С 2004 года военнослужащие РФ могут приобретать квартиры в собственность, участвуя в накопительно-ипотечной системе (НИС). В народе НИС получила название военная ипотека. Действительно, по своей сути покупка квартиры по военной ипотеке — это обычная ипотечная сделка. Основное отличие в том, что первоначальный взнос в банк происходит за счет накоплений, перечисляемых из федерального бюджета на накопительный счет военнослужащего, а ежемесячные выплаты банку по ипотечному кредиту происходят за счет Министерства обороны. Военнослужащий имеет право купить квартиру по военной ипотеке уже через три года участия в программе.
На сегодняшний день сделки по военной ипотеке скорее редкость, чем обыденное явление. Связано это с тем, что большинство военнослужащих ждут более выгодных условий НИС, обещанных Министерством обороны в 2013 году. Количество банков выдающих кредиты по военной ипотеке не велико. И банки еще не успели идеально отработать схему проведения подобных сделок. Поэтому в процессе покупки квартиры случается очень много накладок, связанных с неопытностью сотрудников банка, проводящих сделки по военной ипотеке.
Работая с военнослужащими по военной ипотеке, у меня появился небольшой список вопросов к Министерству обороны:
1. Как военнослужащий, не имеющий никакого опыта покупки квартир, особенно по ипотеке, должен самостоятельно купить себе квартиру?
2. Как военнослужащий, которого для поиска квартиры не отпускают с работы, может выбрать себе квартиру?
3. Почему Минобороны не выделяет средств военнослужащему для найма специалиста по сделкам с недвижимостью (или не предоставляет своего специалиста)?
4. Почему военнослужащий должен из своего кармана осуществлять авансовые платежи и платежи за оценку недвижимости, оформление сделки и титульное страхование?
Конечно Министерство обороны на эти вопросы не ответит, а решение всех затронутых проблем переложит на голову военнослужащего и членов его семьи.
Чтобы немного облегчить жизнь военнослужащему, покупающему квартиру по военной ипотеке, я решил написать краткую инструкцию.
1. Получите свидетельство о праве участника НИС. (Порядок получения свидетельства узнайте в штабе своей воинской части).
3. Обсудите с менеджером выбранного Вами банка все детали предстоящей сделки:
— требования банка к приобретаемой квартире,
— исчерпывающий перечень документов по покупаемой квартире,
— список оценочных компаний,
— список страховых компаний,
— сроки рассмотрения квартиры на кредитном комитете банка и в Росвоенипотеке,
— стоимость наличных расходов по сделке (банковская ячейка, выдача кредита, договор купли-продажи, регистрация сделки, нотариальные расходы),
— фамилии менеджеров, которые будут работать с Вами на разных этапах сделки (после этого обсудите с ними детали сделки, за которые они несут ответственность).
4. Получите расчет максимальной суммы кредита (если у Вас нет своих средств, то с учетом накопительного счета сумма будет не больше 2.800.000 рублей).
5. Начинайте поиск квартиры:
— при первом телефонном разговоре с представителем продавца квартиры, выясните соответствие параметров квартиры к требованиям банка. Основное требование Росвоенипотеки — полная стоимость квартиры в договоре купли-продаже и отсутствие перепланировки. Сразу скажите агенту, что у Вас военная ипотека (нет смысла тратить время на просмотры квартир, которые Вам не продадут).
— Посмотрев выбранные Вами квартиры и остановившись на той, в которой Вы будете жить, договоритесь с агентом или собственником квартиры о внесение аванса. Сразу оговорите следующие моменты:
* Размер аванса (чем меньше, тем лучше).
* Порядок взаиморасчетов (еще один неприятный момент, ибо деньги продавец получит из двух источников — банковская ячейка и аккредитив (средства перечисляемые Росвоенипотекой с накопительного счета военнослужащего)).
* Порядок взаиморасчетов с агентом продавца (да-да, не удивляйтесь. Это третий неприятный момент, но теперь для агента. Комиссия агента продавца входит в стоимость квартиры, и теоретически оплачивается продавцом, но фактически эту сумму передает агенту покупатель, используя вторую банковскую ячейку. А в нашем случае, банк откажется разбивать сумму кредитных средств на две ячейки, поэтому Вы должны уведомить агента, что свою комиссию он сможет забрать только у продавца, после совершения сделки.
