Необходимо понимать: смена семейного статуса не повод для снятия обременения с совместно нажитой собственности. Согласно статьи 353 Гражданского Кодекса квартира после развода остаётся в залоге у кредитора, и обременение снимается после полной выплаты военной ипотеки или в других случаях, регламентированных ст. 352 ГК РФ.
Разберем частую ситуацию: развод произошёл, судья выделил равные доли обоим, и они теперь совладельцы жилья, срок ипотеки для которого составляет ещё 15 лет. Военнослужащий хочет официально переоформить квартиру на себя и оплатить совладелице ее часть с тем, чтобы после завершения службы распоряжаться недвижимостью единолично.
оформляет в виде закладной (именная ценная бумага).
Гражданский Кодекс не допускает неоднозначного толкования, и согласно ст. 346:
Смена собственника даже для части жилого помещения является операцией отчуждения, а, следовательно, должна быть отражена в закладной.
В любом случае, в течение срока кредитования обстоятельства меняются, например, совладелица захочет получить другую сумму, например, компенсацию за отказ от доли, или решит использовать право для проживания. Прогноз неблагоприятный, поэтому юристы советуют заранее продумывать ситуации, и не доводить дело до судебных разбирательств.
Варианты решения проблемы:
Заявлений бывает несколько, так как для обеспечения действительно справедливого раздела, необходимы разные исковые требования. К примеру, при выплате кредита из личных сбережений также можно рассчитывать на компенсацию части кредитных платежей от второго залогодателя.
Собирались приобрести жилье в ипотеку оказалось, что владелец выплатил долг только коммерческому банку, а долг перед государством остался при увольнении из армии. Долг более миллиона. Хотим погасить за него, снять обременение, затем провести сделку. Встал вопрос — как не потерять свои кровные после погашения долга? Есть ли возможность залога самого же жилья или мб аккредитив?
Не пробовали выяснять данный вопрос в организации, которая выставила данное обременение. Правила будет выдвигать именно военное ведомство и, боюсь, кроме оплаты на их счёт и потом долгого ожидания от них подтверждения снятия долга, других вариантов не будет. Банк же ипотеку не даст, пока обременения не будут сняты.
Выяснять не пробовали, хотим максимально перестраховаться от потери ДС, в этом весь вопрос
Алексей, чтобы понять, как подстраховаться (и возможно ли это), надо знать, какие варианты погашения и снятия обременения у Вас есть. А ответить на этот вопрос может только тот, кто наложил обременение. Поэтому Армен и предлагает Вам сначала это узнать.
Но я тоже думаю, что вариант они предложат один, самый опасный для Вас: сначала погасить долг за продавца, а потом уже покупать. А при таком варианте надежных способов страховки нет. Можно, например, заключить предварительный договор, в котором всё будет прописано, но если после снятия обременения продавец передумает Вам продавать, вопрос придется решать через суд.
Сервис по продаже жилья участников накопительно-ипотечной системы, запущенный «Росвоенипотекой» в 2016 году, в настоящее время предлагает более 50 квартир с обременением в пользу Российской Федерации и банка ВТБ-24. Mil.Estate узнал у военнослужащих, по какой причине они реализуют недвижимость, купленную по военной ипотеке, и насколько эффективна онлайн-опция госучреждения.
Онлайн-сервис, доступный военнослужащим в закрытом разделе официального сайта «Росвоенипотеки», позволяет продавать купленные по военной ипотеке квартиры другим участникам программы вместе с обременением.
Военнослужащий Андрей после перевода на службу в другой регион выставил на продажу свою квартиру в Московской области, приобретенную с помощью договора целевого жилищного займа.
«На сайте «Росвоенипотеки» представлен единственный механизм, с помощью которого теоретически можно провести такую сделку, но даже и он сложно реализуем. Я только из интереса туда повесил объявление. С марта звонков не поступало», — говорит собеседник Mil.Estate.
Его коллега Виталий, также купивший квартиру по военной ипотеке в Подмосковье, повесил объявление о продаже недвижимости после переезда в Петербург. Покупателей на «обремененную» квартиру он ищет как среди военных, так и гражданских покупателей.
«Покупателем не обязательно должен выступать военнослужащий. Нужно, чтобы он имел 4 млн рублей на руках, чтобы я смог выплатить банку и министерству обороны долг, и обременение снимут. Правда, не все готовы идти на такие сделки. Объявление о продаже квартиры висит около полугода, пока звонили только один раз», — говорит он.
Возможность продажи гражданским покупателям квартиры, купленной по НИС, подтвердили в банке ВТБ-24, отметив, что подобные сделки уже проходили.
«Можно пойти двумя путями. Например, договориться с покупателем, который передаст вам денежные средства, а вы снимете обременение и переоформите квартиру. Другой вариант – обратиться в банк, который выступит гарантом сделки. Все происходит в один день: покупатель заносит деньги в банк, квартира переоформляется и только после этого банк выдает оставшуюся сумму продавцу. Это услуга платная, стоит 25 тысяч рублей», – рассказал специалист ипотечного отдела банка.
Старший сержант Михаил из Петербурга приобрел двухкомнатную квартиру в новостройке в Краснодарском крае в 2014 году, куда планировал перевестись на службу, однако планы не реализовались. Недвижимость осталась пустовать.
«Мы изначально совершили ошибку при покупке данной квартиры. Мы ее брали за год до сдачи дома за 2,8 млн рублей по сертификату, а после оценки выяснилось, что она стоит на 200 тысяч дешевле. Еще полмиллиона вложили в ремонт. Сейчас я сомневаюсь, что продадим квартиру дороже трех миллионов», – говорит супруга военнослужащего Надежда.