С 2004 года военнослужащие РФ могут приобретать квартиры в собственность, участвуя в накопительно-ипотечной системе (НИС). В народе НИС получила название военная ипотека. Действительно, по своей сути покупка квартиры по военной ипотеке — это обычная ипотечная сделка. Основное отличие в том, что первоначальный взнос в банк происходит за счет накоплений, перечисляемых из федерального бюджета на накопительный счет военнослужащего, а ежемесячные выплаты банку по ипотечному кредиту происходят за счет Министерства обороны. Военнослужащий имеет право купить квартиру по военной ипотеке уже через три года участия в программе.
На сегодняшний день сделки по военной ипотеке скорее редкость, чем обыденное явление. Связано это с тем, что большинство военнослужащих ждут более выгодных условий НИС, обещанных Министерством обороны в 2013 году. Количество банков выдающих кредиты по военной ипотеке не велико. И банки еще не успели идеально отработать схему проведения подобных сделок. Поэтому в процессе покупки квартиры случается очень много накладок, связанных с неопытностью сотрудников банка, проводящих сделки по военной ипотеке.
Работая с военнослужащими по военной ипотеке, у меня появился небольшой список вопросов к Министерству обороны:
1. Как военнослужащий, не имеющий никакого опыта покупки квартир, особенно по ипотеке, должен самостоятельно купить себе квартиру?
2. Как военнослужащий, которого для поиска квартиры не отпускают с работы, может выбрать себе квартиру?
3. Почему Минобороны не выделяет средств военнослужащему для найма специалиста по сделкам с недвижимостью (или не предоставляет своего специалиста)?
4. Почему военнослужащий должен из своего кармана осуществлять авансовые платежи и платежи за оценку недвижимости, оформление сделки и титульное страхование?
Конечно Министерство обороны на эти вопросы не ответит, а решение всех затронутых проблем переложит на голову военнослужащего и членов его семьи.
Чтобы немного облегчить жизнь военнослужащему, покупающему квартиру по военной ипотеке, я решил написать краткую инструкцию.
1. Получите свидетельство о праве участника НИС. (Порядок получения свидетельства узнайте в штабе своей воинской части).
3. Обсудите с менеджером выбранного Вами банка все детали предстоящей сделки:
— требования банка к приобретаемой квартире,
— исчерпывающий перечень документов по покупаемой квартире,
— список оценочных компаний,
— список страховых компаний,
— сроки рассмотрения квартиры на кредитном комитете банка и в Росвоенипотеке,
— стоимость наличных расходов по сделке (банковская ячейка, выдача кредита, договор купли-продажи, регистрация сделки, нотариальные расходы),
— фамилии менеджеров, которые будут работать с Вами на разных этапах сделки (после этого обсудите с ними детали сделки, за которые они несут ответственность).
4. Получите расчет максимальной суммы кредита (если у Вас нет своих средств, то с учетом накопительного счета сумма будет не больше 2.800.000 рублей).
5. Начинайте поиск квартиры:
— при первом телефонном разговоре с представителем продавца квартиры, выясните соответствие параметров квартиры к требованиям банка. Основное требование Росвоенипотеки — полная стоимость квартиры в договоре купли-продаже и отсутствие перепланировки. Сразу скажите агенту, что у Вас военная ипотека (нет смысла тратить время на просмотры квартир, которые Вам не продадут).
— Посмотрев выбранные Вами квартиры и остановившись на той, в которой Вы будете жить, договоритесь с агентом или собственником квартиры о внесение аванса. Сразу оговорите следующие моменты:
* Размер аванса (чем меньше, тем лучше).
* Порядок взаиморасчетов (еще один неприятный момент, ибо деньги продавец получит из двух источников — банковская ячейка и аккредитив (средства перечисляемые Росвоенипотекой с накопительного счета военнослужащего)).
* Порядок взаиморасчетов с агентом продавца (да-да, не удивляйтесь. Это третий неприятный момент, но теперь для агента. Комиссия агента продавца входит в стоимость квартиры, и теоретически оплачивается продавцом, но фактически эту сумму передает агенту покупатель, используя вторую банковскую ячейку. А в нашем случае, банк откажется разбивать сумму кредитных средств на две ячейки, поэтому Вы должны уведомить агента, что свою комиссию он сможет забрать только у продавца, после совершения сделки.
* Перечень документов необходимых банку для проверки квартиры (и, Вас уже не должно удивлять — это четвертый неприятный момент. Продавец должен предоставить банку некоторое количество документов, не входящих в стандартный пакет документов, необходимых для сделки. Этот перечень Вы должны были узнать у менеджера банка (см. п. 3).
* Обязательное подписание предварительного договора купли-продажи между продавцом и покупателем (входит в пакет документов предоставляемый на кредитный комитет Росвоенипотеки).
* Доступ в квартиру оценщика, для визуального осмотра и фотосъемки квартиры.
6. Предположим, что Вам попался очень лояльный агент и продавец квартиры, и Вы смогли обо всем договориться. Теперь Ваша задача все вышеперечисленное написать на бумаге, озаглавить ее договором аванса, подписать с продавцом в двух экземплярах и передать ему в качестве обеспечения обязательств оговоренную сумму (+/- 30000 рублей).
