В 2013 году купила квартиру в ипотеку стоимостью 220 тыс.долл. Сумма кредита 170 тыс.долл. После обвала курса стоимость квартиры сейчас около 110 тыс.долл. Мой долг перед банком более 140 тыс долл. Плачу пока без просрочек. Вышла замуж и переехала в США. Квартира стала обузой, никакая аренда не покрывает ежемесячный платеж. Хочу перестать платить, но понимаю, что даже продажа квартиры по рынку не закроет мой долг перед банком. А если банк будет подавать в суд и продавать мою квартиру, то цена продажи будет гораздо ниже рынка. Останется непогашенная задолженность перед банком. Но я в России не живу, дохода и другого имущества не имею. Однако хочу иметь возможность время от времени приезжать навещать родных. Каковы будут действия банка и приставов в этом случае?
Ответы юристов ( 1 )
Добрый день! Действия банка будут следующими. Банк подаст исковое заявление в суд о взыскании задолженности и обращении взыскания на предмет залога, т.е на квартиру. Стоимость квартиры будет определена по договору залога, либо банком будет произведена новая оценка стоимости (эту оценку можно оспорить и предоставить свою, соответственно обратившись в оценочную кампанию). После вынесения решения суда и вступления его в силу будет выдан исполнительный лист, который направят в ССП по месту нахождения имущества (квартиры) или регистрации. Приставы подготовят документы и отправят квартиру на торги. Если первые торги будут признаны несостоявшимися (не найдётся покупатель), то цена будет снижена на 15 % и будут назначены повторные торги. Если и повторные торги не состоятся, то пристав предложит банку принять нереализованное имущество на баланс по цене на 25 % ниже его стоимости. Если это единственное жильё, то приняв имущество на баланс банк будет обязан остаток долга списать.
Спасибо. А что будет в случае, если квартира будет продана с торгов и вырученная сумма будет меньше суммы задолженности?
П.5 ст.61 Если предметом ипотеки, на который обращается взыскание, является
принадлежащее залогодателю — физическому лицу жилое помещение,
переданное в ипотеку в обеспечение исполнения заемщиком — физическим
лицом обязательств по возврату кредита или займа, предоставленных для
целей приобретения жилого помещения, обязательства такого заемщика —
физического лица перед кредитором-залогодержателем прекращаются, когда
вырученных от реализации предмета ипотеки денежных средств либо
стоимости оставленного залогодержателем за собой предмета ипотеки
оказалось недостаточно для удовлетворения всех денежных требований
кредитора-залогодержателя, с даты получения кредитором-залогодержателем
страховой выплаты по договору страхования ответственности заемщика и
(или) по договору страхования финансового риска кредитора. При этом в
случае признания страховщика банкротом обязательства заемщика —
физического лица перед кредитором-залогодержателем прекращаются с даты
реализации предмета ипотеки и (или) оставления
кредитором-залогодержателем предмета ипотеки за собой.
(п. 5 в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 169-ФЗ)
В вашем случае лучше попробовать решить вопрос с банком об отступном, т.е. договориться о цене и передать банку имущество, а банк соответственно спишет ваш долг (ну это как вариант).
С россиян, лишившихся жилья из-за непогашения ипотечного кредита, можно не взыскивать остатки задолженности, даже если после реализации залога его цена не покрыла всего долга по займу. Рекомендацию рассмотреть такую возможность дал ЦБ, говорится в информационном письме регулятора банкам.
По действующему законодательству, вступившему в силу в июле 2014 года, если вырученных от продажи заложенного жилья средств оказалось недостаточно для погашения долга, то обязательства ипотечного заемщика перед банком прекращаются после получения последним выплат по договору страхования ответственности должника. По данным НРА на 2017 год, доля застрахованных квартир в среднем по России составляет 3–3,5%, но в Москве она гораздо выше — порядка 50%.
Ранее действовала более мягкая редакция закона: после перехода недвижимости к кредитору из-за неплатежей долг ипотечника считался урегулированным. Банки по-прежнему должны выполнять это условие для проблемных кредитов, выданных до 25 июля 2014 года, указывает ЦБ в письме. Отдельные кредиторы нарушают и это положение и продолжают взыскивать остаток задолженности по ипотечным договорам, несмотря на то что по закону обязательства полностью прекращены. Это нарушает права заемщиков, приводит к необоснованному увеличению долговой нагрузки и объема просроченных обязательств физических лиц, подчеркивает Центробанк. В этих случаях также стоит вернуть заемщикам деньги и исправить их кредитную историю.
