Выдача кредита на еще недостроенную недвижимость – не самый удачный вариант сделки с точки зрения банка. Для кредитора такой заем является довольно рискованным, в силу особенностей оформления права собственности на такое жилье, и других нюансов.
Прежде всего, кредит на покупку квартиры в строящемся доме отличается от ипотеки на готовое жилье видом залога. Дело в том, что недостроенная квартира не может быть оформлена в качестве залога по кредиту, а именно залог в виде недвижимости и является одним из основных условий ипотеки.
В данном же случае, заемщик может предоставить банку только прописанное инвестиционным договором (или договором долевого участия) право требования на жилье. Полноценным залогом такая квартира может выступать только по окончанию строительства и получения соответствующих документов о праве собственности на нее.
Также большинство кредиторов, при вынесении решения о кредитовании объектов незавершенного строительства, хотят удостовериться в том, что строительство будет закончено вовремя, а работы выполнены в полном объеме. Чтобы обезопасить собственные средства, зачастую банки увеличивают процентную ставку по кредиту на недостроенное жилье на несколько процентов (по сравнению с кредитованием жилья, готового к эксплуатации).
В большинстве случаев, заключение кредитного договора между кредитором и заемщиком происходит после того, как банк изучит документацию застройщика. В том случае, если кредитор согласен с условиями застройщика, он заключает кредитный договор с заемщиком, после чего последний оформляет сделку с компанией-застройщиком.
Следующим шагом станет оформление права требования на строящееся жилье в качестве залога. Кроме того, банк может потребовать, чтобы клиент застраховал собственную жизнь и трудоспособность. По завершению строительства, понадобится страховка жилья, и переоформление залогового договора.
Сегодня желающие взять кредит на покупку квартиры в недостроенном доме, могут значительно облегчить себе жизнь, воспользовавшись одной из многочисленных партнерских программ. Застройщики и кредиторы совместно разрабатывают такие программы, благодаря чему заемщик может сэкономить время (банку не нужно проверять благонадежность застройщика), и деньги (иногда партнерские программы отличаются более выгодными процентными ставками по кредиту).
Однако ипотека по партнерской программе – это не всегда однозначная выгода и экономия средств, поэтому тщательный мониторинг предложений не будет лишним.
На самом деле, экономия средств на подобном кредите зависит от многих факторов. Одним из основных является период, на протяжении которого будет идти строительство – естественно, чем он длиннее, тем дольше придется платить заемщику. Поэтому, прежде чем принять решение об оформлении ипотечного кредита на незавершенное жилье, стоит многократно обдумать все выгоды и риски такого шага.
Ипотека ипотеке рознь. Одно дело, если вы покупаете квартиру в уже готовом доме, совсем другое – если планируете потратить деньги на жилплощадь, расположенную в строящемся объекте. Последний вариант признается экспертами более рискованным – строительство может не завершиться. Из-за возможных рисков не все банки предлагают подобный вид ипотечного кредитования. Но его же можно назвать более выгодным для покупателя – цены на жилье в еще не сданных новостройках меньше, чем на готовые апартаменты.
В этой статье мы расскажем, как не прогадать, приобретая квартиру в ипотеку, и стоит ли свеч игра с застройщиком.
В 2017 году на государственном уровне начали обсуждать законопроект, касающийся помощи обманутым участникам долевого строительства. Это те, кто купил жилье в строящемся доме, и не получил его из-за банкротства компании, незаконного строительства, двойных продаж. В Госдуме решается вопрос о создании специального фонда, главная задача которого – помощь тем, кто только собирается вложить свои деньги в жилплощадь в новом ЖК, и тем, кто уже пострадал от действий недобросовестных застройщиков.
Как защитить себя от застройщиков, которые не собираются сдавать дом или скрывают свое бедственное положение? Первый и главный совет – не дать себя одурачить. Для этого нужно разбираться в особенностях приобретения квартиры в строящемся ЖК.
| Плюсы | Минусы | |
|---|---|---|
| Долевое строительство |
|
|
| Ипотека на вторичном рынке |
|
|
Решение не стоит принимать импульсивно. Изучите положение на рынке сами или доверьте это риелтору, побеседуйте с дольщиками на форумах, проверьте проектную документацию – разрешение на строительство, право собственности на участок, отведенный под объект, проектную декларацию. Не доверяйте красивой рекламе. Помните о своих расходах:
- Где будете жить до тех пор, пока квартиру не сдадут.
- Сколько будет стоить ремонт жилья.
- Сколько времени придется тратить на дорогу на работу и обратно – особенно актуально, если вы работаете в центре Москвы, а планируете купить однушку за МКАДом.
На этом этапе самое главное не спешить. Даже если вас подгоняют менеджеры по продажам, которые сулят скидки и приятные бонусы при заключении договора в определенные сроки. Давление на покупателя – еще один способ сбить его с толку и не дать увидеть проблемы с документацией, строительством объекта, финансовым положением застройщика.
