Оформить покупку квартиры без риэлтора представляется вполне возможным. Чтобы процесс прошел без бюрократических проволочек, обмана и мошенничества, необходимо соблюдать четкий регламент, следовать пошаговому руководству и тщательно проверять документы.
Самостоятельное осуществление покупки недвижимости следует проводить с учетом нюансов всех ее этапов. В числе таковых можно назвать:
- Подбор базы недвижимых объектов по заданным критериям;
- Осмотр квартиры и оценка ее соответствия заявленным требованиям (наличие изъянов или слабая инфраструктурная развитость могут позволить снизить установленную продавцом стоимость);
- Ознакомление с правоустанавливающими и другими сопутствующими документами продавца (предварительная проверка добросовестности контрстороны убережет от обмана или мошенничества, подтвердит юридическую чистоту сделки и отсутствие на квартире долгов);
- Утверждение всех условий приобретения (конечная стоимость, размер авансового взноса, сроки, порядок распределения расходов за дополнительные услуги);
- Заключение предварительного договора и внесение части стоимости квартиры под расписку (в таком договоре зафиксированы все существенные условия основного договора, а оставление сторонами на нем своей подписи подтверждает, что достигнуто согласие и недопустим односторонний порядок изменения условий);
- Заключение основного договора (при ипотеке его заключение допускается в присутствии работника банка; при покупке за счет собственных средств можно привлечь нотариуса);
- Перечисление денежных средств продавцу;
- Передача документов на регистрацию права собственности.
- Паспорт продавца и покупателя;
- Предварительный договор (не имеет обязательного характера, заключение предусматривают для того, чтобы стороны могли подтвердить серьезность намерений и согласие по всем существенным условия);
- Расписка о принятии части суммы по предварительному договору (обычно покупатель оставляет в качестве залога 50 тысяч продавцу, которые позже будут засчитаны в пользу всей стоимости недвижимости);
- Правоустанавливающие документы на недвижимую собственность (свидетельство о регистрации права собственности и документ, выступающий основанием ее более раннего приобретения нынешним правообладателем: свидетельство о наследстве, договор дарения, приватизации, ренты, купли-продажи);
- Технический паспорт и план объекта (выдает БТИ);
- Выписка из ЕГРП (подтверждает отсутствие обременений);
- Согласие на продажу квартиры от супруги (если недвижимость находится в общей совместной собственности) или от других сособственников (в случае покупки доли квартиры);
- Согласие на покупку квартиры от супруга (супруги) заемщика (при ипотечных правоотношениях);
- Справка от управляющей компании, подтверждающая отсутствие задолженности по коммунальным платежам;
- Выписка из книги домового учета, подтверждающая отсутствие других зарегистрированных на жилплощади лиц;
- Кредитный договор, договор поручительства (в случае оформления покупки в ипотеку);
- Квитанция об уплате государственной пошлины (от 2000 рублей).
- Разрешение от законных представителей или органа социальной защиты (если продавец недвижимости – несовершеннолетний);
- Справка от психо-, наркодиспансера, подтверждающая полную дееспособность продавца (носит рекомендательный характер и не обязательна при фиксации сделки);
На завершающем этапе – переходе прав собственности, сторонам договора купли-продажи (лично или через представителей) необходимо передать перечисленные документы в орган, уполномоченный на проведение государственной регистрации недвижимости (Росреестр, МФЦ). По истечении 7-10 рабочих дней новому собственнику выдадут правоустанавливающий документ.
Покупка квартиры с привлечение заемных средств банка обеспечивает некоторые гарантии благонадежности процедуры. Дело в том, что кредитная организация проводит тщательную проверку документов на предмет их соответствия правовым требованиям и достоверности изложенной в них информации, сведений.
Перед покупкой квартиры необходимо провести ряд действий по завязыванию отношений с самим банком. К ним относятся:
- Анализ репутации банков и предлагаемых ими финансовых продуктов ипотечной сферы;
- Выбор наиболее подходящих условий кредитования;
- Сбор предварительных документов, требуемых для подачи заявки на ипотеку (как правило, среди их числа просят предоставить: заявление-анкету; паспорт или другой документ, устанавливающий личность; 2НДФЛ);
- Получение одобрения заявки;
- Предоставление заемщиком полного пакета документов;
- Оформление ипотечного договора и открытие расчетного счета.
После проведения всех формальных процедур и подтверждения законности сделки банк-кредитор может перевести заявленную сумму либо непосредственному продавцу квартиры, либо на счет клиента-заемщика. Более частый вариант – передача или перевод средств между сторонами договора купли-продажи прямо в стенах банка. В этот же момент подписываются итоговые документы, подтверждающие получение заемных средств банка.
