АППЕТИТ ПРИХОДИТ ВО ВРЕМЯ ЕДЫ. ПОГОВОРКА, КОТОРАЯ ПОДХОДИТ ДЛЯ ОЧЕНЬ МНОГИХ СЛУЧАЕВ В ЖИЗНИ. ВЧЕРАШНИЙ СТУДЕНТ СПАЛ И ВИДЕЛ, КАК ОН ПОКУПАЕТ СВОЮ ПЕРВУЮ, СТАРЕНЬКУЮ ОТЕЧЕСТВЕННУЮ МАШИНУ, ЗАНИМАЯ В ДОЛГ У ДРУЗЕЙ И РОДИТЕЛЕЙ.
Дальше – больше. Аппетит разыгрался, и нам уже необходимо авто представительского класса и так далее.
С квартирами та же самая ситуация.
Сначала пределом мечты кажется переезд из коммуналки в отдельную квартиру.
Потом нас одолевает желание отделиться от родителей, и съемная квартира кажется раем. Повзрослев немного, мы сталкиваемся с тем, что нас перестает устраивать жизнь в чужих квадратных метрах и нужно покупать свою квартиру.
Человеку нужно пространство. И не положенные государством квадратные метры на человека, а гораздо больше.
Что делать в том случае, когда предыдущая квартира была взята в ипотечный кредит, который до сих пор не выплачен, а жизнь требует увеличения площади обитания?
Это проблема многих молодых семей. А молодые семьи – основные клиенты ипотечных отделов всех банков. Они активны и в большинстве своем платежеспособны (а какие могут быть варианты, когда в коляске плачет младенец).
В основном пары берут ипотечный кредит на срок до 15 лет.
За это время, разумеется, у подавляющего большинства рождаются дети. И нужно что-то срочно предпринимать.
Если нужно взять второй ипотечный кредит, то первую ипотечную квартиру придется продавать. Некоторые в срочном порядке, собрав необходимую сумму из разных ресурсов, гасят досрочно долг и берут новый кредит.
Тогда банк, в котором был взят первый кредит, будет лоялен к таким заемщикам (особенно если они не имели проблем со сроками ежемесячных выплат). Вплоть до того, что выдаст новый кредит при наличии непогашенного первого в том случае, если заемщик покажет счет, на котором будет лежать достаточная сумма денежных средств.
Логика у банкиров тут простая: зачем отказываться от денег, если человек в состоянии их платить?
Если говорить языком документов, то предложенный вариант возможен при соблюдении следующих условий: в сумме выплаты по обоим кредитам не должны превышать 50% подтвержденных доходов заемщика и созаемщиков.
Но только что мы рассмотрели идеальный вариант, который очень часто совершенно не совместим с нормальной жизнью и обычными условиями.
Скорее всего, даже если с доходами у будущих заемщиков все в порядке, у них не находится накопленных средств на первоначальный взнос за вторичную ипотеку большего объема. Конечно, банки могли бы брать в залог ту собственность, за которую клиент еще расплачивается (особенно если большая часть долга уже погашена).
Многие банки вообще не рассматривают как залог недвижимость, обремененную пускай и небольшими, но долгами.
Но даже если банку, в который вы обратились, не чужд дух авантюризма и он согласен выдать вам второй ипотечный кредит, то условия, которые выставит кредитор, будут не слишком выгодными.
Обычно ставка под залог имеющейся у вас недвижимости выше той, которая назначается при выдаче кредита под залог приобретаемого жилья. Разница составляет примерно 3-5%.
Причина такой несправедливости в отношении клиента объясняется банками тем, что при возникновении у заемщика сложностей с оплатой кредита отобрать за долги имеющуюся у него в распоряжении собственность сложнее, чем оставить себе залоговую. Занимает дольше времени и требует больших материальных вложений в судопроизводство.
Итог один: квартиру, взятую в ипотеку, нужно продавать. Вырученные за нее деньги нести в банк в счет погашения кредита. А остаток потратить на получение второго ипотечного займа.
