Как купить недвижимость в сша в ипотеку

Первое время после переезда в США большинство эмигрантов живут в арендной квартире. Но, привыкнув к новой стране и приняв решение остаться здесь навсегда, многие задумываются о покупке собственного жилья. Если вы также заинтересованы в приобретении недвижимости в Америке, читайте эту статью.

Американское законодательство не ограничивает иностранных граждан в их правах на покупку жилых либо коммерческих объектов недвижимости. Весь процесс будет идентичен тому, как если бы сделка купли-продажи проводилась между американцами. При этом ошибочно будет считать, что, став собственником американской недвижимости, вы автоматически получаете Гринкарту.

НА ЗАМЕТКУ! Несмотря на то что покупка дома не дает покупателю право получить вид на жительство, это может стать решающим фактором при оформлении бизнес-визы.

Примечательно то, что вам как покупателю необязательно даже присутствовать при оформлении сделки. Можно просто обратиться в консульство США у себя в стране и оформить доверенность на адвоката. Денежные средства переводятся на трастовый счет адвоката, откуда потом они попадают на счет продавца. Это полностью безопасный способ покупки недвижимости, любые риски сведены к минимуму.

Собственник недвижимости (неважно, американец или иностранец) наделяется следующими обязанностями:

выплачивать дважды в год налог на недвижимость;
регулярно оплачивать коммунальные услуги.

Налоговые должники могут быть оштрафованы. Кроме того, подобные задолженности могут привести к проблемам с визой или продлением вида на жительство.

Большинство американцев покупают дома в ипотеку. И никто не помешает среднестатистическому эмигранту поступить точно также. Условия ипотечного кредитования отличаются в зависимости от организации, предлагающей данный финансовый продукт:

сумма ипотечного кредита: от 100 000 у.е.;
первый взнос: не менее 30% от стоимости дома;
процентная ставка: от 5% годовых;
срок выдачи ипотеки: до 30 лет.

Выбор ипотеки – довольно сложная задача. Подобрать ипотечный кредит лучше с помощью специалиста, который найдет оптимальные варианты с учетом вашего финансового положения, кредитной истории и первоначального взноса.

Выбор риэлтора (брокера). Купить дом без помощи специалиста по недвижимости (real estate broker/ agent) можно, но делать этого не стоит. Этот специалист представляет интересы покупателя на всех этапах сделки, помогает сбить цену, предупреждает о потенциальных проблемах с домом. Это должен быть профессионал, способный четко, честно и понятно ответить на все вопросы.

НА ЗАМЕТКУ! В самых популярных среди эмигрантов штатах (например, в Нью-Йорке, Калифорнии, Флориде) можно даже найти брокеров, свободно говорящих по-русски.

Оформление Pre-approval letter. Ни один брокер не начнет искать подходящие варианты, пока покупатель не докажет ему свою финансовую состоятельность. Для этого нужно предоставить письмо из банка, подтверждающее, что вы можете получить кредит. Если же для сделки вам достаточно собственных сбережений, позаботьтесь о том, чтобы они были размещены на вашем личном счете. Банковская выписка о состоянии личного счета также подходит для доказательства платежеспособности.
Поиск подходящих объектов недвижимости. Брокеры имеют доступ к базам данных по объектам недвижимости. Благодаря этому поиски будут проходить быстрее. Кроме того, специалист своевременно обратит ваше внимание на важные нюансы по каждому варианту.
Поиск адвоката. Еще один специалист, который будет помогать вам с оформлением сделки, — адвокат. Его можно искать самостоятельно, а можно довериться связям брокера. От адвоката зависит юридическая чистота сделки, а, следовательно, и ваши будущие права на недвижимость.
Составление офера продавцу. Когда вы нашли подходящий дом, нужно составить предложение продавцу — офер. Документ представляет собой типовой договор с указанием условий, на которых вы готовы заключить сделку. Если у вас имеется несколько интересных вариантов недвижимости, никто не запретит вам разослать сразу несколько оферов. Получив от продавца предварительное согласие, вы вносите депозит. Затем у вас будет 5 дней на подробный осмотр дома и обсуждение всех пунктов контракта, а также на внесение правок при поддержке юриста. На этом этапе вы можете безнаказанно выйти из сделки, но уже на 6-й день отказ будет чреват потерей задатка.
Оценка объекта недвижимости (Appraisal). Оценка дома или квартиры проводится независимым экспертом. Этот этап важен для банковского учреждения. Если оценочная стоимость окажется ниже, чем стоимость, запрашиваемая продавцом, вам могут отказать в выдаче кредита.
Юридическая проверка. Цель процедуры – оценить юридическую чистоту объекта недвижимости. Сюда входит в т.ч. проверка на предмет наличия у владельцев задолженности по ипотечному кредиту (это задача компании эскро или адвоката покупателя). Одновременно оформляется страховка (этим занимается титульная компания).
Получение ответа из банка о возможности кредитования (Loan commitment). Банку необходимо примерно 3-4 недели, чтобы выдать подтверждение о кредитовании. Воздержитесь от оформления дополнительных кредитов в этот период.
Проведение сделки. Оформление сделки проводится в офисе титульной компании. Вам необходимо явиться с полным пакетом документов (брокер ознакомит вас с перечнем нужных бумаг) и с оговоренной суммой денег. Саму сделку проводят юристы. И если не возникло никаких дополнительных проблем, вы становитесь владельцем дома вашей мечты. Если же в ходе оформления возникли какие-либо нюансы, сделка переносится до устранения всех препятствующих ее реализации неурядиц.
Перевод денег. Основная сумма попадает на счет продавца уже после закрытия сделки. На этом же этапе оплачиваются дополнительные расходы, в т.ч. и налоги.

