Добрый день! Подскажите пожалуйста, мы хотим купить дом. Нашли интересный для нас вариант. Дом находится в ипотеке у хозяев, они выплатили половину только банку и продают теперь вот. Но они хотят продать нам дом за половину стоимости, а остаток (50%) ипотечного долга — перевести на нас. Т.е. настаивают на таком варианте продажи. Мы планировали купить дом за наличные сразу и этот вариант нас застал врасплох. Какие подводные камни, какие риски могут быть у нас, как у покупателей? Заранее благодарю, Жанна.
Ответы юристов ( 1 )
Добрый день, Жанна!
Чужой ипотечный кредит ни один банк не переведет на Вас в прямом смысле этого слова. В таких случаях на практике делается следующим образом: Вы обращаетесь в банк, оформляете ипотеку на себя, уведомляя банк о том, что Вы покупаете дом, находящийся в залоге у этого же банка. Тогда банк оформляет документы на погашение ипотечного кредита продавцов, и покупатель выплачивает уже свой ипотечный кредит. Не все банки идут на это. Вам нужно обратиться непосредственно в банк и выяснить есть ли такая возможность. В любом случае без согласия банка ничего не предпринимайте, т.к. если дом в ипотеке, в Росреестре стоит обременение на отчуждение, без согласия банка Вам просто откажут в регистрации сделки.
Но не вижу смысла Вам брать на себя ипотечные обязательства перед банком, если у Вас есть наличные деньги на покупку всего дома. В таких случаях обычно заключается предварительный договор на покупку дома, покупатель передает в качестве задатка продавцу денежную сумму, необходимую для закрытия ипотечного кредита (предварительно берется справка из банка о сумме для досрочного гашения), и сопровождает продавца в банк, либо деньги передаются в банке, чтобы покупатель убедился, что продавец закрыл свой кредит. Продавец закрывает свои обязательства перед банком. Документы на снятие банком обременения в виде залога и договор купли-продажи сдаются в Росреестр в один день.
В статье рассмотрим, в каком банке взять ипотеку на жилой дом. Разберем условия и ставки, а также узнаем, можно ли купить частный дом с участком в ипотеку без первоначального взноса. Мы подготовили для вас список необходимых документов и собрали отзывы клиентов банков.
- Сумма: от 200 тыс. до 99 млн р.
- Ставка: 6 — 14,5%.
- Срок: до 25 лет.
- Первоначальный взнос: от 10%.
- Одобрение по двум документам.
- Оформление за 1 визит в банк.
Подробнее
- Сумма: от 300 тыс. до 30 млн р.
- Ставка: 6 — 11,5%.
- Срок: от года до 30 лет.
- Возраст: 21 — 75 лет.
- Первоначальный взнос: от 15%.
Подробнее
- Сумма: до 26 млн р.
- Ставка: 6 — 12,75%.
- Срок: от года до 30 лет.
- Возраст: 21 — 65 лет.
- Можно оформить жилье с перепланировкой.
- Одобрение без первоначального взноса.
Подробнее
- Сумма: от 500 тыс. до 60 млн р.
- Ставка: 5,4 — 10,2%.
- Срок: от года до 30 лет.
- Возраст: 20 — 65 лет.
- Первоначальный взнос: от 10%.
- Рассмотрение заявки от 1 рабочего дня.
Подробнее
- Сумма: от 600 тыс. до 60 млн р.
- Ставка: 6 — 11,1%.
- Срок: от года до 30 лет.
- Первоначальный взнос: от 10%.
- Можно привлечь до 4 созаёмщиков.
- Можно подтвердить доход справкой по форме банка.
Подробнее
- Сумма: от 300 тыс. р.
- Ставка: 8,25 — 11,5%.
- Срок: от 3 до 25 лет.
- Возраст: с 20 до 64 лет.
- Первоначальный взнос: от 15%.
- Можно привлечь 3 созаемщиков.
Подробнее
- Сумма: от 300 тыс. до 100 млн р.
- Ставка: 6 — 15,5%.
- Срок: от года до 30 лет.
- Возраст: от 20 до 85 лет.
- Можно подтвердить доход справкой по форме банка.
Подробнее
- Сумма: от 300 тыс. до 20 млн р.
- Ставка: 6 — 15%.
- Срок: от 3 до 30 лет.
- Возраст: от 21 до 65 лет.
- Срок рассмотрения заявки — от 1 дня.
- Можно подтвердить доход справкой по форме банка.
Подробнее
- Сумма: до 30 млн р.
- Ставка: 6 — 16,25%.
- Срок: от года до 30 лет.
- Возраст: от 21 года.
- Первоначальный взнос: от 15%.
Подробнее
- Сумма: от 500 тыс. до 20 млн р.
- Ставка: 7,6 — 8,45%.
- Срок: от года до 20 лет.
- Возраст: от 23 до 65 лет.
- Решение по заявке за 2 дня.
- Можно оформить ипотеку без первоначального взноса.
Подробнее
- Сумма: до 25 млн р.
- Ставка: от 6%.
- Срок: до 25 лет.
- Первоначальный взнос: от 15%.
- Возраст: от 21 до 60 лет.
- Можно взять ипотеку по двум документам.
Подробнее
- Сумма: от 100 тыс. до 10 млн р.
- Ставка: 5,9 — 11%.
- Срок: от года до 30 лет.
