Периодически люди задают вопросы о покупке квартиры по ипотеке и дальнейшей её сдачи в аренду или наём. В статье я приведу три реальных примера. Два – невыгодных, и один – выгодный.
К этой покупке нужно отнестись со всей серьёзностью. Одно дело нужно сохранить деньги потому, что человек опасается держать их в банке, другой – он реально думает, что можно извлечь выгоду из такой сделки.
Пример первый.
В 2012 году семья купила 1-комнатную квартиру в Щербинке (Москва) в бетоне. Ипотеку брали в Сбербанке на 25 лет. Стоимость квартиры составила 4 300 000, первоначальный взнос 900 000. Ремонт и техника обошлись в 300 000. По графику платежей сумма выходит 9 600 000. Сюда плюсуем 300 000 за ремонт и технику и первоначальный взнос. Стоимость квартиры выходит 10 800 000. Квартира в собственности уже почти шесть лет и сдаётся за 21 000. Ежемесячный платёж по ипотеке выходит 33 000 рублей.
Из примера мы видим, что даже сдача не покрывает сумму платежа по ипотеке. Квартира сдаётся, люди ею не пользуются, а просто ежемесячно выбрасывают деньги на ветер уже почти шесть лет. Хотя, если углубиться в подробности, она сдаётся всего полтора года, а до этого пустовала несколько лет.
Пример второй.
В 2015 году люди купили 2-комнатную квартиру в г. Видное Московской области на этапе строительства. В 2016 дом был сдан, сделан недорогой ремонт в 2017-м. Теперь сдаётся. За сколько сказать не могу – не знаю, но допустим не более 30 000.
Квартира стоила 4 600 000. На первоначальный взнос назанимали денег. Ипотеку взяли на 15 лет. Ежемесячные платежи 53 000 рублей. Этот случай более подробно по цифрам расписать не могу, т.к. нет всей информации. Покупали знакомые, но без моего участия. Опять мы видим, что идут убытки, минимум 23 000 на ветер ежемесячно.
Как в первом так и во втором случаях, люди не пользуются квартирами. Таких примеров масса. И хорошо, что хоть кто-то прежде чем пуститься в такие приключения, задаёт вопросы специалистам о целесообразности. Кстати стоит учесть, что квартиры дешевеют. Теперь квартиру из первого случая можно купить не 4,3 млн., а с натягом за 3,8 в этом же доме (ЖК Калипсо 1, ул. 40 лет Октября, д. 15/1).
Пример третий.
Этот случай можно отнести к выгодному, если по нему купить квартиру и сдавать. Существует множество подпрограмм социальной ипотеки и когда покупателям предоставляется субсидия на приобретение жилья.
Субсидия – это некая сумма, за которую можно приобрести жильё без процентов. Можно добавить свои средства, а можно добавить ипотечные. Причём стоит отметить, что при социальной ипотеке соцработникам АИЖК компенсирует полностью выплаты по процентам, выплачивая их банку за заёмщиков. По сути Заёмщики выплачивают половину стоимости квартиры в рассрочку. Т.е. в данном случае они не платят по ипотеке совсем.
Поэтому, уважаемые покупатели, прежде чем «затягивать на шее петлю», стоит просчитать всё до мелочей. Зачем Вам не ликвидный объект? Многие объясняют это тем, что можно будет заехать в любое время и будет крыша над головой.
А теперь давайте примерно посчитаем, что на самом деле можно сделать, если подойти к этому вопросу взвешенно.
Возьмём просто первый вариант из вышеприведённых примеров. Не купив в 2012 году квартиру за 4 300 000 и имея на тот момент 900 000, несложно посчитать, сколько накопилось бы денег, если бы покупатели откладывали по 33 000 каждый месяц. Хотя даже не 33 000, а 36 000 потому, что они ещё платили эти годы за ЖКУ. 36 000 х 12 (месяцев) х 5,5 (лет) = 2 376 000 + 900 000 (их накопления) = 3 276 000. Немаленькая сумма правда? А с учётом того, что они пока и не планируют там жить, то могли бы и дальше копить деньги. А, если учесть, что теперь эту квартиру можно купить на сегодняшний день за 3 800 000, пусть даже плюс те же 300 000 на ремонт, то осталось бы добавить всего 824 000 руб. Если продолжить подсчёты, то также стоит учесть, что сегодня ипотечная ставка по сравнению с тем годом снизилась ПОЧТИ в два раза. К тому же к этому моменту вырос первоначальный взнос. Поэтому, если бы они брали ипотеку сегодня, то это было бы намного выгоднее.
