часто, то это плохо и говорит о низкой финансовой грамотности).

Соответствие всем этим требованиям значительно повышает шансы на положительное решение по ипотеке.

Эхо Америки

В начале зимы петербургские специалисты по ипотеке отмечали резкое увеличение сроков рассмотрения заявок на ипотечные кредиты – до трех недель. Банки пересматривали риски, в первую очередь, озаботившись качеством (надежностью) заемщиков. Мировой кризис финансовой ликвидности стал определять политику на рынке ипотеки.

По оценке Ирины Забродиной, количество претендентов на ипотеку не сокращается: уровень цен определяет востребованность кредитов. Сейчас наметилась тенденция к соблюдению банками заявленных в рекламе сроков рассмотрения заявок. В силу специфических особенностей российского рынка труда, процедура оценки платежеспособности потенциального заемщика в нашей стране носит индивидуальный характер. Столь же индивидуален подход к проверке залога (объекта недвижимости).

В России банк вынужден анализировать многие разновидности предоставленных документов. Сотрудники кредитной организации, вероятнее всего, изучат сайт компании, где работает претендент на ипотеку, ее рекламные проспекты. Более того, представитель банка может позвонить и приехать домой или в офис потенциального заемщика. Это делается ради одной цели – убедиться в благополучии будущего клиента, в истинности сообщенных данных, и тем обезопасить себя от риска невозврата выданного кредита.

Встреча по одежке

Однако для заемщиков с декларативно подтвержденным доходом размер кредита будет меньше (не более 65% стоимости залога), а ставки выше.

Половину оставь себе

Доходы врачей или учителей от частных визитов, приемов или уроков банк в расчет принимает редко, отмечает Максим Ельцов. Столь же трудно убедить кредитора в достаточной платежеспособности индивидуального предпринимателя (предпринимателя без образования юридического лица, ПБОЮЛ) уплачивающего единый налог на вмененный доход.

Такой доход не фиксируется в процессе купли-продажи, не отражен в первичной документации. База налогообложения в виде вмененного дохода определяется ориентировочно, в среднем, исходя из косвенных данных. Для банка такие доходы, представленные в форме управленческой отчетности, выглядят неубедительно. Частным предпринимателям ипотека достается при условии высокого первого взноса и по повышенной процентной ставке.

Ничего личного

Основной список документов для андеррайтинга заемщика включает копию паспорта и копию трудовой книжки, заверенную работодателем. Обязательно предоставление справки о доходах по форме 2-НДФЛ и свидетельства об индивидуальном номере налогоплательщика (ИНН). Потребуется также свидетельство о государственном пенсионном страховании, документ об образовании, военный билет и – если есть – водительское удостоверение. В основной список входят и копия свидетельства о браке или разводе, даже если супруг не выступает созаемщиком. При наличии детей предоставляются копии свидетельств о рождении. Эти документы уже позволяют оценить уровень образования, квалификацию и опыт работы потенциального заемщика.

Для этого кредитор должен быть уверен, что заемщик сможет при необходимости найти не менее высокооплачиваемую работу в другой компании, что он конкурентоспособен на рынке труда. То есть кредитор попросит предоставить документы о том, что заемщик повышал свою квалификацию (свидетельства и дипломы курсов).

Косвенным свидетельством о финансовом благополучии претендента на кредит может стать заграничный паспорт с отметками о частых визитах за рубеж или документы об имеющихся в собственности машине, даче, другом жилье. Но эта информация не увеличит сумму кредита, подчеркивает Ирина Забродина, а лишь подтвердит правильность сообщенных данных о доходах.

Две истории

В ипотеке, кроме проверки платежеспособности заемщика, банк проводит и оценку залога. Для городских квартир необходимо, чтобы дом не был ветхим или аварийным. В последнее время банки ужесточили подход к покупке жилья с незаконной перепланировкой.

Отношение к отрицательной кредитной истории однозначно: кредит не дадут. Но парадокс в том, что далеко не каждый случай невозврата займа, например, потребительского или автокредита, попадает в Бюро кредитных историй. По российскому закону (в отличие от всех прочих стран) данные о кредите сообщаются в БКИ лишь с согласия заемщика.

Если человек изначально не намерен возвращать долг, он такого согласия не дает. В ответ и банк может отказать – в кредите. А может выдать, потерять деньги, и никто об этом не узнает.

Положительная кредитная история станет убедительным доводом для банка в пользу заемщика. Но лишь при условии, что заемщик стал жить лучше, зарабатывать больше. Или, по крайней мере, не ухудшил своего финансового положения.

Информация об успешном возврате кредита когда-то давно, когда зарплата была большой, а положение устойчивым, в расчет, скорее всего, не примут.

Банк также будет лояльнее к собственным клиентам, которые держат в нем счета, получили кредитные или пластиковые карты и пр. Но самый эффективный способ смягчить банк в андеррайтинге – оплатить более половины стоимости жилья из собственных денег. За это многое зачтется.

Дата публикации: 10:48 29 января 2008