Иными словами, нужно начинать все с начала.
Чтобы быть до конца честными, необходимо обозначить, что банкиры не в восторге от подобных операций с недвижимостью и за свое согласие на продажу квартиры, за которую вы не выплатили залоговую стоимость, просят 1% от суммы остатка долга. Могут и вовсе отказать в сделке.
Но бизнес на то и бизнес, чтобы развиваться.
На рынке недвижимости последних лет стала очень популярна услуга агентов, которые могут подобрать вам покупателя, готового за скидку погасить ваш долг и перекупить эту квартиру.
Так что, раздумывая над вопросом, нужно ли нам расширяться, можем ли мы это себе позволить и т. д., стоит вспоминать древнюю мудрость: если дается желание, дается и возможность его осуществления.
Многих граждан интересует: если есть квартира, дадут ли ипотеку? Препятствует ли наличие собственного жилья возможности оформить жилищный заем? На самом деле недвижимость выступает для банка дополнительной гарантией платежеспособности клиента. И даже если семья оформила жилищный кредит, она вправе получить еще одну ипотеку (при необходимости).
За наличный расчет разрешено приобрести хоть 10 квартир – ограничений нет. Но если вы хотите оформить вторую ипотеку, следует учесть некоторые нюансы.
Формального запрета на одновременное наличие нескольких ипотек у заемщика или членов его семьи нет. При этом главное внимание уделяется платежеспособности гражданина и его кредитной истории. Если доход клиента (совокупный заработок семьи) позволяет оплачивать оба взноса, в займе не будет отказано. При этом общий размер ежемесячных расходов на оплату кредитов не должен превышать 40% от семейного бюджета.
Процедура оформления займа не отличается от стандартной ипотеки.
- Заемщик выбирает банк, уточняет условия кредитования.
- Клиент подготавливает пакет документов (у каждого кредитора свои требования). Кроме стандартного перечня бумаг необходимо предоставить кредитный договор и график погашений по текущему займу.
- Сотрудники банка принимают решение по заявке.
- Производится оценка предмета залога (расходы несет заемщик).
- Стороны подписывают сделку, ипотека регистрируется в Росреестре, гражданин вступает в права собственности на недвижимость.
- Оформляется страховка.
Ипотека ипотеке рознь. Одно дело, если вы покупаете квартиру в уже готовом доме, совсем другое – если планируете потратить деньги на жилплощадь, расположенную в строящемся объекте. Последний вариант признается экспертами более рискованным – строительство может не завершиться. Из-за возможных рисков не все банки предлагают подобный вид ипотечного кредитования. Но его же можно назвать более выгодным для покупателя – цены на жилье в еще не сданных новостройках меньше, чем на готовые апартаменты.
В этой статье мы расскажем, как не прогадать, приобретая квартиру в ипотеку, и стоит ли свеч игра с застройщиком.
В 2017 году на государственном уровне начали обсуждать законопроект, касающийся помощи обманутым участникам долевого строительства. Это те, кто купил жилье в строящемся доме, и не получил его из-за банкротства компании, незаконного строительства, двойных продаж. В Госдуме решается вопрос о создании специального фонда, главная задача которого – помощь тем, кто только собирается вложить свои деньги в жилплощадь в новом ЖК, и тем, кто уже пострадал от действий недобросовестных застройщиков.
Как защитить себя от застройщиков, которые не собираются сдавать дом или скрывают свое бедственное положение? Первый и главный совет – не дать себя одурачить. Для этого нужно разбираться в особенностях приобретения квартиры в строящемся ЖК.
| Плюсы | Минусы | |
|---|---|---|
| Долевое строительство |
|
|
| Ипотека на вторичном рынке |
|
|
Решение не стоит принимать импульсивно. Изучите положение на рынке сами или доверьте это риелтору, побеседуйте с дольщиками на форумах, проверьте проектную документацию – разрешение на строительство, право собственности на участок, отведенный под объект, проектную декларацию. Не доверяйте красивой рекламе. Помните о своих расходах:
- Где будете жить до тех пор, пока квартиру не сдадут.