Как купить квартиру без денег – 10 идей + 9 советов.
Не многие могут позволить себе приобрести жилье в городе.
Как купить квартиру без денег тем, кто не зарабатывает миллионы?
Что нужно сделать для того, чтобы обзавестись собственной квартирой?
Купить свой дом, не потратив при этом большую сумму денег, вполне реально, если проявить некоторую долю изобретательности.
Как купить квартиру без денег для себя или своей семьи?
- Выиграть миллион в лотерею.
- Добавить на покупку средства материнского капитала.
- Продать старое жилище и купить новое в более удобном месте.
- Приобрести жилье в ипотеку или рассрочку.
- Купить жилье в строящемся доме, заплатив гораздо меньшую сумму.
- Договориться с работодателем об автоматическом перечислении денег с заработной платы.
- Занять деньги у друзей или родственников с составлением расписки.
- Заработать с помощью продажи книги, картины или другого предмета искусства, созданного собственными руками.
- Заключение договора ренты с пожилым человеком и его содержание – иждивение.
- Аренда с последующим выкупом.
Следует понимать, что приобрести собственные квадратные метры, не потратив ни одного рубля – невозможно.
Даже при получении жилплощади в наследство или по договору ренты придется выплатить налог.
В последние годы широкое распространение получила практика аренды с последующим выкупом, однако найти такую квартиру очень непросто.
Как правило, на такие условия могут согласиться родственники или богатые люди, имеющие собственное жилье.
Чтобы подобрать вариант с арендой и выкупом, можно обратиться в риелторское агентство или поискать на сайтах в интернете.
Идей для получения собственной квартиры без денег не очень много, но все же, они есть.
Если подойти к вопросу продуманно, творчески, то можно получить желаемое.
Для тех, кому нужно жилье, не обязательно большое, можно приобрести комнату в коммуналке.
Цены на них – смешные, однако у вас появятся свои квадратные метры.
В дальнейшем можно накопить денег, и продав имеющееся жилье, приобрести площадь больше.
Советы желающим приобрести жилплощадь без денег:
Если нет денег на первоначальный взнос, можно воспользоваться потребительским займом.
Однако в таком случае придется выплачивать сразу два кредита – займ и ипотеку, что оказывается гораздо тяжелее, чем кажется поначалу.
Если есть возможность, следует поднакопить деньги на первоначальный взнос самостоятельно.
В таком случае женщине выдаются деньги на первоначальный взнос, а мужчине – ипотека.
Если же мужчина и женщина состоят в законном браке, такой кредит могут и не дать.
Многие застройщики предлагают рассрочку платежа.
Раньше рассрочка давалась на 6-12 месяцев, однако сейчас ее длительность равна времени, затраченному на постройку дома.
Откладывая 30 процентов от своего дохода на депозитный счет, можно накопить сумму для первоначального взноса за 1-2 года.
Для молодых семей государство предусматривает несколько программ по приобретению жилья.
Лучше всего избегать ипотеки.
Этому есть много причин.
Фактически, пока вы выплачиваете ипотеку, ваш дом находится в собственности банка, и при отсутствии платежей он может быть отобран у вас.
А выплачивать в течение 10-20 лет по 25 – 30 000 в месяц очень непросто.
При этом заключается договор ренты.
Однако, здесь таится несколько подводных камней, которые следует принимать во внимание.
Отсутствует фиксированный размер рентного платежа на содержание.
В договоре необходимо прописать сумму платежей, которая чаще всего равняется размеру прожиточного минимума.
В договоре не указаны обязанности, выполняемые по отношению к престарелому человеку.
Обязательно следует прописать, что вы должны делать, а что нет.
