Как купить квартиру в ипотеку если маленькая зарплата

Содержание статьи:

Хотите купить квартиру в ипотеку или взять кредит, но ваша официальная зарплата оставляет желать лучшего? Беспокоитесь, что в банке могут отказать, посчитав вас неплатежеспособным гражданином? В этом случае вам просто необходимо узнать, как заслужить доверие кредиторов с небольшими выплатами на официальной работе.

Ниже приведены основные подходы, при которых вы можете без труда получить ипотеку с маленькой официальной зарплатой:

Если вы состоите в брачных отношениях, и ваш супруг работает официально, есть смысл оформлять договор именно на супруга. Такой подход целесообразен, если ваш муж (жена) получают гораздо больше, чем вы.
Поскольку банки просят предъявлять справку, подтверждающую уровень доходов в свободной форме, вы можете предъявить не справку, а выписку с собственной банковской карты, на которую регулярно поступают денежные средства. Такой способ подходит для тех, кто работает не официально и получает денежные средства на карту из других источников, например, не только от основного работодателя, но и от заказчиков (если вы занимаетесь фрилансом). Выписку можно получить в своем банке при первом же обращении с паспортом.
У вашего родственника имеется стабильный и достаточно высокий заработок, который подтвержден соответствующими документами? В этом случае вы можете привлечь его в качестве поручителя: в большинстве случаев банки не отказывают в такой просьбе (см. Средняя зарплата в России, в регионах!).
Современные ипотечные программы предлагают гибкие условия кредитования. Это означает, что, если ваш первый взнос составил 40 процентов и выше, вам не потребуется подтверждать уровень своего дохода. Не хватает денежных средств на такой высокий первый взнос? В этом случае вы можете воспользоваться обычным потребительским кредитом, который можно взять в любом банке. Обратите внимание: такой способ хорош только в том случае, если не сомневаетесь в свое платежеспособности и сможете вовремя погасить задолженность.

При оформлении такого договора важно помнить о специализированных программах, которые предлагаются молодым семьям и военнослужащим. Здесь государство предусматривает целый ряд льготных условий, по которым можно приобрести недвижимость даже с небольшим заработком. При этом у вас может быть как много детей, так и не быть совсем – программы с льготами предусмотрены и для бездетных молодых семей. Здесь вы можете рассчитывать на первоначальный взнос всего лишь 10 процентов, а также на невысокие процентные ставки. Ипотеку по льготным программам можно взять на срок до 30 лет, что позволит вам выплачивать всего несколько тысяч рублей в месяц. Оформлять займ лучше на супруга с большей заработной платой.

Есть и еще один вариант – начать зарабатывать больше, при этом делать это законным путем. Оптимальный способ – устроиться на вторую должность по совместительству, после этого задекларировать свои доходы. Это решение убедит кредиторов, что вы являетесь платежеспособным и ответственным заемщиком. На какую именно работу устроиться? Здесь вариантов достаточно много: например, вы можете трудиться сутки через трое или в другом удобном для вас графике, найти удаленную должность, то есть из дома и так далее.

Помните, что не только ваш заработок влияет на одобрение ипотечного кредита. При рассмотрении вашего вопроса кредиторы будут учитывать практически все: наличие общих детей, возрастную категорию, наличие ценного имущества и так далее.

Если вы зарегистрированы в официальном браке, вам проще оформить такой кредит, нежели одиноким заемщикам.

Нередко бывают ситуации, когда у заемщика имеется дополнительное жилье, которое он сдает арендаторам. В этом случае, даже при небольшой заработной плате, вы можете отнести в банк договор об аренде и задекларировать свою прибыль. Ипотека будет одобрена.

Даже при высоком заработке гражданину может быть отказано, поскольку есть и еще один немаловажный фактор – кредитная история. При плохой кредитной истории банк откажется сотрудничать с недобросовестным заемщикам. Именно поэтому, перед тем как подавать документы, убедитесь, что у вас нет непогашенных кредитов и просроченных задолженностей.

Если вы твердо решили найти вторую работу для оформления кредита, постарайтесь, чтобы ваш заработок не мешал основной трудовой деятельности. При этом он может быть как официальным, так и неофициальным, достаточно лишь задекларировать доходы, чтобы кредитор убедился в вашей платежеспособности.

