Чистая продажа квартиры – это, чаще всего, для тех, кто покидают город (страну), или же получил наследство и хочет превратить лишнюю недвижимость в деньги. Покупка квартиры – опять же не слишком распространенная операция на рынке недвижимости, ведь мало кто имеет свободную сумму на покупку квартиры.
Большинство же людей съезжается, разъезжается, продает жилье меньшей площади и покупает – большей, т.е. предпочитает альтернативные сделки с недвижимостью. На сегодняшний день на альтернативные сделки приходится 80% от общего объема операций на вторичном рынке жилой недвижимости Москвы. Для альтернативных сделок сейчас самое подходящее время, ведь рынок недвижимости сейчас стабилен. Другое дело, когда цены еженедельно растут.
Пока дом строится, заемщик выплачивает кредит, а когда получает новую квартиру в собственность, продает старую и расплачивается с банком.
Альтернатива при ПОКУПКЕ ПЛЮСЫ для покупателей альтернативной квартиры:
МИНУСЫ для покупателей альтернативной квартиры:
Как правильно провести альтернативную сделку при купле-продаже недвижимости Часто для того, чтобы купить новую квартиру, нужно продать имеющуюся. Покупатель вашей недвижимости тоже в свою очередь может одновременно быть продавцом своей жилплощади.
Если договор не был исполнен по вине покупателя, то эти деньги остаются у продавца, если по вине продавца — то он должен уплатить покупателю двойную сумму задатка. В отличие от задатка, аванс выполняет исключительно платежную функцию, являясь лишь формой предоплаты в счет предстоящих платежей.
Вне зависимости от того, по какой причине не состоится сделка, аванс в полном размере возвращается покупателю. Ипотека с альтернативой Ипотека способствует увеличению количества альтернативных сделок.
- Правоустанавливающие документы на квартиру (свидетельство права собственности, договор предыдущей сделки купли-продажи или договор передачи приватизированного жилья).
- Документы БТИ (справка о стоимости квартиры, сведения об отсутствии ареста недвижимости и обременений, поэтажный план и экспликация).
- Выписка из домовой книги (она должна подтверждать, что кроме заключающих договор граждан в квартире никто не прописан).
- Копия финансово-лицевого счета.
- Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности продавца на жилье и его обременениях.
- Документ из Единого информационно-расчетного центра (ЕИРЦ) о том, что никто не выписывался из квартиры.
- Часто потенциальному покупателю приходится вносить аванс или задаток за ту квартиру, которую он планирует приобрести.
- Не нужно брать большой кредит;
- Больше шансов получить ипотеку;
- Меньше ставка по кредиту;
- С большим первоначальным взносом (деньги от продажи квартиры будут взносом) можно получить ипотеку по минимальному пакету документов;
- Не нужно выписываться из квартиры и освобождать от вещей, так как сделка происходит с один день.
- Первое, что необходимо сделать, — это подать заявку в ипотечный банк. Обязательно надо заручиться его финансовой поддержкой и точно знать, какую сумму ипотечного кредита можно получить. Решение банка действует 3-4 месяца. Однако оно может закончится до наступления последнего этапа сделки, и потом придется обновлять документы. Тем не менее, вы будете знать, что банк наверняка одобрит ипотеку в следующий раз.
- Одновременно с подачей заявки можно выставлять квартиру в рекламу. К тому времени, когда на горизонте объявится покупатель на вашу квартиру, вопрос с банком будет уже решен.
- Покупатель вашей квартиры вносит аванс, подтверждая серьезность своих намерений. Покупатель вашей квартиры не должен быть с ипотекой. А если он все-таки с кредитом, то ваш и его банк должен быть одним и тем же (подробно об этом см. ниже).
- Следующий шаг — это внесение аванса за приобретаемую вами квартиру. Сумма аванса не должна превышать сумму, которую вы получили от покупателя вашей квартиры. Да и вообще большинство условий должны быть зеркальными и учитывать интересы всех участников. Делается это для того, чтобы у всех были одинаковые права и обязанности, а также равная финансовая ответственность.
- После того, как собственники всех квартир обговорили все нюансы, назначается день сделки. Она будет проходить только в банке-кредиторе и ни в каком другом. Как правило, расчеты происходят через депозитарные ячейки: покупатель вашей квартиры заложит в ячейку сумму, к примеру, 4 000 000, а вы положите в отдельную ячейку 2 000 000 доплаты. Из обоих ячеек деньги будет забирать продавец последней квартиры. Но произойдет это не раннее, чем зарегистрируются договора купли-продажи обеих квартир в регистрационной палате. То есть передача денежных средств не произойдет, пока все покупатели не станут обладателями новых квартир.
Предлагаем вам профессиональную помощь в подборе выгодной ипотечной программы и получении кредита в банке. Свяжитесь с нами любым удобным для вас способом:
Многие хотят переехать в большую квартиру или просто в другой район, город, дом. Но не у всех есть деньги на то, чтобы сначала купить новое жилье, а потом спокойно продать старое. Если вы оказались в такой же ситуации, вам поможет альтернативная сделка. В статье расскажем, что значит альтернативная продажа квартиры , какие риски есть в ней и что делать, чтобы избежать проблем.