НА ЗАМЕТКУ! Когда вся сумма по сделке переходит на счет адвоката или же титульной компании, покупателю передаются документы на право собственности на недвижимость (deed). В некоторых штатах deed нужно зарегистрировать. Ответственность за регистрацию несет титульная компания, а покупатель получает уже зарегистрированный документ. Процедура может занять от 6 до 10 недель.

При покупке недвижимости в США реальные расходы существенно превышают стоимость самого дома. Вот перечень того, на что вам придется дополнительно потратиться в процессе оформления сделки.

Гонорар юриста (обычно 1000-1500 у.е.). Все юристы имеют право заверять документы. А это значит, вам необязательно прибегать еще и к услугам нотариуса.
Страховка. Сумма страховки зависит от ее типа. Это может быть титульное страхование (на случай, если у объекта есть другой владелец), страхование сооружений и конструкций, а также страхование от несчастных случаев. Брокер поможет вам подобрать оптимальный пакет страховых услуг.
Услуги титульной компании (200 у.е.). Практически всегда покупка недвижимости осуществляется через титульную компанию, которая отвечает за чистоту сделки.
Реестровые и судебные пошлины. В США отсутствует госпошлина при оформлении сделок купли-продажи недвижимости. Но в некоторых штатах необходимо зарегистрировать право собственности. Эта услуга также платная.
Налог на дом (около 1.19%). Уплачивается дважды в год. Покупатель оплачивает его первый раз сразу же после закрытия сделки.
Услуги банка. Банку придется заплатить за оформление ипотеки (порядка 1000 у.е.), а также за ведение ипотечного счета (около 400 у.е.). Кроме того ипотечный брокер получает гонорар в размере 800 у.е. за подтверждение платежеспособности покупателя.

Если уровень владения английским языком у покупателя не слишком высок, ему может понадобиться переводчик. Стоимость страницы сертифицированного перевода составляет примерно 20 у.е.

Приобретение собственной недвижимости в Америке – задача не из легких, причем и в финансовом, и в юридическом плане. Но при поддержке опытных специалистов в сфере кредитования, а также риэлторских услуг, вы сможете найти подходящие вам вариант и стать полноправным владельцем дома или квартиры в США.

Ипотека в США доступна всем независимо от гражданства. По данным Национальной ассоциации риелторов (National Association of Realtors), 50 % иностранцев в стране предпочитают покупать недвижимость в кредит. Среди доля тех, кто привлекает заёмные средства, составляет 66 %, среди лишь 27 %. Наличие или рабочей визы может упростить процедуру получения кредита в Америке.