Не стоит изобретать велосипед: можно заняться уже готовыми идеями, которые гарантированно приносят доход. Занимайтесь дачным хозяйством, которое приносит прибыль, разводите домашних животных или пишите обзоры на товары в Интернете – каждый может найти занятие себе по душе, которое будет давать дополнительный доход (см. Дополнительный заработок — как, на чем и где его найти), так интересующий кредитора.

Таким образом, ипотечные кредиты с невысоким заработком – это вполне возможно. Всегда есть несколько способов, с помощью которых вы можете заключить желаемый договор, важно лишь, чтобы у вас был дополнительный источник дохода, который позволит вам погасить достаточно крупный займ на покупку недвижимости.

Артем Искра, Управляющий директор Департамента массовых видов страхования Группы Ренессанс страхование

Как правило, при ипотечном страховании заемщику предлагается пониженная ставка по кредиту при условии страхования объекта залога: квартиры или загородного дома. Обычно, такой полис включает риски повреждений несущих конструкций: стен и перекрытий и не включает страхование отделки и прочие объекты, связанные со страхованием жилья (например, страхование домашнего имущества или ответственности за эксплуатацию квартиры).

Риски при ипотечном страховании жилья, в том числе по программе «Молодая семья«, стандартные:

Пожар;
Удар молнии;
Взрыв;
Противоправные действия третьих лиц;
Стихийные бедствия;
Залив жидкостью;
Механические воздействия, падение предметов.

Обычно полис оформляется на сумму остатка по кредиту, и, в случае повреждения или уничтожения объекта ипотеки (чаще всего это происходит по причине пожара загородного дома), у заемщика не будет задолженности перед банком – остаток по кредиту погасит страховая компания.

Поэтому при досрочном погашении кредита, остаток задолженности уменьшается быстрее, и стоимость полиса быстрее снижается.

Стоимость ипотечного страхования, соответственно, зависит от величины остатка по кредиту и от вида жилья (тариф для деревянного дома выше, для квартиры в современном многоквартирном доме, без газа, минимальный).

Ипотечный кредит иногда является единственным способом купить жилую недвижимость. Но для его оформления банки выдвигают весьма жесткие требования к кредитной истории, трудовому стажу и уровню заработка. В 2019 году четких рамок к размеру ежемесячного дохода практически нет, так как кредитный комитет учитывает не только его, но и ряд иных факторов. Разберем подробнее, как взять ипотеку, если официальная зарплата маленькая или полностью отсутствует.

Изначально получение жилищного займа было сопряжено с массой сложностей – по всем программам кредиторы устанавливали строгие требования в части уровня дохода, стажа. Сегодня условия мягче – банки разрабатывают продукты с учетом индивидуальных возможностей клиентов различных категорий. Поэтому взять ипотеку с маленькой официальной зарплатой можно и без поручителей.

Взять на рабочем месте справку об уровне заработка по форме банка. 2НДФЛ отражает официальный доход, в справке по форме банковского учреждения работодатель может указать реальную зарплату, в том числе – черную.
Оформить ипотеку в рамках продукта, не требующего предоставление документов о зарплате и трудоустройстве. Минус программ – высокий первоначальный взнос – от 40-50% от стоимости приобретаемого жилья.

Вывод следующий: взять заем можно, если фактически физлицо имеет достаточный заработок. Если же доход низкий и по документам, и по факту, оформление кредита стоит поставить под вопрос. Такие обязательства могут привести к полному банкротству.

Жестких рамок к размеру заработной платы нет. Специалисты кредитного сектора разрабатывают сложные формулы и рассчитывают коэффициент ипотечной задолженности (Кз).

Кз – доля от общей стоимости квартиры, которую банк готов дать в кредит. Например, в Сбербанке он составляет 85%, а 15% — первоначальный взнос.

Существует и дополнительный коэффициент – соотношение кредита к оценочной стоимости залогового объекта. Банки рассчитывают его самостоятельно и руководствуются этим значением при анализе, покроет ли доход от реализации недвижимости кредитную задолженность, если заемщик не сможет исполнять свои обязательства.

Чтобы получить жилищный займ при низком официальном доходе, потенциальному клиенту нужно снизить показатель Кз. Второй коэффициент при этом повысится, а кредитный риск банка станет минимальным. Соответственно, шансы получить одобрение максимальны.

