Закон допускает данный вид сделки при условии, что несовершеннолетнему есть куда выписаться. Покупателю следует заблаговременно выяснить, имеется ли альтернативное жильё, соответствующее требованиям законодательства.
При этом надо учитывать, что:
- В соответствии с п.2 ст.20 ГК РФ, несовершеннолетнее лицо, не достигшее 14-ти летнего возраста, должно быть зарегистрировано по тому же адресу, по которому зарегистрированы его мать и отец (если родители живут раздельно, то по месту проживания одного из них), либо опекуны.
- Дети, достигшие 14-ти летнего возраста, могут проживать по иному адресу, например, у родственников. Порядок выписки и пакет документов несколько различаются в зависимости от того, является ли несовершеннолетний собственником продаваемого жилья или только прописан в помещении.
Приобрести уверенность, что лицо младше 18 лет обладает исключительно правом пользования на жилплощадь, можно следующим образом:
- Запросить из единого государственного реестра недвижимости выписку, в которой указаны все собственники, включая не достигших совершеннолетия.
- Оформить выписку из домовой книги или Единый жилищный документ.
Покупка квартиры с прописанными несовершеннолетними детьми может осложниться требованием получить разрешение от Органов в том случае, если ребёнок признаётся собственником жилплощади или его части. В данной ситуации несовершеннолетний становится участником сделки, поэтому Органы следят за соблюдением его интересов в имущественном отношении. В случае, если несовершеннолетний только прописан в помещении, участие Органов опеки не требуется.
Однако из этого правила есть исключение: если несовершеннолетний находится под опекой, например, вследствие отсутствия родителей, то, даже если он не обладает правом собственности, участие Органов обязательно.
При покупке квартиры с прописанными несовершеннолетними детьми следует обратить внимание на документ, ставший основанием возникновения права собственности. Если основанием стал договор приватизации, то необходимо учитывать, что при передаче помещения из муниципальной собственности в частную собственниками являются все зарегистрированные в квартире. При этом взрослые могут предоставить отказ от участия в приватизации, в то время как дети приобретают право собственности автоматически.
В случае намерения приобрести приватизированную квартиру нужно запросить из архива выписку из домовой книги и проверить, были ли зарегистрированы в этом помещении дети на день её приватизации. Если несовершеннолетние лица были прописаны, но в списке собственников не оказались, значит правила приватизации квартиры с несовершеннолетними детьми не соблюдены, имело место нарушение закона. Подросший ребёнок может обратиться в суд с требованием восстановить его нарушенные в детстве права.
Если дети были зарегистрированы после окончания приватизации, то они имеют исключительно право пользования квадратными метрами. Такое помещение можно приобретать без разрешения Органов опеки.
Предпочтительно, чтобы на момент подписания договора в помещении уже не были зарегистрированы дети. Следовательно, покупка квартиры с прописанными несовершеннолетними детьми начинается с их выписки.
Данные вопросы регулируются ст. 26, 28, 37 ГК РФ, ст. 60 СК РФ, ст. 26 ЖК РФ.
Согласно нормам права, выписка возможна при соблюдении нижеперечисленных условий:
- Ребёнку необходимо предоставить альтернативную жилплощадь, не уступающую по размерам и по условиям предыдущей. Например, если до переезда несовершеннолетний проживал в комнате размером 12 кв.м., то после переезда он должен иметь такую же комнату либо большую.
- Если родители живут раздельно, то выписать ребёнка получится при получении согласия обоих родителей. Когда ребёнок зарегистрирован в одном месте, а живёт в другом, снятие с учёта возможно только путём обращения в суд. Согласно ст. 20 ГК РФ, выписать несовершеннолетнего можно только в то помещение, в котором зарегистрированы его родители (родитель) или опекун.