Альтернативная сделка — это сделка, при которой продавец направляет вырученные от продажи жилья деньги на приобретение новой недвижимости. Оба договора купли-продажи регистрируются одновременно , а передача денег в большинстве случаев происходит через банковский расчетный счет или банковскую ячейку. Альтернативная сделка с недвижимостью позволяет сразу переехать в новое жилье, а не жить в съемных квартирах в поисках подходящей.
В альтернативной продаже участвуют сразу три стороны:
покупатель — тот, который хочет приобрести квартиру;
покупатель-продавец — тот, который продает недвижимость и сразу покупает другое жилье;
продавец — тот, кто продает недвижимость покупателю-продавцу.
Если покупатель-продавец хочет продать одну квартиру и купить две, участников сделки становится больше. Чем больше квартир в цепочке — тем больше участников сделки. При этом на каждую сделку купли-продажи нужно регистрировать отдельный договор.
определенное назначение денежных средств — вырученные от продажи квартиры сделки идут на приобретение другой жилой недвижимости;
возможность отмены — продавец-покупатель может в любой момент отменить продажу, если не найдет подходящего жилья;
проживание в квартире — на момент подписания предварительного соглашения в квартире покупателя-продавца проживает или прописана его семья.
Еще один распространенный признак альтернативной сделки — доплата или получение части вырученных денег на руки. Редко бывает, что продавец-покупатель продает и покупает недвижимость за одну и ту же сумму: чаще всего жилье неравноценно и имеет разную стоимость. Поэтому продавец вынужден доплачивать либо забирать часть денег, если переезжает в жилье с худшими характеристиками.
Можно приобрести жилье по цене ниже рыночной стоимости, потому что продавцы альтернативных квартир часто снижают сумму.
Сделка может сорваться, если продавец-покупатель не найдет жилье для приобретения .
Не нужно снимать жилье, можно сразу переехать в новую квартиру.
Продавец может отказаться от сделки, и тогда придется отказывать покупателю.
Продавец-покупатель сильно заинтересован в сделке, поэтому может предложить большую сумму по сравнению с другими покупателями.
Переоформление документов может затянуться из-за большого числа участников сделки.
У покупателей — и первого, и второго — всегда есть риски при альтернативной сделке купли-продажи квартиры . Больше всего рисков получает первый покупатель — тот, кто хочет приобрести альтернативную квартиру. Например:
❗ в жилье могут быть прописаны несовершеннолетние, нетрудоспособные иждивенцы, те, кто имеет право проживания — их сложно выписать, а при неправильном оформлении сделки суд легко восстановит прописку;
❗ продавец-покупатель может в любой момент отказаться от сделки, если не найдет подходящего жилья или второй продавец передумает продавать недвижимость;
❗ возможна покупка недвижимости, в которой проживает съемщик — в этом случае заселиться в квартиру можно будет только после окончания договора аренды;
❗ несогласованность действий — при альтернативной сделке нужно одновременное оформление документов, а если стороны будут действовать несогласованно, это увеличит срок оформления;
❗ частичная регистрация — каждая сделка купли-продажи в цепочке рассматривается сотрудниками Росреестра отдельно, и если они откажут в переходе права собственности, можно потерять деньги и недвижимость.
Изучите рынок , найдите подходящую недвижимость. Делать это желательно, когда у вас уже есть покупатель. Иначе может получиться так: вы найдете полностью устраивающую вас квартиру, но ваше жилье будет не востребовано, и сделка затянется. Расскажите продавцу, что собираетесь оформить альтернативную продажу.
Чтобы минимизировать риски, попросите продавца предоставить:
выписку из ЕГРН — в ней указано, кто является собственником недвижимости, находится ли она в долевой собственности, есть ли обременение;
выписку из домовой книги — в ней будет указано, кто прописан в квартире: можно будет оценить, есть ли среди жильцов несовершеннолетние, иждивенцы, те, кто сохранил право проживания в квартире;
выписку из ЕИРЦ о том, что из квартиры никто не выписывался — если кто-то выписан и относится к защищенным категориям граждан, его прописку могут восстановить в судебном порядке;
кадастровый паспорт и другие документы из БТИ с указанием основных характеристик жилья — вы увидите, если была сделана незаконная перепланировка или если есть другие проблемы;
кредитный договор, если квартира находится под обременением, в залоге у банка.
Также предоставьте покупателю аналогичный пакет документов, чтобы он смог убедиться в прозрачности сделки. Если все документы в порядке, приступайте к следующему шагу. Если нет — сначала попросите продавца все исправить или исправьте сами, если проблемы в ваших документах.
При альтернативной продаже нужно учитывать множество нюансов — все они влияют на сделку. Поэтому рекомендуем воспользоваться услугами юристов — они помогут привести в порядок ваши документы и проверить бумаги продавца. Так вы сведете риск срыва сделки к минимуму.