Рост просрочки по ипотечным кредитам вынудил Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) активизировать судебную работу с неплательщиками. Собственных ресурсов на посещение судов в регионах у АИЖК уже не хватает, и оно начало передавать дела юридическим компаниям. Борьба АИЖК с неплательщиками может привести к снижению ставок для добросовестных заемщиков, прогнозируют банкиры.
О проекте по масштабному взысканию через суд жилья, заложенного по дефолтным ипотечным кредитам, АИЖК сообщило на своем официальном сайте. В рамках проекта агентство привлекает сторонние юридические компании к судебному взысканию ипотечных долгов. До сих пор АИЖК судилось с неплательщиками самостоятельно. Однако в связи с ростом количества дефолтов по ипотеке собственных ресурсов на суды во всех регионах у агентства уже не хватает.
Как пояснила директор департамента коммуникаций агентства Анна Ярцева, в рамках пилотного проекта АИЖК уже заключило договоры примерно с 20 партнерами по взысканию. За каждый возвращенный и реализованный залог оно готово платить посредникам 40 тыс. руб. Основная цель проекта — оптимизировать существующие процедуры взыскания и предложить рынку стандарт судебной работы с плохими ипотечными кредитами. «В данном случае мы действуем не только в своих личных интересах, но и как институт развития рынка ипотечного кредитования», — заявили в АИЖК.
Согласно опубликованному в среду официальному отчету АИЖК «О соблюдении платежной дисциплины в разрезе регионов России», ситуация с ипотечными дефолтами у АИЖК остается напряженной, несмотря целый ряд мер, принятых агентством для стабилизации ситуации в конце прошлого года и в текущем году. По данным на 1 мая, в пяти регионах был зарегистрирован уровень просрочки свыше 10%.
Участники рынка признают необходимость выработки единых стандартов обращения взыскания на залог в случае дефолта ипотечных заемщиков. «Практика по обращению взыскания на заложенное по ипотеке жилье в силу молодости российского рынка ипотечного кредитования пока небогатая, — говорит управляющий партнер юридической компании «Линия права» Дмитрий Глазунов. — Наибольшие сложности возникают на местах и касаются работы судей и их квалификации. Они пока не очень хорошо ориентируются в ипотечном законодательстве и нормах Гражданского кодекса о залоге». Особенно критично судьи относятся к социальной составляющей проблемы, а именно к вопросу выселения неплательщиков по ипотечным кредитам из заложенных квартир, хотя законодательство это разрешает, добавляет юрист.
В результате судебные разбирательства по ипотеке тянутся очень долго, и наличие залога не всегда спасает банк от потерь. «Сейчас процедура судебного взыскания долга занимает как минимум полгода, в то время как на Западе — месяц», — подтверждает глава блока ипотечного кредитования Альфа-банка Илья Зибарев. Из-за длительности процедуры у банков возникают риски снижения стоимости залога, которые сохраняются и после суда, на этапе исполнения судебными приставами вынесенного решения. «На рынке нередки случаи, когда приставы через аффилированных оценщиков оценивают жилье дешевле справедливой стоимости и через аффилированных же риэлтеров продают своим людям, — рассказал представитель одной из юридических компаний, специализирующихся на судебном взыскании. — Банк в результате не может компенсировать за счет залога невозвращенный кредит».
Все эти риски банки закладывают в ставку по кредиту. Но учет рисков в ставке не повышает интерес инвесторов к таким кредитам при попытке их секьюритизировать. «Основной вопрос, который волнует инвесторов при секьюритизации ипотеки, — правоприменительная практика, а с ней в России как раз проблемы», — констатирует господин Зибарев.
Создание массовой судебной и постсудебной практики по ипотечным дефолтам повысит квалификацию судей, оптимизирует и ускорит судебные процессы и упростит банкам выход к получению финансирования посредством выпуска ипотечных облигаций, прогнозируют участники рынка. В конечном итоге это пойдет на пользу не только банкам, но и клиентам. По оценкам господина Зибарева, учет рисков правоприменительной практики в стоимости кредитов увеличивает ставку для ипотечных заемщиков на 0,2-0,3% в год, «что значимо, учитывая срок и объем таких кредитов».
Евгений, 28 лет, Россия, г. Москва.
Здравствуйте. Основными обязанностями заёмщика, который заключил договор ипотеки, является своевременное и полное внесение платежей, а также поддержание предмета залога в надлежащем состоянии.
С последним пунктом обычно проблем не возникает. Однако допущение просрочек или вовсе полный отказ от внесения платежей в нашей стране – явление нередкое. Поэтому зачастую возникает вопрос: какие последствия наступят, если отказаться от внесения платежей по ипотеке .
Ответственность за подобные действия определяется действующим законодательством, а также условиями кредитного договора. На практике каждый банк индивидуализирует меры, принимаемые по отношению к неблагонадёжным заёмщикам.
Применяемые меры воздействия на заёмщика определяются:
- политикой кредитной организации;
- обстоятельствами возникновения просроченной задолженности;
- текущим финансовым положением должника;
- состоянием ипотеки на момент возникновения задолженности.
