Как быстрее погасить ипотеку если платежи аннуитетные

Тема досрочного погашения кредита очень актуальна. Многие заемщики стремятся это сделать чтобы уменьшить свою кредитную нагрузку.

Вариантов уменьшить кредитную задолженность много. Схемы разнообразны и содержат в себе плюсы и минусы.

В данной статье освещены виды и особенности погашения ипотечного кредита при аннуитетных платежах досрочно.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Право заемщика досрочно оплатить кредитную задолженность (частично или полностью) предусмотрено законодательством РФ (ст.810 ГК РФ). При этом установлен срок предупреждения кредитора – не позднее чем за 30 дней до предполагаемого погашения. Таким образом, банк не вправе отказать клиенту в его желании оплатить задолженность ранее срока окончания кредитного договора.

Существует несколько вариантов погашения ипотеки с аннуитетными платежами ранее срока. У каждого варианта есть свои особенности:

Пересчет суммы ежемесячного платежа с сохранением срока кредитного договора. При такой схеме после оплаты суммы в счет досрочного погашения банк осуществляет перерасчет и предоставляет клиенту новый график. По новому графику уменьшается ежемесячный платеж, но остаются прежними дата оплаты и срок действия договора.
Пересмотр графика платежа с сохранением суммы аннуитета. Эта схема заключается в сокращении срока действия договора, но при этом аннуитетный платеж сохраняется в прежнем размере.
Прием и перерасчет в день поступления денежных средств досрочного погашения. Денежные средства, внесенные клиентом, сразу же поступают в оплату задолженности по кредиту. Клиент таким образом не переплачивает проценты.
Досрочное погашение в дату платежа, установленной графиком. При такой схеме оплата кредита осуществляется строго в дату платежа. Т.е. если клиент внес денежные средства, например, 5-го числа, а графиком установлена дата 15-е число, то погашение задолженности произойдет 15-го числа. Соответственно за 10 дней сохраняться ранее начисленные проценты и клиент обязан их оплатить.

Кредитор устанавливает условия предоставления, обслуживания и погашения (в том числе досрочно) ипотечного кредита. Эти правила оговорены в договоре, заключенным с заемщиком, в том числе:

Единственным условием, которое должно соблюдаться для того чтобы осуществить погашение кредита досрочно, является добросовестное исполнение заемщиком обязанностей по оплате задолженности по кредитному договору, а именно недопущение просрочек и своевременность взноса платежей.

Для заемщика самым выгодным вариантом является схема с сокращением графика платежа и перерасчетом в день зачисления средств, оплаченных досрочно. Такой способ позволяет клиенту уменьшить сумму задолженности и не переплачивать проценты. Этот способ является самым оптимальным для того, чтобы сократить срок кредита и, таким образом, быстрее погасить задолженность.

На практике Банки применяют схему с уменьшением суммы аннуитета, сохранением срока действия договора и производят расчет в дату платежа по графику. Такой вариант наиболее выгоден банкам, так как сумма уплаченных процентов получается больше чем по другим схемам.

Для того чтобы рассчитать сумму аннуитета, на сайтах банков и сторонних ресурсах размещены кредитные калькуляторы.

Самостоятельный расчет можно произвести, используя данную формулу:

АП — размер аннуитета;
СК – сумма займа;
% – процентная ставка месячная;
п – количество периодов кредитования.

Приведенные ниже расчеты являются приблизительными и иллюстрируют принципы вычислений.

Например:

сумма займа = 2000000 рублей;
процентная ставка = 11% годовых = 0,92% месячная;
срок кредитования = 2 года = 24 месяца.

Таким образом, аннуитетный платеж = 2000000 x 0,0092 / (1-1,0092^-24) = 2000000 x 0,0092 / (1-0,8) = 2000000 x 0,0092 / 0,2 = 92000 рублей.

Данную формулу можно использовать при расчете суммы взносов после досрочного погашения. Для этого сначала нужно рассчитать сумму задолженности на дату внесения досрочки.

Например, после начала действия кредита прошло десять месяцев. Размер досрочного внесения – 300000 руб.

В первую очередь определяется сумма оплаченного кредита. В приведенном примере это число будет равняться сумме всех внесенных платежей + размер внесенной досрочки:

92000 x 10 + 300000 = 1220000.

