Новый полезный пост для тех, кто решил приобрести квартиру в Праге в ипотеку и сдавать её.
Туристы, будущие иммигранты или просто люди с небольшой лишней суммой денег, приехав в Прагу не в первый раз, подумывают купить квартиру, иногда в ипотеку, и затем получать стабильный доход от ее сдачи в аренду. Попробуем разобраться, как обстоят с этим дела в 2019 году и возможно ли погашать ипотеку деньгами за сдачу квартиры.
Для успешной долгосрочной сдачи квартиры в Праге должны быть выполнены следующие условия:
- У квартиры должна быть удобная транспортная доступность. Это очень важный аспект, так как люди не хотят ездить на автобусе до станции метро или до трамвайной остановки. Поэтому самый лучший вариант – покупка квартиры в 500 метрах от станции метро или трамвайной остановки с прямым трамвайным маршрутом до центра Праги.
- Квартира должна быть чистой, отремонтированной, а не убитое старье в убогом доме с соседями забулдыгами.
- В квартире должна быть мебель, причем приличная функциональная мебель, а не то неудобное нечто, что можно купить в Икеа. Наличие мебели позволяет быстрее сдать квартиру по хорошей цене. Причем обставить квартиру в Праге можно за небольшие деньги.
- В квартире не должно быть вещей владельца.
- Квартира должна сдаваться на долгий срок. Если вы планируете сдавать квартиру на полгода, потом приехать в ней пожить, затем снова сдавать – это утопический вариант, на который не пойдет ни один арендатор.
На данный момент в Праге не так много новостроек, которые возводятся в шаговой доступности от метро. Один из крупнейших проектов – это Tulipa City, который находится всего лишь в 200-500 метрах от станции метро Колбенова (Kolbenová) в районе Прага 9.
Сейчас территория около станции метро Колбенова вызывает грусть и печаль, т.к. здесь только начинают сносить промзону, но я уверен, что через года 2-3 это место преобразится, и произойдет удорожание недвижимости.
На сайте Sreality.cz идем смотреть доступность квартир в этом объекте. Кто не знает что это за сайт, рассказываю. На нем собрано большинство объектов недвижимости для продажи и аренды со всей Чехии. Если вы хотите приобрести недвижимость в Чехии, вам нужно будет детально изучить этот ресурс.
Судя по результатам поиска, свободных квартир в этом комплексе осталось совсем мало, а один из самых дешевых вариантов – это однокомнатная квартира площадью 33 кв. м. с гаражом и кладовой за 3 550 000 крон. В цену включен НДС и услуги нотариуса и риелтора.
В этом комплексе можно купить квартиру подешевле, но без парковочного места. Отдельно парковочное место стоит 287 000 крон.
Также учтите, что с 2016 налог при продаже недвижимости платит покупатель, и за покупку квартиры стоимостью 3 550 000 крон вы заплатите ещё 142 000 крон налога.
В любом деле важен расчёт, поэтому попробуем посчитать, стоит ли игра свеч.
Учтите, что если квартира берется в ипотеку, то нужно внести первоначальный взнос не менее 30%, ибо с этого года ужесточена ипотека для иностранцев и для людей с относительно низким доходом. В посте будет фигурировать чешская крона; на 2019 год курс кроны следующий: 1 крона = 3 российских рубля, 1 евро = 25 крон.
- Стоимость квартиры: 3 550 000 крон
- Первоначальный взнос: 1 100 000 крон (чуть больше 30%)
- Сумма, взятая в ипотеку: 2 450 000 крон
- Срок ипотеки: 20 лет
- Процентная ставка: 3 %
- Плата за ипотеку в месяц: 13 588 крон
- Покупка мебели: 100 000 – очень простая кухня, кровать, матрас, стенка, стулья, стол и т. д. Мебель в Праге стоит недорого, и за 50 тысяч можно достойно обставить квартиру. К сожалению, в данный момент квартиры в новостройках сдаются без кухни.