Классическая формула расчета минимального дохода, которую используют банки, выглядит так:

Минимальный заработок = минимальный прожиточный минимум (установленный для региона, где проживает заемщик) * количество членов семьи + сумма ежемесячного платежа.

Для ипотечного кредита на сумму 2 млн рублей семье из трех человек потребуется:

16 160 р. (мин.прожиточный минимум для жителей Москвы) * 3 + 20 644 р. (платеж по ипотеке под 11% на срок 20 лет) = 69 124 р. составит минимальный заработок. Для одного человека цифра снизится до 34 407 р.

При высоком первоначальном взносе требования к уровню совокупного ежемесячного дохода снижаются.

Также произвести расчет можно через онлайн-калькулятор. Например, обратимся к официальному веб-сайту Сбербанка:

Наличие действующих кредитов или второй ипотеки увеличат минимальный размер заработка на сумму ежемесячного платежа.

Справки о зарплате по форме банка или на официальном бланке работодателя.
Подтвердить доход выпиской по карте (зарплатной, дебетовой).
Обратиться в банк, на карту которого производится перечисление зарплаты. К действующим клиентам финучреждения выдвигают лояльные требования, особенно, к участникам зарплатного проекта.
Заручиться поручительством работодателя, при его согласии.
Исключить из числа созаемщиков официального супруга/супругу с испорченной кредитной историей.
Закрыть все мелкие кредиты и микрозаймы до подачи заявки на ипотеку.
Если кредитная история была испорчена просрочками, то до подачи анкеты на рассмотрение взять 2-3 микрозайма и выплатить в срок, оформить кредитку с любым лимитом и своевременно закрывать задолженность.

Особое внимание банк уделит надежности работодателя, кредитной истории и ликвидности приобретаемого объекта.

Зарплата является основным источником заработка, который банк учитывает при рассмотрении заявления. Дополнительные финансовые поступления можно подтверждать по желанию. Это увеличит суммарный доход, максимальную сумму к выдаче и снизит ставку по кредиту.

К дополнительным источникам заработка банки относят:

Пенсионные отчисления по старости или состоянию здоровья, иные выплаты от государства.
Заработок от трудовой занятости по совместительству.
Алименты.
Дивиденды.
Проценты, начисляемые по вкладам, металлическим счетам.
Прибыль от инвестиционной деятельности.

Если заемщик является индивидуальным предпринимателем или учредителем/соучредителем ООО, оценка платежеспособности осуществляется иным образом. Кредитный комитет учитывает финансовое состояние бизнеса: доходы, прибыль, рентабельность.

Справки от работодателей и иные доходы, получаемые заемщиком как физлицом, при оформлении коммерческой ипотеки не рассматриваются. Оценка платежеспособности основывается:

на финансовой отчетности;
сроке ведения деятельности;
наличии задолженностей.

Особенности кредитов на недвижимость в рамках коммерческих банковских продуктов отличаются более жесткими требованиями к первоначальному взносу.

По двум документам ипотеку выдают несколько банковских учреждений, в том числе ведущие лидеры в своей отрасли. Для подписания договора потребуется анкета-заявка на кредит, паспорт и второй документ, подтверждающий личность заемщика. Созаемщики и поручители привлекаются по желанию.

Рассмотрим общие условия программ:

Важно, что данные продукты не имеют дополнительных комиссий и условий, кредиты можно выплатить досрочно, рефинансировать. Единственное их отличие – высокий первый взнос. Причем его наличие нужно подтвердить заранее, например, внести средства на банковский счет.

Предварительные расчеты потенциальные заемщики могут произвести самостоятельно, для этого нужно:

Узнать размер прожиточного минимума в своем регионе. Для различных городов он отличается. Уровень регламентирован органами местного самоуправления, поэтому необходимо обращаться только к официальным данным.
Учесть всех членов семьи и иждивенцев.
Знать приблизительный размер платежа по кредиту.