Далее, рассчитывается сумма оставшегося займа. Полная задолженность с учетом процентов равняется 2208000 рублей (92000 x 24). Таким образом, остаток равен 988000 (2208000 – 1220000).

Далее, рассчитываем аннуитетный платеж по приведенной формуле.

Учитывая досрочное погашение, данные для расчета будут следующими:

сумма займа = 988000 рублей;

процентная ставка = 11% годовых = 0,93 в месяц;

срок оставшегося кредитования = 14 месяцев (24-10).

Аннуитет при этом будет равняться: 988000 x 0,0092 / (1-1,0092^-14) = 988000 x 0,0092 / (1-0,88) = 988000 x 0,0092 / 0,12 = 75747 рублей.

Общая сумма платежей с аннуитетом в 92000 составит 2208000 руб. Т.е. переплата по кредиту = 208000.

Если досрочно гасить кредит, то общая сумма ежемесячных платежей составит: 92000 x 10 + 75747 x 14 = 920000 + 1060458 = 1980458. При этом необходимо учитывать 300000, которые были внесены. С их учетом на выплату кредита было потрачено 2280458 (1980458 + 300000).

Как видно из примера, общий размер выплат превышает сумму, при которой платежи совершались бы без досрочки.

Разница переплат зависит от тела кредита и суммы досрочки. В любом случае, как показывают расчеты, досрочное погашение уменьшают сумму аннуитета. Преимуществ для экономии в переплатах такое решение не предоставляет.

Принимая решение о досрочном погашении ипотеки при аннуитетных платежах важно понимать, какая цель преследуется при этом: снизить ежемесячный платеж или сэкономить на переплате. Сэкономить
в таком случае не получается, а иногда наоборот — переплата становится еще больше.

Право заемщика досрочно погашать кредит, в том числе ипотеку с аннуитетными платежами, закреплено нормами законодательства РФ. Правила и условия кредитования, в том числе досрочного, прописывается в кредитном договоре. Наиболее выгодными для клиента является условия, при которых сокращается срок кредитования и расчеты производятся в день оплаты.

Большинство банков прописывают условия с максимальной выгодой для себя, т.е. с пересчетом суммы аннуитета и приемом оплаты по графику, а не в день взноса досрочного платежа. При таких условиях клиент получает только уменьшение суммы ежемесячного взноса, т.е. снижая кредитную нагрузку. На практике общий итог выплат по кредиту практически не уменьшается. В некоторых случаях может превысить сумму по первоначальному расчету без досрочных оплат.

Выбирая решение досрочного внесения денежных средств в оплату кредита клиент получает снижение ежемесячного платежа без фактической экономии по переплатам.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-46-18 (Москва)
Это быстро и бесплатно !

Заём с аннуитетными платежами предполагает ежемесячные выплаты одинакового размера, разбитые на весь срок кредитования. Тем не менее, клиент имеет право быстро погасить ипотеку — оформить полное или частичное досрочное погашение задолженности. При этом срок кредитования не изменится, но будут пересчитаны суммы процентов и ежемесячных выплат.

Ипотечное кредитование приобретает всё большую популярность на территории Российской Федерации. Долгосрочный кредит позволяет улучшить жилищные условия сейчас, а деньги на жильё выплачивать постепенно. Особенно выгодно, когда есть возможность быстро погасить ипотеку, уменьшив сумму выплат по процентам.

Последние годы изобилуют появлением государственных программ поддержки ипотечных заёмщиков. Это связано с возросшими рисками для банковского и строительного секторов экономики. Существует целый ряд способов получить от государства помощь или компенсацию, если у человека есть ипотечный кредит:

Сбербанк пошёл на хитрости с процедурными моментами при досрочном погашении. Для любителей посещать отделение банка поставлена маленькая, но неудобная преграда: на каждое погашение требуется писать заявление с указанием всех параметров внеочередного взноса. Но у заёмщика есть и более привлекательная альтернатива: погасить досрочно кредит в сервисе Сбербанк Онлайн дома.

Если сумма платежа по кредиту для вас посильна, и вы можете без ущерба для себя вносить хотя бы одну-две тысячи рублей сверх нее, выбирайте сокращение срока ипотеки.
Если же платеж изначально кажется вам слишком высоким, можно в первые несколько эпизодов досрочного погашения постараться сократить его до приемлемого уровня, а уже после этого работать на уменьшение срока кредитования.