- Примерная цена аренды в месяц: 15 000 крон
- Коммунальные платежи (примерно): 3 000 крон
- Подоходный налог за сдачу квартиры как физическое лицо: 15%
- Чистый доход от сдачи: (15 000 – 3 000) * 0,85 = 10 200 крон
Итог: Получается при таких условиях, что ипотека не будет покрываться арендой, и нужно будет ещё 3 388 крон (€ 132) в месяц добавлять.
В процессе рассмотрения проекта я обнаружил, что его реализует израильская компания, которая в Чехии возвела не так много объектов и жилых домов, и я не могу сказать, насколько качественные их здания и как они себя покажут.
Зато в объявлениях с этими квартирами указано, что Класс энергоэффективности здания — G (Třída G). Это значит, что при строительстве объекта сильно сэкономили на материалах и утеплителе, поэтому для поддержания комфортной температуры в квартире вы будете тратить много энергии, и сумма в 3000 за коммунальные платежи может существенно вырасти.
Поэтому после изучения этих данных я пошел поглядеть, как выглядят эти дома в настоящее время. Как и предполагалось, территория комплекса граничит со зданиями и складами промзоны.
Начал приглядываться к толщине стен, и действительно стены у домов очень тонкие, и жильцы точно разорятся на отоплении. Кроме того, застройщик явно сэкономил на остеклении, сделав рядом с балконной дверью глухое остекление без створки.
А так дома и район выглядят как типичные пражские новостройки, и из-за нехватки свободных квартир они точно не будут пустовать.
Как купить квартиру в Европе за те же деньги, что в Туле или Воронеже.
Чехия находится в самом центре Европы — по соседству с Германией и Австрией. Здесь нет моря, зато есть Карловы Вары и пара горнолыжных курортов. Климат в стране мягкий, близкий к российской средней полосе: с жарким летом и холодной снежной зимой.
В Чехии своя конвертируемая и стабильная валюта — крона, благодаря которой стоимость жизни намного ниже, чем у западных соседей. При этом уровень комфорта абсолютно сопоставим.
Современную Чехию уже с большой натяжкой можно приравнивать к странам Восточной Европы. Страна планомерно развивается, имеет стабильную экономику и не страдает от политических волнений. Зарплаты граждан из года в год растут: в 2019 году средний доход на человека составляет 85 000 рублей. При этом качество жизни здесь сопоставимо с западными соседями по многим параметрам.
В 2018 году Прага вошла в ТОП-5 лучших городов для жизни и бизнеса в Центральной и Юго-Восточной Европе в рейтинге Arcadis Sustainable Cities Index. Чем еще привлекательна жизнь в Чехии?
✅ Доступность. Законы Чехии никак не ограничивают иностранцев: купить квартиру, дом или землю может резидент любой страны. Главное — добросовестно пройти все процедуры и вовремя заплатить налог. Покупка недвижимости способствует ускоренному получению шенгенской визы и является преимуществом при подаче на ВНЖ.
✅ Цены. Стоимость недвижимости в Чехии колеблется год от года, периодически поднимаясь и проваливаясь. Купить квартиру, например, в Карловых Варах можно за 4 млн рублей. В старом фонде небольших городов можно найти вариант от 500 тысяч рублей.
✅ Дешевая ипотека. Получить кредит на жилье может гражданин любой страны. Проценты очень приятные: от 3 до 6% годовых.
✅ Бесплатное высшее образование. Чешские государственные университеты дают возможность учиться бесплатно и котируются в Европе и США. Есть также специальные программы, по которым, учась в Чешском ВУЗе, можно получить двойной диплом двух университетов — чешского и американского.
✅ Выгода. Недвижимость в Чехии может быть выгодным вложением средств и даже источником дохода. Спрос на недвижимость растет каждый год, туристический поток — тоже. Востребована как краткосрочная, так и долгосрочная аренда. Если грамотно выбрать локацию, можно перекрывать платежи банку за счет аренды, а в высокий сезон даже зарабатывать сверху.
✅ Работа в международных компаниях. Крупные мировые игроки вроде IBA и Microsoft охотно открывают в Чехии свои представительства, так как в стране комфортные условия для ведения бизнеса, низкие налоги и качественное высшее образование. При этом спрос в этих компаниях больше на экспатов с хорошим знанием английского.