Для того, чтобы договор приобрел юридическую силу, в нем необходимо отразить все существенные моменты и условия. В обязательном порядке содержание договора должно отражать:
- Полные сведения о продавце и покупателе (паспортные данные, место регистрации);
- Исчерпывающее описание объекта, его местонахождение, данные из правоустанавливающих документов (этаж, площадь, вид собственности, тип строения, адрес, кадастровый номер и прочее);
- Стоимость квартиры;
- Порядок внесения выкупной цены (по частям, полное погашение, пропорциями);
- Некоторые исключительные обязанности сторон, не предусмотренные в законодательных актах;
- Место совершения сделки (населенный пункт);
- Дата, подписи сторон.
Плюсы:
- Экономия личных трудозатрат и времени на поиск подходящих вариантов;
- Отсутствие необходимости в оценке правоустанавливающих документов (это сделает риэлтор);
- Больше вероятности договориться о снижении стоимости объекта (заинтересованность риэлтора в проведении сделки позволяет достигать консенсуса по стоимости, в том числе и путем ее занижения);
- Многие риэлторские компании могут помочь снизить издержки при оформлении или страховке недвижимости, так как хорошо знакомы с ценами на этом сегменте рынка;
- Минимизированы риски обмана и мошенничества со стороны продавца;
Минусы:
- Высокие тарифы на риэлторские услуги;
- Субъективная невнимательность, которая может повлечь неблагоприятные последствия (плохая сверка документов) и заинтересованность в быстром проведении всей процедуры.
Провести процедуру покупки квартиры без привлечения стороннего лица и сэкономить средства вполне реально, если заранее учесть все нюансы и знать острые правовые моменты. Услуги риэлтора, однозначно, станут лишними, если планируется привлекать заемные средства кредитно-финансовых организаций, так как их служба безопасности максимально полно проведет анализ всех документов по сделке, прежде чем перечислить средства.
Однако можно найти недвижимость, которую продает собственник напрямую. Кроме того, что вы можете обратиться к бесплатным каналам, имеются и платные. Они отличаются актуальностью данных и постоянным обновлением, но это не дает гарантии быстрого результата. Придется отобрать несколько вариантов, оценить их, сравнить и отбросить те, которые поданы не собственниками.
- Нестабильность рынка недвижимости, вызванная постоянной инфляцией.
- Рост цен.
- Работа банков. Кредитно-финансовые учреждения заинтересованы в выдачи ипотеки, а не прямой продаже квартир. Это значительно влияет на общую тенденцию рыка.
- Невысокие зарплаты большей части россиян, не позволяющие приобрести свое жилье. Особенно это касается удаленных регионов.
- заключение сделки невозможно, если одна из сторон отсутствует, либо у представителя продавца или покупателя нет нотариальной доверенности;
- удостоверить личность может только гражданский паспорт собственника;
- легитимность сделки гарантируется, благодаря присутствию нотариуса.
Местоположение квартиры также для многих имеет большое значение. Жильё может полностью вас устраивать, но, вследствие того, что оно может находиться далеко от продуктового магазина, школы или иметь плохой пейзаж, ваше мнение может измениться. Отсутствие парковки или удаленность детской площадки тоже для многих важно. Такие случаи бывают достаточно часто. Следует пройтись по району, где будете покупать жилище и обдумать всё как следует перед выбором квартиры.
Покупка квартиры для многих становится не просто долгожданным событием. Порой, к такому приобретению идут многие годы, а то и десятилетия, затрачивая их на сбор денег и изучение доступных вариантов жилья. Несомненно одно: столь дорогостоящая покупка накладывает серьёзную ответственность, а подготовка к заключению сделки часто требует привлечения профессионалов в лице юристов или риэлторов. Их услуги обходятся недёшево: порядка 5-7% от стоимости объекта недвижимости. За что эти специалисты получают деньги? Можно ли самому подготовить все бумаги и оформить договор купли-продажи? Что для этого необходимо? Будет ли такая сделка действительна без услуг риэлтора? Стоит ли рисковать и чему уделить внимание при решении действовать самостоятельно?
Если после заключения договора купли продажи, но до регистрации сделки, она срывается по вине покупателя, то задаток остается у продавца. Если же продавец передумал продавать квартиру по каким-либо причинам, то он обязан возместить покупателю сумму равную двум задаткам.