Разберем, каким образом вы должны действовать, чтобы досрочно погасить ипотеку в Сбербанке при аннуитетных платежах. В первую очередь при оформлении кредитного договора поинтересуйтесь у менеджера банка, с какого месяца кредитования возможно частично-досрочное погашение. В открытом доступе этой информации нет, так что, мы допускаем, что для некоторых видов ипотеки Сбер может устанавливать мораторий на первые 2-3 месяца. Если договор уже заключен, найдите в нем раздел, посвященный досрочному погашению займа, и тщательно его изучите.

Сегодня ипотека один из популярных способов приобретения жилья. Благодаря этому современные банки разработали множество кредитных программ, подходящих под те или иные жизненные обстоятельства граждан. Чаще всего займы, в том числе и жилищные, оформляются с условием возвращения аннуитетными платежами. Большая часть заемщиков рассчитывает погасить кредитный долг как можно раньше. Что же представляют собой аннуитетные платежи и возможно ли досрочное погашение при них ипотеки?

Благодаря одинаковому размеру в течение всего ипотечного договора позволяют избежать путаниц при внесении оплаты, а также заблаговременно спланировать расходную часть своего бюджета.
Способствуют получению более крупного налогового вычета, так как закон определяет возвращение процентов по ипотеке через НДФЛ по мере их уплаты, а при аннуитетных выплатах в первые годы они превышают размеры основного долга.
Предоставляют возможность получения крупных сумм на приемлемых условиях, и повышают шансы одобрения таких ипотек даже для граждан с низким доходом.

В результате кредитор предоставляет отсрочку на выплату долга до полутора лет, процентная ставка снижается до 12-ти годовых. При этом государство выделяет средства для выплаты половины процентов. В результате финансовая нагрузка резко уменьшается, а банки не несут потери.

В новом банке понадобится собрать комплект документов, практически такой же, как и при заключении первого договора ипотечного кредитования.
Надо написать заявление, в котором будет отражено желание заёмщика выплатить остаток долга. Его передают в первый банк.
Потом надо получить согласие банка на досрочное погашение кредита.
Когда согласие первого банка есть, его понадобится передать во второй банк. Там заключат новый договор, выдадут деньги.
Ипотечный кредит полностью выплачивается в первом банке. С недвижимости снимается залог.
Недвижимость перезакладывается второму банку. Как только появляется залог, новый банк снизит заёмщику процентную ставку по кредиту.

Банку не выгодно, когда клиент погашает потеку досрочно, ведь при этом он теряет свои доходы. В статье № 810 ГК РФ сказано, что каждый заёмщик имеет право на моментальное закрытие суммы ипотеки. Нарушить закон и запретить клиенту выплачивать свою ипотеку досрочно банк не может. Банки делают всё для того, чтобы досрочное погашение задолженности было максимально невыгодным или неудобным для клиента. Выгодность досрочного погашения ипотеки зависит от условий, прописанных в кредитном договоре заёмщика.

Многие банки специально усложняют процесс досрочного погашения, требуя заново собрать кучу справок и документов. Часто заёмщику перед досрочным погашением кредита приходится посещать главный офис банка-кредитора, выстаивать очередь, лично говорить с главным менеджером или управляющим.

Безусловно, погашение ипотеки раньше срока является выгодным для клиента, так как серьезно снижает переплату или размер начисленных процентов. Поэтому при наличии возможности лучше гасить долг максимально возможными суммами, если они не влекут за собой серьезное ухудшение финансового положения заемщика.

Постоянно держать руку на пульсе и быть в курсе последних новостей в сфере ипотеки это касается изменений в законодательстве, новых программ и условий в различных банках, продления программ господдержки или их ликвидации. Сократить ненужные расходы и заняться экономией семейного бюджета в разумных пределах лучше лишить себя некоторых излишеств на некоторое время и погасить досрочно задолженность, чем переплатить существенную сумму банку. При высвобождении лишних денег сразу направлять ее на гашение кредита. Банку, безусловно, выгодно, чтобы клиент платил стабильно весь срок кредитования.

В соответствии с изменениями к ст. 809 и 810 Гражданского кодекса РФ, вступившими в силу 1 ноября 2011 года, любой заемщик имеет право досрочного возврата части или всего объема заемных средств без применения к нему штрафных санкций со стороны кредитных организаций. В полной мере относится это и к ипотечным кредитам.

К примеру, при объеме заемных средств 300 тыс. рублей под 20% годовых и сроке кредитования 5 лет, переплата при аннуитетной схеме обслуживания составит 176 889 рублей. При досрочном погашении 100 тыс. рублей через 2 года, сумма переплаты сократится до 143 тыс. рублей. Аналогичная операция после 3 лет пользования кредитом позволит сэкономить на переплате всего чуть более 12 тыс. рублей за оставшиеся 2 года.

Подобный вариант ипотечного кредитования не получил большого распространения и встречается крайне редко. Для банка подобные кредиты являются менее выгодными, ведь заемщик сразу начинает погашать основной долг, а также со временем дохода от клиента становиться все меньше.

В случае с дифференцированными платежами, заемщик ежемесячно выплачивает одинаковую часть основного долга. Выплаты по процентам меняются, в зависимости от остатка общей задолженности. Это означает, что чем больше основной кредит, тем больше переплата, и наоборот.

Но существенные размеры на начальном этапе для большинства заемщиков непосильны, поэтому отдается предпочтение аннуитетным платежам. Да и большинство банков не предоставляют выбора в схеме начисления; по умолчанию ежемесячные платежи по ипотеке носят аннуитетный характер.

Другая причина – это возникшая потребность продать или обменять приобретенное жилье. К выбору квартиры подходят очень тщательно и вдумчиво, однако с течением времени может измениться и состав семьи, и место работы, и финансовый доход. Кто-то рассматривает возможность переезда в другой регион или даже страну. А поскольку ипотека создает определенные трудности для продажи квартиры, то единственным возможным вариантом осуществить задуманное служит опережающее погашение задолженности.

Не нужно объяснять, почему должникам выгодно быстро погасить ипотеку. Закрытие долга сулит массу преимуществ, включая:

снятие обременения с жилплощади;
появления свободных денег, которые можно потратить с большей пользой;
исчезновения самого долга (что логично);
моральное удовлетворение и душевное спокойствие.

Но основным преимуществом станет резкое улучшение финансового положения семьи, поскольку ежемесячные выплаты обычно отнимают большую часть семейного бюджета. Словом, должникам обязательно нужно задуматься о том, как побыстрее рассчитаться с кредитором.

Простейший способ ускорить выплату задолженности в 2019 году – увеличение ежемесячных взносов. Подобное решение не только позволит быстрее рассчитаться с банком, но и даст право на снижение ежемесячных выплат, если это потребуется клиенту. Для этого достаточно:

посетить банковское отделение, где оформлялся кредит;
написать заявление на перерасчёт с просьбой уменьшить размер выплат;
дождаться решения обслуживающего менеджера.

Вторым вариантом развития событий при перерасчёте станет сокращение срока, при этом решать, какой подход предпочтительнее, нужно самостоятельно с учётом собственных нужд и возможностей семьи.

Отдельного внимания заслуживает упомянутое выше сокращение времени погашения благодаря перерасчёту. Выбравших подобный вариант людей ожидает сразу 2 положительных результата принятого решения:

возможность быстрее рассчитаться с ипотекой;
снижение переплаты.

Второе оказывается возможным благодаря исчезновению процентов за пропавшие месяцы. То есть, чем короче окажется срок, тем меньше станет переплата. Хотя полученная выгода заметна лишь при использовании аннуитетной схемы кредитования. Дифференцированная подобных преимуществ не приносит.

Под аннуитетной схемой подразумевается такой подход к погашению, когда все выплаты на протяжении всего времени действия кредитного договора оказываются равными. Для неё характерно:

начисление переплаты сразу за весь период кредитования;
приоритет выплаты процентов в первые месяцы и годы;
внесение большей части основной суммы на последних этапах расчёта.

Стоит отметить, что описанная схема является приоритетной и используется отечественными банками в большинстве заключённых соглашений. Она считается надёжной, поскольку позволяет должникам точнее рассчитать собственные возможности и снижает риск появления просрочки.

Дифференцированная схема отличается от описанной выше подходом к начислению процентов. Их размер зависит от суммы задолженности, поэтому каждый месяц получается новый объём выплат. Если говорить простыми словами, проценты начисляются регулярно, но только на остаток долга. В результате у заёмщиков появляется больше возможностей повлиять на переплату, но первые платежи оказываются заметно выше. То есть, подобный подход подойдёт тем, кто способен выдержать повышенную финансовую нагрузку.