* Перечень документов необходимых банку для проверки квартиры (и, Вас уже не должно удивлять — это четвертый неприятный момент. Продавец должен предоставить банку некоторое количество документов, не входящих в стандартный пакет документов, необходимых для сделки. Этот перечень Вы должны были узнать у менеджера банка (см. п. 3).
* Обязательное подписание предварительного договора купли-продажи между продавцом и покупателем (входит в пакет документов предоставляемый на кредитный комитет Росвоенипотеки).
* Доступ в квартиру оценщика, для визуального осмотра и фотосъемки квартиры.
6. Предположим, что Вам попался очень лояльный агент и продавец квартиры, и Вы смогли обо всем договориться. Теперь Ваша задача все вышеперечисленное написать на бумаге, озаглавить ее договором аванса, подписать с продавцом в двух экземплярах и передать ему в качестве обеспечения обязательств оговоренную сумму (+/- 30000 рублей).
8. Когда весь пакет документов предоставляемых в банк на кредитный комитет будет готов, несите его менеджеру банка. Вот теперь пошло время ожидания решения кредитного комитета. Периодически напоминайте о себе менеджеру банка.
9. Банк вынес положительное решение о кредитовании Вас под выбранную квартиру. Можно назначать день сделки. Как правило, это происходит через несколько дней. Согласуйте этот день с командиром своего подразделения. Потому что сделка по военной ипотеке занимает целый день.
10. День сделки. Вы встречаетесь с продавцом в банке. Можете назначить ему время прихода на час позже, потому что Вам надо подписать кредитный договор и договор страхования. За это время внимательно изучите эти договора, проверьте их на предмет ошибок, но подписывайте только после прихода в банк продавца (вдруг он в последний момент передумает и не приедет). Вместе с продавцом проверьте договор аренды банковской ячейки и условия допуска к ней (условием допуска будет зарегистрированный договор купли-продажи и, возможно, выписка из ЕГРП). После этого внимательно прочитайте договор купли-продажи квартиры, составленный сотрудниками банка. Обратите внимание на сроки юридического и физического освобождения квартиры. Когда все документы подписаны, происходит выдача денег покупателю с одновременной закладкой их в банковскую ячейку (ключ оставьте у себя, до момента обмена его на расписку от продавца в получение денег) и открытие счета продавца для перечисления денег по аккредитиву. После закладки, специально назначенный гонец, отвозит пакет документов на государственную регистрацию сделки.
11. Через пять-семь дней стороны сделки снова встречаются в банке, чтобы получить документы на квартиру, обменяться ключом от ячейки и распиской в получении денег и договориться о времени передачи квартиры.
12. Когда Вы встретитесь с продавцом на квартире, подпишите с продавцом акт приема-передачи квартиры, который будет означать не только фактическую передачу квартиры, но и завершение сложнейшей сделки, которую Вы смогли провести самостоятельно, заслужив, тем самым, уважение всех риэлторов Москвы и Московской области.
Если Вам необходима помощь или профессиональные консультации — обращайтесь. Т.к. я сам офицер запаса, скидки будут серьезные.
Для военнослужащих с 2005 года имеется отличная перспектива купить вторичное жилье в военную ипотеку, т.е. через накопительно-ипотечную систему обеспечения жильем военных. В целом перспективы военной ипотеки, по заявлениям руководителей Минобороны таковы, что с 2023 года это будет единственная форма жилищного обеспечения военнослужащих.
Обязательными участниками НИС становятся офицеры, мичманы, прапорщики, которые заключили первый контракт после начала действия программы. В добровольном порядке становятся участниками программы:
- выпускники высших военных заведений, начавшие служить до 2005 года;
- офицеры, контракт с которыми был заключен после их призыва из запаса, но не раньше 2005 года;
- прапорщики, мичманы, срок службы которых по контракту будет составлять три года после января 2005 г., а заключение контрактов произошло до этого года;
- солдаты, матросы, сержанты, старшины, имеющие уже в 2005 г. второй контракт.
