Обеспечение жильем отдельных слоев населения – приоритетная задача не только государства в целом, но и региональных властей. Например, на территории Республики Татарстан с 2004 года успешно функционирует разработанный на местном уровне законопроект о социальной ипотеке, который отличается от общегосударственных программ и позволяет приобрести жилье на льготных условиях. За работой программы следит лично президент и Государственный жилищный фонд (ГЖФ) Республики Татарстан.
Как функционирует программа, кто может стать участником и что для этого нужно – расскажем сегодня.
Социальная ипотека при президенте РТ ориентирована на определенный контингент, а именно:
- Работников бюджетной сферы – врачей, учителей, сотрудников силовых структур.
- Семьи, в которых на одного человека приходится менее 18 кв. м. то есть имеющаяся в наличии жилплощадь не соответствует нормам комфортного проживания или же имеющееся жилье признано аварийным и непригодным для проживания.
- Семьи, воспитывающие детей инвалидов.
- Сотрудники предприятий, которые принимают активное участие в работе программы социальной ипотеки.
Есть еще ряд условий, которым нужно соответствовать:
- Семья имеет ежемесячный доход не ниже прожиточного минимума и сможет оплачивать ипотечные взносы.
- Претенденты должны проживать на территории Татарстана в течение определенного времени и работать здесь не менее 10 лет.
Суть программы социальной ипотеки при президенте Республики Татарстан состоит в том, что между человеком и Государственным жилищным фондом подписывается соглашение, согласно которому первый обязуется каждый месяц уплачивать взносы, формирующие накопления на новую квартиру. Впоследствии этими взносами можно будет оплатить часть стоимости нового жилья, а недостающую сумму оформить в виде ипотечного кредита.
Максимальный срок, на который может быть предоставлен кредит, составляет 28,5 лет. На весь срок кредитования устанавливается фиксированная процентная ставка в размере 7% годовых, которая крайне выгодна для заемщиков.
Обязательным условием является наличие первоначального взноса в размере 10-30%. Он может быть сформирован:
- За счет сделанных накоплений за время участия в программе.
- При помощи материнского капитала.
- При помощи получения государственной субсидии для молодых семей, размер которой в некоторых случаях может достигать 40% от стоимости приобретаемой недвижимости.
- За счет собственных средств.
Из разъяснений, данных ГЖФ, можно сделать вывод, что в качестве первоначального взноса может выступать и имеющаяся в собственности недвижимости, но лишь при соблюдении определенных условий. В этом случае между ГЖФ и собственником заключает особый договор, по которому семья может проживать в этой квартире до момента получения нового жилья.
Согласно условиям программы, если ипотека оформляется семьей, в которой нет детей, но во время срока действия кредитного договора рождается ребенок, супруги могут рассчитывать на получение материальной помощи в размере 200 000 рублей. Эти средства нужно будет направить на погашение кредита.
Особенностью программы можно назвать то, что участники могут взносить ежемесячные платежи как денежными средствами, так и расплачиваться трудом, а также товарами собственного производства в личном хозяйстве.
Первое, что нужно предпринять для участия в программе социальной ипотеки – это обратиться в местные органы власти с заявлением и получить статус нуждающегося в улучшении жилищных условий. Работающие там сотрудники также могут подробно проконсультировать по условиям функционирования программы, сделать предварительные расчеты, подсказать наилучший вариант оформления. Для сотрудников предприятий, принимающих участие в финансировании программы, предусмотрена возможность подачи заявки через руководителя.
Далее нужно будет собрать необходимые для рассмотрения заявки документы и дождаться принятия окончательного решения о том, возможно ли предоставление социальной ипотеки. На это выделяется срок в 1 месяц. В случае получения положительного ответа остается подписать договор социальной ипотеки и начать ежемесячно вносить в ГЖФ взносы, размер которых будет зависеть от дохода семьи.
Далее могут быть 2 варианта развития событий:
- Нужно дождаться очереди на получение одного или нескольких предложений о покупке жилья в ипотеку от Государственного жилищного фонда.
- Принять участие в конкурсе, который проходит по принципу рейтингового аукциона.
Существует и третий вариант, когда государственная помощь при покупке жилья предоставляется неотложно в срочном порядке. Каждое такое заявление рассматривается индивидуально и по возможности в максимально короткие сроки.
Для оформления социальной ипотеки в РТ нужно предоставить следующий пакет документов;
- Паспорта членов семьи.
- ИНН и СНИЛС.
- Свидетельство о рождении детей (при наличии).
- Свидетельство о браке (при наличии).
- Для мужчин военный билет.
- Документы о получении образования.
- Копию трудовой книжки и справку о размере получаемого дохода.
- Документы на жилье, в котором проживает семья.
Также нужно заполнить заявку-анкету. В зависимости от ситуации в отдельных случаях запрашиваются дополнительные документы.
Соц.ипотека в Татарстане предполагает определенные ограничения на то, где можно приобрести квартиру. Это не может быть любой выбранный заемщиком многоквартирный дом, а только те дома и жилые комплексы, которые возводятся специально для целей реализации данной программы.
Подобная недвижимость строится не во всех населенных пунктах. Больше всего такого жилья возводится в Казани, а также в Набережных Челнах. Появляется она и в небольших городах республики, но там выбор предложений часто бывает ограниченным. При этом нужно понимать, что стоимость квадратного метра отличается в зависимости от того, где строится будущий дом. Исходя из этого будет меняться размер кредита и баллы рейтинга, необходимые для оформления недвижимости в ипотеку.
Каждая госпрограмма не лишена нюансов, которые на первых порах не обращают на себя внимания, но по факту становятся причиной трудностей в будущем.
Например, приобретая жилья по социальной ипотеке в Татарстане, заемщик обязуется в течение 10 лет не менять место работы, а также не прекращать трудовую деятельность. При нарушении этого требования выплачивать остаток долга придется по двойной процентной ставке. Вариант прекращения отношений с работодателем без получения штрафа есть. Для этого нужно, чтобы уход сотрудника производился по согласованию с руководством.
Также, приобретая жилья по этой программе, человек больше не сможет принять участие в других социальных проектах, направленных на помощь нуждающимся в собственном доме. То есть купить жилье по социальной ипотеке можно только один раз.
Стоит сказать и о том, что существуют нормативы размера жилплощади, которую допускается приобрести по программе социальной ипотеки. Они составляют:
- Для семьи из одного человека – 33 кв.м.
- Из двух человек – 42 кв.м.
- Из трех человек – по 18 кв.м. на каждого.
Еще один значимый момент заключается в том, что пока заемщиком не будет выплачена стоимость приобретаемого в ипотеку жилья, он будет пользоваться жилплощадью по договору социального найма, а также платить за нее аренду (оплата производится по госрасценкам, которые минимальны). Оформить собственность можно будет только после полного погашения задолженности.
Согласно первоначальной версии законопроекта, программа социальной ипотеки в Татарстане рассчитана сроком до 2019 года. Пока достоверной информации о продлении программы на следующие годы не поступало. Хотелось бы надеяться, что даже в случае ее сворачивания, региональными властями будут разработаны новые меры по обеспечению жильем нуждающихся. Узнать об этом можно будет из новостей.
От погорельцев до молодых семей: татарстанская модель ипотеки
Социальная ипотека в РТ действует с 2005 г . За семь лет по программе построено более 73,5 тыс. квартир общей площадью 4,786 млн квадратных метров. Что интересно, больше всего жилья по социальной ипотеке в республике было построено в кризисный 2009 г . — 805 тыс. квадратных метров. В прошлом 2012 г . введено в эксплуатацию почти полмиллиона квадратных метров жилья, участники программ государственной социальной ипотеки стали собственниками около 8 тыс. квартир. А в 2013 г ., по словам министра строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства РТ Ирека Файзуллина, предусмотрен ввод 383,3 тыс. квадратных метров. На эти цели запланировано инвестировать 13,7 млрд. рублей.