Основной плюс дифференцированного кредитования в небольшом размере последних взносов, многократно уступающем первым выплатам.

Возвращаясь к основной теме, важно указать, что единственный способ быстро выплатить ипотеку – переводить деньги на банковский счёт с опережением графика. При этом кредитор не может запретить клиенту увеличивать размер взносов, поскольку подобный запрет противоречит законом. Запрещены действующими нормами и дополнительные комиссии за опережение графика. Но плательщикам стоит учитывать, что большинство кредитных договоров содержат норму, обязывающую заёмщиков заранее предупреждать банк о досрочном погашении. Для этого пишется специальное заявление с указанием даты и суммы. Без подачи заявки деньги не будут учтены.

Простейший способ уменьшить размер кредита – использование материнского капитала. Им разрешено:

делать первоначальный взнос;
погашать часть задолженности позднее.

Но важно подчеркнуть, что использование материнского капитала потребует передачи соответствующих документов кредитору. В собранном должником пакете обязательно должны присутствовать:

сертификат, подтверждающий право на получение государственных льгот;
свидетельство о рождении детей;
справка из органов попечительства с одобрением подобного расходования средств.

Без перечисленных документов снизить задолженность не получится.

Ещё один способ получить финансы и быстро оплатить ипотеку – оформление налогового вычета. Если не вдаваться в подробности, под данным словосочетанием скрывается компенсация государством налогов при покупке недвижимости. Чтобы получить 13% от стоимости жилья, достаточно собрать пакет документов и обратиться в налоговую инспекцию. Но нужно помнить, что:

каждый человек способен получить не более 1 вычета;
существуют категории налогоплательщиков и люди, которым не положены вычеты;
максимальный размер компенсации ограничен 260 тысячами рублей (в редких случаях – 390) законами.

При этом никто не запрещает воспользоваться полученными деньгами для покрытия части задолженности.

Рефинансирование нельзя назвать отличным способом экономии. Обычно при получении повторного займа на покрытие первого:

увеличивается общая сумма задолженности;
растягивается время полного покрытия;
появляются дополнительные расходы на переоформление залога.

Зато у заёмщиков появляется возможность снизить размер ежемесячных платежей. Поэтому, учитывая плюсы и минусы, рефинансирование стоит использовать лишь в тех ситуациях, когда финансовая нагрузка на должника оказывается слишком высокой. При этом важно заметить, что, принимая решение о перекредитовании, стоит полагаться лишь на личный опыт, не доверяя многочисленным советам посторонних людей.

Увеличение частоты платежей по своей сути практически не отличается от повышения размеров ежемесячных взносов. В каждом случае клиент получает возможность быстро закрыть ипотеку благодаря повышению собственной активности.

В данном случае также потребуется подача заявления с оповещением кредитора о намерении совершить платёж. В противном случае поступившие на счёт деньги не будут учтены. Они не пропадут, но и пользы не принесут, поскольку останутся лежать неиспользованными. Подробнее об условиях досрочного и частичного погашения можно узнать в кредитном договоре или при общении с сотрудниками банка.

Социальную ипотеку тяжело связать со способами ускорить погашение задолженности. Она скорее представляет собой помощь государства для получения более выгодных условий финансирования. Главным минусом подобных программ является их узкая направленность. Рассчитывать на льготные условия способны лишь определённые люди входящие в выбранные правительством социальные группы. Остальным придётся приобретать жильё на стандартных банковских условиях, без послабления и снижения процентных ставок.

Использование собственных накоплений, чтобы быстро расплатиться с ипотекой, ничем не отличается от описанного выше досрочного погашения, поскольку оба упомянутых понятия тождественны. Их родство связано с тем, что именно накопившиеся сбережения обычно и используются должниками для дополнительных выплат или увеличения размеров ежемесячных взносов.

Но важно заметить, что после внесения средств на счёт следует потребовать перерасчёт. Особенно, если выплаченная сумма оказалась существенной. Это позволит снизить переплату.

О поддержке государства также упомянуто выше. К сказанному нужно добавить, что перед использованием программ поддержки важно внимательно ознакомиться с требованиями и условиями, поскольку:

не все банки участвуют в выбранных программах;
срок получения льгот может быть ограничен;
государство предъявляет дополнительные требования к продавцам, у которых разрешается покупать жильё.

При этом рекомендуется искать информацию не на форумах, а в официальных документах.