При соблюдении данных условий все перечисленные выше военные, кроме выпускников, получивших офицерское звание (они становятся участниками НИС в обязательном порядке), пишут рапорт командиру части.
Рапорт регистрируется в журнале служебных документов, и данные передаются в Генштаб, где и формируются списки участников накопительной системы.
Затем информация поступает в квартирно-эксплуатационное управление Министерства обороны, а оттуда в Росвоенжилье, где участнику присваивается номер и открываются пополняемые ежемесячно счета на каждого участника.
После включения в реестр, военнослужащему приходит уведомление с указанием индивидуального номера.
Первоначально работала военная ипотека на вторичном рынке жилья. То есть, предлагались квартиры, имеющие собственника, либо дома. Если с квартирами все было почти, как и в обычной ипотеке, при правильном оформлении б/у квартиры в Военную ипотеку, то купить дом (отдельный коттедж), как вторичное жилье в Военную ипотеку разрешено, а землю приходилось покупать за свои средства.
Банки до нынешних времен не работают с такими объектами.
Какой алгоритм у военной ипотеки на вторичном рынке недвижимости? Купить вторичное жилье по военной ипотеке можно даже самостоятельно, не обращаясь к риэлторам. Алгоритм приобретения жилья будет выглядеть следующим образом:
- Спустя положенные три года, участник программы получает Свидетельство, по которому Военная ипотека на вторичном рынке жилья дает право приобретения квартиры.
- После этого выбирается банк, в котором имеются программы Военной ипотеки. Обязательно следует получить максимум информации о кредиторе, как наличие комиссий, сумма кредита, требования к страховке.
- Получить подробную консультацию у менеджера по вопросам:
- требования к приобретаемому жилищу;
- перечень требуемых документов;
- информацию об оценщиках;
- информацию о страховщиках;
- сроки согласований банка и Росвоенипотеки;
- стоимость банковской ячейки, кредита, договора, регистрации сделки, услуг нотариуса;
- персональные данные менеджера, с которым придется работать.
Далее необходимо выяснить вопрос о возможной сумме кредита.
- Можно начинать подыскивать вторичное жилье по военной ипотеке. При этом нельзя забывать о требованиях Росвоенипотеки: стоимость квартиры, отсутствие несанкционированных перепланировок. Момент встречи с продавцом, осмотр, внесение аванса, просьба к продавцу о предоставлении достаточно значительного пакета документов, который отличается от стандартных документов — весь процесс представляется не очень приятным и занимает время, которое ограничено для покупателя и растянуто для продавца.
- Если все условия устроили продавца, то составляется договор об авансе.
- Далее необходимо составить оценку выбранной квартиры, для чего приглашается представитель оценочной компании.
- Все документы сдаются в банк для его решения о выдаче ссуды или отказе.
- Положительное решение банка становится стартом проведения сделки.
- После подписания договора с кредитором, страховщиком, подписывается договор с продавцом о купле-продаже, и документы отправляются на государственную регистрацию.
Через несколько дней, порядка семи, будет зарегистрирована военная ипотека. Расчёт с продавцом происходит за вычетом аванса, подписывается акт передачи-приема, и можно заселяться в квартиру.
Затем следует не более чем за три дня передать кредитору свидетельство о праве собственности, договор приобретения жилья, выписку, полученную от ЕГРИП.
Что касается конструктивного изменения внутренних помещений квартиры, то перепланировка квартиры по военной ипотеки не допускается до снятия обременений с объекта залога.
Провести такую сделку, правильно оформить б/у квартиру на военную ипотеку совсем не просто. Не в каждом банке есть хорошие специалисты, готовые работать с программами военной ипотеки. А военнослужащему, имеющему минимум времени, доставит массу хлопот сбор документов, поиск подходящего банка, правильное оформление б/у квартиры на военную ипотеку.