- Возраст: от 22 до 65 лет.
- Первоначальный взнос — от 10%.
- Можно оформить ипотеку по двум документам.
Подробнее
- Сумма: от 100 тыс. до 15 млн р.
- Ставка: 6 — 14%.
- Срок: от года до 20 лет.
- Возраст: от 21 до 65 лет.
- Первоначальный взнос: от 10%.
- Можно подтвердить доход справкой по форме банка.
Подробнее
- Сумма: от 300 тыс. до 20 млн р.
- Ставка: от 6%.
- Срок: до 30 лет.
- Возраст: от 18 до 65 лет.
- Можно взять ипотеку без первоначального взноса.
- Срок одобрения — от 2 дней.
Подробнее
- Сумма: от 300 тыс. до 4 млн р.
- Ставка: 6 — 13,5%.
- Срок: от 3 лет до 30 лет.
- Возраст: от 21 до 65 лет.
- Первоначальный взнос: от 0%.
Подробнее
- Сумма: от 500 тыс. до 30 млн р.
- Ставка: 9,9 — 16,2%.
- Срок: от 3 лет до 30 лет.
- Возраст: от 21 до 60 лет.
- Первоначальный взнос: от 10%.
- Можно подтвердить доход справкой по форме банка.
Подробнее
Оформление ипотечного кредита начинается с подачи заявки в банк, который вы выбрали. Процедура одинаковая во всех банках. Для удобства вы можете отправить заявление через официальный сайт, выделив несколько минут свободного времени. На странице банка найдите раздел, в котором находится анкета, и заполните предложенные поля.
А также для подачи заявки можно посетить банковское отделение, заполнив анкету на приеме у кредитного менеджера. Этот вариант менее удобный, так как требует больше времени. Сотрудники банка рассмотрят заявление в течение 5 — 14 дней, далее сообщат вам решение и пригласят в отделение для составления ипотечного договора.
Приобрести дом в ипотеку можно на разных условиях в зависимости от того, в какой банк вы желаете обратиться. Но в любом случае выдача кредита предполагает обеспечение в виде залога покупаемой или иной недвижимости, имеющейся в вашей собственности. К примеру, Райффайзенбанк выдает ипотеку под залог имеющейся или покупаемой квартиры, а Сбербанк — только под залог покупаемой.
Обязательным условием ипотеки является оформление страховки на жилье. Отказаться от нее невозможно в силу закона. Банки предлагают и добровольное страхование жизни/здоровья. Его можно не оформлять, но тогда ставка повысится примерно на 1 — 2% годовых.
Еще одно условие ипотечного кредита на коттедж — внесение первого взноса. Большинство банков не выдает денежные средства без первоначального взноса. Величина платежа определяется банком, в среднем она составляет 10 — 30% от суммы кредита, к примеру, в Сбербанке — от 25%, а в ВТБ — от 10%. А если у вас есть материнский капитал, можно оплатить им первый взнос.
Большинство банков устанавливает одинаковые критерии:
- Возраст — от 21 года до 65 лет.
- Российское гражданство.
- Прописка в регионе нахождения банковского отделения.
- Официальная работа.
- Трудовой стаж — от года в общем и от 6 месяцев у нынешнего работодателя.
Банки устанавливают требования не только к заемщикам, но и к приобретаемой недвижимости:
- Это должно быть готовое капитальное строение. Приобрести недостроенный дом в кредит довольно сложно, не все банки соглашаются на это.
- Пригодность жилья для постоянного проживания.
- Отсутствие аварийности и ветхости загородной недвижимости (оформить ипотеку на старый дом будет очень сложно).
- Наличие фундамента из кирпича, бетона или камня.
- Бетонные, кирпичные, металлические, но не деревянные перекрытия.
- Развитая инфраструктура в районе нахождения дома.
- Наличие всех необходимых коммуникаций — электричества, отопительной системы и т. д.
- Небольшая этажность — до 3 этажей.
- Расстояние между домом и ближайшим городом не более 100 км, к примеру, если недвижимость находится в Подмосковье, банк одобрит заявку.
Важно учитывать, что дом с земельным участком не получится купить в ипотеку, если он располагается в военном городке или закрытом административно-территориальном образовании.
Оформление ипотечного кредита требует подготовки определенного пакета документации:
- Паспорт.
- Второй документ, удостоверяющий личность, например, водительские права или загранпаспорт.
- Свидетельство о заключении/расторжении брака.
- Справка о доходах.
- Трудовая книжка.
- Правоустанавливающие и технические бумаги на приобретаемое недвижимое имущество — договор купли-продажи, технический паспорт и т. д.
- Справка об отсутствии обременения на покупаемый объект (то есть дом не должен находиться в залоге).
После получения положительного ответа от банка, необходимо заняться подбором недвижимости. На это банк отводит определенный срок, который составляет до 6 месяцев. После выбора дома наймите оценщика и передайте отчет об оценке жилья в банк. Сотрудники проверят документацию и объект покупки, после чего вынесут окончательное решение по ипотеке.
Если покупка дома будет одобрена, чтобы взять ипотеку, вам понадобится оформить страховку, договор купли-продажи с продавцом и ипотечное соглашение. Далее необходимо зарегистрировать право собственности на дом в МФЦ и передать выписку из ЕГРН сотрудникам банка.
Ренат Канатов:
Светлана Тихонова:
Марина Вагитова: