Сделка осуществляется в следующем порядке. Покупатель недвижимости оплачивает банку оставшуюся сумму по кредиту и получает письмо и закладную о полном погашении кредита, которые вместе с договором купли-продажи передаются в регистрирующий орган — Росреестр. После передачи указанных документов в регистрирующий орган по прошествии пяти дней (ускоренный вариант) или по прошествии двух недель (обычный вариант) снимается обременение с имущества в виде залога и, во-вторых, осуществляется регистрация перехода права собственности от продавца к покупателю. Покупатель получает новое свидетельство о государственной регистрации права, свободное от обременения.
Чем опасен данный способ совершения сделки? После погашения кредита и до регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи права пройдет, по меньшей мере, 5 дней. За этот период времени продавец может отказаться от сделки и право собственности на продаваемый объект останется за продавцом. При этом объект недвижимости будет освобожден от залога. Покупатель же, осуществивший погашение кредита за продавца, вынужден будет обращаться в суд с требованиями о взыскании оплаченных ему банку или продавцу денег в счет погашения кредита, а это значительная потеря времени, денег и не гарантированный результат разрешения спора.
Путь второй, более дорогой и немногим более долгий, относительно первого, при этом полностью страхующий риски покупателя квартиры или нежилого помещения.
В соответствии с данным способом приобретения залоговой квартиры, сначала в регистрирующий орган подается комплект документов купли-продажи имущества, затем, после осуществления регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи от банка подается письмо о полном погашении кредита и закладная.
Регистрационная служба сначала регистрирует переход права собственности от продавца к покупателю с сохранением обременения, а затем осуществляется снятие обременения. Денежные средства по сделке закладываются в банковскую ячейку с определенным правом доступа к ней и в обязательном присутствии работника банка. В банковскую ячейку закладываются помимо денежных средств за приобретаемую квартиру или офис, так же оставшиеся денежные средства в погашении кредита (залога).
После сделки сотрудник банка изымает из банковской ячейки сумму в погашении залога, продавец забирает оставшиеся для него денежные средства.
Дата публикации: 18:01 28 января 2011
Добрый вечер! Подскажите пожалуйста, ситуация следующая: подобрали квартиру для покупки, но хозяева до конца не выплатили ипотеку, осталось погасить где-то около 500 тысяч. Мы собираемся тоже частично использовать для покупки ипотеку, каким образом оформить сделку?
Добрый вечер, Оксана. Всё зависит от того, в каком банке берёте ипотеку Вы и в в залоге какого банка находится покупаемая квартира. Если в разных, то такая сделка маловероятна. Если в одном, то с переводом долга на Вас. Либо сначала гасится ипотека, потом выходите на сделку. Нужно знать все нюансы по сделке. Но Вы зря рассчитываете, что найдёте инструкцию в интернете. Советую обратиться к специалистам в своём регионе. Здесь не хватит места, расписать всё в подробностях.
Сделка возможная, не менее 1,5-2х месяцев ,сумма не большая, много нюансов, советую взять специалиста
1. Продавец гасит ипотеку потреб кредитом, снимает обременение, регистрирует снятие в росреестре, вы подаете подготовленные документы на квартиру в банк на одобрение, проводите сделку, закладку денег, регистрацию , оформляете акт приема- передач и Аллилуйя -история завершилась
2. Если у продавца нет денег, выплачиваете его ипотеку, получаете расписку и нотариальное заявление об условиях продажи квартиры, продавец снимает обременение, регистрирует снятие в росреестре, вы подаете подготовленные документы на квартиру в банк на одобрение, проводите сделку, закладку денег, регистрацию , оформляете акт приема- передач и Аллилуйя -история завершилась Рисков достаточно
Спасибо большое за ответ! А если по второму варианту и оформить эти 500 тыс. авансом в счет оплаты за квартиру?
Можно, только осторожно, подстрахуйтесь нотариальным заявлением обязательно, проговорите сроки снятия обременения, это важно, а лучше обратиться к человеку знающему — у вас трудная сделка, может на пути обнаружиться множество нюансов
Проверьте ещё, не гасилась ли их ипотека маткапиталом
1 — Если есть желание дать «авансом» денюжку в размере 500 тысяч, то лучше оформить задаток. В случае если они вас подведут, то должны будут по суду вернуть в два раза больше. Авансы на такие крупные суммы редко даются. (может я не видел)
2 — действительно, как написала Надежда — проверьте на маткапитал. Тут может быть подстава с тем, что родители ребенка потом вернутся и будут выциганивать долю.
3 — Поговорить с менеджерами банка, как у них в практике происходят такие вопросы (они 100% с этим уже сталкивались и не раз) Там уже есть своя система урегулирования этого вопроса, более простая и безопасная, чем если давать 500 тысяч на руки продавцам. Велосипед уже изобретен.
4 — Тем более, раз квартира уже в залоге у другого банка, то значит по документам то уж точно там всё в порядке. Банк редко относится безответственно к своим деньгам, которыми рискует.
Добрый вечер. Если проводить эту сделку без прекращения текущего обременения, то она возможна только в рамках одной кредитной организации и, скорее всего, через регистрацию двойного обременения банка, т.е. до полного исполнения кредитных обязательств продавца на квартире будет «висеть» два залога. Такая сделка проводится в несколько этапов и с несколькими регистрационными действиями. Ключевое тут, подстраховать свои риски, чтобы текущий правообладатель должным образом исполнил свои обязательства.
Второй вариант – гасить чужую ипотеку и надеется на порядочность второй стороны. Тоже довольно растянутое во времени мероприятие и несущее в себе значительно больше рисков, чем первый вариант. Довольно приличная сумма обменивается на мифическую добросовестность продавца. А что, если он просо скажет Вам спасибо… суды и разбирательства.
Еще вариант – продавец сам решает свои проблемы, изыскивает необходимую сумму, гасит кредит, снимает обременение и только потом Вы выходите на сделку. Тоже не быстрый вариант, примерно 1-1,5 месяца. При грамотной организации для покупателя в плане финансовых рисков это самый безопасный вариант.
Илья, не согласен со словами «банк редко относится безответственно к своим деньгам, которыми рискует.». Чем банк рискует? Ответственность заемщика застрахована. Рискует при ипотеке только заемщик. Я недавно приводил пример по своей сделке со Сбербанком, где за 2 месяца прошло несколько регистраций права: сначала брачный договор, потом дарение и через месяц продажа по ипотеке Сбербанка. Никто даже слова не сказал.