Вызывает также вопросы возможность покупки жилья в другом городе, отличном от места службы. Например, оформить покупку квартиры в Краснодаре вторичное жилье, военная ипотека доступна по доверенности. Таким образом, не обязательно лично летать из Мурманска в Краснодар, чтобы подобрать и оформить сделку купли-продажи. Данную операцию может выполнить доверенное лицо на основании нотариальной доверенности.
Ещё один важный момент заключается в том, что если военнослужащий потратил собственные средства при покупке квартиры, и тому есть документальное подтверждение, то законодательством предусмотрен возврат подоходного налога при покупке квартиры по военной ипотеке, будь-то новостройка или вторичный рынок.
Военнослужащие Российской Федерации в процессе службы, а также после выхода на пенсию могут купить квартиру по программе военной ипотеки.
Государство предлагает представителям данной категории граждан получить целевой заем в банке на особенных условиях. Основная финансовая нагрузка при этом ляжет на государство. Уже около десяти лет военнослужащие в России решают жилищные проблемы при помощи правительственной программы.
Больше не нужно стоять в бесконечных очередях, чтобы получить жилье в домах, где ведомство расселяет своих служащих. Все о механизме получения кредита по военной ипотеке вы узнаете из нашего материала.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !
Программа военной ипотеки – это накопительно-ипотечная система, состоящая из двух этапов (о том, что такое военная ипотека и в чем ее отличия от обычной, мы рассказывали здесь).
Для начала гражданин России должен заключить контракт на прохождение службы в ВС РФ и прослужить там как минимум три года. С самого первого дня у военнослужащего появляется личный счет, куда за каждый год начисляются целевые средства.
Стать участником программы имеют право только граждане со статусом военнослужащего. Это не только кадровые военные вооруженных сил, но и работники Министерства обороны, ФСБ, ФСО, Национальной гвардии и других. О том, могут ли воспользоваться военной ипотекой служащие вневедомственной охраны и Росгвардии, читайте в отдельном материале, а из этой статьи вы узнаете, имеют ли такое право военные по контракту.
После трех лет службы он имеет право воспользоваться деньгами на счету и плюс получить целевой жилищный заем с пониженной процентной ставкой. Примечательно, что все дальнейшие транши по погашению кредита происходят за счет государства.
О том, каковы условия для участия в программе военной ипотеки, мы рассказывали тут, а более подробно об этапах приобретения квартиры таким способом читайте в этой статье.
Возможно ли приобретение нескольких помещений? Государство не ограничивает военнослужащих. Закон не запрещает приобретать в рамках военной ипотеки две и более квартиры.
Если на счетах некоторых военнослужащих скопились суммы, достаточные для приобретения нескольких объектов недвижимости, государство не станет их ограничивать. Средства на индивидуальном счету гражданин сможет использовать по своему усмотрению – например, 40% потратить на первую квартиру, и 60% на вторую.
Но ипотечный кредит по военной программе разрешается брать только один – на один объект недвижимости. Соответственно, вторую квартиру можно приобрести полностью за средства с индивидуального счета или, добавив к ним собственные сбережения.
Также военнослужащий получит возможность обратиться за кредитом на вторую квартиру в любой другой банк. Но здесь вес будут иметь стандартные для кредитных организаций критерии – кредитная история, степень дохода семьи и другие.
Наконец, супругам, служащим в ВС РФ, предоставляется два отдельных счета, куда начисляются средства. Поэтому и пользоваться ими они могут отдельно друг от друга, например, для приобретения двух отдельных объектов недвижимости.
Оформление Свидетельства о праве участника накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих на получение целевого жилищного займа.
Военнослужащий должен написать рапорт о желании получить свидетельство командиру части. Тот регистрирует его, отправляет в орган военного управления, после чего в главном командовании соответствующего рода войск проверяют сведения, переплавляют их в Департамент жилищного обеспечения Министерства обороны, а военнослужащему отправляют сертификат участника военной ипотеки.
Все указанные процедуры должны быть завершены за один календарный месяц.
- Анкета претендента на ипотеку.
- Свидетельство о праве получения целевого льготного займа.
- Паспорт (плюс копии всех страниц).
- Подтверждение участия в накопительно-ипотечной системе.
