Как быть если банк не дает кредит по росвоенипотеке

Решения банков все чаще приводят потенциальных заемщиков в недоумение.

У клиента банка есть все основания рассчитывать на положительное решение: постоянный доход, прописка в регионе обращения, кредитная история, характеризующая его как ответственного плательщика.

Однако все равно следует отказ без объяснения причин.

Дело в том, что банк, изучая анкету возможного заемщика, анализирует не только уровень его благосостояния, но и личностные качества. Если какой-либо аспект анкеты кажется банку подозрительным, выносится отрицательное решение. Банки стали особенно придирчивы в 2014-2016 годах на фоне ужасающей статистики по кредитным дефолтам.

Прочитайте статью, и вы узнаете, почему не дают кредит в банках и что делать, если банки отказывают.

Существуют две причины, при наличии которых банк точно откажет в предоставлении денежного займа:

  1. Заемщик имеет судимость.
  2. Заемщик находится на лечении в психоневрологическом или наркологическом диспансере (или проходил его). Лечение подобного рода дает гражданину возможность уйти от уплаты кредита: если в суде он будет утверждать, что находился в невменяемом состоянии на момент подписания бумаг, суд примет его сторону, и кредитор останется без денег.

Причины, почему не дают кредит банки, по большей части являются субъективными: на ту, по которой отказал один кредитор, второй закроет глаза.

К числу распространенных причин относятся следующие:

    1. Испорченная кредитная история. Информация о том, насколько внимательно заемщик относился к выплатам по предыдущим кредитам, долго хранится в Бюро Кредитных Историй. Банк, исследуя анкету претендента на кредит, в первую очередь обращается в БКИ – если поступают сведения о том, что заемщик систематически нарушал сроки выплат, то в кредите будет отказано. Даже единственная просрочка на несколько дней, вызванная техническими проблемами, заставит банк задуматься о целесообразности сотрудничества. Кроме того, кредиторы настороженно относятся к клиентам, которые берут кредит впервые и не имеют истории вообще. Таким гражданам обычно предлагается ссуда на невыгодных условиях и с многочисленными страховками.
    2. Недостаточный уровень дохода. Платежеспособность оценивается как отношение суммы всех ежемесячных платежей к величине постоянного дохода. Банки считают, что, если у гражданина будет уходить более 40% от зарплаты на погашение кредитов, это отрицательно скажется на уровне его жизни и повысит вероятность того, что один из кредитов он просто бросит выплачивать.

    Причины повышения количества отказов – геополитические и экономические трудности, с которыми столкнулась страна.

    Санкции Запада косвенно влияют и на кредитную сферу.

    В кредитах отказывают все чаще, потому что:

    1. Ставка ЦБ выросла до 15% – следом повысились и кредитные ставки коммерческих банков. Заемщики, ранее считавшиеся платежеспособными, покинули эту категорию.
    2. Массовые сокращения привели к повышению количества просрочек. В 2015 году целых 14% кредитов оказались просроченными.
    3. Банки обнаружили себя на грани банкротства, поэтому сосредоточились на выдаче крупных займов корпоративным клиентам. Эта сфера кредитования более надежна и прибыльна.

    Прежде всего нужно попытаться узнать причину отказа. Банковский специалист ее не назовет, и вовсе не потому, что ему запрещено – он и сам ее не знает.

    1. Заказать отчет по кредитной истории в Центральном каталоге кредитных историй. Первый раз отчет предоставляется совершенно бесплатно, потом – на возмездных условиях. Отчет придет в течение 10 дней с момента заказа в электронной форме. Стоит внимательно изучить документ: возможно, причиной того, что заемщику отказывают все банки, является банальная техническая ошибка со стороны кредитора, о которой сам заемщик даже и не знал. В этом случае разумно обратиться к кредитору с претензией – как он будет решать проблему, самого заемщика уже не касается.
    2. Пойти к кредитным брокерам. Эти специалисты потребуют небольшие комиссионные, но зато сами проанализируют кредитную историю, дадут полную информацию о причинах отказа, расскажут, как вернуть расположение банков, и подберут подходящих кредиторов, которые согласятся предоставить заем даже при подпорченной репутации.

    Рассмотрение заявки по ипотечному кредиту проходит в два этапа – сначала оценивается сам заемщик (на соответствие требованиям банка по платежеспособности и добросовестности), затем происходит оценка объекта.

    Причем отказ по объекту не означает то, что в ипотеке отказано, достаточно выбрать другое жилье и продолжить оформление. В идеале, чтобы то, что объект не подходит под требования банка (например, из-за наличия деревянных перекрытий) выяснилось до проведения оценки, так как затраты на объект, который не подходит для залога будут напрасными.