Для получения кредита от вас потребуют:
- заявление;
- справку по форме 2-НДФЛ;
- копию документа, удостоверяющего личность заемщика.
Не спешите относить собранные бумаги в банк. Сравните предложенный вариант с другими предложениями. Не идите на поводу у менеджера, если вам сообщают, что за несколько дней цена может повыситься, и вы окажетесь в невыгодном положении.
Еще один совет: попросите черновик соглашения, которое вам придется подписать. Изучите его дома с холодной головой. Только после этого можно принимать окончательное решение.
Застройщик обязан предоставить предварительную версию. Вы должны заранее обсудить все спорные моменты, убедиться, что в соглашении точно прописаны права и обязанности всех сторон. Если вы видите неприемлемые для вас условия, не ставьте подпись и откажитесь от приобретения. Не позволяйте обмануть себя. Не думайте, что упущенная покупка ставит крест на приобретении жилья – вы еще сможете найти предложение, которое вас устроит.
Вы имеете право на:
- Обсуждение деталей соглашения до подписания.
- Внесение предложений об изменении текста договора.
Что нужно учитывать при заключении ДДУ:
- Подпись генерального директора – если его роль исполняет доверенное лицо (менеджер), в дальнейшем могут возникнуть сложности при судебном разбирательстве.
- Предмет соглашения – передача объекта в установленный срок. Остальные формулировки не имеют к сделке никакого отношения.
- Характеристики объекта – в документе должны быть указаны адрес, кадастровый номер недвижимости, номер квартиры, этаж, на котором она будет располагаться. Также обязательным является указание финансовых гарантий со стороны застройщика.
- Гарантийный срок – ответственность за жилье компания несёт в течение 5 лет, за инженерные коммуникации – в течение 3.
И последнее: если договор по каким-либо причинам не был зарегистрирован в Росреестре, он считается незаключенным.
Встречаются редко, но могут попортить немало крови заемщику. Причина этого явления – несоблюдение подрядчиком обязательств перед застройщиком. Итог – расторжение договора. На место одной фирмы, заинтересованной в продаже квадратных метров, заступает другая, и дольщик остается не у дел.
Чтобы исключить риск двойной или даже тройной продажи, проверяйте регистрацию ДДУ.
Один из самых неприятных вариантов развития событий для заемщиков. В этом случае есть все шансы вернуть себе хотя бы часть потраченных средств – в судебном порядке взыскать компенсацию. Вы можете даже потребовать вернуть жилье, если строительство дома завершено.
Причина – отсутствие разрешительной документации. Чтобы не стать жертвой мошенников, внимательно проверяйте документы на землю самостоятельно или доверьте это грамотному юристу.
Кажется, что эта проблема не такая существенная, как первые три. Но о любом сдвиге в графике вас должны извещать, памятуя о том, что дольщик несет убытки из-за продолжающегося ожидания. Не забывайте о том, что за каждый день просрочки начисляется пеня – вы имеете полное право взыскать накопившуюся сумму с девелопера.
Средний срок для многоэтажного дома составляет от полугода до двух лет. При неблагоприятном раскладе (нарушении сроков), два года вполне могут превратиться и в три, и в пять лет. Если вы не готовы ждать так долго, подумайте: не рассмотреть ли другие варианты?
Возможность сэкономить на покупке квартиры в строящемся рассчитывается в каждом конкретном случае индивидуально, и всё-таки есть общие правила, которые помогут покупателю сориентироваться.
Больше всего покупателей пугает вероятность пополнить ряды обманутых дольщиков с квартирами в недостроенном доме. Естественно, если дом окажется недостроенным, ни о какой выгоде или экономии говорить не приходится. Кроме того, если покупателю приходится помимо ипотеки платить ещё и за съёмную квартиру на время стройки или он планирует сдавать новую жилплощадь в аренду, то сыграть серьёзную роль могут даже некриминальные задержки при сдаче дома в эксплуатацию.
Так что, выбирая застройщика, нужно тщательно проверять всю информацию о нём. Желательно лично посмотреть уже отстроенные и введённые в эксплуатацию объекты.
Ремонт
Ставки
Залог
В этом случае повышенная по отношению к стандартной процентная ставка обуславливается увеличенными рисками банка. На этапе строительства дома обеспечением по ипотечному кредиту будет выступать залог прав требований на основании зарегистрированного Договора залога прав (применительно для договоров, заключенных в рамках 214-ФЗ).
Итого
Таким образом, оформляя ипотеку в строящемся доме, стоит учесть несколько факторов: репутация застройщика, стоимость будущего ремонта и предложения банков, позволяющие получить заём по среднерыночной, а не повышенной ставке. Только тогда ипотека в строящемся доме действительно поможет сэкономить, а не переплатить.