Как купить квартиру в ипотеку под арестом

Иногда из-за накладываемых ограничений, сделка с недвижимостью может быть признана недействительной, в ходе судебных споров суд обяжет продавца вернуть деньги, но их уже можно недосчитаться, если вообще будет, что пересчитывать. Каждый знает, что возврат большой суммы – это долгий и нудный процесс, выматывающий силы и нервы, как плательщика, так и кредитора.

Самое популярное в наши дни обременение – это ипотечный кредит на жильё. В залоге у банка может находиться как квартира, на которую был взят кредит, так и какая-либо другая недвижимость, имеющаяся в собственности. На любую операцию с этой жилплощадью нужно будет обязательно получить согласие кредитора (банка). Если заемщик больше не хочет или не в состоянии производить выплаты по кредиту, то банк обычно даёт согласие на продажу квартиры из-под залога.

В настоящее время, продажа ипотечной квартиры – почти рядовое явление, есть отработанные схемы, и опытные риэлторы легко с этим справляются. Кроме этого, стоимость ипотечной недвижимости на рынке жилья обычно занижена, что позволяет быстро найти покупателя. При хорошем раскладе, покупка квартиры с обременением по ипотеке обойдётся Вам со скидкой 30%-50%.

Между покупателем и продавцом заключается договор купли-продажи, и тут же, оформляется соглашение о переводе непогашенного долга на нового хозяина жилья. А покупатель, в свою очередь, обязуется сполна вернуть ипотечный долг банку.

Ключевой момент сделки – грамотное оформление документов, поэтому не стоит экономить на юридических услугах или хорошем риэлторе.

Иногда, можно встретить похожий вариант, когда квартира оставляется в залог не у банка, а у частного лица, выдающего собственнику хорошую ссуду. Такую жилплощадь, как и в случае с ипотекой можно продать только с согласия залогодержателя, и никак иначе.

Такой договор может быть 2-х видов:

1. Собственник жилья может заключить контракт с человеком, который берет на себя обязательства по уходу за хозяином квартиры до самой его кончины.

2. Заключается договор купли-продажи, с обязательным условием пожизненного проживания продавца на данной жилплощади.

Оформить недвижимость на себя рентоплательщик может только после смерти настоящего владельца. С одной стороны, договор ренты – это идеальное решение для человека, желающего в итоге получить жильё в собственность, но и тут есть свои нюансы.

Могут появиться нежданные наследники, а также нет никаких гарантий, что хозяин после какого-нибудь, даже незначительного конфликта не потребует расторжения контракта. А суд обычно становится на сторону пожилого собственника.

Это самый тяжёлый вид обременения жилплощади, он накладывается либо судом, либо судебным приставом при исполнении судебного акта. Такой арест недвижимости можно легко получить, если собственник занимает крупную денежную сумму, и не собирается её возвращать. В этом случае, отчаявшийся кредитор может обратиться в суд с требованием наложить арест на собственность должника.

По закону, нельзя арестовывать недвижимость должника, если это – единственное его жильё, и жить ему больше негде. Однако, как показывает житейский опыт, этот закон нередко нарушается, а вот вывести недвижимое имущество из-под ареста бывает очень сложно.

Если на данной жилплощади проживают малолетние или недееспособные собственники, то органы опеки и попечительства тоже могут наложить свои ограничения на право распоряжения объектом недвижимости, если при отчуждении жилплощади могут пострадать интересы вышеперечисленных категорий владельцев собственности.

Все факты обременений недвижимого имущества подлежат обязательной госрегистрации. Поэтому, предстоит ли Вам покупка квартиры с обременением или нет, можно узнать, взяв выписку из ЕГРП. Сведения о существующих ограничениях на операции с данной недвижимостью хранятся именно там. А если речь идёт о приобретении квартиры, то выписку лучше всего брать в день покупки.

В данной статье я прежде всего хочу вам рассказать о видах ограничений которые могут быть наложены на квартиру или иное недвижимое имущество, тем самым вы будете понимать, как выявить наличие ограничений, разберем их суть, а так же я расскажу как же приобрести квартиру или иную недвижимость на которую наложены обременения.

Читайте также:  Что будет кто платит ипотеку

Сожержание статьи:

Многие слышали такое понятие как обременение или ограничение наложенное на имущество, если применительно к недвижимости, то обременение, это определенное обстоятельство, которое делает не возможным распоряжаться недвижимым имуществом, то есть не получится его подарить, завещать, продать, произвести обмен. Обычно ограничение связано с наличием прав третьего лица на недвижимое имущество (квартиру).

Все же продать такое имущество возможно (опять же не во всех случаях), но после продажи обременение переходит к новому собственнику, именно поэтому стоимость такого имущества обязательно будет ниже рыночной, в некоторых случаях на порядок в сравнении с недвижимостью без обременений.

Какие бывают обременения:

  • Арест имущества;
  • Рента с пожизненным содержанием;
  • Недвижимостью производится доверительное управление;
  • Аренда данного имущества;
  • Залог;
  • Сервитут;
  • Недвижимость которая находится под охраной государства и является объектом наследия или памятником культуры.