Если дети являются собственниками площади или её части, то продать жильё можно, но обязательно потребуется согласие Органов опеки. Отказ ребёнка от своего права не освобождает от необходимости получить разрешение Органов. Если несовершеннолетний только зарегистрирован (не обладает правом собственности), то порядок выписки из квартиры несовершеннолетних детей меняется и обращаться в Органы не нужно.
Для получения разрешения от Органов потребуются нижеперечисленные документы:
- Паспорта (свидетельства) всех участников сделки.
- Выписка о составе семьи, которую необходимо получить в паспортном столе.
- Выписка из ЕГРП, отражающая информацию о праве собственности на продаваемое помещение.
- Предварительный договор купли-продажи нового жилья.
- Техпаспорт на квартиру при продаже квартиры и на приобретаемую недвижимость.
Перечисленные документы должны быть поданы в Органы опеки обоими родителями (даже если они в разводе) и в присутствии самого ребёнка.
Заявление рассматривается 14 дней, после чего, если не будет выявлено нарушений требований Закона, выдаётся документ о положительном решении. Отказ может быть обжалован в районном или областном суде. Следует принять во внимание, что мировые суды не вправе разрешать данные вопросы.
Если согласие от Опеки получено, можно приступать к оформлению сделки и регистрации договора купли-продажи.
Далее следует обратиться в УФМС по старому адресу, где оформить специальный бланк и листок убытия, в котором прописывается адрес по новому месту. Дети, достигшие 14 лет, бланки заполняют самостоятельно, но в присутствии родителей.
В УФМС нужно предоставить:
- Паспорт (свидетельство) ребёнка.
- Паспорта выписывающихся родителей.
- Одобрение, выданное Органами опеки.
- Выписка из ЕГРП на прежнее жильё.
Документы проверяются в течение недели, после чего выдаётся листок убытия. Листок действителен 30 дней. Срок прописки по новому месту – 3 дня с даты выписки. Госпошлина за данные действия не взимается.
Оформление происходит в обычном порядке. При этом регистрация детей прописывается в качестве обременения (если снятие с учёта не произошло до подписания договора). Предельные сроки выписки после совершения сделки включаются в условия договора.
Если для проведения сделки требовалось согласие Органов опеки (когда ребёнок — собственник), данное обстоятельство включается в условия, а само согласие прилагается. Несовершеннолетний собственник указывается в договоре в качестве одной из сторон. Также вносятся сведения о его представителе, у которого есть право подписи.
Ребёнок 14-ти лет и старше имеет право самостоятельно ставить подпись, но в таком случае к договору необходимо приложить письменное согласие представителя. Сделки с участием несовершеннолетнего собственника в обязательном порядке подлежат заверению нотариусом.
Но в случае, если в договоре было прямо прописано обязательство о выписке всех зарегистрированных после продажи жилья, и имеется другое помещение для проживания, суд может принять решение в пользу покупателя. При этом будут учтены новые условия жизни детей, которые не должны оказаться хуже предыдущих.
Для покупателя наилучшим вариантом было бы приобрести недвижимость после того, как несовершеннолетний уже будет выписан. Однако в реальности это оказывается не всегда возможным, в связи с большим числом альтернативных сделок. При альтернативной сделке семья совершает обмен, одновременно продавая свою и покупая другую квартиру. В связи с этим регистрация сохраняется на дату заключения сделки, выписка становится возможной спустя определённое время после подписания документов.
Продавец в свою очередь должен быть уверен, что после совершения сделки в срок, прописанный в договоре, он сможет снять ребёнка с учёта по прежнему месту проживания и прописать по нынешнему адресу. В противном случае ему грозят судебные разбирательства со стороны нового владельца квартиры, обременение с которой так и не было снято.
Дополнительная информация о том, чем грозит покупка жилья у маленького собственника в этом видео:
Покупка квартиры с прописанными несовершеннолетними детьми не является такой уж редкостью и, несмотря на определённого рода сложности, в большинстве случаев осуществляется успешно. Однако если решено купить жильё с подобным обременением, то при проведении данной сделки следует руководствоваться нормами гражданского и семейного права, чтобы не нарушить права лиц, не достигших совершеннолетия. В противном случае суд аннулирует сделку, не принимая во внимание какие-либо обстоятельства.
