Есть два неписаных правила для тех, кто раздумывает о валютной ипотеке. Первое — брать кредиты только в той валюте, в которой получаешь доходы. Второе — не брать валютную ипотеку, если нет возможности закрыть кредит в первые год-два.
Некоторые забывают эти правила, соблазнившись более низкими ставками. Не застрахованы от этого не только опытные участники рынка недвижимости, но и его профессионалы.
Риелтор Ольга из Москвы шесть лет назад взяла валютную ипотеку, хотя и получает зарплату в рублях. Более того, взять кредит в валюте ей посоветовали специалисты из ипотечного отдела их же агентства — одного из лучших в столице, между прочим.
Тогда никто не мог предположить, что сегодня платить придется в два раза больше. Вариантов выйти из валютной ипотеки с минимальными потерями уже нет — прошло шесть лет, и переплаты по кредиту составили существенную сумму, рефинансировать кредит поздно. Остается только смириться с курсом и выплачивать дальше, сетует Ольга.
Наибольшей популярностью валютные кредиты пользовались с 2005 года до кризиса 2008-го. По данным АИЖК, доля валютной ипотеки в выдаче составляла 31,9% в 2006 году, а затем постепенно начала снижаться.
В конце 2008 — начале 2009 года курс рубля сильно упал, многие валютные заемщики не справились с выплатами.
Многим купившим квартиру с использованием валютной ипотеки во время кризиса 2008 года пришлось расстаться со своей недвижимостью, чтобы закрыть кредит. Основная часть задолженности была рефинансирована рублевыми кредитами.
После кризиса 2008 года большинство банков начали отказывать от ипотечных программ в иностранной валюте. Новые кредиты в валюте сейчас почти не выдаются.
По данным Банка России, за первые восемь месяцев 2014 года доля валютных ипотечных кредитов в денежном выражении составила 0,5% от общего объема.
Рынок валютной ипотеки фактически умер после кризиса 2008 года, а новая девальвация рубля только добьет его. От валютных кредитов уже отказались Сбербанк, Райффайзенбанк, Банк Москвы, ЮниКредит Банк и Газпромбанк.
Однако сейчас долларовую ипотеку продолжают выплачивать люди, которые брали валютные кредиты еще до прошлого кризиса.
Эксперт объясняет это тем, что, когда курс доллара начал снижаться, ипотечным заемщикам казалось выгодным оставить кредит в иностранной валюте, ведь размер ежемесячного платежа в рублях становился меньше.
«Брать ипотеку в долларах или евро, проживая в России и получая доход в рублях, это не смелость, не хитрость, не латентная дальновидность — это практически безумие.
Эксперты говорят о четырех тактиках поведения для тех, кто сейчас выплачивает валютную ипотеку.
Первый вариант самый простой — ждать, рассчитывая на укрепление рубля. Правда, сейчас никто не берется давать прогнозы относительно курса валют даже на конец года.
Второй вариант — обратиться в банк с просьбой пересмотреть срок кредитования в сторону его увеличения. В таком случае ежемесячный платеж уменьшится, но итоговые переплаты по кредиту будут больше, чем предполагалось изначально.
Пересмотр срока кредитования подходит тем, кто не может справиться с текущими платежами из-за падения рубля, но готов смириться с общей переплатой по кредиту.
Еще один вариант, который кажется наиболее очевидным, — это рефинансировать кредит, сменив при этом его валюту. Процентная ставка тогда будет выше, но зато ежемесячный платеж не будет зависеть от курса валют. Такое решение, казалось бы, напрашивается само собой, но оно влечет и много трудностей.
Ипотека, выданная на покупку квартиры в строящемся доме, не может быть рефинансирована. Право собственности на такую недвижимость еще не зарегистрировано, и оно не может стать залогом.
Кроме того, в кредитном договоре может быть заранее предусмотрен запрет на последующий залог в другом банке.