Недвижимость по социальной ипотеке при президенте РТ предоставляется на льготных условиях лицами, нуждающимися в жилье. В частности, работают программы социальной ипотеки для молодых семей, социальная ипотека для бюджетников, военная ипотека и др. Часть жилья, построенного по социальной ипотеке, отходит работникам организаций, которые финансируют программу, отчисляя средства в Госжилфонд РТ. Действие программы социальной ипотеки запланировано на долгосрочную перспективу – до 2019 года.
Постановление КМ РТ №190 определяет собственный, республиканский список условий социальной ипотеки. Впрочем, основная их часть соответствует общероссийским. Татарстанское же «ноу-хау» заключается в следующем: возможность отсутствия первоначального взноса (постановление КМ РТ №188); оплата стоимости в натуральном эквиваленте или собственным трудом; возможность сдавать квартиру внаем до того времени, как семья сама сможет выплачивать долг; возможность погасить сумму за 18 кв. м за счет государства при рождении ребенка.
Таким образом, на сегодняшний день республика обладает, пожалуй, самой масштабной ипотечной программой среди регионов: ее механизм дает возможность приобрести жилье большому количеству льготных категорий — от ветеранов войны до погорельцев и жителей ветхих и аварийных домов.
Плюсы и минусы республиканского «ноу-хау»
Однако социальная ипотека в Казани имеет свои особенности — почти полуторамиллионный город исчерпал свои возможности по объему муниципальных земель. Дома по социальной ипотеке в столице Татарстана в последнее время строятся на окраинах (а это — дорого из-за удаленности и полной разработки коммунальной инфраструктуры), на месте аварийного жилья либо в бывших промзонах. Тем не менее, в Казани на 2013 г . запланирован ввод 147,3 тыс. квадратных метров жилья по соципотеке. Территория, которая определена под это строительство — земли в Юдино, Ферма-2 и Салават Купере.
В перспективе, заявил глава республиканского Минстроя г-н Файзуллин, планируемый объем строительства жилья по программе соципотеки в Татарстане – не менее 400 тысяч квадратных метров ежегодно.
Кабала или способ улучшить условия?
При всей неоднозначности вопроса, ипотечные кредиты на сегодняшний день — практически единственная возможность приобрести жилье не только для льготников.
Ипотеку в Казани и РТ, по данным сайта ipohelp.ru, сегодня представляют более двух десятков ипотечных банков, которые предлагают заемщикам 162 ипотечные программы. Анализируя потребительский интерес к ипотеке, специалисты рынка отмечают: в первую очередь потенциальных заемщиков интересует величина процентной ставки, и только потом они выбирают кредит, исходя из сроков, суммы и размера первоначального взноса. При этом забывается, что иногда и низкая ставка может иметь свои подвохи. Поэтому до подписания договора следует уточнить наличие комиссий или иных сборов, которые банк потребует уплатить помимо возмещения кредита и процентов. Как правило, в рекламных брошюрах банки об этом упомянуть «забывают». Например, кредитор может ограничить заемщика выбором квартиры только в определенном районе или у определенного застройщика. Либо привлекательные условия ограничиваются разрешением приобретать жилье только у юридического лица, а если заемщик откажется от заключения страхового договора, то ставка вырастет на определенную долю процента годовых. Таких примеров масса, и все они индивидуальны. Поэтому условия можно и нужно уточнять непосредственно при консультации с кредитным менеджером.
Что касается причин, которые могут помешать человеку воспользоваться ипотечным кредитом, то эксперты ОАО » Агентство по ипотечному жилищному кредитованию РТ» называют в первую очередь неподтверженные доходы или наличие большого количества действующих кредитов у заемщика, а также негативную кредитную историю.