Как происходит покупка квартиры через аккредитив читайте в этой нашей статье.
Бесплатная юридическая поддержка по телефонам:
Москва и Московская область: +7 (499) 703-31-45 (звонок бесплатен)
Санкт-Петербург и Лен.область: +7 (812) 309-78-23
Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статье могла устареть!
При покупке недвижимости с прописанными в ней несовершеннолетними стоит особенно внимательно подходить к сбору документов, так обязательным условием является соблюдение имущественных интересов детей.
Покупка квартиры с несовершеннолетними детьми имеет определенные риски для покупателя. Связано это с тем, что если права ребенка в ходе сделки будут нарушены, суд наверняка встанет на сторону несовершеннолетнего и может аннулировать сделку.
Покупатель и продавец обговаривают условия заключения сделки купли-продажи и подписывают предварительный договор. Вносится задаток, гарантирующий серьезность намерений сторон.
Именно в этом заключается основной нюанс заключения сделки купли-продажи с прописанными несовершеннолетними. Стоит учитывать, что такое разрешение требуется не всегда. Только если: ребенок не просто зарегистрирован в квартире, но и имеет долю в общей собственности.
Если вы хотите узнать, как в 2019 году решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:
Когда ребенок просто прописан в квартире, то разрешение не требуется, и он не является участником сделки купли-продажи (исключением являются случаи, когда ребенок находится под опекой).
Для получения разрешения родители обращаются в органы опеки с определенным комплектом документов.
Они будут рассматриваться инспектором в течение 2-4 недель, после чего выдается разрешение на сделку или отказ.
При отрицательном решении родители могут уточнить, при соблюдении каких условий, они могут рассчитывать на получение разрешения.
На практике для получения разрешения родителям следует предварительно подобрать альтернативную квартиру, в которой ребенку будет выделена доля в эквивалентном или большем размере, чем в продаваемой квартире. Ребенок также может получить долю в собственности не в покупаемой взамен квартире, а у родственников.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:
Другой вариант – родители открывают счет в банке, куда переводят деньги за продажу доли ребенка. Они не вправе распоряжаться этим счетом пока ребенок не достигнет 18 лет и сам не решит, как потратить эти деньги.
Также опека учитывает пригодность для проживания нового жилища, развитость инфраструктуры в новом районе, наличие там школы и садика. Разрешение вряд ли будет получено на покупку квартиры в строящемся доме, не сданном в эксплуатацию.
Договор купли-продажи от лица продавца подписывают все собственники квартиры. Если в число собственников входят дети:
- в возрасте до 14 лет – за них документ подписывают родители;
- старше 14 лет – подписывают договор в отношении своей доли самостоятельно.
В тексте договора содержится указание на стороны сделки, предмет (квартира и ее характеристики), цену сделки и условия взаиморасчетов, сведения о прописанных лицах и условиях их выписки, данные о наличии задолженности по услугам ЖКХ и условиям ее погашения, информация об отсутствии обременений.
Данная процедура производится в УМВД и предполагает заполнение листков убытия/прибытия. Стоит учитывать, что дети до 14 лет могут быть прописаны исключительно вместе с родителями.
Права собственности в пользу покупателя необходимо перерегистрировать через Росреестр. В момент переоформления прав потребуется полученное ранее разрешение от опеки на сделку. По результатам рассмотрения представленной документации вносится отметка в единый реестр о смене собственника.
Для покупателя подобная покупка связана с риском оспаривания сделки в судебном порядке.
Если судом будет признан факт нарушения имущественных интересов детей, то договор купли-продажи аннулируется и стороны вернуться к отправной точке: права собственности на квартиру перейдут к покупателю.