8. Когда весь пакет документов предоставляемых в банк на кредитный комитет будет готов, несите его менеджеру банка. Вот теперь пошло время ожидания решения кредитного комитета. Периодически напоминайте о себе менеджеру банка.
9. Банк вынес положительное решение о кредитовании Вас под выбранную квартиру. Можно назначать день сделки. Как правило, это происходит через несколько дней. Согласуйте этот день с командиром своего подразделения. Потому что сделка по военной ипотеке занимает целый день.
10. День сделки. Вы встречаетесь с продавцом в банке. Можете назначить ему время прихода на час позже, потому что Вам надо подписать кредитный договор и договор страхования. За это время внимательно изучите эти договора, проверьте их на предмет ошибок, но подписывайте только после прихода в банк продавца (вдруг он в последний момент передумает и не приедет). Вместе с продавцом проверьте договор аренды банковской ячейки и условия допуска к ней (условием допуска будет зарегистрированный договор купли-продажи и, возможно, выписка из ЕГРП). После этого внимательно прочитайте договор купли-продажи квартиры, составленный сотрудниками банка. Обратите внимание на сроки юридического и физического освобождения квартиры. Когда все документы подписаны, происходит выдача денег покупателю с одновременной закладкой их в банковскую ячейку (ключ оставьте у себя, до момента обмена его на расписку от продавца в получение денег) и открытие счета продавца для перечисления денег по аккредитиву. После закладки, специально назначенный гонец, отвозит пакет документов на государственную регистрацию сделки.
11. Через пять-семь дней стороны сделки снова встречаются в банке, чтобы получить документы на квартиру, обменяться ключом от ячейки и распиской в получении денег и договориться о времени передачи квартиры.
12. Когда Вы встретитесь с продавцом на квартире, подпишите с продавцом акт приема-передачи квартиры, который будет означать не только фактическую передачу квартиры, но и завершение сложнейшей сделки, которую Вы смогли провести самостоятельно, заслужив, тем самым, уважение всех риэлторов Москвы и Московской области.
Если Вам необходима помощь или профессиональные консультации — обращайтесь. Т.к. я сам офицер запаса, скидки будут серьезные.
Для военнослужащих с 2005 года имеется отличная перспектива купить вторичное жилье в военную ипотеку, т.е. через накопительно-ипотечную систему обеспечения жильем военных. В целом перспективы военной ипотеки, по заявлениям руководителей Минобороны таковы, что с 2023 года это будет единственная форма жилищного обеспечения военнослужащих.
Обязательными участниками НИС становятся офицеры, мичманы, прапорщики, которые заключили первый контракт после начала действия программы. В добровольном порядке становятся участниками программы:
- выпускники высших военных заведений, начавшие служить до 2005 года;
- офицеры, контракт с которыми был заключен после их призыва из запаса, но не раньше 2005 года;
- прапорщики, мичманы, срок службы которых по контракту будет составлять три года после января 2005 г., а заключение контрактов произошло до этого года;
- солдаты, матросы, сержанты, старшины, имеющие уже в 2005 г. второй контракт.
При соблюдении данных условий все перечисленные выше военные, кроме выпускников, получивших офицерское звание (они становятся участниками НИС в обязательном порядке), пишут рапорт командиру части.
Рапорт регистрируется в журнале служебных документов, и данные передаются в Генштаб, где и формируются списки участников накопительной системы.
Затем информация поступает в квартирно-эксплуатационное управление Министерства обороны, а оттуда в Росвоенжилье, где участнику присваивается номер и открываются пополняемые ежемесячно счета на каждого участника.
После включения в реестр, военнослужащему приходит уведомление с указанием индивидуального номера.
Первоначально работала военная ипотека на вторичном рынке жилья. То есть, предлагались квартиры, имеющие собственника, либо дома. Если с квартирами все было почти, как и в обычной ипотеке, при правильном оформлении б/у квартиры в Военную ипотеку, то купить дом (отдельный коттедж), как вторичное жилье в Военную ипотеку разрешено, а землю приходилось покупать за свои средства.
Банки до нынешних времен не работают с такими объектами.
Какой алгоритм у военной ипотеки на вторичном рынке недвижимости? Купить вторичное жилье по военной ипотеке можно даже самостоятельно, не обращаясь к риэлторам. Алгоритм приобретения жилья будет выглядеть следующим образом:
- Спустя положенные три года, участник программы получает Свидетельство, по которому Военная ипотека на вторичном рынке жилья дает право приобретения квартиры.
- После этого выбирается банк, в котором имеются программы Военной ипотеки. Обязательно следует получить максимум информации о кредиторе, как наличие комиссий, сумма кредита, требования к страховке.
- Получить подробную консультацию у менеджера по вопросам:
- требования к приобретаемому жилищу;
- перечень требуемых документов;
- информацию об оценщиках;
- информацию о страховщиках;
- сроки согласований банка и Росвоенипотеки;
- стоимость банковской ячейки, кредита, договора, регистрации сделки, услуг нотариуса;
- персональные данные менеджера, с которым придется работать.