При этом политика кредитной организации зависит от экономической ситуации, в первую очередь, на рынке ипотеки.
На данный момент в нашей стране правительство приняло решение отказаться от ряда программ поддержки граждан, решивших оформить ипотеку. В то же время ставки постепенно снижаются↓. В таких условиях нет уверенности , что кредитные организации будут лояльны по отношению к заёмщикам.
Согласно действующему законодательству, а также стандартным условиям договора ипотеки, банк имеет право принимать следующие меры в отношении должников :
- Начисление неустойки в виде штрафов и пеней. Их размер, а также условия начисления определяются кредитным договором;
- Направление заёмщику требования устранить нарушения в порядке выплат. Если они не будут выполнены, обращение в суд;
- Реструктуризация либо рефинансирование ипотеки;
- Привлечение к ответственности созаёмщиков или поручителей, если они участвовали в процессе оформления ипотеки;
- Обращение взыскания на предмет залога по ипотечному кредиту, то есть реализация недвижимости, выступающей обеспечением;
- Передача долга с целью взыскания коллекторскому агентству;
- Продажа задолженности с согласия заёмщика третьему лицу либо без получения согласия другому банку. Проведение торгов через аукционы по банкротству.
Несмотря на то, что банк имеет право предпринять достаточно жёсткие меры по отношению к заёмщику, в большинстве случаев на начальном этапе кредитор пытается мирно уладить ситуацию.
Причин предпочтительности мирного урегулирования несколько:
- судебные тяжбы с заёмщиком, поручителем и созаёмщиками – процесс длительный и очень затратный;
- продажа предмета залога либо его обращение в собственность кредитора – процесс достаточно сложный, требующий дополнительных затрат средств и времени;
- коллекторам в случае их привлечения к взысканию придётся платить комиссию, в банке же обычно имеются свои специалисты, которые занимаются урегулированием вопросов с проблемными должниками;
- продавая ипотечный кредит, банк теряет большие деньги, поэтому к такой процедуре прибегают только тогда, когда другими способами взыскать долг уже невозможно или это невыгодно.
На начальном этапе кредитор всегда старается выяснить, в чём кроется причина невыполнения должником своих обязательств. С этой целью для связи могут использоваться телефонные звонки, электронные и заказные письма.
Если станет понятно, что финансовые трудности временные, а от платежей заёмщик отказываться не собирается, ему могут предложить программы реструктуризации долга. Более того, при возникновении сложностей с оплатой есть смысл самостоятельно обратиться в банк. Это поможет решить проблему быстрее с минимальными последствиями. Подробно о том, что такое реструктуризация кредита и как она проводится, мы уже ранее рассказывали в нашей статье.
Процесс взыскания долга запускается, когда стало ясно, что заёмщик не может или не хочет продолжать погашать ипотеку, причём на постоянной основе. В этом случае банк сначала обращается к коллекторам. Если и они не смогут помочь, к взысканию привлекаются судебные органы.
Чаще всего недвижимость, выступающая обеспечением по ипотеке, полностью покрывает задолженность по кредитному договору. Именно поэтому эффективнее всего взыскать долг именно посредством реализации объекта залога. При этом не имеет принципиального значения , является ли предмет залога единственным жильём заёмщика, прописаны ли на этой площади дети.
Исключение из всех описанных выше мер по взысканию возникает, когда заёмщик оформляет страховку. Однако важным условием при этом является то, что в страховом договоре должно быть указано , что в определённых ситуациях страховщик выплачивает за должника ипотечный кредит. Такие варианты возможны, если должник застраховал себя от возможной потери работы, а также на случай болезни.
Если у заёмщика имеется страховой полис, это может стать серьёзной помощью для решения проблем с выплатами по ипотеке. Однако в большинстве случаев страховка предполагает выплаты только в случае смерти заёмщика либо при серьёзной порче залогового имущества.
Когда возникли проблемы с выплатами по ипотеке, должник в первую очередь должен определиться, есть ли у него цель сохранить предмет залога. От этого будет зависеть порядок дальнейших действий.
Если заёмщик хочет оставить недвижимость в своей собственности, ему придётся прибегнуть к услугам реструктуризации или рефинансирования.
Реструктуризация оформляется только в банке, оформившем ипотеку. Согласно общим правилам условия этой программы определяются кредитной организацией индивидуально. При этом банк не согласится на реструктуризацию, если ему станет понятно, что финансовые проблемы у должника длительные или даже постоянные.
Однако существует целый ряд ситуаций, когда кредитные организации достаточно легко идут на реструктуризацию:
- временная потеря работы;
- заболевания, которые носят временный характер;
- рождение ребёнка.
Такие обстоятельства кредитная организация воспринимает как достаточно серьёзные причины, которые позволяют предложить должнику отсрочку либо рассрочку платежей, а также пересмотреть условия оплаты за ипотеку с целью снижения финансовой нагрузки.