Отдельные риски связаны с квартирами, полученными в собственность через приватизацию. В таком случае покупателю следует внимательно проанализировать выписку из домовой книги. Если на момент приватизации несовершеннолетний ребенок был там прописан, но не вошел в состав собственников, то его права были нарушены. В такой квартире ребенок может сохранить за собой право бессрочного пользования, если он обратится в суд.
Очевидно, что от заключения подобной сделки следует воздержаться. Исключение составляют ситуации, когда отказ от приватизации ребенка получил одобрение органов опеки, но возможность такого стечения обстоятельств минимальна.
Он также может восстановить свои нарушенные права через суд.
Некоторые риски имеет покупка квартиры с двумя несовершеннолетними. Если эта недвижимость была приобретена с использованием материнского капитала, то в состав ее собственников родители обязаны были включить детей.
В случае, если родители проигнорировали данное требование, то они также нарушили имущественные права детей. Основная проблема состоит в том, что вопрос выделения долей при использовании маткапитала отслеживается плохо.
Перечень документации, который требуется для получения разрешения, варьируется в зависимости от регионального подразделения Органа опеки. Представители организации действуют в соответствии с утвержденным регламентом выдачи разрешения.
Но стандартный комплект документов включает в себя:
- Заявление на выдачу разрешения, подписанное родителями или ребенком старше 14 лет.
- Документы, подтверждающие личность ребенка: свидетельство о рождении или паспорт (если есть).
- Документы по продаваемой и приобретаемой квартире, подтверждающие права собственности на продавца и покупателя: свидетельства о собственности, выписки из ЕРГН/ЕГРП.
- Актуальные выписки из ЕГРН, содержащие указание на отсутствие обременений и кадастровую стоимость недвижимости.
- Паспорта родителей (если один из них умер или лишен родительских прав – свидетельство о смерти, соответствующее решение судебного органа).
- Техпаспорта из БТИ, иногда дополнительно запрашиваются копии поэтажных планов и экспликации на оба объекта недвижимости.
- Выписка из домовой книги, полученная в паспортном столе.
- Копия финансово-лицевого счета, полученная в ЕИРЦ либо Единый жилищный документ.
- Реквизиты банковского счета, открытого на имя ребенка (если вместо выделения доли ему предполагается перечислить деньги).
Также инспектора могут запрашивать дополнительные сведения.
Полученные документы рассматриваются на специальной комиссии, где решается вопрос о выдаче разрешения на проведение сделки.
У вас нет времени на поиск квартиры для аренды? Узнайте из нашей статьи, как снять жилье через агентство.
При проведении любых сделок с недвижимостью с участием несовершеннолетних граждан необходимо соблюдать некоторые правила. Подробно о них рассказано здесь.
Для минимизации рисков покупки недвижимости с детьми покупателю стоит предпринять следующие меры:
- Проверить все документы от продавца на квартиру, проанализировать сделку на юридическую чистоту.
- Заверить договор купли-продажи нотариально. Нотариус не будет заверять договор, нарушающий интересы сторон и права отдельных собственников. Также по нотариально заверенным договорам быстрее проводится процедура перехода прав собственности к покупателю.
- Проверить есть у ребенка право собственности или он просто прописан в квартире. Принять участие в процедуре получения разрешения от опеки, если ребенок входит в круг собственников.
- Переходить к передаче денег и регистрации сделки в Росреестре только после получения разрешения от органов опеки.
- Включить в договор пункт, который обязывает родителей и ребенка выписаться до переоформления прав собственности. Будет не лишним убедиться, что ребенок получил прописку у родственников, а условия его нового места жительства можно считать достойными.
Подобная осмотрительность продавца сможет свести риски оспаривания сделки к минимуму.
. а что говорит-советует ВАШ риэлтор.
Деньги под выписку, заявления-обязательства нотариальные, фразы в ДКП. и — находиться внутри общения с продавцом, чтобы понимать, что к чему. Виртуально много чего можно сказать-написать.
