Переуступка ипотеки — процедура передачи имущественных обязательств, налагаемых при заключении ипотечного договора, третьему лицу. Вопрос о переуступке обязанностей по обслуживанию кредита, выданного под залог недвижимости, может возникнуть в связи с изменением материального положения, при необходимости продажи ипотечного портфеля, обусловленной срочным выездом за границу или изменением семейного положения, а также в случае получения ипотечной квартиры в наследство.
Приобретение жилой недвижимости неизменно остается дорогостоящей процедурой, условия которой всецело зависят от законов рынка. Вместе с тем у заинтересованных покупателей, владеющих запасом денежных средств и желающих приобрести квартиру в ипотеку, есть возможность сэкономить, совершив покупку первичного или вторичного жилья (вторички) по переуступке прав. Как правило, делегирование материальных обязательств дает право снизить первоначальную стоимость объекта до 20 %, при этом процедура переуступки ипотеки является прозрачной и не несет дополнительных финансовых рисков. Инициировать передачу обязательств по ипотечному договору третьему лицу может как заемщик, по личным причинам не способный обеспечивать кредитные выплаты, так и банковская организация в случае наступления банкротства или иных обстоятельств, к числу которых относится:
- признание сделки ипотечного кредитования неликвидной;
- необходимость досрочного погашения займа, включая проценты, в связи с изменением внутренней политики учреждения;
- нарушение заемщиком графика выплат, что может стать основанием для взыскания капитала на предмет залогового имущества.
Процедура продажи квартиры по переуступке прав осуществляется банковскими организациями в ходе аукциона, на котором заинтересованное лицо может осуществить покупку за личные денежные средства или в ипотеку. В соответствии со ст. 316 Гражданского кодекса РФ исключение может быть сделано для третьих лиц, если ранее была оформлена закладная. Новый залогодержатель, получающий в пользование объект с обременением, должен соблюдать банковскую тайну, подразумевающую неразглашение личных данных предыдущего заемщика. Непосредственно переуступка ипотеки осуществляется в ходе заключения цессионного соглашения, в котором необходимо указать:
- Дату и место подписания документа.
- Контактные данные сторон.
- Договор ипотечного кредитования.
- Объем финансовых обязательств (основной долг и проценты), график погашения задолженности.
- Сроки передачи документального обеспечения.
- Условия расторжения договоренностей.
Составленный договор заверяется подписями сторон, после чего факт переуступки ипотеки регистрируются в государственных органах, а должнику, не исполнившему взятые обязательства, направляется официальное уведомление.
Для большинства физических лиц, заинтересованных в приобретении недвижимости с ипотекой, оптимальным решением становится заключение договора долевого участия (ДДУ), по которому переуступка имущественных прав и обязательств также может быть осуществлена в пользу нового инвестора. Иногда такое решение становится единственно возможным ввиду отсутствия предложений о продаже недвижимости в доступной ценовой категории или интересующем районе города. Согласно ст. 389 Гражданского кодекса РФ, покупка квартиры в ипотеку по договору долевого участия считается законной с момента внесения соответствующих данных в Росреестр, несмотря на то, что сделка предусматривает множество этапов реализации. Вместе с тем важно понимать, что изменение залогодержателя возможно только до момента ввода здания в эксплуатацию: действующим законодательством не предусмотрено проведение переуступки по ДДУ после подписания акта приема-передачи квартиры, свидетельствующего о выполнении застройщиком своих обязательств.
Чтобы обеспечить реализацию действий по передаче имущественных полномочий, цеденту необходимо получить письменное согласие застройщика. Для этого в строительную компанию передается уведомление о намерении провести переуступку ипотеки, в котором указываются данные сторон, и копия договора цессии. При отсутствии невыполненных долговых обязательств и получения одобрения со стороны банковской организации смена залогодержателя осуществляется в сжатые сроки.
- банковских выписок, подтверждающих погашение стоимости жилья;
- согласия строительной компании на уступку долга (если имеется задолженность);
- подтверждения банком возможности проведения операции (при необходимости получения займа);
- договора долевого участия;
- выписки из ЕГРП.
Если процедура переуступки ипотеки затрагивает имущественные интересы несовершеннолетних или недееспособных лиц, дополнительно потребуется одобрение сделки, выданное уполномоченным органом опеки.
При возникновении жизненных ситуаций, обусловливающих целесообразность осуществления переуступки прав собственности на квартиру, находящуюся в ипотеке, другому лицу, стоит обратиться с соответствующим прошением к залогодателю, который инициирует передачу объекта. Банковские структуры имеют собственные базы недвижимости, где заинтересованные покупатели могут выбрать объект, соответствующий личным и финансовым предпочтениям, что позволяет реализовать передачу ипотеки на взаимовыгодных условиях.