На ипотечные кредиты, выданные до вступления в силу более жесткой редакции закона об ипотеке, приходится меньше половины от общих ипотечных долгов россиян. По данным ЦБ, на 1 августа 2014 года задолженность по таким кредитам составляла чуть больше 3 трлн руб. (средний срок кредита — около 15 лет), тогда как на 1 апреля 2019-го — 6,7 трлн руб. (длительность кредита выросла до 17,5 года). При этом пять лет назад уровень просроченной задолженности по ипотеке был выше, чем сейчас, — 4,5 против 0,9%.
Почему банкам невыгодно прощать долги по ипотеке
Логика регулятора ясна — кредит на дом должен быть сопоставимым со стоимостью недвижимости, под которую он получен, говорит замдиректора группы рейтингов финансовых институтов АКРА Валерий Пивень. Для банков же, наоборот, может быть очень выгодно получить некий возврат по кредиту, первоначальный взнос, продать квартиру и потребовать этот недоплаченный избыток.
Как банки продают заложенные квартиры
По данным ЦБ, за счет продажи залогов с начала 2018 года (за пять кварталов) было погашено кредитов всего на 6,3 млрд руб. Средний размер ипотечного кредита в 2018 году составил 2,19 млн руб., свидетельствуют данные НКБИ. Объем выдачи ипотеки в прошлом году составил 3 трлн руб.
Будут ли банки чаще прощать долги
Рекомендации ЦБ необязательны к исполнению, говорит Щурихина: если ЦБ видит, что практика распространена и хочет защитить заемщиков, то логично было бы ввести изменения на законодательном уровне, например прописать условия, при которых банк считает ипотеку погашенной, в частности при изъятии недвижимости.
Исполнение рекомендаций ЦБ для банков, которые такие практики не применяли, с балансовой точки зрения будет давить на капитал и засчитываться как убыток, если ранее такой кредит не резервировался, говорит Пивень. Однако вряд ли в масштабах системы это будет существенно, подтверждает он.
Новации Банка России вполне могут подтолкнуть банки к более взвешенной оценке залога недвижимости по ипотечным кредитам, а также снизить долю кредитов с низким (ниже 20%) первоначальным взносом, считает Доронкин.
Что говорят банки
Из девяти крупных банков, в которые направил запрос РБК, рекомендацию ЦБ прокомментировали лишь четыре.
Взыскание задолженности по ипотеке, в связи с обеспечением такого рода кредитов залогом недвижимого имущества, имеет целый ряд особенностей по сравнению как с беззалоговыми кредитами, так и залоговыми, но имеющими предметом залога иное имущество или имущественные права.
Ключевой аспект взыскания долга по ипотеке – изъятие и продажа залога с торгов, рассматриваемые в качестве основного способа погашения долга и убытков банка при ненадлежащем исполнении заемщиком своих обязательств. Такой подход является общемировой практикой и обусловлен взаимосвязанностью рынка ипотечного кредитования и рынка недвижимости.
Обращение взыскания на ипотечную недвижимость – крайняя, но эффективная мера. И только если продажа залога не способна покрыть весь долг, неустойку и убытки банка, взыскание осуществляется за счет другого имущества и денежных средств заемщика-должника. При недостаточности и этих мер взыскание может быть обращено на имущество и иные активы созаемщика, а затем – поручителя.
На особенности взыскания ипотеки также оказывают влияние:
- наличие договора страхования и возможность погашения всего или части долга в рамках страховых выплат;
- статус приобретенной недвижимости – на кого именно и как оформлено право собственности, какие ограничения наложены на объект условиями ипотеки, в каком техническом состоянии находится объект залога к моменту взыскания, другие особенности.
Сложившаяся на сегодняшний день мировая и российская практика взыскания долгов по ипотеке, в том числе банковская, судебная практика и нормативно-правовая база, предусматривает следующие направления решения долговой проблемы:
Предпринимаемые банком крайние меры обычно разрабатываются индивидуально, применительно к конкретному кредитному договору, заемщику и недвижимости, поэтому некие универсальные подходы здесь практически не используются. Учитывается при разработке плана действий и состояние рынка недвижимости.