Директор «АК БАРС Недвижимость» Марсель Валиахметов, отвечая на вопрос, ужесточились ли в последнее время требования банков, выдающих ипотечные кредиты, резюмирует: если говорить о сборе документов для получения кредита, то процедура упростилась, рассмотрение заявок происходит быстрее. «По нашим данным, вырос и объем выдаваемых кредитов, андеррайтинг банков смягчился», — уточняет эксперт.
В р ейтинге регионов по количеству выданных ипотечных кредитов в этом году Республика Татарстан заняла третье место после Москвы и Московской области. По данным ЦБ РФ, з а первое полугодие 2013 г .в республике было выдано без малого 6,5 тыс. ипотечных кредитов (1,69 на тыс. населения).
По наблюдениям местных аналитиков, в первом полугодии 2013 г . спрос на ипотечные кредиты в республике снизился по сравнению со спросом в 2009-2011гг., но с началом второго полугодия отыгрывает позиции. Об этом упомянул, например, глава «АК БАРС Недвижимость» Марсель Валиахметов. «По нашим данным доля ипотечных сделок в общем объеме составляет примерно 40%», уточнил г-н Валиахметов.
Вероника Никитина, руководитель отдела ипотечного кредитования ОАО АКБ » Связь — Банк » говорит: после летнего затишья, несмотря на считанные дни с начала осени, наблюдается большой рост обращаемости за кредитами. «При этом рынок по сравнению с прошлым годом поменялся. Если еще к началу 2012 г . был повышенный интерес ко вторичному жилью, то сейчас ориентиры — в сторону долевого строительства. Людей интересует «первичка» «, — сообщила эксперт.
Что касается самой процентной ставки, то специалисты утверждают: в Татарстане ее увеличение в ближайшее время не предвидится. «Весной 2013 г . было последнее повышение ставок по ипотечным кредитам, и поэтому сейчас нет смысла их увеличивать, — утверждает Вероника Никитина. — В противном случае интерес к кредитованию начнет снижаться. Именно поэтому многие банки сейчас постепенно переходят к снижению ставок. Так, наш банк пришел к этому с конца лета».
Подтверждают такое мнение и в Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию РТ . Специалисты АИЖК сообщили: до конца 2013 г. повышение ставок по кредитным продуктам АИЖК или введения дополнительных условий не предвидится. А в мае этого года произошло даже снижение ставок по основной линейке ипотечных продуктов.
Г-жа Никитина (Связь-Банк) полагает, что в самое ближайшее время банки вообще начнут активнее привлекать интересы клиентов к ипотеке: либо снижением ставок, либо послаблениями в виде отдельных опций, либо отсутствием комиссий. «Ипотека — это долгий кредит, поэтому у банков всегда будет интерес к этому виду кредитования» — заключает г-жа Никитина.
Большое количество сделок по покупке жилой недвижимости в Татарстане приходится на вторичный рынок. Они особенно актуальны для тех, кто приобретает жилье для проживания или сдачи в аренду, поскольку в готовые помещения можно вселиться сразу. И поскольку многие покупатели не имеют достаточно денег, чтобы полностью расплатиться с продавцами, банки предлагают ипотеку на вторичное жилье Татарстана не менее активно, чем на новостройки.
Специфической особенностью оформления ипотеки на вторичное жилье в Татарстане является требование к техническому состоянию объекта недвижимости. Требования банков к покупаемому жилью разнятся, но общим принципом является достаточная ликвидность объекта, то есть возможность быстро его реализовать. Поэтому на ветхое и другое проблемное жилье ипотеку оформить не удастся.
Для оформления ипотеки в Татарстане требуется предоставить следующие документы:
- заявление-анкету;
- общегражданский паспорт;
- справку о доходах 2-НДФЛ или по форме банка.
Если банк даёт заёмщику возможность не заявлять свои доходы (в этом случае процентная ставка увеличивается), то вместо справки может потребоваться дополнительный документ (водительское удостоверение и т.п.).