Последний пункт – изменяемый. Чем продолжительнее действие договора, тем меньше ежемесячная финансовая нагрузка на семейный бюджет. Иными словами, при недостаточном доходе достаточно взять ипотеку не на 10 лет, а на 15 или 20. При наличии свободных средств заемщики всегда могут погасить долг досрочно (частично или полностью). Сегодня банки не ограничивают клиентов в части сумм или сроков, внести на счет можно 1000 рублей, 100 рублей или 10 000.

Можно использовать специальный сервис – онлайн-калькулятор. Он доступен на каждом сайте банка.

Обратите внимание, все расчеты, производимые в кредитных калькуляторах, являются предварительными. В качестве базовой ставки берется минимальное значение, которое может быть увеличено после рассмотрения банком анкеты-заявки на ипотеку.

Если клиент не имеет нужного уровня дохода, то банк ипотеку не одобрит по причине неплатежеспособности. Фальсифицировать документы не рекомендуется – это нарушение закона. Лучший вариант – найти созаемщиков. Банк учтет заработок каждого участника договора, а решение может быть положительным.

Дадут ли ипотеку с серой зарплатой? Ответы на все вопросы в следующем видео:

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

Какой-то конкретной цифры, устанавливающей рекомендованный размер оклада для получения ипотечного кредита в банках не существует. Она рассчитывается индивидуально в каждом субъекте федерации и зависит напрямую от ряда факторов:

Установленного в регионе оформления кредита прожиточного минимума;
Количества человек, проживающих в семье заемщика, в том числе – имеющих постоянный заработок или находящихся на иждивении;
Расходов, которые каждый месяц несут все члены семьи на оплату кредитов и кредитных карт и других обязательств.

Также существует рекомендация, согласно которой ежемесячный взнос в пользу выданного ипотечного кредита не может превышать 40% от чистых доходов семьи заемщика. Чистый доход подразумевает вычет из всей зарабатываемой суммы ежемесячных обязательных платежей, кредитного взноса и деления оставшейся суммы на всех членов семьи. В идеале полученный результат не должен достигать установленного в регионе прожиточного минимума.

Более подробно о том, какая нужна зарплата для ипотеки вы можете узнать из отдельного поста.

Какие же существуют способы решения вопроса, как получить ипотеку с маленькой официальной зарплатой, рассмотрим чуть подробнее.

Заемщик может предоставить справку о ежемесячных доходах на рабочем месте по установленной банковской форме. В справке должны присутствовать сведения:

О том, что гражданин работает в данной организации не менее полугода в определенной должности;
Получает ежемесячный доход, достаточный для оплаты ежемесячных взносов;
Указываются реквизиты и контакты организации-работодателя для возможной проверки сведений банковской службой безопасности;
Ставится синяя печать и заверяющая подпись руководителя;
Указывается банковское отделение, для которого данная справка оформляется.

Справка по форме банка позволяет показать реальный доход человека, если он получает часть зарплаты в конверте. Но очень часто работодатели отказывают в выдаче таких справок утверждая, что банк может подать эти данные в налоговую, а это чревато проблемами с законом.

Такая проблема как взять ипотеку, если официальная зарплата маленькая легко решается в случаях, когда помимо официальной справки о зарплате заемщик имеет возможность предоставить документацию о наличии у него достаточных дополнительных доходов из иных источников:

Предоставим справку 2-НДФЛ о наличии дополнительного заработка.
Запросив в ПФРФ выписку о ежемесячных пенсионных выплатах.
Лица, получающие стипендиальные выплаты, могут подтвердить их выпиской из бухгалтерии учебного заведения.
Копия договора аренды иной недвижимости или транспортного средства подтвердит размер ежемесячных поступлений.
Соответствующие справки о поступающих социальных пособиях, алиментах, декретных деньгах и иных поступлениях так же будут учтены банком при определении ежемесячного дохода заемщика.
Доход от совместительства.

Важный момент! Сбербанк не требует документального подтверждения по дополнительному доходу, поэтому в анкете можно его смело указывать, но следует понимать, что при прозвоне банка вы должны объяснить его происхождение.

Если заработная плата основного заемщика не достаточно велика для оплаты ежемесячного взноса по ипотеке, он может привлечь к ипотечному кредиту созаемщиков или поручителей. На данных лиц должен быть собран удостоверяющий комплект документов, как и на основного заемщика, а совокупный доход обоих будет учтен для определения максимально возможной суммы для выдачи ипотечного кредита.