Как правило, процесс обращения взыскания на находящуюся в залоге недвижимость, осуществляется по трем основным направлениям:
- Между банком и заемщиком достигается договоренность о том, что реализацией объекта залога будет заниматься сам должник, но под контролем со стороны кредитора. После того как недвижимость будет продана, заемщик погашает долг, а кредитный договор и обязанности заемщика прекращаются исполнением. Подобное развитие ситуации обычно выгодно заемщику, оставляя простор для маневра и реализации недвижимости по более высокой стоимости, нежели смог бы реализовать банк в ходе торгов. В большинстве случаев у заемщика-должника вырученных от продажи средств хватает не только для погашения долга, но и для покупки другой недвижимости, например, меньшей по площади квартиры. Однако очень многое зависит от состояния рынка недвижимости, реализуемого объекта, размера долга по сравнению со стоимостью залога.
- Банк дает согласие на сдачу заёмщиком объекта залога в аренду при условии направления арендных платежей в счет погашения задолженности. Такая практика крайне зависима от состояния рынка недвижимости, поскольку арендных платежей должно быть достаточно для расчета по кредитному договору.
- Банк обращается в суд с требованием об обращении взыскания на залог или, если такое условие предусмотрено ипотекой, самостоятельно изымает залог и реализует его или использует иным образом на свое усмотрение. Такой сценарий всегда рассматривается как крайняя мера. Во-первых, потому что банку брать на себя организацию и осуществление процесса обращения взыскания на залог – дорого и хлопотно, а недвижимость может оказаться в категории не пользующихся спросом на рынке объектов. Во-вторых, к сумме долга по кредиту придется прибавлять затраты на оценку, реализацию залога и убытки, что чревато длительными судебными тяжбами и спорами. Наконец, частая позиция неплатежеспособных заемщиков – игнорировать проблему или пускать все на самотек, считая, что кредит будет погашен за счет залога, и проблема для должника решится сама собой.
Наиболее проблемные ситуации для всех участников кредитного правоотношения возникают, когда залога недостаточно для погашения всего объема задолженности. В такой ситуации банк будет вынужден предъявлять требования созаемщикам, а затем – поручителям.
Созаемщики – первая после основного заемщика категория лиц, к которой банк предъявляет претензии в случае, если залога для погашения долга недостаточно, а заемщик не может или не хочет рассчитываться по кредиту. Довольно-таки часто банк предъявляет иск сразу и заемщику, и созаемщику. Поскольку оба отвечают солидарно, такие действия банка правомерны.
Если взыскать с заемщика, созаемщика не получается, банк со 100% вероятностью предъявит иск поручителю. В принципе, банк правомочен и сразу заявить иск в адрес всех созаемщиков и поручителей, если договором кредитования и поручительством предусмотрена их солидарная ответственность, что, как правило, и бывает. Однако, практика показывает, что поручителям вместе с созаемщиками иски предъявляются крайне редко. Поручитель, по общему правилу, рассматривается как запасной вариант взыскания.
Порядок взыскания задолженности с созаемщика и поручителя по ипотеке практически ничем не отличается от иных кредитов. Он осуществляется в порядке искового производства и, в случае невозможности ответчиков добровольно исполнить обязательства, предусматривает возможность возбуждения исполнительного производства со всеми вытекающими отсюда последствиями.
Возможность взыскания ипотечного долга с бывшего супруга заемщика допускается только, если:
- он был созаемщиком или поручителем по кредитному договору;
- согласно разделу имущества к бывшему супругу перешли обязательства по кредитному договору в полном объеме или в части, пропорциональной перешедшему к нему имуществу.
При определенных обстоятельствах супруг, погасивший долг, может получить право регрессного требования к бывшему супругу. В такой ситуации значение будут иметь статус супруга, погасившего долг, в кредитном правоотношении (заемщик, созаемщик, поручитель), и порядок раздела совместно нажитого имущества, включая и раздел долгового обязательства.
Если у вас есть какие-либо вопросы по поводу обращения взыскания по ипотеке, то наш дежурный юрист онлайн готов оперативно на них ответить.