Пожилой владелец квартиры имеет неустойчивую психику.
Во избежание рисков следует попросить владельца квартиры пройти психологическую экспертизу.
Данный способ получения квартиры является действительно безденежным.
Однако здесь следует учитывать то, что придется потратить немало времени на уход за больным престарелым человеком.
Также следует проверить все документы, во избежание недоразумений в дальнейшем.
У владельца квартиры в действительности не должно быть наследников.
Категории граждан, имеющих право на получение жилья по Государственным программам:
- Молодые семьи с детьми.
- Многодетные семьи – с 3 и более детьми.
- Проживающие в аварийных домах.
- Семьи, имеющие право на получение материнского капитала.
- Ветераны ВОВ.
- Военные.
- Госслужащие.
Если вы относитесь к одной из перечисленных категорий граждан, то для бесплатного получения жилья необходимо собрать пакет документов и предоставить их в орган местного самоуправления.
Однако в некоторых случаях приходится ожидать своей очереди на получение жилья много лет.
Подробное пояснение с примерами, почему не стоит покупать квартиру в ипотеку:
Однако он не является бесплатным.
Несмотря на все очевидные плюсы такого способа приобретения дома, все же придется вложиться в начальный капитал, а впоследствии, выплачивать кредитные взносы каждый месяц.
Плюсы приобретения жилья в новостройке:
- Сравнительно невысокая стоимость жилья.
- Отсутствие необходимости оплачивать страховку квартиры.
- Возможность выбора удобной планировки жилплощади.
- Заселиться можно будет только после окончания постройки дома.
- Первоначальный взнос около 200 000 рублей.
- При невнимательном выборе застройщика можно потерять деньги, дом попросту не будет построен.
Чтобы приобрести жилище вообще без денег и не вложить в нее ничего, это нужно выиграть в лотерею.
Во всех других вариантах деньги придется возвращать поэтапно.
Однако для молодой семьи, или людей, не имеющих возможности сразу заплатить больше миллиона за жилую площадь, приобретение строящегося жилья в ипотеку или рассрочку является отличным вариантом и лучшим способом решения проблемы.
Те, кто задались вопросом о том, как купить квартиру без денег, должны решить для себя, на какие жертвы они готовы пойти.
Ведь бесплатного сыра не бывает, и за квартиру все же придется расплачиваться.
Самый лучший вариант – накопить крупный первоначальный взнос для ипотеки, или найти пожилого человека, которому требуется уход, и у которого нет наследников.
Инвестирование в недвижимость — прекрасный способ сохранения и приумножения капитала. Вот только далеко не у всех есть такие средства для вложения. В этом случае можно приобрести квартиру в ипотеку. В дальнейшем ее можно сдавать в аренду, так как на московском рынке недвижимости стабильно держится спрос на жилье. Давайте проанализируем, выгодна ли такая покупка квартиры.
- Фиксирование цены и ежемесячных платежей. По мнению экспертов, стоимость жилой недвижимости и ее аренда на столичном рынке будет продолжать расти. Возможно, через 10 лет ежемесячный платеж по кредиту будет равен арендной плате.
- Высокая прибыль. Опережающий рост цен позволит с арендных платежей покрывать и коммунальные отчисления, и износ.
- Уплата подоходного налога. В соответствии с Налоговым законодательством страны арендные платежи относятся к группе доходов, с которых необходимо 135 уплачивать государству.
- Прогнозируемое повышение налога на недвижимость. Особенно коснется владельцев, которые имеют несколько объектов.
- Согласование с банком. Для сдачи в аренду необходимо разрешение банковских органов.
Рассмотрим 2 варианта приобретения жилья для сдачи в аренду.
Предположим, что у потенциального инвестора есть денежные ресурсы для внесения первоначального взноса по ипотеке в размере 1 миллион рублей.
Статистика стоимости жилья в Московской области выглядит следующим образом:
Целесообразнее приобретать однокомнатную квартиру, так как именно такое жилье пользуется повышенным спросом на рынке недвижимости. Более детально ознакомиться с потребительским спросом на арендованное имущество можно на рисунке 2.