Оформление купли-продажи жилья по договору переуступки имеет положительные моменты, к числу которых относится юридическая чистота объекта собственности, возможность экономии средств за счет досрочного погашения части суммы, шанс приобретения квартиры в желанном районе, когда доступные варианты отсутствуют. И все же гражданам важно понимать, что переоформление ипотеки предусматривает реализацию множества рисковых процедурных моментов:
Покупка жилья в строящемся доме не всегда подразумевает, что сделка может быть заключена напрямую с застройщиком. Продажа квартир в новостройках другими юридическими лицами, а также первыми дольщиками — очень распространенная практика. По сути, они продают не сами квартиры, а переуступают свои права на них.
В коротких карточках рассказываем, как заключаются такие сделки, в чем их особенности и риски.
Переуступка прав Что это за сделка
Дело в том, что в строящемся доме сам объект (квартира) пока еще не существует физически и не имеет точного почтового адреса. Есть только оформленное договором долевого участия право на него, и это право можно переуступить другому лицу. По сути, первоначальный дольщик передает покупателю право требования к застройщику о передаче квартиры после завершения строительства и прочие права и обязанности, предусмотренные ДДУ.
Продавцы Кто обычно продает недостроенное жилье
Во-первых, это оптовые инвесторы — как правило, юридические лица, купившие по ДДУ несколько десятков квартир. Приобретенные на старте продаж квартиры ближе к завершению строительства продаются дороже, на чем инвесторы и зарабатывают.
Во-вторых, продавцами выступают подрядные организации. Застройщик расплатился с ними за проделанную работу квадратными метрами, и им нужно конвертировать их в деньги.
В-третьих, это частные инвесторы (физические лица), которые тоже получают прибыль от продажи почти готовой квартиры, купленной по минимальной цене на этапе котлована.
Четвертый тип продавцов — дольщики в обычной жизненной ситуации: например, изначально купили то, на что хватило средств, но пока дом строился, появилась возможность приобрести квартиру большей площади или в другом районе.
Застройщик Нужно ли получать его разрешение
Более того, застройщик даже может наложить запрет на реализацию квартиры по переуступке, чтобы первые дольщики в массовом порядке не выходили на рынок с предложениями о перепродаже. Но если в ДДУ нет запрета на уступку, то после проведения сделки новому дольщику нужно только уведомить о ней застройщика, приложив к письму копию зарегистрированного договора и свои контакты.
Комиссия Почему строительные компании ее берут
Так они стараются регулировать поведение инвесторов, купивших на котловане пул квартир, чтобы предотвратить выход на продажу большого объема по ценам ниже, чем у него самого. Инвестиционные квартиры часто реализуются на 5–10% ниже цен, выставленных застройщиком на аналогичное жилье.
Покупатель Чем ему выгодна такая покупка
Выгода покупки квартиры по переуступке прав заключается в том, что можно приобрести квартиру в строящемся доме дешевле, чем у самого застройщика, который регулярно проводит плановые повышения цен по мере готовности объекта. Кроме того, если основная масса квартир в интересующем объекте уже распродана, вполне вероятно, что интересный вариант можно будет купить по переуступке у первоначальных дольщиков.
Ограничения Что мешает заключению такой сделки
Договор переуступки прав можно заключить только в определенный промежуток времени: с момента государственной регистрации договора долевого участия (ДДУ) и до подписания передаточного акта между дольщиком и застройщиком. После оформления квартиры в собственность уже заключается договор купли-продажи.
Сделка Как она заключается
Первоначальный дольщик и покупатель заключают договор уступки прав требования (ДУПТ). Конечному покупателю передается оригинал этого документа и договор долевого участия (ДДУ). При этом в договоре уступки прав обязательна ссылка на ДДУ, также указывается основная информация об объекте, его характеристиках и стоимости. Кроме того, там должен быть подтвержден факт полного исполнения финансовых обязательств продавца перед застройщиком. В свою очередь, компания-застройщик передает новому покупателю документы об оплате. Если квартира в ипотеке, конечному покупателю нужно получить справку о снятии обременения.
Далее составляется передаточный акт всей вышеперечисленной документации, он заверяется обеими сторонами по договору об уступке прав требования. Пакет документов передается в МФЦ для регистрации ДУПТ в Росреестре, затем производится оплата покупки. После получения зарегистрированных документов покупатель приобретает законное право требования на квартиру.