Далее необходимо выяснить вопрос о возможной сумме кредита.
- Можно начинать подыскивать вторичное жилье по военной ипотеке. При этом нельзя забывать о требованиях Росвоенипотеки: стоимость квартиры, отсутствие несанкционированных перепланировок. Момент встречи с продавцом, осмотр, внесение аванса, просьба к продавцу о предоставлении достаточно значительного пакета документов, который отличается от стандартных документов — весь процесс представляется не очень приятным и занимает время, которое ограничено для покупателя и растянуто для продавца.
- Если все условия устроили продавца, то составляется договор об авансе.
- Далее необходимо составить оценку выбранной квартиры, для чего приглашается представитель оценочной компании.
- Все документы сдаются в банк для его решения о выдаче ссуды или отказе.
- Положительное решение банка становится стартом проведения сделки.
- После подписания договора с кредитором, страховщиком, подписывается договор с продавцом о купле-продаже, и документы отправляются на государственную регистрацию.
Через несколько дней, порядка семи, будет зарегистрирована военная ипотека. Расчёт с продавцом происходит за вычетом аванса, подписывается акт передачи-приема, и можно заселяться в квартиру.
Затем следует не более чем за три дня передать кредитору свидетельство о праве собственности, договор приобретения жилья, выписку, полученную от ЕГРИП.
Что касается конструктивного изменения внутренних помещений квартиры, то перепланировка квартиры по военной ипотеки не допускается до снятия обременений с объекта залога.
Провести такую сделку, правильно оформить б/у квартиру на военную ипотеку совсем не просто. Не в каждом банке есть хорошие специалисты, готовые работать с программами военной ипотеки. А военнослужащему, имеющему минимум времени, доставит массу хлопот сбор документов, поиск подходящего банка, правильное оформление б/у квартиры на военную ипотеку.
Вызывает также вопросы возможность покупки жилья в другом городе, отличном от места службы. Например, оформить покупку квартиры в Краснодаре вторичное жилье, военная ипотека доступна по доверенности. Таким образом, не обязательно лично летать из Мурманска в Краснодар, чтобы подобрать и оформить сделку купли-продажи. Данную операцию может выполнить доверенное лицо на основании нотариальной доверенности.
Ещё один важный момент заключается в том, что если военнослужащий потратил собственные средства при покупке квартиры, и тому есть документальное подтверждение, то законодательством предусмотрен возврат подоходного налога при покупке квартиры по военной ипотеке, будь-то новостройка или вторичный рынок.
Для любого государства, и Россия не исключение, военнослужащие являются одной из самых социально значимых категорий граждан. Для них, как и для большинства населения нашей страны, проблема приобретения жилья очень актуальна. Но именно военным на данный момент решить эту проблему проще – при помощи военной ипотеки. Предпочтение при выборе будущей квартиры чаще всего отдается вторичному рынку недвижимости, поэтому вопрос как купить вторичное жилье по военной ипотеке – становится очень важным.
Военная ипотека функционирует по принципу накопительно-ипотечной системы (НИС). Механизм предусматривает возможность приобретения военнослужащим жилья через 3 года после того, как прошла регистрация в программе.
Чтобы купить вторичное жилье по военной ипотеке, необходимо пройти несколько этапов:
На каждом из перечисленных этапов можно столкнуться с определенными трудностями. Например, если не успеть осуществить сделку в шестимесячный срок, придётся заказывать новое свидетельство НИС и снова ждать несколько месяцев до его выдачи, а затем начинать весь процесс сначала. При поиске квартиры очень легко можно стать жертвой мошенников или недобросовестных продавцов. Нужно тщательно проверять все документы на квартиру. Часто могут быть проблемы, выявить которые человеку, далёкому от сферы недвижимости, непросто.
Вторичное жильё по военной ипотеке имеет как преимущества, так и недостатки. К плюсам можно отнести большой выбор в территориальном отношении (любой город, район города, пригород), в отношении уже развитой инфраструктуры и с точки зрения возможности покупки по приемлемой стоимости. Даже в том случае, когда военный не собирается жить в купленной квартире, ее можно сдать в аренду, получая ежемесячный ощутимый доход. В качестве недостатков следует отметить, что нередки случаи мошенничества и продажи квартиры со скрытыми правами на неё третьих лиц, а также трудности в сборе и оформлении необходимых документов.
Юридически неподкованному человеку достаточно сложно самостоятельно разобраться во всех нюансах такой сложной процедуры как военная ипотека. Именно поэтому стоит обратиться к специалистам нашей компании, так как мы не первый год работаем по данной программе. Решение всех проблем ляжет на нас, мы помогаем каждому клиенту до момента заключения сделки и получения кредита. Благодаря сотрудничеству с нашей компанией, процесс получения военной ипотеки на вторичное жилье станет простым и быстрым, а Вы сэкономите время и средства. С нами можно быть уверенным в том, что все необходимые документы будут правильно оформлены, проверены, и сделка будет законной.