- Важно помнить, что покупка недвижимости в Чехии, даже на большую сумму, не является основанием для выдачи ВНЖ. Стать гражданином страны можно только благодаря учебе в университете, работе, предпринимательству, большим инвестициям с созданием рабочих мест или за счет воссоединения семьи. Путь от подачи на ВНЖ до получения полноценного гражданства занимает порядка 10 лет. Поэтому если цель быстрее получить гражданство ЕС — Чехия не самая подходящая для этого страна.
- По закону, налог на имущество должен платить покупатель, вне зависимости от его государственной принадлежности. Налог составляет 4% от суммы сделки и оплачивается один раз при покупке. Если вы покупаете квартиру в строящемся доме или новостройке (до 5 лет в эксплуатации), платить не придется.
- Для оплаты недвижимости и ее содержания нужно открыть банковский счет в Чехии. О создании такого счета граждане России обязаны предупреждать налоговую. Нарушение может привести к большим штрафам (до ¾ от суммы сделки).
- Деятельность риэлторов в Чехии не лицензируется, поэтому стоит очень внимательно отбирать кандидатов, чтобы не нарваться на мошенников. Выбирайте проверенные компании с живыми отзывами.
Самый популярный и востребованный город для переезда — Прага. Это современная столица, культурный, экономический и туристический центр: ежегодно Прагу посещают более 7 млн туристов со всего мира. Покупка квартиры здесь — выгодное вложение. Даже если жить в Чехии постоянно вы не планируете, жилье всегда будет востребовано под краткосрочную аренду. Средняя стоимость квадратного метра — 200 тысяч рублей.
Прага хороша для любителей насыщенной городской жизни
Еще один популярный город для переезда — Брно. Не такой шумный и большой, как Прага, но не менее красивый и удобный, по атмосфере чем-то напоминающий Петербург. Этот город называют кремниевой долиной Чехии, так как тут расположены основные предприятия, бизнес-кластеры и крутые ВУЗы. Квартиры здесь более доступны, чем в Праге. Средняя стоимость за квадратный метр — 150 000 рублей.
Брно подойдет любителям спокойной и размеренной, но все же городской жизни.
За размеренной жизнью и самыми яркими пивными традициями стоит отправиться в Пльзень. Это административный центр Богемского района, известный своими пивными фестивалями. Город совсем не туристический: здесь проживает всего 170 тысяч человек. Покупка жилья и сама стоимость жизни здесь на 25-30% ниже, чем в Праге и Брно. Однушку в центре можно приобрести за 3,5 млн. рублей.
Пльзень подойдет покупателям с ограниченной суммой денег. Цены на недвижимость не отличаются от российских.
Старинный чешский курортный город известен во всем мире: здесь побывали Зигмунд Фрейд, Иоганн Гете, Фридерик Шопен, Рихард Вагнер и многие другие. В июне каждый год здесь проводится международный кинофестиваль. Прелесть места в его особом расположении: город находится у подножья Крушиных гор, у слияния трех рек, в двух часах езды от Праги. Средняя стоимость квадратного метра — 130 тысяч рублей.
Тем, кто ценит природу и благоприятную экологию, подойдут Карловы Вары.
Процедура покупки недвижимости для иностранца в Чехии не такая уж сложная. Достаточно иметь нужную сумму денег и заграничный паспорт. Сделка без ипотеки занимает 3-4 дня без учета времени на поиск подходящего жилья. С ипотекой процесс затянется на 2-3 месяца.
Шаг 1. Выбрать объект недвижимости и внести задаток. Услуги риэлтора обойдутся в 2-5% от суммы сделки, но без них не обойтись: без помощи специалиста разобраться в бюрократическом процессе почти невозможно. Если вы ищете квартиру в новостройке, скорее всего, комиссии не будет. Застройщики сами платят риэлторам в таких случаях, так как напрямую заинтересованы в потоке новых клиентов.
Выбранную квартиру можно зарезервировать с помощью договора задатка. В нем оговаривается резервируемая сумма и условия ее поступления на счет продавца. Для внесения задатка на депозит потребуется открыть счет в чешском банке.