Рефинансированием специалисты рекомендуют пользоваться, когда ипотека выплачивается уже достаточно длительное время. В последние годы наблюдалась тенденция снижения↓ ставок. Если кредит был взят под высокие↑ проценты, есть смысл обратиться в банк за данной услугой.
Преимущество рефинансирования заключается в том, что оформить его можно в любой кредитной организации. Соответственно, у заёмщика расширяются возможные условия для выбора.
Если у должника нет цели сохранить предмет залога, не стоит оттягивать решение проблемы. Есть смысл выставить банку предложение воспользоваться правом залога. Ещё один вариант – совместно с кредитной организацией заняться реализацией недвижимости. С полученных средств можно будет погасить займ.
На самом деле специалисты советуют не прятаться от банка . Как только возникли проблемы с выплатами, необходимо сразу связаться с кредитной организацией, чтобы найти варианты решения сложной ситуации.
| Банк | % и сумма | Заявка |
| Банк Открытие ипотека | от 9,3% До 150 млн. руб. |
Прямая заявка |
| Сбербанк России ипотечный кредит | от 8,2% до 70 млн. руб. |
Подробнее |
| ВТБ 24 ипотечный кредит | от 9,2% до 60 млн. руб. |
Подробнее |
| ГАЗПРОМБАНК ипотека | от 9,5% до 42,5 млн. руб. |
Подробнее |
Кредитные учреждения готовы выдать крупные суммы денег под залог ликвидного недвижимого имущества. Будущие судебные прения с плательщиком не является их главной целью, так как банку выгодно, чтобы клиент вовремя погашал свою ссуду.
И если заемщик не соглашается на реструктуризацию, то приходится компании заниматься продажей жилья, офиса или земельного участка, которые были прописаны в ипотечном договоре.
Обычно процедурой взыскания имущества банковские юристы занимаются после того, как человек перестал выходить на контакт, не желает больше выполнять свои обязательства. Если письма и СМС-сообщения не приносят должного эффекта, а пеня и просроченные проценты не пугают заемщика, то банкирам приходится покрывать свои затраты за счет реализации залога с аукциона. Клиенту банка выгоднее договориться с кредитором, чем собирать вещи и выезжать из жилья.
По закону у финансовой организации есть правило (прописанное в ипотечном соглашении), когда они могут подавать в суд на своего клиента, если за год он допустил более 3-х просрочек (ч.3 ст. 348 ГК РФ). И суть в том, что фактически речь идет о незначительных упущениях в дате платежа, допустим, всего пару дней неоплаты.
Кредитору достаточно подать в суд, получить одобрение, после приставы арестовывают жилье, и оно поступает на аукцион. Но только в том случае, если на суде плательщик докажет свою незаинтересованность в квартире.
Когда россиянин объяснит, что платить будет, просто на данный момент времени наступила тяжелая финансовая полоса, то судья всегда попросить банк составит с его нерадивым клиентом альтернативный график оплаты, где будут учтены все пожелания сторон.
Рассмотрим все варианты, когда банковская организация может отнять жилье:
- Клиент сдает имущество в аренду, что по договору с банком запрещено.
- На залог поступил еще один арест от другого учреждения, то есть имущество выступает обеспечением еще по одному кредиту.
Помимо этого, банк всегда может затребовать полной оплаты суммы долга, даже в том случае, если клиент откажется пролонгировать договор страхования имущества, который полагается продлевать по закону. Это риски для кредитора, которые нести никто не желает. И суд будет на стороне учреждения.
Перед торгами независимые эксперты установят рыночную стоимости реализуемого объекта. И цена на квартиру будет не меньше той, что указана в отчете. Но и занижение стоимости будет не меньше той цены, указанной в судебном решении (то есть та сумма, которую обязан вернуть ипотечный клиент + затраты на аукцион и суды).
В течение 2 месяцев с даты решения про аукцион они будут проведены, но если их сочтут несостоявшимися, то дату передвинут на другой день. Обычно такое может происходить, если цена вопроса не закрывает расходы, да и снижается быстро.
На практике заявленная цена вторично падает на 15% по решению судебного пристава.
Если и во второй раз не получится продать залог, то дисконт уже составит 25%. И на деле обычно так и происходят сделки на торгах. Но такое решение вопроса не самое приятное для обеих сторон:
-
Для начала на судебные дела уходит обычно не менее 2-х лет, и только тогда суд может принять решение в сторону кредитора.
Когда складывается именно такая ситуация, то банковские юристы всеми силами пытаются отнять у заемщика дополнительное имущество в счет долга. Не станет даже проблемой, что жилище в качестве обеспечения служит единственными квадратными метрами для семьи с малолетними детьми. Законом предусмотрен этот момент, он трактуется в пользу банка.
Но сохранить квартиру все же можно, если задолженность составляет 5% от размера общей суммы кредита. В таком случае просрочки и ипотека могут принести негативные моменты, но все можно решить мирным путем, так как судья ничем не поможет кредитору.