Не каждый кредит рефинансировать выгодно. Если выплаты осуществлялись более пяти лет, в этом просто нет смысла.
При рефинансировании заемщик первые годы после получения кредита вновь гасит не столько долг, сколько проценты. То есть, приблизившись к выплатам основной части долга в первом банке, заемщик опять начнет выплачивать проценты.
Также нет смысла рефинансировать кредит, если остаточная сумма долга составляет менее 500 тыс. руб. Временные и денежные издержки просто не успеют окупиться.
должны ли банки или государство принимать меры к реструктуризации валютной ипотеки граждан, чтобы снизить их финансовую нагрузку? Почему?
Люди затем брали валютную ипотеку, потому что процент по ней ниже был. А курс рубля по отношению к доллару США и евро был довольно стабильный, такой беды, как резкий его обвал никто из простых граждан предвидеть не мог.
А кто-то ипотеку брал в валюте потому что заработную плату в валюте получает. Если она не изменилась, то и с ипотекой никаких проблем не нарисовалось у таких счастливчиков.
Должно ли государство тем, кого падение курса рубля привело к финансовому краху?
Конечно, государство никого не принуждало брать валютную ипотеку, как и ипотеку вообще. С одной стороны.
А с другой стороны — ну не сами же граждане, честные налогоплательщики, рубль обрушили. Наверное, нужно помочь им, в беду попавшим.
Врачи же всех лечат, независимо от того, сам виноват или не сам в своей болезни или травме.
Возможно сыграла реклама в средствах массовой информации или сарафанное радио, о том что по валюте низкие ставки и люди не учли скачки цен на мировые нефти и удешевление рубля в отношении этой валюты.
Доллар никак не обманешь, а вот рубль под вопросом!?
Мы тоже рассматривали вариант валютной ипотеки в свое время, это был 2007 год. На тот момент этот вариант был намного выгоднее рублевого, процентная ставка валютного кредита была ниже процентов на 6 (точно не помню), а курс доллара намного стабильнее, и ничто как говорится не предвещало. Даже выросший курс доллара в ближайшие 2 года после этого все равно был выгоднее рублевой ипотеки. После кризиса казалось, что все будет стабильно по крайней мере лет 10-12. Почему мы все-таки взяли рублевый кредит — объяснить не могу, наверно все-таки интуиция сработала.
Банки и государство все равно нагрели руки на этой ситуации с валютами (впрочем, как и всегда), да и делиться их никто не просит. Никто же не говорит, что долги не нужно выплачивать. А вот установить разумный курс после обвала вполне можно было — он все равно бы себя оправдал, в убытке бы не остались, прибыль бы тоже была. Да жадность неуемную деть некуда. Так что реструктуризация — разумный выход. От выбрасывания целых обанкротившихся семей с детьми на улицу никому лучше не будет.
Валютная ипотека стала поводом для жарких дискуссий: кто-то ругает заёмщиков и даже возмущается, почему государство должно им помогать, другие сочувствуют. Сами они уже не первый раз штурмуют банки, требуя внимания государства, и рассказывают, как остались на улице. Medialeaks собрал истории валютных ипотечников, в которых они отвечают на главный вопрос, — зачем они её взяли.
Существует два самых популярных ответа на этот вопрос: в рублях не давали или же — в рублях не хватало денег, а жить по несколько семей в одной квартире было уже невозможно.
Женщина говорит, что доверилась правительству, а теперь разочарована.
Свою историю о том, как он тоже был вынужден взять валютный кредит, рассказал пользователь ЖЖ eny77 , который называет себя валютным ипотечником со стажем в девять лет.
В феврале 2007 года вместе с женой и риелтором они идут в филиал банка. После того, как кредит был получен, рассказывает автор поста, он несколько раз пытался его рефинансировать, но банки отказывались:
Многие объясняют, что невозможно было не брать ипотеку, неважно какую, — была необходимость иметь собственное жильё.