Узнать есть ли ограничение на объекте недвижимости можно получив выписку из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРН), ведь все ограничения обязательно должны регистрироваться в Росреестре на основании пункта 1 статьи 131 Гражданского Кодекса РФ, поэтому можно просто заказать выписку и в строке ограничения увидеть всю информацию по объекту.

Выписка платная и что бы ее получить необходимо заплатить 300 рублей, это государственная пошлина. Можно заказать выписку в МФЦ и при чем заказать ее может любое лицо, не важно является заказчик собственником или нет.

Порой долги по оплате коммунальных услуг являются причиной наложения ареста на объект недвижимости (квартиру) и лицо заинтересованное в получении информации о наличии долга может запросить выписку по лицевому счету, все что для этого нужно сделать, это зайти на сайт управляющей организации которая обслуживает дом в котором находится квартира и запросить данные по адресу нахождения квартиры.

Дам еще пару советов.

Всегда при покупке квартиры нужно знать, кто прописан (зарегистрирован) в данной квартире и здесь необходимо потребовать выписку из домовой книги и после того как вы получите данную выписку вы будете видеть, кто зарегистрирован в данной квартире. Получить выписку можно в управляющей организации занимающейся обслуживанием дома в котором находится квартира. Информация о зарегистрированных в квартире гражданах нужно для того, что бы понимать, кто может претендовать на квартиру, ведь есть не мало случаев когда не проверив количество зарегистрированных граждан, покупатель сталкивался с неприятными ситуациями, когда после сделки выяснялось, что был зарегистрированный гражданин который на момент сделки находился в местах лишения свободы, проходил службу в армии, находился за границей или где то еще отсутствовал. Так вот такие зарегистрированные отсутствующие лица обычно в 99% случаев по возвращению являются законными претендентами на данную квартиру и у вас точно будут с ними проблемы, потому как сделка была совершена без их ведома.

Так же обязательно выясните, имеются ли какие либо судебные разбирательства с участием данной квартиры (недвижимости), такую информацию вы можете получить зайдя на сайт районного суда общей юрисдикции и уже получить информацию по адресу объекта недвижимости.

Есть набор самых распространенных обременений, с которыми можно столкнуться в большинстве случаев:

  • Залог (в том числе при ипотеке);
  • Арест;
  • Рента с пожизненным содержанием;
  • Сервитут.

Покупка квартиры обремененной залогом в силу ипотеки

Данное обременение в современных реалиях практически на половине квартир, так как большинство жилья приобретается именно в ипотеку, а ипотечная квартиры всегда находится в залоге у банка.

Узнать находится ли квартира в ипотеке можно запросив выписку из ЕГРН и в строке обременения будет информация о том, что квартира находится в залоге в силу ипотеки. Как вы понимаете такая квартира будет в залоге у банка до тех пор, пока ипотека не будет погашена. Для покупки такой квартиры, собственник должен получить разрешение у банка на продажу данной квартиры и сделка будет проходить с тесным участием банка.

Читайте также:  Что будет если сдать квартиру купленной по ипотеке

Если при покупке новый собственник сразу погасит ипотеку, то обременение будет снято, а если он так же будет вносить платежи по ипотеке, то обременение будет снято после того, как ипотека будет выплачена.

Покупка арестованной квартиры

Здесь ситуация намного сложнее чем с залогом и я крайне не советую рассматривать вариант покупки арестованной квартиры. Обычно арест накладывается на квартиру по причине долгов, которые есть у собственника, арест вообще делает не возможным никакие сделки с недвижимостью, они попросту не будут зарегистрированы в Росреестре, сделку с арестованной недвижимостью не возможно провести.

Если вы передадите денежные средства за арестованное недвижимое имущество то можно просто остаться без денег и как я говорил выше, нужно досконально проверять каждый объект недвижимости на покупку которого вы нацелены.

Выяснить находится ли квартира под арестом вы можете запросив выписку из ЕГРН и посмотреть в строку обременения, если в ней ничего нет, значит и обременений нет.

Рента с пожизненным содержанием

Здесь такая ситуация, между собственником квартиры и новым потенциальным собственником заключается договор, суть которого в том, что потенциальный собственник обязан содержать реального собственника до конца жизни и только после смерти собственника становится полноправным владельцем. Пример: есть старенькая бабушка у которой есть квартира и за бабушкой не кому ухаживать и денег ей не хватает. Бабушка заключает договор ренты с пожизненным содержанием с каким либо гражданином, которые согласно договору должен на протяжении всей оставшейся ее жизни помогать бабушке, платить ей определенную денежную сумму, выполнять какие либо обязанности по договору, условия могут быть любые, главное, что бы условия договора соблюдались и тогда каждая сторона получит то, что предусмотрено в договоре.

Рента так же регистрируется в Росреестре и считается обременением.

Купить такую квартиру возможно, но только покупатель должен быть согласен с договором ренты и платить рентополучателю определенную сумму на регулярной основе, если приобретатель квартиры согласен на условия договора ренты, то он приобретает квартиру с данным обременением.