Раз есть куда — значит, пусть выписывают ребенка ДО сделки. Его присутствие необязательно, достаточно пока будет получить от них бумажку, что документы находятся на перепрописке — хотя бы на одного ребенка. Если папа собственник и не успевает по срокам — это решается иначе.
Стоит соглашаться или нет Вам лучше уточнить у своего риэлтора (именно своего, а не риэлтора продавца). Ему должно быть виднее. Конечно риски при заблаговременном снятии ребенка с регистрационного учета значительно меньше. Тут нужно ситуацию анализировать, а не домыслами заниматься. Важно понимать куда собираются регистрировать ребенка, важно сколько ему лет (есть законодательные ограничения по месту регистрации несовершеннолетнего). Варианта два. Экономите и делаете все, что сочтете нужным основываясь на своих знаниях. Более разумным видится вариант обратиться за сопровождением сделки к тому, кто в этом действительно разбирается. Да, эта работа стоит денег, впрочем как и любая другая.
В замен ни чего, как я понимаю, людям не приобретается.
В таком случае строго: сначала выписка всех проживающих — потом сделка.
Свободная продажа, у них ещё 2 квартиры есть
Тем более.
Есть куда — нужно регистрироваться по новому месту жительства.
Есть куда выписываться,так замечательно — пусть и выписываются.Вам спокойней будет.
Проблема в том, что времени нет на выписку — у них просрочка по ипотеке по другой квартире и срочно нужно её погасить
В интересах покупателя: снятие с рег. учета всех проживающих ДО сделки. Очереди из покупателей сейчас нет, и если покупатель откажется от сделки, «проблемы» продавца (просрочка по ипотеке и т.п.) только усугубятся.
Полностью согласна с Николаем Тюленевым, Наташами Белоключевской и Якушиной, если есть куда, так строго ДО сделки выписка.
Есть ряд моментов, по которым ( особенно детей) , будь хоть СТО НОТАРИАЛЬНЫХ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ о выписке, замаятесь по суду выписывать, а может, и не сможете . А деньги как раз можно по решению суда заставить передать.
Просрочка по ипотеке не вдруг ведь образовалась, какая то причина несерьезная, что не успевают. Что, две недели назад они не знали, что у них просрочка. Почему не выписывались.
Просрочка по ипотеке- НЕ повод покупать с прописанными, а как раз наоборот! Звоночек о неблагополучности.
Хотят продать- пусть перепрописываются , иначе я бы не купила.
( Совсем другое дело, когда делаем цепочки альтернативные, там по другому можно по разному подстраховаться, но в СЛУЧАЕ СВОБОДНОЙ продажи с ребенком, только выписка ДО сделки)
Предпродажная подготовка квартры- не только внешний лоск навести, но и по документам подготовить.
По каким причинам не выписались, если продают как свободную, можно только предполагать ( неграмотность риэлтора, или его не способность объяснить это продавцам. Растерянность или просто «простота «продавцов, или какой-то хитрый подводный камень .
Достаточно будет регистрации ребёнка на собственности мамы или папы.
Если быстро пойти всем, кто для этого необходим, через 5 рабочих получат регистрацию.
И выписку из домовой книги по новому месту регистрации ребёнка. Снятие ребёнка с рег. учёта в приобретаемой вами квартире произойдёт позже.
А как это всю сумму под выписку? В условиях доступа выписка из домовой книги по адресу, отличному от продаваемой?
Когда срочность, вот прямо сегодня давайте, надо ещё раз всё перепроверить уже с удвоенным вниманием.
Все вопросы к своему агенту.
Он производил проверку приобретаемой вами квартиры, пусть пояснит, какие у вас риски, если ребёнка всё-таки нигде не зарегистрируют и не снимут с регистрации в приобретаемой.
И да, свободная или альтернатива, тоже играет роль. Никто не захочет обременять свой доступ сторонними условиями.