Если квартира куплена в ипотеку до брака, возможно, ее и не придется делить. Все зависит от конкретной ситуации – когда было зарегистрировано право собственности в Росреестре, платилась ли задолженность по кредиту за счет общих финансовых средств супругов или нет, а также от ряда других факторов.
В ч. 1 ст. 33 СК сказано, что на имущество супругов установлен режим совместной собственности. Это значит, что муж и жена пользуются, владеют и распоряжаются недвижимостью, нажитой в браке, по обоюдному согласию. Долей при этом нет.
Действует следующее правило – все то, что было куплено во время брака, является совместным имуществом (ч. 1 ст. 34 СК), а все то, что до него – личным (ч. 1 ст. 36 СК). Но есть некоторые исключения.
Если право собственности заемщика в соответствии со ст. 20 ФЗ № 102 от 16-го июля 1998-го года (далее – ФЗ № 102) было зарегистрировано до заключения брака, то вопрос, как делить при разводе недвижимость, стоять не будет – ведь квартира будет личной собственностью того, кто взял кредит. А значит, и разделу она подлежать не будет.
Другой вопрос в том, что погашение ипотеки осуществлялось за счет общих семейных средств. При этом общим имуществом, в том числе, считаются доходы каждого из супругов от трудовой, предпринимательской или иной деятельности, пенсии, пособия, прочие разновидности выплат. Неважно, что муж, получал, например, 40000 рублей в месяц, а жена – только 10000. В любом случае все эти доходы складываются и должны делиться поровну.
Например, ипотечный заемщик – муж. Брак был заключен 10 февраля 2018 года, а расторгнут – 12 ноября того же года. За указанный период была оплачена кредитная задолженность в размере 500000 рублей (основной долг + проценты) за счет общих средств супругов.
Как видим, квартира останется после развода мужу. Однако он должен будет выплатить жене 250000 рублей – половину от уплаченной суммы.
В соответствии со ст. 37 СК, если один из супругов за счет своих средств или семейного бюджета внесет значительные улучшения в недвижимость (например, капитальный ремонт), значительно повышающие его стоимость, то личная квартира может быть признана совместной.
В Главе 5 ФЗ № 102 нигде не сказано про то, что запрещено производить неотделимые улучшения заложенного имущества. Более того, в ч. 2 ст. 30 ФЗ № 102 даже указано, что залогодатель обязан осуществлять текущий и капитальный ремонт предмета залога.
Вот и получается, что если капитальный ремонт ипотечного имущества будет осуществлен даже за счет общего имущества, то все – квартиру могут признать совместной собственностью. Дальнейшие последствия стандартные – то есть при разводе ее поделят пополам (ч. 1 ст. 39 СК). Долг при этом останется на том, кто изначально брал кредит, если нет обстоятельств, указанных в ч. 2 ст. 45 СК.
В соответствии с ч. 3 ст. 39 СК, общие долги при разводе делятся в тех же долях, что и имущество.
Обязательство супруга, взявшего ипотеку до брака, является личным, так как оно возникло до регистрации брачных отношений по инициативе лишь одного из супругов.
Чтобы долг был признан общим, необходимо наличие обстоятельств, указанных в ч. 2 ст. 45 СК. Например, ипотечная квартира должна быть “использована на нужды семьи”. Каким образом это реализовать на практике, неясно.
Поэтому, как правило, долг остается после развода полностью на том, кто брал кредит.
Если ипотека выплачивалась за счет общих семейных доходов, потом придется ипотечному заемщику при разделе имущества вернуть половину от затраченных средств другому супругу.
Но есть способ избежать этого. Достаточно доказать, что погашение ипотеки осуществлялось за счет средств иных лиц.
Итак, квартира, приобретенная в рамках ипотечного кредита до брака, по общему правилу, не подлежит разделу. Однако заемщик должен выплатить бывшему супругу денежную компенсацию, если погашение долга производилось за счет общих семейных средств, или доказать обратное.