Максимальный размер кредита от стоимости объекта	70 % (для граждан — 97 %)
Минимальная сумма займа	100 тыс. долл. (для граждан — 50 тыс. долл.)
Фиксированные ставки	годовых
Срок кредитования	От 5 до 30 лет
Минимальный возраст заёмщика	18 лет
Максимальный возраст заёмщика к концу срока кредитования	—
Максимальная доля ежемесячных выплат по кредиту от месячного дохода

Чтобы получить ипотеку в Америке, заёмщику нужно представить в банк такие документы:

документы, подтверждающие легальность пребывания в США (постоянным резидентам нужно предъявить , временным — визу и паспорт);
кредитную историю за последние два года;
рекомендательных письма от иностранного или американского банка;
номер социального страхования (Social Security Number);
справку с места работы о размере ежемесячной зарплаты за последние три года;
документы, подтверждающие, что заёмщик платил подоходный налог в США в течение двух лет;
справки о состоянии банковских счетов (нужны, чтобы доказать, что у заёмщика достаточно средств для оплаты первоначального взноса и расходов, связанных с оформлением ипотечного кредита);
информацию о финансовой состоятельности многоквартирного дома, величине страхового покрытия и возможных судебных процессах, направленных против собственников (если покупается квартира);
письмо от независимого аудитора, в котором указаны адрес компании, вид деятельности, дата начала деятельности, доходы (если заёмщик — предприниматель).

Все документы должны быть переведены на английский язык и нотариально заверены.

Как правило, банк рассматривает заявку до трёх недель, но для получения кредита может потребоваться .

Единоразовые расходы при оформлении ипотеки в США составляют от 350 до 2 тыс. долл., также покупатель оплачивает сбор в размере 2 % от стоимости займа. Дополнительно каждый год нужно платить 2–3 тыс. долл. за страхование жилья.

Оценка недвижимости и Due Diligence	От 350 до 2 тыс. долл. (объекты дороже 1 млн долл. оцениваются в двойном размере)
Страхование жизни заёмщика	Обычно не требуется
Страхование объекта	в год
Сбор за оформление ипотеки	2 % от стоимости кредита
Штраф за досрочное погашение кредита (только для иностранцев)	3 % от остатка долга в первый год, 2 % во второй и 1 % в третий

Будем присылать подборку материалов не чаще раза в неделю

Как известно, одной из главных составляющих американской мечты есть ни что иное, как собственный дом. Ни для кого не секрет, что Соединенные Штаты Америки входят в список самых выгодных стран в области кредитования, в особенности ипотечного. Низкая процентная ставка по кредитам, лояльное отношения к заемщикам и высокий уровень жизни в стране, позволяют американцам брать кредиты, не задумываясь о многогодовом бремени его погашения.

Прежде всего давайте разберемся в понятиях ипотеки, ипотечного кредитования и кредита под залог недвижимости.

Средняя рыночная стоимость пятикомнатного дома варьируется в разных штатах от 60 до 150 тысяч долларов (читайте: Средняя стоимость недвижимости в США). Не смотря на довольно доступные цены на жилье, многие американцы, не желая выкладывать единым платежом сумму стоимости недвижимости, берут ипотеку сроком на 30 лет. Это дает возможность ежемесячно отдавать минимальную часть своих доходов на погашение кредита, и не пребывать в условиях жесткой экономии. Разумеется, в совокупности, сумма, выплаченная по процентам за такой огромный срок времени, значительно превысит проценты по кредиту сроком на 10 лет. Ипотека сроком на 30 лет при 5-ти процентной ставке обойдется заёмщику в двукратном размере от стоимости недвижимости. Это объясняется тем, что клиент, ежемесячно внося небольшую сумму по кредиту — оплачивает практически одни проценты, не уменьшая при этом размер тела кредита. Заемщик имеет право вносить ежемесячную оплату в несколько раз большую, чем указано в договоре, тем самым сокращая срок выплаты кредита, если это не противоречит условиям договора.

Вариант ипотеки с фиксированной процентной ставкой, в связи с отсутствием рисков, все больше привлекает американцев. Им пользуется 75% заемщиков. Зачастую потенциальные покупатели недвижимости выжидают момент экономической стабильности в стране, при котором размер ставки FRM не слишком высок и весь период кредитования платят менее низкий процент.

