На этом этапе помощь агентств недвижимости, профессиональных риелторов — наиболее действенна. Осмотры с квалифицированным посредником проходят упорядочено, без лишней суеты, в удобное время.
- рассматривают будущий район проживания с точки зрения работы — насколько близко расположен, сколько времени потребует дорога;
- следующий фактор — транспортные развязки. Какие виды городского транспорта обеспечивают жизнедеятельность района, интервал движения, расположение остановок;
- оценивают инфраструктуру — близость школ, детсадов, магазинов, банков, служб быта. Хорошо, если рядом с домом работает супермаркет с товарами повседневного спроса, недалеко до парковой зоны;
- изучают придомовую территорию — насколько благоустроена, есть ли детская зона, где паркуется транспорт жильцов и расположена хозяйственная площадка;
- насколько упорядочена жизнь многоквартирного дома — консьерж, чистота подъездов, лестничных площадок, исправность лифтов, наличие кладовок для домашних вещей;
- непосредственно знакомятся с вариантом — этаж, планировка, техническое состояние, инженерное обеспечение. Уделяют внимание санитарному состоянию конструкций — отсутствию очагов сырости, плесени.
Одновременно с рассмотрением вариантов будущего жилья желательно начать работу с банком. При покупке квартиры в кредит Сбербанка собирают два пакета документов: первый — касается потенциального заемщика, второй — объекта кредитования.
- заявление-анкету, с указанием суммы кредита, на которую претендуют;
- личные документы;
- копии документов, подтверждающих стаж и занятость;
- справки об источниках доходов.
О документах заемщика подробнее в другой статье: Требования к документам на ипотеку онлайн
В зависимости от программы, пакет может дополняться аналогичными документами супруга, созаемщика, а также детей, если выбран вариант семейного кредитования.
Если заемщик определился с квартирой, для предварительного ознакомления с инвестируемым объектом подают копии:
- правоустанавливающего документа и подтверждающего регистрацию прав собственности;
- технического (кадастрового) паспорта.
Сбербанк принимает решение о кредитовании в течение 3-7 дней.
Результат работы эксперта-оценщика — отчет, в котором обоснована рыночная стоимость квартиры. Показатель важен для расчета сумм первого взноса и ипотечного кредита, которые Сбербанк исчисляет соответственно 15% и 85% от стоимости, указанной экспертом. Кроме того, от рыночной стоимости проводится страхование объекта.
Банк не ограничивает заемщика в выборе оценочной компании. Но если оценщик не аккредитован, то рассмотрение отчета об оценке банком может затянуться до 30 дней.
Следующий шаг — одобрение покупаемой квартиры кредитором. Для этого предоставляют:
- правоустанавливающий документ;
- подтверждение прав собственности;
- так же нужно составить и подписать договор купли-продажи квартиры с ипотекой в одной из форм — предварительный или проект;
- для квартир, нажитых в браке — согласие на продажу от супруга;
- если квартира приобретена до брака, то необходимо заявление продавца об этом (образец можно скачать ниже)
- справку о составе прописанных в жилье;
- техпаспорт БТИ на квартиру;
- данные информцентра о задолженности по коммунальным услугам;
- если продажа проводится иным лицом от имени собственника — доверенность;
- отчет об оценке с альбомом данных фотофиксации объекта недвижимости.
Банк проверяет принадлежность квартиры продавцу и соответствие правоустанавливающих документов паспортным данным. При продаже по доверенности — правильность составления документа, срок действия, полномочия доверенного лица и его паспорт. Прочие документы проверяются на актуальность. После одобрения квартиры банком, можно приступать к следующему шагу.
- внести продавцу задаток (первый взнос по ипотеке) и взять расписку, что сумма передана;
- копии документов предоставляют кредитору.
Специалисты рекомендуют оформлять документы нотариально, что гарантирует правильность составления. В договоре обязательно указывается дата окончательного расчета за квартиру.
Далее покупатель в банке подписывает кредитный договор и оформляет страховку недвижимости— с этого момента он становится заемщиком.
Зарегистрировать передачу прав собственности можно двумя способами.
Предложена Сбербанком электронная регистрация сделки для экономии времени. Операция распространяется на покупку в кредит готового жилья, договоров долевого участия, жилья вторичного рынка, участков без застройки. Соблюдают требования:
- регистрируются транзакции исключительно между физ. лицами и исключительно прямые транзакции;
- число участников сделки ограничено — до 2-х чел. продавцов, 2-х чел. покупателей и не более 5-ти созаемщиков;
- долевая собственность не регистрируется;
- не регистрируются сделки, где стороной являются не достигшие совершеннолетия, недееспособные или лица под попечительством;
- не проводятся транзакции по доверенности.
Регистрация проводится в таком порядке:
- сотрудник банка формирует электронные копии предоставленных документов;
- отправляет документы защищенными каналами связи на регистрацию в Росреестр;
- через некоторое время на электронную почту собственника приходит подтверждение с отметкой о регистрации сделки.
Передача данных по каналам связи защищена специальными усиленными паролями и электронно-цифровыми подписями. Процедура обслуживания через сервис Сбербанка платная, но позволяет сэкономить 0,1% кредитного процента.
Такую же регистрацию можно провести в Центре услуг. Перечислим пошагово:
- проводится запись на прием одним из способов — через сайт Центра, портал госуслуг, по телефону или посетив офис;
- собирают пакет документов на участников сделки и отчуждаемую квартиру;
- покупатель — уплачивает госпошлину — 2000 рублей;
- сотрудник МФЦ заполняет заявления, а покупатель и продавец проверят сведения в них;
- далее сотрудник МФЦ забирает пакет всех оригиналов и копий документов вместе с заявлениями на государственную регистрацию, и выдает покупателю и продавцу Опись документов;
- покупатель — по истечении времени получает по описи документы по сделке с отметкой о регистрации.
По отдельным оценкам, вся процедура может затянуться до 30-ти календарных дней, что задерживает окончательный расчет между сторонами.
Новый собственник получает зарегистрированный договор купли-продажи с печатями Росреестра на свое имя и выписку из регистрации прав недвижимости. Документы предоставляют в кредитующий банк для окончательного расчета с продавцом.
Когда перерегистрация прав собственности на квартиру проведена, кредитный договор подписан, пришло время провести окончательный расчет с продавцом. Чаще всего банк на его имя открывает текущий счет, куда зачисляет оставшуюся сумму по договору. Возможен расчет через аккредитив или банковскую ячейку. Окончательный расчет желательно подтвердить распиской.
С момента подписания кредитного договора покупатель стал заемщиком, взявшим на себя обязательства по погашению займа.
Договор купли-продажи в обязательствах продавца предусматривает два пункта:
- время высвобождения квартиры предыдущим собственником, и снятие с регистрационного учета зарегистрированных лиц. Обычно для вывоза имущества требуется 1-2 недели;
- дату передачи ключей. Пункт чисто символический, но означает, что квартира свободна и можно заселиться новому владельцу.
Через 7-мь дней новый собственник может зарегистрироваться но новому месту жительства. После чего проводится перерегистрация лицевых счетов в коммунальных службах.
Такой порядок покупки квартиры в ипотеку на вторичном рынке применяется, практически, всеми банками. Чтобы задуманное осуществить, покупателю, заемщику необходимо запастись терпением. А если что-то не получается — за консультацией в банк.