Гарантированно взаимовыгодное соглашение для обеих сторон будет означать отсутствие каких-либо вопросов относительно прозрачности заключаемой сделки. Продавец должен быть заинтересован в привлечении покупателя, а потому обязан предоставлять последнему любые необходимые документы. В список обязательных, без которых заключение сделки будет невозможным чисто технически, войдут:
- справка из Бюро технической инвентаризации (в этом пакете документов содержится план жилого здания, а также сведения о метраже);
- информация обо всех прописанных лицах в квартире (выписка из домовой книги);
- документы, устанавливающие право собственности на данную квартиру (при этом необходимо уточнить, каким способом была приобретена данная квартира ее новым владельцем, это могут быть: договор купли-продажи, свидетельство о дарении и т. д.);
- стоит требовать от продавца и выписку из Единого государственного реестра, для того чтобы убедится в отсутствии обременений, т. е. ограничений прав собственника в связи с частичным владением квартирой другим человеком или же организацией;
- в случае если в квартире прописаны иные лица, необходимо получить от продавца квартиры документ, подтверждающий их полное согласие на проведение данной сделки;
- если в квартире зарегистрирован несовершеннолетний ребенок, необходимо убедиться, что органы опеки и попечительства дали письменное разрешение на продажу квартиры;
- документы, подтверждающие, что продавец квартиры не находится на учете как в психоневрологических так и наркологических диспансерах;
- подтверждение об оплате государственной пошлины.
- потребуйте расписку о передаче документов и заверьте ее у нотариуса, после этого передавайте требуемую сумму;
- найдите независимых свидетелей, чтобы они подтвердили факт передачи средств;
- воспользуйтесь услугами банковского учреждения (положить деньги в ячейку и отдать ключ продавцу).
С последним критерием дела обстоят наиболее интересно. Разумеется, при самостоятельном поиске не придется оплачивать ничьи услуги. Сейчас даже большинство рекламных газет раздаются бесплатно. Что же касается обращения к риелтору, то тут придется заплатить специальную комиссию посреднику. Она может быть достаточно большой. Именно этот фактор и отталкивает многих людей от обращения в специализированное агентство.
В настоящее время приобретение квартиры в ипотеку сопровождается рядом рисков, и риэлтор помогает их минимизировать. Если в агентстве работают квалифицированные специалисты и оно дорожит своей репутацией, вся сделка будет проверена тщательнейшим образом.
Вопрос о приобретении собственного жилья особенно актуален в России. Несмотря на активно развивающийся рынок в данной сфере, остается много сложностей и тонкостей в решении данного вопроса. Например, обилие компаний, занимающихся недвижимостью, вытеснили частных продавцов с рынка, и теперь сложно понять, как купить квартиру без риэлтора, и что для этого нужно. Далеко не все хотят пользоваться услугами специалистов, и часто это – обоснованное решение.
Прежде чем перейти к основному вопросу, стоит внимательно ознакомиться с тем, что же происходит на рынке недвижимости и почему так сложно приобрести собственное жилье. Статистика в данном случае лишь относительна: третья часть населения страны не имеет в своем активе квадратных метров.
Данная ситуация складывается, исходя из нескольких ключевых факторов:
- Нестабильность рынка недвижимости, вызванная постоянной инфляцией.
- Рост цен.
- Работа банков. Кредитно-финансовые учреждения заинтересованы в выдачи ипотеки, а не прямой продаже квартир. Это значительно влияет на общую тенденцию рыка.
- Невысокие зарплаты большей части россиян, не позволяющие приобрести свое жилье. Особенно это касается удаленных регионов.
Стоит учитывать и другие факторы, которые проявляются непосредственно при попытках купить квартиру. Несмотря на активную работу застройщиков и появление новостроек по заманчивым ценам, позволить себе вложиться в недвижимость могут не все.
Однако для тех граждан, кто в состоянии купить квартиру, открывается новая задача: большое количество компаний, предлагающих свои услуги в данной сфере. Риэлтерские организации участвуют в большинстве сделок по работе с недвижимостью. Не все жители РФ хотят иметь дело с подобными учреждениями. Купить квартиру без риэлтора сегодня реально, но нужно знать ряд тонкостей и нюансов, так как подобная процедура занимает много времени.
Компании, которые занимаются посредничеством при совершении сделки, берут за свою работу 1-3% от полной стоимости жилого объекта. Достаточно крупная сумма, которую гражданин просто может не потянуть. Поэтому покупка квартиры без риэлтора видится многим удобным вариантом. К тому же ряд подобных организаций зарекомендовал себя с не лучшей стороны, обманывая клиентов и предлагая в первую очередь жилье, которое нужно срочно продать место действительно подходящих по индивидуальным требованиям вариантов.