- Сколько будет стоить ремонт жилья.
- Сколько времени придется тратить на дорогу на работу и обратно – особенно актуально, если вы работаете в центре Москвы, а планируете купить однушку за МКАДом.
На этом этапе самое главное не спешить. Даже если вас подгоняют менеджеры по продажам, которые сулят скидки и приятные бонусы при заключении договора в определенные сроки. Давление на покупателя – еще один способ сбить его с толку и не дать увидеть проблемы с документацией, строительством объекта, финансовым положением застройщика.
Для получения кредита от вас потребуют:
- заявление;
- справку по форме 2-НДФЛ;
- копию документа, удостоверяющего личность заемщика.
Не спешите относить собранные бумаги в банк. Сравните предложенный вариант с другими предложениями. Не идите на поводу у менеджера, если вам сообщают, что за несколько дней цена может повыситься, и вы окажетесь в невыгодном положении.
Еще один совет: попросите черновик соглашения, которое вам придется подписать. Изучите его дома с холодной головой. Только после этого можно принимать окончательное решение.
Застройщик обязан предоставить предварительную версию. Вы должны заранее обсудить все спорные моменты, убедиться, что в соглашении точно прописаны права и обязанности всех сторон. Если вы видите неприемлемые для вас условия, не ставьте подпись и откажитесь от приобретения. Не позволяйте обмануть себя. Не думайте, что упущенная покупка ставит крест на приобретении жилья – вы еще сможете найти предложение, которое вас устроит.
Вы имеете право на:
- Обсуждение деталей соглашения до подписания.
- Внесение предложений об изменении текста договора.
Что нужно учитывать при заключении ДДУ:
- Подпись генерального директора – если его роль исполняет доверенное лицо (менеджер), в дальнейшем могут возникнуть сложности при судебном разбирательстве.
- Предмет соглашения – передача объекта в установленный срок. Остальные формулировки не имеют к сделке никакого отношения.
- Характеристики объекта – в документе должны быть указаны адрес, кадастровый номер недвижимости, номер квартиры, этаж, на котором она будет располагаться. Также обязательным является указание финансовых гарантий со стороны застройщика.
- Гарантийный срок – ответственность за жилье компания несёт в течение 5 лет, за инженерные коммуникации – в течение 3.
И последнее: если договор по каким-либо причинам не был зарегистрирован в Росреестре, он считается незаключенным.
Встречаются редко, но могут попортить немало крови заемщику. Причина этого явления – несоблюдение подрядчиком обязательств перед застройщиком. Итог – расторжение договора. На место одной фирмы, заинтересованной в продаже квадратных метров, заступает другая, и дольщик остается не у дел.
Чтобы исключить риск двойной или даже тройной продажи, проверяйте регистрацию ДДУ.
Один из самых неприятных вариантов развития событий для заемщиков. В этом случае есть все шансы вернуть себе хотя бы часть потраченных средств – в судебном порядке взыскать компенсацию. Вы можете даже потребовать вернуть жилье, если строительство дома завершено.
Причина – отсутствие разрешительной документации. Чтобы не стать жертвой мошенников, внимательно проверяйте документы на землю самостоятельно или доверьте это грамотному юристу.
Кажется, что эта проблема не такая существенная, как первые три. Но о любом сдвиге в графике вас должны извещать, памятуя о том, что дольщик несет убытки из-за продолжающегося ожидания. Не забывайте о том, что за каждый день просрочки начисляется пеня – вы имеете полное право взыскать накопившуюся сумму с девелопера.
Средний срок для многоэтажного дома составляет от полугода до двух лет. При неблагоприятном раскладе (нарушении сроков), два года вполне могут превратиться и в три, и в пять лет. Если вы не готовы ждать так долго, подумайте: не рассмотреть ли другие варианты?