    На практике встречаются случаи, когда-то, что год возведения дома, в котором находится квартира, слишком ранний, и внутренние регламенты кредитного учреждения не допускают использование такого жилья в качестве залогового объекта. Но и у такой ситуации есть два решения:

    1. Отказ по объекту и поиски другого объекта
    2. Рассмотрение объекта на индивидуальных условиях

    В некоторых случаях взять нетиповой объект в залог банк просто не может, но если дом совсем немного не соответствует критериям банка по возрасту, первоначальный взнос очень большой, срок ипотеки менее 10 лет (а лучше – меньше), то по решению кредитного комитета возможно индивидуальное положительное решение.

    Отказ банка по объекту это не конец — стоит просто начать искать другое жилье

    Это решение прикладывается к кредитному досье, хранящемуся в банке, как основание принятие не типового объекта в залог. Но рассчитывать на такой исход, если первоначальный взнос минимален, а клиент еле-еле прошел по доходу не следует.

    Перед поиском жилья для ипотеки запомните основные требования банков к этому жилью

    Основные требования банка к приобретаемому жилью вполне адекватны:

    • Отсутствие деревянных перекрытий существенно снижает риски гибели объекта при пожаре.
    • При износе дома свыше 70% — банк откажет в выдаче кредита, но и клиенту стоит задуматься: зачем ему ветхое жилье, которое может не дожить до окончательного погашения кредита.
    • Отдельные кредитные учреждения не кредитуют объекты старше 1957 года постройки, другие – дополнительно требуют при выборе такого объекта для покупки в ипотеку справки, что дом не аварийный, не находится в очереди на снос.

    Эти требования часто зависят от региона – в небольших городах часто не такой большой выбор объектов, а в том же Санкт-Петербурге есть достаточно достойных, но старых построек.

    Требования к объекту у разных банков могут отличаться и по другим критериям, для одного кредитного учреждения пятиэтажный жилой дом немного старше 30 лет – отличный вариант залога, а двухэтажные дома старой постройки – неликвид.

    Для другого кредитного учреждения – неликвид и среднестатистические пятиэтажки. Это так же может быть связано как с ситуацией с недвижимостью в регионе, так и просто с внутренними регламентами банка, например, с широкой федеральной сетью, даже не касаемо ведущих банков страны.

    Некоторые банки не работают с выкупом доли и коммуналками, а некоторые чуть ли на них не специализируются, выдавая ипотеку под более высокий процент, естественно.

    Требования характерное для всех банков – отсутствие обременений ( как снять обременение с ипотечной квартиры )

    Вырезка из статьи 37 ГК РФ

    Вырезка из статьи 38 ГК РФ

    При покупке строящегося жилья, нужно выбирать объект из аккредитованных банком. Аккредитация – это одобрение объекта, так как банк предварительно уже провел проверку объекта. Все причины для отказа выявляются при аккредитации.

    Банк может отказать в ипотеке и для новостроящихся объектов

    Крайне редки случаи, когда клиент обращается с уже выбранной квартирой в новостройке, которая не является аккредитованным объектом. Теоретически банк может начать проверку объекта на общих условиях, но это займет достаточно много времени.

    Так же имеет смысл уточнить в кредитном учреждении, условия кредитования в котором наиболее устраивают, не планируется ли аккредитация в ближайшее время. Иногда сотрудничество банка с застройщиком уже идет и до получения аккредитации остается совсем немного, такой вариант стоит тоже рассматривать.

    Если рассматривать причины отказа в аккредитации строящегося объекта, то это может быть:

    1. Ранняя стадия строительства (котлован)
    2. Первый объект нового на рынке недвижимости застройщика
    3. Ненадежный застройщик (оценка ранее возводимых объектов – сроки, качество)
    4. Схема реализации квартир без заключения договора долевого участия (велика вероятность мошенничества)

    Гарантия наличия аккредитации – выбор объекта, в строительстве которого банк участвует финансово.

    Жилой дом – достаточно сложный объект для оформления в залог, так как его труднее оценить. К нему применяются и те же критерии, который были рассмотрены при оценке квартиры (отсутствие обременений, деревянных перекрытий и т.д.), так и отдельные, относящиеся именно к этому типу строений.

    Так, отказ по объекту при покупке жилого дома возможен если:

    1. Нет подъездной дороги;
    2. Не подходит для круглогодичного проживания (отопление, водоснабжение, электричество);
    3. Несоответствие назначения земельного участка его разрешенному использованию по документам;
    4. На участке, на котором расположен дом, есть не зарегистрированные строения (от сторожки до пристройки к дому);
    5. Явные дефекты постройки;
    6. Не соответствующий требованиям фундамент;
    7. Расположение свыше 50-100 км от города.

    Но, опять же, не все банки столь строги. Есть кредитные учреждения, которые кредитуют и на покупку дачных домиков, не пригодных для круглогодичного проживания, находящихся в удалении от города.

    В случае если причина – несоответствие назначению земель по документам – такие объекты не одобрит никакой банк, а если есть незарегистрированный объект, то его можно либо снести, либо зарегистрировать – тут все решаемо.