Шаг 2. Заключить договор купли-продажи. Договор между сторонами сделки необходимо заверить у нотариуса.
Шаг 3. Оплатить сделку. После согласования и подписания договора, покупатель вносит оставшуюся сумму на депозитный счет, деньги с которого поступают продавцу только после удачного завершения сделки. Депозитный счет подкреплен депозитным договором, который регулирует порядок поступления денег. Перевести деньги можно напрямую из банка родной страны или положив наличные на счет, открытый в чешском банке.
Шаг 4. Получить права собственности. На этом этапе все документы по сделке направляются в Кадастр недвижимости, где меняется информация о собственнике жилья. Процедура занимает не более 45 дней. После государственной регистрации сделки на договор ставится печать, которая означает завершение процесса. Только после получения покупателем договора с печатью продавец получает сумму с депозитного счета, а специалисты, ведущие сделку, — свои гонорары.
Налог — 4%, если недвижимость в эксплуатации более 5 лет.
Гонорар риэлтора — от 150 000 рублей.
Гонорар нотариуса — от 1 000 рублей.
Хранение денег на депозите — от 1 000 до 10 000 рублей, в зависимости от суммы хранения.
Гонорар переводчика — около 30 000 рублей за сопровождение сделки.
Государственные пошлины — за внесение нового собственника в кадастр нужно заплатить около 4 000 рублей.
Если недвижимость берется в ипотеку, к расходам выше добавится банковская процентная ставка, стоимость оценщика недвижимости (порядка 12 000 рублей) и страховка (около 15 000).
Всего 1 142 объявления
Всего 1 142 объявления
Продажа однокомнатной квартиры, 50 м², этаж 2.
- сегодня в 05:00
- 46
- Агентство
Продается однокомнатная квартира, 36 м².
- сегодня в 05:00
- 26
- Агентство
Продать трехкомнатную квартиру, 86 м², этаж 3.
- сегодня в 05:00
- 25
- Агентство
Продам однокомнатную квартиру, 29 м², этаж 4.
- сегодня в 05:00
- 22
- Агентство
Продаю трехкомнатную квартиру, 81 м², этаж 3.
- сегодня в 05:00
- 35
- Агентство
Продам трехкомнатную квартиру, 91 м², этаж 4.
- сегодня в 05:00
- 46
- Агентство
Продаем однокомнатную квартиру, 38 м², этаж 4.
- сегодня в 05:00
- 25
- Агентство
Продам двухкомнатную квартиру, 60 м², этаж 4.
- сегодня в 05:00
- 13
- Агентство
Продажа двухкомнатной квартиры, 91 м², этаж 4.
- сегодня в 05:00
- 19
- Агентство
Продаю трехкомнатную квартиру, 87 м², этаж 1.
- сегодня в 05:00
- 18
- Агентство
Объявление о продаже трехкомнатной квартиры, 87 м², этаж 1.
- сегодня в 05:00
- 36
- Агентство
Продать трехкомнатную квартиру, 87 м², этаж 1.
- сегодня в 05:00
- 17
- Агентство
Купить трехкомнатную квартиру, 87 м², этаж 1.
- сегодня в 05:00
- 19
- Агентство
Продаем трехкомнатную квартиру, 85 м², этаж 1.
- сегодня в 05:00
- 33
- Агентство
Продажа трехкомнатной квартиры, 87 м², этаж 1.
- сегодня в 05:00
- 26
- Агентство
Продам трехкомнатную квартиру, 86 м², этаж 1.
- сегодня в 05:00
- 31
- Агентство
Продажа трехкомнатной квартиры, 87 м², этаж 1.
- сегодня в 05:00
- 22
- Агентство
Продам трехкомнатную квартиру, 86 м², этаж 1.
- сегодня в 05:00
- 25
- Агентство
Продаю трехкомнатную квартиру, 87 м², этаж 1.
- сегодня в 05:00
- 23
- Агентство
Продать пятикомнатную квартиру, 117 м², этаж 7.
- сегодня в 05:00
- 39
- Агентство
Быстрый переход Ctrl →—> ← Ctrl предыдущая следующая Ctrl →