Мы с мужем 6 лет назад приобрели квартиру в общую совместную собственность в ипотеку на 20 лет. Сейчас решили развестись. Муж 2 года не проживает в квартире и кредит не выплачивает. Так как кредит выплачиваю я, то мы с мужем договорись до расторжения брака заключить соглашение о разделе имущества, по которому квартира переходит в мою единоличную собственность после выплаты мной кредита. (Кредитный договор банк не разрешает изменить, т.е. по кредитному договору муж так и будет до окончания срока кредитования Созаемщиком). Мне не понятно какой документ в последствии будет являться основанием для смены собственника. Т.е. какой документ я должна буду предоставить в регистрационную палату после выплаты кредита, чтобы сменить собственника и снять обеменение?
Возникла следующая ситуация,
Мы в лице меня и двух моих братьев решили приобрести отцу квартиру, так как официально работал только старший брат и его жена, ипотека была одобрена им, а точнее жене старшего брата, терь уже около года все платят часть ипотеки так как покупали и брали квартиру мы (я и мои 2 брата) но по факту Собственником квартиры является жена старшего брата, а не отец, Вопрос в том можно ли каким либо образам юридически оформить соглашение или договор или иным образом сделать так чтобы после выплаты ипотечного кредита и выдачи документов Отец становился полноправным собственником квартиры, как и планировалось, Я думал о том что наверняка можно оформить какое либо обязательство по которому жена брата передает права собственности на квартиру , а мы троем обязуемся выплачивать эту ипотеку, что сейчас и делаем,
Вощем ситуация такая и интересно есть ли какое либо решение, и как все оформить и сколько будет стоить подобное оформление.
Ответы юристов ( 3 )
Пока квартира находится в ипотеке (то есть залоге) у банка, никакие сделки по отчуждению данной недвижимости, включая сделки, которые могут быть совершены в будущем, а также сделки о намерениях невозможны без согласия залогодержателя — банка. Поэтому никакие ваши соглашения сейчас без согласия банка не будут иметь юридической силы.
Я думал о том что наверняка можно оформить какое либо обязательство по которому жена брата передает права собственности на квартиру, а мы троем обязуемся выплачивать эту ипотеку, что сейчас и делаем,
Анатолий добрый день. Сейчас вы не можте произвести ни каких действий с вашей квартирой т.к. она взята вами в ипотеку. Это означает что она в залоге. Только когда вы ее выведете из залога т.е. заплатите свой кредит. Только тогда можно совершать любые действия с вашей недвижимостью.
- 7,0 рейтинг
- 2556 отзывов эксперт
Вы не ошибаетесь. Всё так. Но иного варианта для соблюдения первоначальной цели (покупки квартиры на отца) и хоть какой-то подстраховки на случай, если жена брата не пожелает отдавать квартиру, пока нет.
Такой вариант дает заемщику больший выбор среди объектов недвижимости, в отличие от варианта заключения договора мены. Но основная сложность заключается в том, чтобы найти покупателя готового подписать договор купли-продажи с условием того, что квартира в залоге.
Вопрос о том, можно ли поменять квартиру на большую, если она в ипотеке, наиболее распространен. И ответ на него положительный. Однако, осуществление подобной операции является весьма сложным процессом. Кроме того, для совершения такого рода сделки желательно, чтобы были соблюдены два условия:
Закон не запрещает собственнику распоряжаться имуществом, а квартира, оформленная в залог по кредиту, остается в собственности заемщика. Ограничения, связанные с заключением сделок с такой недвижимостью, являются прямым следствием действия обременения, наложенного на жилье.
В этом случае также оформляются два договора. Продажа осуществляется после снятия обременения, покупка оформляется после получения доплаты от владельца квартиры, на которую производится обмен. Деньги, полученные от продажи, можно использовать, чтобы погасить потребительский кредит.
Составить дарственную на ипотечное жилье не составляет труда. Но сделать так, чтобы она приобрела юридическую силу — весьма проблематично. Это возможно только с разрешения банка. Самый простой вариант — выплатить оставшуюся часть долга. Именно с момента погашения ипотеки заемщик становится полноправным владельцем собственности, а значит, может распоряжаться ею по своему усмотрению — дарить, продавать, менять и т. д.
Не секрет, что нечистые на руку граждане могут попытаться совершить сделку без согласия банковского учреждения. Даже если им каким-то образом удастся тайно оформить дарственную на квартиру в ипотеке и произвести ее отчуждение, банк обязательно примет ответные меры. Возможные варианты:
Созаемщики не несут обязанности по страхованию предмета залога — объекта недвижимости, на покупку которого выдавался кредит. Это ответственность титульного заемщика. Что касается приобретаемого объекта недвижимости, то право на него имеет только супруг заемщика, потому что жилье приобретается в период брака и будет являться совместной собственностью супругов в силу положений ст. 34 СК РФ.
И права, и обязанности созаемщков отражены в условиях кредитного договора. Обязанности имеют солидарный характер — то есть, условия по возврату кредита и уплате процентов за пользование кредитом, финансовая ответственность в виде неустойки и другие обязательства устанавливаются в отношении всех созаемщиков. И в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения кредитных обязательств титульным заемщиком кредитор вправе потребовать у всех созаемщиков исполнения этих обязательств в силу положений ст. 323 ГК РФ. А созаемщики обязаны исполнить это требование в полном объёме.
После консультации и знакомства с условиями возможной сделки необходимо подобрать подходящий объект недвижимости. Уверенность в добропорядочности владельца – необходимое условие для успеха сделки, ведь задержка выплаты с его стороны может обернуться серьёзными неприятностями.
- Реквизиты сторон: дарителя, одариваемого и ипотекодержателя.
- Ссылку на документы, на основании которых даритель владеет недвижимостью.
- Технические характеристики объекта.
- Должно быть указано, что квартира передается безвозмездно.
- Перечень прав и обязанностей всех сторон.
- Порядок передачи права собственности, где должно быть указано, что одариваемому известно, что квартира находится в ипотеке, и он принимает на себя как права, так и обязанности ипотекодателя.
- Подписи сторон.
Согласно законодательству обмен ипотечной квартиры возможен. Банки однако неохотно идут на такие сделки, поскольку никакой финансовой выгоды в данных действиях не имеется. Однако такая услуга предоставляется банками в зависимости от выполнения нескольких условий:
Если квартира в залоге (что скорее всего) у банка, то без согласия банка вы не можете квартиру продавать/менять/дарить и совершать иные действия направленные на отчуждения собственности. все это вы можете прочесть в вашем кредитном договоре. Обратитесь в банк — вам разъяснят порядок получения согласия на сделку.
Ипотечный договор купли-продажи регится в Росреестре в теч. 5 дней. выдается свидет. о праве собственности ( с обременением ипотека) . Это обременение снимается после окончат. расчетов с банком. Собственник, на осн. свид. о праве собств, может региться в квартире. Собственник может регить в квартире членов своей семьи, подав в ФМС заявление.
Способ используется преимущественно для новой недвижимости при завершении строительства. Продавец и лицо, приобретающее квартиру, с паспортами оформляют намерения у нотариуса. Закрытая ипотека, снятый залог дают основание обратиться в регистрационную палату, чтобы оформить договор купли-продажи или перезаключить договорные отношения по долевому участию в новостройке.
Надо быть готовым, что скопившиеся процентные начисления надо уплатить самостоятельно: к стоимости отчуждаемой собственности они не относятся. По правилу, только владелец оплачивает услуги за пользование заемными ресурсами. Если ко времени сделки уже отдана большая часть кредита, а остаток меньше стоимости жилья – эту разницу следует выплатить вам.