90% американцев желая приобрести недвижимость в кредит выбирают ипотеку сроком на 30 лет с фиксированной процентной ставкой. Средняя ставка по такому кредиту на начало 2016 года составляет 3,72%.

Приведем пример. Взяв ипотеку в размере 200 тыс. дол. сроком на 15 лет, с процентной ставкой 3,23% итоговая выплата заемщика составит 252 тыс. дол., сроком на 30 лет с процентной ставкой – 4,5 % — 365 тыс. дол. Свыше 90 процентов всех сделок с недвижимостью в США приходится на ипотеку. При этом в России и в Украине ипотекой пользуются не более 10% покупателей.

Помимо выгодных условий кредитования, государство США предоставляет своим гражданам возможность рефинансирования ипотеки (погашение остатка кредита путем оформления кредита в другом банке с меньшей процентной ставкой), а также создает всевозможные программы ипотечного кредитования для малообеспеченных граждан, ветеранов, жертв катастроф (которые лишились жилья), пенсионеров, граждан, использующих энергосберегающие системы, и т.д.

Из главных особенностей ипотеки в США можно выделить следующие:

Низкая процентная ставка. Из всевозможных видов кредита, у ипотеки самая низкая процентная ставка. Объясняется это тем, что ипотека зачастую выдается на длительный срок — 30 лет.
Первичный и вторичный рынки недвижимости. Как известно, российские и украинские банки не охотно берутся за сделки с ипотекой в новостройках в связи с риском возникновения незавершенного строительства. В то же время в США таких рисков нет, поэтому банки охотно берутся за любые сделки, как со вторичным жильем, так и с тем, которое находится в процессе строительства.
Высокая конкуренция. В связи с тем, что ипотека весьма популярна в США, каждый из банков старается удержать своего клиента. Поэтому такое кредитование доступно многим слоям населения. В крайне редких случаях заемщики получают отказ.
Учет доходов клиента. При рассмотрении заявки на выдачу ипотеки, американские банки учитывают не только доход клиента от заработной платы, а любые его личные накопления, в том числе пенсионные, а также дивиденды, и поступления от арендной платы.
Первоначальный взнос. Размер первоначального взноса равняется 10-50%, но в некоторых программах банка такие обязательства вообще отсутствуют.

Взять в кредит недвижимость в США могут люди, достигшие 25 лет, но не старше 75 лет.

Банки США неохотно связываются с иностранными клиентами, в том числе с гражданами стран СНГ, ссылаясь на высокий уровень рисков. Одним из веских аргументов предоставить вам ипотечный кредит, является доверительное письмо от крупнейшего мирового банка, в котором вас должны позиционировать, как платежеспособного клиента.

Первое, что вам понадобиться сделать для получения ипотеки, это открыть счет в американском банке на территории США (срок оформления от 14 до 30 дней). На счету должно быть достаточно средств для внесения первоначального взноса, оплаты счетов по сделке и дополнительного резерва. Сумма резерва не должна быть меньшей суммы 12-ти ежемесячных ипотечных выплат, страховки на недвижимость, стоимости оценки приобретаемой недвижимости, всех налогов и сборов, которые оплачиваются в процессе сделки.

Также вам потребуется рекомендательное письмо от банка, который находится в вашей родной стране и в котором у вас открыт счет сроком не менее двух лет. Помимо этого, денежные средства должны соответствовать вашему годовому доходу, который вы так же должны письменно подтвердить.

Банк может предоставить вам кредит в размере от 100 тыс. дол. до 20 млн. дол., при первоначальном взносе до 30%, что значительно выше, чем для граждан США. В среднем срок оформления кредита составляет 45 дней.

Получить ипотечный кредит иностранцы (с открытой американской визой) могут удаленно. Процедура оформления такой сделки потребует привлечения адвоката либо организации, специализирующейся на оформлении таких сделок иностранцам. Все необходимые справки и письма отправляются почтой, при обязательном заверении их в консульстве США (в вашей стране).

Процентная ставка по ипотечному кредиту для иностранцев выше, чем для граждан США, и составляет 5-7% (а в некоторых банках до 8-10%).

В этой статье мы рассмотрели лишь вершину айсберга системы ипотечного кредитования в США, поэтому хотим обратить Ваше внимание, что без помощи опытного специалиста, иностранцу в этой области разобраться будет весьма сложно.