    Итак, отказ по объекту гарантирован, если жилье предназначено под снос, находится в дома с реконструкцией (планируется отселение), расположено в общежитии, износ превышает 70%, дом достаточно старый (старше 30-60 лет), есть деревянные перекрытия, имеются обременения.

    В других случаях, возможная ситуация, когда один банк объект в залог не примет, а другой, более лояльный, — объект одобрит. При выборе нестандартного объекта имеет смыл заранее, на стадии подачи заявки на ипотеку обсудить вероятность одобрения конкретного объекта, если он уже подобран.

    • Выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Выписка из ЕГРП), где будет указано, что зарегистрирована ипотека в пользу Банка и в пользу Российской Федерации (берется в органе ФРС, где регистрировали сделку);
    • Свидетельство о праве собственности (копию, заверенную нотариусом) или можно предъявить оригинал Свидетельства в Банк и Банк сам снимет копию и заверит ее;
    • Договор купли-продажи (копию) — можно предъявить оригинал Договора в Банк и Банк сам снимет копию и заверит ее.

    Участник НИС лично несет ответственность за своевременное и полное исполнение всех обязательств по Кредитному договору, в том числе за просрочку внесения платежей в счет погашения ипотечного кредита и своевременную оплату страховых взносов.

    Досрочное полное или частичное погашение кредита

    Ежегодный пересчет графиков

    График ежемесячных платежей (неотъемлемая часть Кредитного договора), предоставляется Заемщику при получении ипотечного кредита. Ежегодно, скорректированный в соответствии с изменениями, предусмотренными Кредитным договором, процентной ставкой и размером накопительного взноса, а также с учетом возможного внесения участником НИС частичного досрочного платежа График ежемесячных платежей (Последующий График платежей) предоставляется Заемщику Кредитором / Сервисным агентом. При этом измененный / скорректированный График ежемесячных платежей оформляется (применяется) без заключения дополнительного соглашения к Кредитному договору.

    Последующий График платежей направляется Заемщику один раз в год до 25 января каждого года, при этом Последующий График платежей применяется с 01 января текущего года.

    В Последующем Графике платежей на очередной год указывается:

    • размер Процентной ставки и ежемесячных платежей за предыдущие годы;
    • размер Процентной ставки на очередной год;
    • размер Процентной ставки на последующие годы;
    • размер ежемесячных платежей на очередной год и последующие годы;
    • остаток Текущей задолженности на начало и конец каждого Процентного периода;
    • информация о сроке, оставшемся до полного погашения Текущей задолженности.

    По письменному заявлению Заемщика Кредитор или Сервисный агент один раз в год в уведомительном порядке направляет Заемщику Последующий График платежей.

    Страхование

    Обязательным условием предоставления ипотечного кредита и одним из основных условий Кредитного договора является оформление/ежегодная пролонгация (оплата) договора имущественного страхования предмета залога (приобретаемой недвижимости) и страхование жизни и трудоспособности заемщика (личное страхование).

    О необходимости страхования:

    Переход прав по закладной

    По сложившейся практике Банк, выдавший ипотечный кредит, передает права по закладной Агентству по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) или Сервисному агенту/Региональному оператору АИЖК. Для заемщика при этом ничего не меняется, кроме того, что теперь не Банк, а АИЖК или Сервисный агент/Региональный оператор АИЖК получает право на получение платежей в счет погашения задолженности по кредиту, а также право залога на имущество, обремененное ипотекой.

    Досрочное увольнение

    Если участник НИС увольняется раньше (по расторжению контракта), чем общий срок его службы достигнет 20 лет, то военнослужащий обязан:

    Если военнослужащий по той или иной причине не выплатит задолженность по ипотечному кредиту и ЦЖЗ, то долги с него будут взысканы в принудительном порядке. Поскольку обеспечением по кредиту (займу) служит жилье, кредитор имеет право получить удовлетворение из его стоимости, т.е. заложенное жилье может быть продано, а вырученные средства направлены в счет уплаты долгов.

    Исключение составляют случаи, когда военнослужащего увольняют из Вооруженных сил досрочно по одной из четырех причин, при условии, что общий срок военной службы участника НИС составляет не менее десяти лет:

    • достижение им предельного возраста пребывания на военной службе;
    • в связи с признанием его негодным или ограниченно годным к военной службе по состоянию здоровья;
    • в связи с организационно-штатными мероприятиями;
    • по семейным обстоятельствам, предусмотренным российским законодательством о воинской обязанности и военной службе.

    В этих случаях у заемщика – участника НИС отсутствуют обязательства по возврату средств ЦЖЗ, а также имеется возможность в случае признания участника НИС нуждающимся в жилье предоставления дополнительных выплат на погашение остатка долга по ипотечному кредиту или его части.

Читайте также:  Как сделать кредитную историю для ипотеки
Adblock
detector