- Свидетельств о рождении детей (если есть).
Отдельно придется собрать документы и по выбранной недвижимости. Здесь сразу следует обращаться к компании, владеющей новостройкой:
- Выписка из государственного реестра (если квартира уже готова к эксплуатации).
- Документ, на основе которого владелец получил право на недвижимость.
- Оценка жилья, выполненная независимым экспертом.
- Кадастровый паспорт.
- Справка о том, что в квартире никто не зарегистрирован.
Со всем этим пакетом бумаг заемщик направляется в банк, где его заявление рассматривают в течение 3-5 рабочих дней. По итогу финансовая организация озвучивает свое предложение по сумме ипотечного кредита (перечень лучших банков, которые работают с программой военной ипотеки, мы приводили в этом материале).
Подписание договора об ипотеке с банком.
- три экземпляра подписанного проекта договора целевого жилищного займа;
- копию договора с графиком платежей;
- заверенную банком копию свидетельства о банковском счете;
- копию отчета о проведенной оценке недвижимости.
Если с документами все в порядке, то в течение 10 дней ведомство подписывает проекты кредитного договора, перечисляет деньги на счет военнослужащего в банке.
Страхование квартиры по военной ипотеке.
Страхование квартиры – обязательный элемент получения кредита, отказаться от страховки нельзя, хотя она и сопряжена с лишними расходами для заемщика. Как правило, банк предлагает подписать договор с компанией-партнером. Документ представляет собой полис с графиком платежей.
Весь перечень подписанных документов выглядит следующим образом:
Чаще всего все эти документы дилер курьером доставляет для подписания застройщику и отправляет на государственную регистрацию. Ею в Российской Федерации занимается Росреестр. Потребуется заплатить государственную пошлину в размере 2 000 рублей. Готовые документы заявителю предоставляются в срок от 5 до 12 рабочих дней.
Узнать о том, как происходит покупка по военной ипотеке не только квартиры в новострое, но и других видов недвижимости, можно в специальной статье.
Ориентировочные временные затраты (выборочно):
Что касается расходов, то наиболее дорогим удовольствием является страховка на недвижимость. Следует помнить, что страховка квартиры – обязательна (от 3 000 до 12 000 рублей), но от страхования жизни заявитель имеет право отказаться.
Плюс ко всему, может потребоваться оплата:
- комиссии банка (до 1,75% от суммы кредита);
- услуг риэлтора (до 3% от стоимости квартиры);
- оценки недвижимости (5 000 – 7 000 рублей);
- услуги нотариуса;
- госпошлину;
- и консультации юристов.
Все вместе до 30 000 рублей.
Покупка квартиры на вторичном рынке – больший риск для всех участников сделки. Поэтому придется предоставлять в банк более широкий пакет бумаг. Среди документов, собираемых продавцом, будут, например, свидетельство об отсутствии долгов за коммунальные услуги и справка о дееспособности продавца (о требованиях к недвижимости, приобретаемой в рамках военной ипотеки, читайте здесь).
В остальном, процедура практически идентична, а главная сложность может заключаться в том, что не все владельцы хотят иметь дела с банками.
Помните, что свидетельство на покупку квартиры по военной ипотеке действует всего 6 месяцев. Если не удастся уложиться в этот срок, то все манипуляции с кредитными договорами окажутся напрасными. Придется заново заказывать сертификат и проходит процедуру.
Чтобы избежать такой неприятности, советуем заранее присмотреть себе квартиру и проконсультироваться с подходящим банком. Продавец, желающий продать квартиру, имеет определенные риски. Рассмотрим их.
Риски продавца при продаже квартиры военному по военной ипотеке:
О том, какие риски для военнослужащего существуют при взятии квартиры в военную ипотеку, узнаете в отдельном материале.
Как видите, военная ипотека – это реальная возможность для военнослужащих взять жилье, не тратя время на ожидание своей очереди. Чтобы воспользоваться таким правом, необходимо прослужить в ВС РФ или других силовых структурах хотя бы три года.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
+7 (499) 938-46-18 (Москва)
Это быстро и бесплатно !