Требуйте от продавца, предоставления максимально возможного количества информации по данной квартире по наличию ограничений, особенно тщательно проверяйте, есть ли какие либо зарегистрированные и временно отсутствующие третьи лица в квартире. Если такие лица имеются, то в договоре купли-продажи должно быть четко прописано условие, в течении какого времени после продажи квартиры данные лица должны будут покинуть квартиру (сняться с регистрационного учета).

Если договор заключается с несовершеннолетним, то здесь обязательно наличие письменного согласия на такую сделку от органов опеки и попечительства. Если такого согласия нет, то ни в коем случае такую квартиру приобретать не нужно.

Так же обратите внимание, что есть категории граждан, которые не смотря на смену собственника по причине продажи, имеют права пользоваться проданной недвижимостью, самая распространенная ситуация здесь это наличие завещательного отказа или при ренте.

При покупке квартиры с обременением больше минусов чем плюсов.

К минусам можно отнести:

  • Вы получаете вместе с квартирой обременения, так что если вы ее захотите быстро продать у вас возникнут проблемы;
  • Проблемы с переходом права собственности, а точнее с регистрацией такой сделки, здесь свои тонкости и сложности которые доставляют определенные неудобства;
  • Если это залог в силу ипотеки, то представитель банка может проводить проверки с целью осмотра предмета залога;
  • Опять же при залоге в силу ипотеки, вам нужно будет соблюдать все условия банка.
Читайте также:  Что с квартирами по которым не выплачивают ипотеку

Плюсов не много:

  • Стоимость такой квартиры будет определенно ниже рыночной;
  • Если это ипотека, то исключены мошеннические действия со стороны продавца.

Как видим минусы перевешивают плюсы, но при покупке такой недвижимости каждый исходит из своих интересов и если человек покупает такую квартиру, он четко знает, для чего ему это нужно.

Если у вас остались вопросы, то задайте их нашему юристу, он проконсультирует вас на высшем уровне и ответит на все ваши вопросы, а так же поможет решить проблемы. Так же вы можете позвонить нашему юристу по недвижимости и задать ему интересующие вопросы.

Добрый день, Уважаемые Риэлторы!

Очень заинтересовал один объект недвижимости, прежде всего из-за цены конечно, но и сама квартира и район — то, что нам хотелось бы.

У квартиры три взрослых собственника: мать и двое совершеннолетних сыновей. Из-за долга около 400 тыс рублей по квартплате судебные приставы наложили арест на собственников, и никакие регистрационные действия с данной недвижимостью выполнять нельзя. Поэтому риэлтор предлагает вносить задаток в размере суммы задолженности, после чего снимать арест с квартиры и подавать документы на рассмотрение квартиры в банке.

Встает вопрос, могут ли собственники жилья передумать о его продаже и отменить сделку после погашения их долга? Можно ли заключить какой-то договор, исключающий такую вероятность? И какие риски того, что после снятия ареста банк не пропустит данную квартиру? (Может быть, можно как-то заочно получить информацию о прохождении квартиры под ипотеку?)

Добрый день.
Отменить сделку могут, легко. Предварительный договор в данной ситуации должен быть совершен в нотариальной форме. Обязательно внесение задатка или иной формы обеспечения обязательств по договору. И все это не страхует Ваши риски при приобретении данной квартиры. Вот смотрите, у них уже сейчас образовался огромный долг, скорее всего платить просто нечем и чем в такой ситуации они будут возвращать в случае срыва сделки? Погашение долгов, общение с приставами, прекращение ограничения по регистрации, подготовка сделки. все это приличные временные сроки. А у Вас еще деньги заёмные, вдруг отказ банка/страховой. Неужели риск так оправдан?

1) Могут
2) Нет
3) Есть риски
4) Нет. хотя может у кого есть ноу-хау

— А вы уверены , что это их единственный долг?
— Почему образовался такой долг?
— Вы реально хотите помочь, или просто акула ищущая несчастных долговых жертв ?

довольно таки частая ситуация встречающаяся в последнее время всё чаще. во первых прежде чем что либо предпринимать, Вы должны чётко понимать, что все спорные вопросы в нашей стране решаются через суд!
1. могут ли собственники жилья передумать о его продаже и отменить сделку после погашения их долга? — передумать могут не только они но и вы, передумать могут.
2. Можно ли заключить какой-то договор, исключающий такую вероятность? два варианта, правильно составленный договор задатка, или предварительный договор, но они не исключают вероятность что люди могут передумать. они подстраховывают Вас в глазах закона, (например если суд признает договор задатка состоятельным, то если продавцы передумают, они обязаны будут вернуть уплаченную вами сумму в двойном размере)
3. И какие риски того, что после снятия ареста банк не пропустит данную квартиру? — тут Вам никто не скажет заранее, даже сотрудники банка, но если с вами работает толковый менеджер, то можно попросить провести предварительный андерайтинг квартиры (одобрение), учитывая предпологаемое снятие обременения. (на моей практике такие менеджеры были). тут хорошее общение, и коробка конфет решают очень многое, если ещё и конвертиком замотивировать (5т.р. примерно), то вообще чудеса могут быть)
успешной Вам сделки.

Adblock
detector