Если в роли созаемщика выступает близкий член семьи, который имеет большую заработную плату, предпочтительнее оформить ипотечный кредит на него, так как лицам с большей платежеспособностью охотнее дают ипотечные и иные кредиты.

Для поручительства можно привлечь не только физическое лицо, но и организацию-работодателя, например. У Сбербанка существует такая практика, когда для получения ипотеки на строящееся жилье поручительство оформляется исключительно до момента сдачи объекта в эксплуатацию, а не на весь срок кредитования. На такие условия созаемщики могут идти более охотно, так как у них практически отсутствует риски касательно того, что титульный заемщик не будет справляться со своими обязательствами.

Более детально узнать про то, кто такой созаемщик вы можете из нашего прошлого поста.

Оформляется ипотека с серой зарплатой или недостаточной для погашения ежемесячных платежей еще и в случаях, когда заемщик имеет собственные накопления для увеличения размера первоначально вносимого взноса.

Обязательное первоначальное внесение 10-20% от запрашиваемой суммы – условие банка для оформления займа, но дадут ипотеку гораздо охотнее, если данные денежные средства будут превышать установленный процент. В ряде специальных программ Сбербанка, например, существует даже условие, что первый взнос при отсутствии справки о заработной плате, должен быть не менее 50% от суммы кредита.

Каким образом заемщик может увеличить первоначальный взнос, если официально получаемая заработная плата мала для оплаты ежемесячного взноса:

С помощью собственных накопленных средств;
Оформив потребительский кредит в этом или ином банковском учреждении – можно оформить оба кредита в разных учреждениях, обслуживающихся в разных кредитных бюро, или запросить кредиты одновременно, чтобы дополнительные расходы по потребительскому кредиту не отразились в кредитной истории заемщика, когда он будет оформлять ипотеку и соответственно чтобы ипотека не отразилась при просмотре кредитной истории в банке, где дали потребительский займ;
Попросить в долг у близких родственников и друзей – достаточно часто это может быть сделано на длительный срок под гораздо меньший процент, чем в банковском учреждении;
Использовав предоставленный после рождения второго ребенка материнский (семейный) капитал, одной из целью использования которого является улучшение семейных жилищных условий;
Стать участником программы военного кредитования или обеспечения жильем бюджетников, многодетных или малоимущих семей, стоящих в очереди на улучшение условий проживания.

Однако и у данного кредитования существуют некоторые подводные камни:

Ипотеку по двум предоставленным документам банки могут дать под больший, нежели действующий базовый процент;
Первоначальный взнос по ипотеке с маленькой зарплатой может быть увеличен до 40-50% от запрашиваемой суммы;
Банки очень придирчиво относятся к кредитной истории.

Если заемщик размышляет над тем, как взять ипотеку при маленькой зарплате и иные способы оформления кредита ему не подходят, может иметь место такой способ, как покупка документов, подтверждающих заработок и трудовую деятельность.

На рынке недвижимости существует большое количество рекламных объявлений от организаций, предлагающих за сумму в 5-10 тысяч приобрести документы, подтверждающие занятость и достаточный для оформления кредита уровень дохода.

Банк может проверить выданную 2НДФЛ справку или рейтинг компании на рынке;
Качество справки может оказаться не самым лучшим и в банке легко вычислят подделку;
Служба безопасности банка может не только созвониться с работодателем для подтверждения занятости, но и сделать запрос в налоговый орган или Пенсионный фонд и внести данного заемщика или работодателя в черный список;
Обзвон работодателей может делаться несколько раз – на этапе проверки заемщика и непосредственно перед выдачей денежных средств, соответственно увеличивается риск отказа в предоставлении ипотеки.

Таким образом, оформить ипотечный займ гражданам с низкой заработной платой возможно, стоит тщательно изучить условия кредитования, оценить плюсы и минусы имеющихся предложений или воспользоваться льготными предложениями или собрать увеличенный первоначальный взнос.

Надеемся мы ответили на вопрос, как взять ипотеку с маленькой зп. Если вам требуется помощь с подготовкой документов для банка или есть сложности с работодателем, то рекомендуем записаться на бесплатную консультацию к нашему ипотечному юристу. Он обязательно вам поможет.

Будем благодарны за репост поста и его оценку.