Итак, допустим, для сдачи в аренду инвестор приобретает однокомнатную квартиру стоимостью 5 млн. рублей.
Средняя ставка по ипотечным кредитам установлена на уровне 13%, именно ее и будем брать в расчет. Сумма необходимого кредита — 4 миллиона рублей, ежемесячный платеж — 45113 рублей. Соответственно, за год заемщик должен быть готов распрощаться 541342 рублями. В среднем аренда жилья составляет 30 тысяч рублей в месяц.
- Где лучше взять ипотеку | Что нужно знать, чтобы спать спокойно
Расходы инвестора за 1 год:
- 541342 рублей — ежемесячный платеж за год;
- 3 тысячи рублей — страховка;
- 46800 рублей — сумма налога с дохода (360000* 0,13);
- Итого годовые расходы: = 591142 рубл.
- Расходы за 25 лет = 591142*25 = 14778550 рублей.
- Доходы инвестора — плата арендаторов от сдачи квартиры.
- Доход за 1 год = 30000*12 = 360000 рублей. За 25 лет = 360000* 25 = 9 миллионов рублей.
Чистая прибыль за весь срок = 9 000000 — 14778550 = — 5778550 рублей, то есть покупка квартиры в ипотеку для сдачи в аренду в этом случае нецелесообразна.
В расчет не включена сумма коммунальных платежей и сумма минимального обустройства, так как они являются переменной величиной. Естественно, при их включении в статью расходов вкладчика убыток от этого варианта инвестирования только увеличится.
Ежегодные расходы инвестора в этом случае будут равны, так как отсутствует сумма первоначального взноса. Итак, структура расходов будет выглядеть следующим образом:
Как получить ипотеку без первоначального взноса
- ежемесячный платеж по кредиту — 56392 рубля;
- страховка — 3 тысячи рублей в год;
- налог с дохода — 46800 рублей в год;
- Итого общие годовые расходы = ( 56392*12)+3000+46800 = 726504 рублей
- Расходы за 25 лет = 726504*25 = 18162600 рублей.
- Доходы инвестора от сдачи жилья в аренду = 30000* 12*25 = 9000000 рублей.
Прибыль инвестора = 9000000 — 18162600 = — 9162 600 рублей, то есть при этом варианте вложения средств инвестор тоже терпит убыток.
- Сумма первоначального взноса по кредиту = 3 миллиона рублей (5 миллионов* 0,6);
- Ежемесячные платежи = 22556 рублей;
- Страховка — 3 тысячи в год.
- Расходы за 1 год = (22556*12)+ 46800+3000 = 320472 руб.
- Расходы за 25 лет = 320475*25 =8011800 рублей.
- Доходы = 30000*12*25 = 9000000 рублей.
- Прибыль инвестора = 9000000- 8011800 = 988200 рублей.
Таким образом, покупка квартиры за счет кредитных средств для сдачи в аренду экономически обоснована только при первоначальном взносе от 60% и выше.
Выбор этой схемы инвестирования уместен только при больших суммах первоначальных инвестиций. Если же инвестор не обладает таким капиталом, то лучше предпочесть вариант вложения их в строящееся жилье. Особенно эффективно инвестирование на ранних этапах строительных работ, так как к заключительным циклам стоимость объекта недвижимости может увеличиться в несколько раз.
На практике встречается и такой вариант обогащения, как продажа прав собственности на строящийся объект в самый разгар работ. Таким образом частный инвестор может за 1 год получить до 800 тысяч рублей дохода, который зависит от месторасположения строящегося жилья. Естественно, у ветки метрополитена доходность от инвестирования в строящийся объект и продажа прав на жилье до его сдачи в эксплуатацию принесет большую прибыль.
- Инвестиции в строительство жилой недвижимости
Что касается варианта инвестирования в покупку квартиры для последующей ее сдачи в аренду, то в 90% случаев он является убыточным. Это связано с высокими банковскими процентами. Стоит отметить, что на Западе такое вложение окупается достаточно быстро, так как ипотечные ставки составляют от 2 до 6%. Автор Стадник Татьяна Викторовна.