Риски Чего следует опасаться в сделках по переуступке прав
Есть также риск, что сделку объявят недействительной. Среди причин, которые могут к этому привести, — признание первого дольщика банкротом в течение года после продажи квартиры, а также отсутствие уведомления застройщика о переходе права требования.
Покупателю следует убедиться, что ему будет переданы оригинал ДДУ (или его нотариально заверенная копия в случае, если ДДУ заключен на большой объем квартир), советует Наталья Шаталина. Также подлинными должны быть подтверждающие оплату ДДУ документы (оригиналы или нотариально заверенные копии платежных поручений, справка от застройщика об исполнении обязательств).
Покупка у юрлиц Безопаснее ли покупать квартиру у подрядчиков, чем у частников
Здесь тоже есть риски, о которых нужно знать. Бывают ситуации, когда генподрядная компания договаривается с застройщиком на взаимозачет за работы. При этом оговаривается цена за 1 кв. м.
Ипотека Можно ли купить квартиру по переуступке прав с использованием кредита
Еще несколько лет назад банки, как правило, не одобряли выдачу ипотечного кредита на приобретение жилья по договору переуступки прав. Но сегодня они гораздо охотнее соглашаются финансировать такие сделки на аккредитованные объекты недвижимости: это говорит о том, что механизм ДУПТ уже неплохо отработан. Среди кредитных учреждений, готовых давать ипотеку на указанных условиях, — Сбербанк, ВТБ24, DeltaCredit, Банк Москвы и другие.
Чтобы продать квартиру, нужно для начала ее купить. Есть несколько вариантов, чтобы это сделать.
Каждый из нас идет к этой цели своим путем: откладывает деньги на покупку, занимает у родственников и друзей, берет кредит в банке, пользуется услугами ипотеки. В последние десятилетия набрала популярность покупка квартиры по ДДУ – договору долевого участия.
Назвать такую сделку приобретением жилья в чистом виде нельзя. ДДУ лишь предоставляет право дольщику на определенную квартиру в строящемся доме. Но для многих россиян вариант приобретения гарантии на жилплощадь в будущем стал единственно возможным способом обзавестись собственными квадратными метрами. Ведь инвестиции в пока еще строящуюся квартиру существенно экономят средства семьи, готовое жилье стоит гораздо дороже.
Продавая квартиру по ДДУ, дольщик продает покупателю исключительно право на будущее жилье. Такой процесс переуступки прав называется договором цессии, и заключенным он может быть до официальной сдачи дома в эксплуатацию. Кто имеет право заключать подобные сделки:
- Застройщик. В данном случае договор цессии заключается с ЖСК.
- Подрядчик, который выполнял для застройщика какие-либо работы и тот расплатился будущими квартирами. Такая ситуация предполагает заключение договора с юридическим лицом — компанией, выполняющей заказ.
- Собственник ДДУ. Физическое лицо, купившее право стать владельцем будущей жилплощади.
В первом случае главной задачей покупателя является выяснение благонадежности застройщика. Если он будет признан банкротом на этапе заключения договора цессии, сделка может оказаться ничтожной, т.е. незаконной. Во втором случае важно удостовериться, что существует согласие банка о смене собственника ДДУ, т.е. застройщик передал права на квартиру подрядчику в полном объеме.
В приобретении квартиры по переуступке прав немало положительных моментов. При должной юридической чистоте ее стоимость на 5-15% будет ниже рыночной цены, а долго ждать новоселье не придется, потому что большинство договоров цессии заключается на заключительном этапе строительства.
Усложняется процесс заключения договора, если продаваемая по ДДУ квартира находится в ипотеке. Продавец может найти покупателя, который убедит банк в своей платежеспособности, и получит от него разрешение на переуступку прав, но для этого требуется собрать много документов, потратить немало времени и сил.
Как по лучшей цене и без рисков продать квартиру по ДДУ в ипотеке узнайте здесь. Если у застройщика и у продавца все в порядке с документацией, то ипотечный кредит на ее покупку по переуступке выдается без проволочек. В последнее время популярна по договору цессии и военная ипотека. Главное – грамотное оформление.
Наше агентство окажет необходимую юридическую помощь. Специалисты компании хорошо знакомы с рынком строящегося жилья и способны дать квалифицированные рекомендации покупателю. Помимо этого, договор переуступки прав без задержек пройдет регистрацию в Росреестре, что является непременным условием его законности. Информация о продаваемой квартире будет хорошо прорекламирована и покупатель на жилплощадь найдется быстро.